裁判字號：臺灣高等法院101年上更(二)字第60號民事判決
裁判日期：民國104年07月21日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決101年度上更㈡字第60號上訴人 邱茂偉
戴健芫 邱阿清 邱國鈞 共同訴訟代理人 李平義 律師複代理人 彭國書 律師
李琳華 律師上訴人 戴江久妹 （ 戴榮輝 之承受訴訟人）
戴定緯 （原名 戴翊全 ）（戴榮輝之承受訴訟人） 戴彩秀 （戴榮輝之承受訴訟人） 戴明政 （戴榮輝之承受訴訟人） 戴彩鳳 （戴榮輝之承受訴訟人） 戴敏慧 （戴榮輝之承受訴訟人）被上訴人 邱鍾仁 （ 邱煥文 之承當訴訟人）
邱耀台 （邱煥文之承當訴訟人） 邱志明 邱志晃 邱志威 邱志浩 兼共同訴訟代理人 邱永祥 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國97年8月8日臺灣桃園地方法院96年度訴字第1098號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於104年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。查原審共同原告邱煥文（下稱邱煥文）已將位於桃園縣平鎮市（現已改制為桃園市○鎮區○○○段○○○○段○○○○○段○0地號土地（下稱6地號土地）所有權應有部分贈與登記予被上訴人邱鍾仁、邱耀台（下稱邱鍾仁、邱耀台），有土地謄本可稽（見本院99年度上更㈠字第90號，下稱本院第一次更審卷，卷一第34至35頁）。而邱鍾仁、邱耀台具狀聲明承當訴訟，業經兩造同意，核無不合，應予准許。
二、又原審共同被告戴榮輝於民國（下同）100年3月9日亡故，其繼承人即上訴人戴江久妹、戴彩秀、戴明政、戴彩鳳、戴敏慧、戴翊全（下稱戴江久妹、戴彩秀、戴明政、戴彩鳳、戴敏慧、戴翊全）聲明承受訴訟，有聲明狀、戶籍謄本、死亡證明書影本可稽（見第一次更審卷二第42至47頁），經核亦無不合。
三、又查，本件耕地租佃爭議事件，前經被上訴人申請桃園市平鎮區公所耕地租佃委員會調解不成立，再經桃園市政府耕地租佃委員會調處，均未能成立，經桃園市政府移送法院審理乙節，有卷附桃園縣政府96年7月5日府地用字第0000000000號函可憑（原審卷第1頁），合於耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段規定，附此敘明。
四、本件上訴人戴江久妹、戴定緯、戴彩秀、戴明政、戴彩鳳、戴敏慧經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰准被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：系爭6地號及同小段14-2地號土地（分稱6地號、14-2地號土地，合稱系爭土地）原為 邱江 幼娘所有， 邱江幼 娘於64年4月25日亡故後，由被上訴人分別依繼承或輾轉受贈取得6地號土地所有權，14-2地號（嗣後又分割出14-20地號土地，下僅簡稱14-2地號）土地則由被上訴人藍 邱金菊 （本院另行裁定駁回）依繼承取得所有權。邱江幼娘從未將6地號、14-2地號土地出租他人，詎桃園縣平鎮市公所竟於38年6月22日，片面在系爭土地於該所 平高 字第77號租約登記簿記載由「中壢建築組合」出租予邱鍾仁等10人之被繼承人 戴獅 （現登記為承租人戴榮輝，而戴榮輝業於100年3月9日死亡，由戴江久妹、戴彩秀、戴明政、戴彩鳳、戴敏慧、戴翊全繼承，戴健芫即 戴清田 、邱阿清及邱國鈞之被繼承人 邱新旺 、邱茂偉之被繼承人 邱新傳 ）。嗣復於42年6月間，在未通知邱江幼娘之情況下，逕將系爭土地之出租人更改為邱江幼娘。惟邱江幼娘始終不知有上開錯誤登記之情事，亦未曾收取邱茂偉等10人或其等被繼承人戴獅、邱金河（戴獅之女婿）所交付之地租，故上開系爭租約之登記顯有違誤，兩造間並無租約存在之事實。又縱認確有系爭租約存在，然上訴人就14-2地號土地已廢耕多年，且無任何不可抗力之原因，則依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，被上訴人亦可終止系爭租約，因一部不自任耕作，基於契約一體性原則，亦可對系爭6地號土地一併終止，被上訴人、 藍邱金菊 已於原審及本院審理時，多次對上訴人以書面為終止系爭租約之意思表示，系爭租約業已告終止，上訴人占用系爭6地號土地，自屬無權占有，因之求為判命上訴人應將如附圖所示6地號土地如附圖6-A所示，面積8392平方公尺土地回復原狀交還上訴人（上訴人業已撤回對原審共同原告藍邱金菊之上訴部分，包括原判決主文第一、三項部分，該部分因撤回上訴業已確定，本院另以裁定駁回該部分之上訴並敘明理由，於此不予贅述，本件判決對象限原判決主文第二項即6地號土地部分）。
二、上訴人則以：兩造間確有三七五租賃關係，且系爭租約業經桃園縣平鎮市公所於耕地租約登記簿上登載明確，該租約登記乃公文書，具有公信力，租約確實有效存在，且伊等之被繼承人均有依約交付地租予邱江幼娘及邱煥文，伊等就系爭土地迄今仍有耕作，雖14-2地號土地有廢耕情形，惟並不影響系爭租約全部之效力，被上訴人縱得終止租約，亦僅得就14-2地號部分土地終止，而不得終止全部租約、請求返還系爭6地號土地等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，補陳：被上訴人共有之6地號土地與藍邱金菊所有之14-2地號土地，分屬不同所有人，應無合一確定之必要，而上訴人在14-2地號雖未為耕種，然被上訴人不得就6地號土地上所存在之租約為終止，亦不得請求返還6地號土地等語。上訴聲明：原判決廢棄。被上訴人於第一審之訴駁回。
被上訴人補陳：系爭租約並非由邱江幼娘所同意，否認登記簿上登載之租約關係，而縱使有 彭秀英 、邱煥文收取租金之事實，其等亦非經授權收租，對於其他繼承人亦不生租約之拘束力，更何況上訴人在14-2地號不為耕作已逾一年而無不可抗力因素，其就租約標的物之一部份土地不耕作，被上訴人自得終止全部之租約，且業已為終止之意思表示，上訴人自應返還6地號土地等語。答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷二第3頁背面）：
㈠、系爭土地原為邱江幼娘所有，邱江幼娘於64年4月25日死亡後，上訴人依繼承或輾轉受贈之法律關係而共同取得6地號土地所有權，14-2地號土地則由藍邱金菊繼承取得所有權，再於99年3月2日出賣予訴外人 簡惠真 、 邱淑媛 二人共有。上訴人雖仍在6地號土地上如附圖6-A所示位置（面積8392平方公尺）部分耕作，惟就藍邱金菊所有之14-2地號土地，已無耕作（見系爭土地登記謄本，原審卷第17-18頁、第79頁、本院97年度上字第860號卷，下稱第一次二審卷，第107頁）。
㈡、系爭租約登記標的物為6地號與14-2地號土地，系爭租約上所載訂約日為38年6月22日，出租人為「中壢建築組合」，承租人為戴獅（見系爭租，原審卷第127-129頁、151-152頁）。
㈢、系爭租約於80年4月12日與86年3月24日，均分別續訂租約6年，而該租約續訂僅承租人向主管機關提出書面申請，由主管機關核可後生效，並無出租人簽章（租約期滿續定租約申請書，見原審卷第216頁）。
㈣、於42年間，桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書曾將系爭租約之出租人更正為邱江幼娘，嗣後桃園縣政府並於核定系爭租約後通知承租人即上訴人等人領回租約。嗣因42年間風災緣故，桃園縣政府曾依據佃農之聲請核發「耕地地租減免證明書」，其中災申字第030號出租人部分記載為「邱江幼娘」（耕地災歉勘查清冊及地租減免證明書，見原審卷第223-231頁）。
五、本件主要之爭點，應為：㈠被上訴人、藍邱金菊與上訴人間就系爭土地有無耕地三七五租賃關係？㈡若認有租賃關係，被上訴人及藍邱金菊得否對系爭土地終止租約而消滅租賃關係？上訴人就6地號土地是否仍具有承租人之地位？茲分別論述如下。
六、被上訴人、藍邱金菊與上訴人間原就系爭6地號、14-2地號土地原確曾存有三七五耕地租賃關係：
㈠、被上訴人主張6地號土地及14-2、14-20地號土地原為邱江幼娘所有，被上訴人係於邱江幼娘64年4月25日亡故後，依繼承或輾轉受贈之法律關係而共同取得6地號土地所有權，14-2、14-20地號土地則由被上訴人 藍金菊 依繼承取得所有權，業據其等提出土地登記簿謄本（見原審卷第17頁至第18頁、第79頁及本院第一次二審卷第107頁）為證，復經原審赴現場勘驗屬實並囑託桃園縣平鎮地政事務所測量明確，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖（見原審卷第263至268頁）在卷可稽，堪信為真實。
㈡、至上訴人抗辯以系爭土地有耕地租約存在之事實，業已提出桃園縣平鎮市公所登記之平高字第78號租約、租約更正通知、續訂租約申請書、耕地災歉勘查清冊及地租減免證明書為證（見原審卷第127頁至第129頁、第151頁至第152頁、第216頁、第223-231頁、本院第一次二審卷第51-55頁），被上訴人雖不爭執有上開土地耕作之事實，惟否認有租約關係存在，並主張38年間之登記平高字第78號租約登記，其出租人乃中壢建築組合而非系爭土地所有權人邱江幼娘，嗣後租約更正通知、續訂租約、耕地災歉勘查清冊及地租減免證明等事項亦未通知邱江幼娘云云。然查：
⒈依上訴人所主張之租約依據，即38年間之系爭租約上所記載
，其登記出租人原為「 邱葉玉 」，嗣經塗改成為中壢建築組合（見原審卷第128頁）；至於「建築組合」之法律性質，依據台灣省地政處87年5月11日以87地一字第23310號函釋稱：「日據時期之組合性質類似現今之合作社，惟其於台灣光復後如未依法辦理登記，亦非法人；其情形與日據時代之會社相近，而日據時期之會社性質類似現今之公司法人，其於台灣光復後如未依前台灣省行政長官公署公布之『台灣省公司登記實施辦法』辦理公司登記，依經濟部56年12月8日經台（56）商字第34591號令規定，於35年11月30日即視為不存在。‧‧‧‧查本案按桃園縣平鎮市○○段○○○○段00000000地號等二筆土地登記簿謄本，自36年迄今，「中壢建築組合」未曾為上開二筆土地之管理者或所有權人，但同小段6地號（76年分割出6-1地號）曾於昭和17年（即民國31年）設定質權予保證責任中壢建築信用購買利用組合」等語，有該函在卷可考（見原法院另案審理之86年度訴字第355號、88年度訴更字第2號租佃爭議案件，法院發函詢問前台灣省政府地政處後，該處函覆台灣省地政處87地一字第23310號函，附於原法院86年度訴字第355號卷第117、118頁）。
而依系爭土地登記簿謄本所記載：系爭土地於35年6月30日時即為邱江幼娘所有，登載原因為：21年12月26日受 邱蘭枝 產業，有該土地登記謄本可按（見本院第一次二審卷一第107-108頁），又依原始租約締約日為38年6月22日之「台灣省新竹縣平鎮鄉○○里○○○地00000000號」，其上所載之出租人為「中壢建築組合」（見系爭租約，原審卷第152頁），則依該原始租約所載，租賃關係雖形式上存於「中壢建築組合」與上訴人之被繼承人戴獅間，然實際之土地所有人既為邱江幼娘，若非經邱江幼娘同意，豈可能由類似法人組織之「建築組合」出租他人土地供上訴人之被繼承人戴獅耕作？又揆之系爭租約之原始租約業已明載：出租人為「邱葉玉」，僅嗣以毛筆字刪改為「中壢建築組合」（見原審卷第152頁）；其後於42年6月1日桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書並已將出租人變更為邱江幼娘（見原審卷第151頁），衡情，邱江幼娘若未知情同意，何故將系爭土地放領予出租人戴獅，被上訴人否認邱江幼娘曾受通知、否認知悉一情，實與上開耕地租賃契約之記載相違，實難採信。
⒉另查，邱煥文等人、藍邱金菊繼承或轉得6地號、14-2地號
土地後，上訴人確曾向邱煥文或訴外人彭秀英、 邱英妹 繳付租金，嗣後因 邱煥乾 、 邱煥城 拒收租金而提存，則上訴人與邱葉玉間雖未訂有書面租約，然有耕作之事實並確曾繳租一情，有收取租金之收據為證（見本院第一次二審卷第160-169頁），亦足以佐證兩造間之租賃關係；另證人彭秀英於另案本院84年上字第826號民事事件中，關於是否曾得上開同意之事實係證稱：「．．．因邱葉玉、邱江幼娘過世後，邱煥乾、邱煥城、邱煥文三兄弟不和，故偶爾與邱英妹即邱葉玉之養女前去收租，所有農地有無出租，我不管事」等語，有該筆錄可稽（見本院卷一第168頁），亦足佐證被上訴人確有收租之事實，而彭秀英乃邱葉玉之妾，雖非邱葉玉或邱江幼娘之血親或正房，然其所證述，亦應與事實相符，是被上訴人否認曾有由邱煥文或彭秀英、邱英妹收取租金云云，並非足採。因此，依憑 彭蘭香 （彭秀英之養女）所製作之收租開支帳冊（見本院第一次二審卷一第122-159頁），輔以上開證述內容，上訴人主張系爭土地原由邱葉玉管理，於日據時代出租予戴獅耕作，並親自收租或由妾彭秀英收租，而由彭秀英之女彭蘭香記帳一情，應堪採信。
㈢、從而，彭秀英係邱葉玉之二房，邱英妹為邱葉玉之養女，復於邱葉玉生前有與其一同向佃農收取地租，於邱葉玉死亡後又繼續收租，堪認 邱氏 家族對於系爭土地有出租之事實應明確知悉，既有耕作之事實，又有收租之行為，並有租約之登載在公文書上，亦足認兩造間原確存有耕地租約之關係，堪以認定。
七、上訴人、藍邱金菊得依據耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定，就系爭6地號土地及14-2地號土地為耕地租約之終止，兩造間於終止後業已無租約關係存在：
㈠、按承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年台上字第1856號判例參照）。承上所述，系爭土地原確存有耕地租約之關係，然查該租約約定出租土地包括2筆：即6地號土地及14-2地號土地，而上訴人僅就6地號土部分面積仍有耕作，就14-2地號土地則已繼續1年不為耕作，此事實復經原審赴現場勘驗屬實，且為上訴人所不爭執（見本院第一次二審卷一第70頁）；上訴人固辯稱上開土地原作為曬榖之用，因農業技術改良，曬榖改用機械，故功用已失，復因該地地勢較高無法引水灌溉，致無法耕作，乃地勢所致，為不可抗力原因云云。惟查因地勢引水所生之問題，可利用抽水機解決，且為臺灣農村常見引水方式，並非足以認已達不可抗力致無法耕作之程度，自非不能耕作之正當原因，上訴人此部分所辯，並非可取。則被上訴人主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，終止系爭租約，自屬有據。而被上訴人亦與藍邱金菊在原審審理及本院審理時業已以書狀及言詞表示終止系爭租約（見原審卷第243頁民事更正聲明暨辯論意旨狀及本院第一次二審卷一第36頁及第231頁），堪認系爭租約業經終止而消滅，兩造間已無租賃關係存在。
㈡、上訴人另抗辯以系爭租約在平鎮市公所之登記簿上雖記載為1份租約，惟因租賃標的物有2筆土地，各筆土地位置距離甚遠，且地租給付之約定內容不同，應認係2筆土地各自成立租約，僅一併登記於同一號租約登記簿上而已，被上訴人縱有終止租約，亦僅該廢耕部分而已，其餘部分之租約自不受影響云云。惟被上訴人否認有合意多筆租約存在，且查上訴人亦自承上開14-2地號土地原係供作曬穀場之用，並非單獨作為耕地使用，故14-2地號即須與系爭土地（耕作之用）合併使用，是在客觀上自難認系爭租約訂定時，雙方有分開二筆租約之合意，從而，上訴人此部分所辯，自難認為可取。復揆之前開最高法院判例意旨，系爭租約中之一筆土地（部分）既已有非因不可抗力之原因不繼續耕作逾一年，被上訴人自得就租約標的物（二筆土地）之全部為終止。系爭租約既經終止，被上訴人主張兩造間關於6地號土地已無租賃關係存在，自為可採。
八、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。兩造間就6地號土地既已無耕地租約關係存在，上訴人占有使用系爭6地號土地，即為無權占有，被上訴人請求將6地號土地如附圖6-A所示，面積8392平方公尺土地回復原狀交還，自應准許。
九、從而，被上訴人請求上訴人應將6地號如附圖6-A所示，面積8392平方公尺土地回復原狀並返還予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論尚無違誤，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，核與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第449條第2項、第78條、第85條第1項前段，爰判決如主文。
中華民國104年7月21日
民事第十庭
審判長法官黃嘉烈
法官林鳳珠法官黃國益正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國104年7月21日
書記官郭彥琪附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。