裁判字號：最高法院101年台上字第1185號民事判決
裁判日期：民國101年08月03日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決一○一年度台上字第一一八五號上訴人 邱鍾仁 邱煥文 之承.
邱耀台 邱煥文之承. 邱志明 邱志晃 邱志威 邱志浩 兼共同訴訟代理人 邱永祥 律師被上訴人 邱茂偉
邱國鈞 戴健芫 邱阿清 戴江久妹 戴榮輝 之. 戴翊全 戴榮輝之承. 戴彩秀 戴榮輝之承. 戴明政 戴榮輝之承. 戴彩鳳 戴榮輝之承. 戴敏慧 戴榮輝之承.共同訴訟代理人 李平義 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國一○○年七月二十九日台灣高等法院第二審更審判決（九十九年度上更㈠字第九○號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：坐落桃園縣平鎮市○○段高山下小段六地號（民國九十八年地籍圖重測，改編為同市○○段○○○○號，下稱六地號土地）、一四之二地號（嗣分割新增一四之二○地號，下逕稱一四之二地號土地，與六地號土地合稱系爭土地）土地原為伊先祖 邱江 幼娘 所有， 邱江幼娘 於六十四年間死亡，由第一審共同原告藍 邱金菊 繼承單獨取得一四之二地號土地所有權，伊則依繼承或輾轉受贈，共同取得六地號土地所有權。系爭土地從未經所有權人出租他人，詎桃園縣平鎮市公所（下稱平鎮市公所）於三十八年六月二十二日，片面在該所私有耕地租約登記簿上，登載系爭土地有登平高字第七八號私有耕地租約（下稱系爭租約），出租人訴外人中壢建築組合，承租人被上訴人之被繼承人 戴獅 （現登記承租人為被上訴人戴江久妹以次六人之被繼承人戴榮輝，被上訴人戴健芫即 戴清田 ，被上訴人邱阿清、邱國鈞之被繼承人 邱新旺 ，被上訴人邱茂偉之被繼承人 邱新傳 ）。復於四十二年六月間，逕將出租人更改為邱江幼娘。惟邱江幼娘始終不知系爭租約登記情事，亦未曾收取地租，兩造間就系爭土地並無租賃關係存在。縱系爭租約存在，惟被上訴人已多年未於一四之二地號土地上耕作， 伊業 與 藍邱金菊 依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第十七條第一項第四款規定，對被上訴人為終止系爭租約之意思表示，伊與被上訴人間就六地號土地之租賃關係不存在等情，求為確認兩造間就六地號土地之耕地三七五租賃關係不存在，被上訴人應將六地號土地如第一審判決附圖六－Ａ所示，面積八千三百九十二平方公尺土地（下稱附圖土地）回復原狀交還伊之判決（第一審判決確認一四之二地號土地之耕地租賃關係不存在及命被上訴人將該土地交還藍邱金菊部分，被上訴人於原審撤回其對藍邱金菊之上訴）。
上訴人則以：系爭租約已經平鎮市公所登記於耕地租約登記簿上，自屬有效。況伊之被繼承人及伊向依約交付地租，且迄仍在六地號土地上耕作，雖系爭租約登記租賃之系爭土地有二筆，然二者係各別之租賃關係，僅合併登記於一租約內，另筆一四之二地號土地之廢耕，並不影響六地號土地租約之效力，上訴人終止六地號土地之租約，於法無據等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審就六地號土地部分所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人該部分之訴，係以：系爭土地原為邱江幼娘所有，邱江幼娘於六十四年間死亡後，上訴人依繼承或輾轉受贈而共同取得六地號土地之所有權，一四之二地號土地則由藍邱金菊繼承單獨取得所有權。被上訴人就一四之二地號土地已無耕作，然迄仍繼續耕作六地號附圖土地部分。系爭租約記載訂約日期為三十八年六月二十二日，出租人為中壢建築組合，承租人為戴獅，於四十二年間更正出租人為邱江幼娘；並於八十年四月十二日、八十六年三月二十四日，由承租人單方申請，經主管機關核可，先後續訂租約六年等情，為兩造不爭之事實。查邱江幼娘死亡後，其繼承人立有分產協議，嗣經藍邱金菊起訴請求履行分產協議，經法院判決命其餘繼承人將一四之二地號土地移轉登記與藍邱金菊確定，堪認邱江幼娘之全體繼承人已無意就包括債權在內之遺產維持公同共有關係，渠等雖僅就公同共有物權協議分割，解釋上應認就公同共有系爭土地上之系爭租約債權亦併為分割，藍邱金菊所取得者為一四之二地號土地及其上租賃權，上訴人因繼承或輾轉受贈取得者為六地號土地之所有權及其上之系爭租賃債權，藍邱金菊及上訴人與承租人間之租賃關係，各別存在。上訴人請求確認六地號土地之耕地租賃關係不存在，不須由藍邱金菊一同起訴，是被上訴人對第一審就藍邱金菊請求確認其與藍邱金菊間就一四之二地號土地之耕地租賃關係不存在，及請求其交還該土地部分所為藍邱金菊勝訴之判決，提起上訴後復撤回之，自屬合法，無庸列藍邱金菊為原審被上訴人。次查系爭租約出租人欄原記載為邱江幼娘之配偶 邱葉玉 ，嗣遭筆劃二行刪除，並於其左下方另書寫「中壢建築組合」，因年代久遠，無從查考其變更原因。邱葉玉於日據時期曾提供六地號土地設定不動產質權予「保證責任中壢建築信用購買利用組合」，六地號土地乃邱江幼娘與邱葉玉婚姻關係存續中取得，邱葉玉以該土地辦理不動產質權必須取得邱江幼娘之授權，而日據與台灣光復之初，國民法治知識不足，邱葉玉於辦理系爭土地不動產質權與租約登記時，未注意權利主體之特定，當與民情無違等情。參諸證人 彭秀英 於另事件證述收租情形及其提出之收支帳冊，暨邱江幼娘繼承人邱煥文於七十九年後曾陸續向被上訴人收取地租等情，堪認被上訴人抗辯兩造間就六地號土地有耕地三七五租賃關係存在等語為可採。又邱江幼娘之繼承人分割公同共有之系爭土地後，一四之二地號及六地號土地分別由藍邱金菊及其餘繼承人分別取得，並各自與承租人發生租賃關係，藍邱金菊以一四之二地號土地有繼續一年以上不為耕作情形，終止該土地之租約，效力自不及於六地號土地。被上訴人就六地號附圖土地部分仍繼續耕作，上訴人依減租條例第十七條第一項第四款規定，終止六地號土地之耕地租約，難認有據。從而，上訴人請求確認兩造間就六地號土地之耕地租賃關係不存在，及請求被上訴人將附圖土地回復原狀返還之，難謂有理等詞，為其判斷之基礎。
查平鎮市公所登記之系爭租約三七五耕地標的為系爭土地二筆，為兩造不爭之事實，則租賃雙方以該二筆土地共同書立一份租約，若無證據證明租賃雙方合意二筆土地之租賃權利義務係各自獨立，僅便宜將二份契約同書立於一書面上，則能否謂該二筆土地之租約係可分之租賃關係，自滋疑問。倘系爭租約租賃雙方就系爭土地二筆係共同租賃，其中任一方尚不得任意變更該租約為二個租約。縱出租人死亡，其繼承人繼承分割系爭土地，各自取得一四之二地號、六地號土地之所有權，並合意分別行使負擔系爭租約各自土地之權利義務，亦屬其內部約定，對外仍為共同出租人，系爭租約不當然發生分割為二個租約之效力。原審遽以邱江幼娘之繼承人已協議分割系爭土地為由，謂其等併有分割系爭租約債權債務之合意，藍邱金菊與其餘繼承人就各自分得一四之二地號土地、六地號土地與承租人間發生個別租賃關係，已有可議。次查上訴人及藍邱金菊於第一審起訴時，係主張系爭租約自始不存在，本於所有物返還請求權分別請求被上訴人返還各自占有之土地，第一審本於上訴人及藍邱金菊之聲明（見一審卷二四二頁、二四九頁、二八○頁），判決確認上訴人及藍邱金菊與被上訴人間就系爭土地之租賃關係不存在，被上訴人應將六地號土地返還上訴人，及將一四之二地號土地返還藍邱金菊，該判決主文第一項確認租賃關係不存在，並未區分上訴人及藍邱金菊分別就六地號土地、一四之二地號土地與被上訴人間之租賃關係不存在。被上訴人提起第二審上訴後，撤回對藍邱金菊之上訴，並不再列藍邱金菊為被上訴人（見原審上字卷第一宗九五、九六、二二○頁，原審更㈠卷二三頁）。果爾，上訴人及藍邱金菊提起者究係普通共同訴訟或必要共同訴訟，被上訴人撤回對藍邱金菊之上訴究發生如何效力，其效力是否及於上訴人，自有推闡釐清之必要。原審未察，逕以上訴人為原審被上訴人而為判決，亦有疏誤。又承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地。果系爭租約之租賃標的包括六地號及一四之二地號二筆土地，則上訴人主張一四之二地號有非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實，其得依法終止包括六地號部分之全部契約，是否不足採取，即非無研求之餘地。原審未詳繹系爭契約之承租標的內涵，遽為不利於上訴人之判決，尚有違誤。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○一年八月三日
最高法院民事第六庭
審判長法官陳國禎
法官黃義豐法官袁靜文法官盧彥如法官劉靜嫻本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○一年八月十四日
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