裁判字號：臺灣新北地方法院100年訴字第1513號民事判決
裁判日期：民國100年10月27日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣板橋地方法院民事判決100年度訴字第1513號原告 范進村 訴訟代理人 范惇 律師被告 林冠宇 兼訴訟代理人 黃秀珍 上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國100年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款、第2項定有明文。本件原告原起訴聲明：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○段大湖小段地0000-0000地號，即門牌號碼新北市○○區○○○路○○號之房屋遷讓返還予原告。㈡被告應自民國100年6月1日起至遷讓返還之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1萬3478元。原告願供擔保，請宣告假執行等語。嗣於100年9月15日言詞辯論期日（見本院卷第53頁），變更訴之聲明第二項為：自起訴狀繕本送達翌日至遷讓返還之日止，按月給付原告新臺幣1萬3478元。再於100年10月6日以民事準備二狀，追加以民法第179條不當得利法律關係之請求權，併與民法第184條侵權行為損害賠償請求權，為訴之聲明第二項之請求權基礎，並請求為擇一判決。核其請求之基礎事實同一，縮減應受判決之聲明，或因不甚礙被告之防禦，且被告對訴之變更無異議而為本案之言詞辯論，視為同意變更，其訴之變更，於法並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）緣坐落新北市○○區○○段大湖小段第0000-0000地號土地，即門牌號碼新北市○○區○○○路○○號之房屋（總面積185.66平方公尺、權利範圍全部，以下稱系爭房屋）為原告所有，惟該房屋竟遭被告黃秀珍、林冠宇無權占用，前雖經原告於100年4月13日、5月3日陸續發函通知被告限期於100年5月底前遷離該房屋，惟被告仍置若罔聞。則被告無權占用系爭房地，原告依據民法第767條所有物返還請求權之規定，請求被告返還房屋並自系爭房屋遷出，自屬有理。又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。本件被告無權占用原告所有之系爭房地，致原告無法自由使用、收益系爭房地，而受有向當於租金之損害，為社會通常之概念，原告為系爭房地所有權人，以被告無占有請求賠償相當於租金之損害，與法應無不合，系爭房地近鶯歌火車站及桃園火車站，交通便利，附近並有鳳鳴國小、鳳鳴國中、傳統市場及便利商店等，生活機能強，如依照租屋網刊登附近租屋行情每坪約240元計算，系爭房地之每月租金應為1萬3478元（計算式：56.16×240＝13,478）。
（二）按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，如原告已就其所有權存在之事實舉證以實其說，則被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由，最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照。本件原告除爭執對系爭房屋之所有權外，並未舉證其有何正當權源占有系爭房屋，故被告仍應就其占有之權源以實其說。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院98年度台上字第372號判決意旨參照。再按民法第
758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」是以不動產移轉之物權契約應以書面為之。本件被告以其於100年8月24日庭呈之「77年10月27日核發之建物所有權狀影本」與「83年度房屋稅、地價稅繳款書」等，主張伊為系爭房屋所有權人，惟依臺北縣樹林地政事務所關於系爭房地之登記原件可知，系爭房地係由被告黃秀珍於85年6月21日與原告簽訂土地及建物買賣契約書，並以出賣人之地位以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記於原告，且被告黃秀珍迄今仍未對此物權契約之意思表示為任何撤銷之舉觀之，該買賣之移轉系爭房地所有權之物權契約仍為有效存在，被告黃秀珍應受該等契約之拘束。從而被告徒以前所留存之77年權狀影本、83年房屋稅繳款書與地價稅繳款書，抗辯原告未取得系爭房地所有權，不足採信。
（三）被告對於原證七之印鑑證明書及印鑑章之真正等事實，並不否認，惟主張「內容不是我寫的」、「印章不是我蓋的」、「我不知道要做什麼」云云，則依民法第3條第2項之規定，以印章代替簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力，從而原證七支買賣所有權移轉契約仍合法生效。印章（尤其是印鑑章）與身分證、不動產權狀正本等攸關個人財產權益之重要文件，他人非可輕易取得，故由本人或有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，主張該變態事實之當事人，應負舉證責任，最高法院90年度台上字第2308號判決意旨參照。本件原證七之物權契約上除有被告之印鑑證明書外，並蓋有被告之印鑑章，故如被告無法舉證證明係遭盜蓋或盜用，自應認該契約書及相關過戶文件文真正。從而被告雖一再辯稱系爭房地現為期所有，主張反於現有證據資料之事實，迄未舉證證明以實其說，亦未主張或舉證證明系爭房地移轉之債權契約或物權契約、物權行為存在有任何無效或得撤銷之原因存在，更何況依物權行為之獨立性與無因性，不因無為其原因之債權行為或其原因之債權行為係無效或得撤銷而失效，最高法院37年上字第7645號、38年台上字第111號判決要旨參照，故縱使因時間久遠，兩造無法舉出債權契約，惟仍不能因此否定或推翻系爭物權（移轉所有權）契約為真且已生物權行為效力之事實。
（四）為此，依據民法第767條，請求被告遷讓系爭房屋，並依民法184條第1項、第179條規定，請求法院擇一判決被告給付原告相當於租金之損害或不當得利，聲明：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○段大湖小段地0000-0000地號，即門牌號碼新北市○○區○○○路○○號之房屋遷讓返還予原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還之日止，按月給付原告1萬3478元。原告願供擔保，請宣告假執行等語。
二、被告則答辯以：不知道什麼事情，為何會構成侵占？房子是我的，我本來就住在這裡，不是原告的，如果產權不是我的話，我為何會居住幾十年等語。並聲明：請求駁回原告之訴及其假執行聲請，如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行等語。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告為系爭坐落新北市○○區○○段大湖小段第0000-000
0地號土地，及其上門牌號碼新北市○○區○○○路○○號之建物之登記名義人。
（二）被告等目前仍占用系爭坐落新北市○○區○○段大湖小段第0000-0000地號土地，及其上門牌號碼新北市○○區○○○路○○號之建物。
（三）系爭房地坐落於鳳鳴國中、鳳鳴國小、傳統市場及便利商店附件。
四、本件爭點及本院之判斷：原告主張系爭房屋為原告所有，而為被告無權占有，經原告以存證信函請求被告遷讓返還系爭房屋，被告均置不理等情，已據原告提出土地所有權狀、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、存證信函及回執各1份為證，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究之爭點在於：（一）坐落上址之系爭房屋，是否為原告所有？原告請求被告將房屋遷讓返還原告，有無理由？（二）原告請求被告應給付自起訴狀送達被告之翌日起起至返還上開房屋之日止，每月給付原告新臺幣13,478元相當於租金之不當得利，有無理由？本院之判斷如下：
（一）原告主張坐落上址之系爭房屋為其所有，為被告二人無權占有之事實，已據其提出土地所有權狀、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、存證信函及回執各1份為證，被告自認現仍占有使用系爭房屋，惟否認系爭房屋為原告所有，辯稱：系爭房屋原為其所有，原告說要幫我還銀行欠款，如有還，應由原告提出還款證明。土地及房屋所有權移轉契約書上的印章是伊的，但不是伊親自蓋的，系爭房屋如不是伊所有，伊不可能住十幾年等語，經查：
1、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。不動產物權之移轉或設定，應以書面為之。修正前民法第758條、第760條分別定有明文。本件兩造於85年10月22日，以買賣為原因，由被告將系爭土地及房屋移轉登記予原告等情，有原告提出之土地及建物登記第二類謄本可證，並經本院依職權向新北市樹林地政事務所調取兩造為上開移轉登記之登記申請書及附件可佐（見本院卷第68頁至91頁），系爭房屋及土地所有權人經登記為原告范進村無訛，被告主張其為所有權人云云，即無足採。
2、觀之新北市樹林地政事務所有關系爭房地移轉登記申請文件及附件，被告對於其中之印鑑證明書及印鑑章之真正等事實，並不否認，雖辯稱「內容不是我寫的」、「印章不是我蓋的」、「我不知道要做什麼」云云，惟按「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，又私人之印章，由自己使用為常態，被人盜用為變態，主張變態事實之當事人，自應就此印章被盜用之事實負舉證之責任。被上訴人於事實審已自承系爭借據連帶保證人所蓋用之印文為其印鑑，係屬真正，則被上訴人自應就其抗辯係遭他人盜蓋一節，負舉證責任。」最高法院86年度台上字第71
7號、90年度台上字第2308號判決可資參照。而印鑑章、印鑑證明與身分證明文件等攸關個人財產權益之重要文件，他人非可輕易取得，故由本人或有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，主張該變態事實之當事人，應負舉證責任。本件兩造土地登記申請書、建築改良物買賣所有權移轉契約書，均蓋有被告之印鑑章（見本院卷第75頁、76頁、79頁、82頁），且附有被告之印鑑證明書及戶口名簿（見本院卷第85頁至87頁），依上開最高法院判決意旨，被告如主張係遭盜蓋或盜用，自應負舉證責任，乃被告並未舉證證明其印鑑章及印鑑證明係遭到蓋或盜用，是被告所辯「內容不是我寫的」、「印章不是我蓋的」、「我不知道要做什麼」云云，均未舉證證明之，所辯自無法採信。是本件兩造土地登記申請書、建築改良物買賣所有權移轉契約書上之被告之印鑑章，應認為係被告親自或經其同意所蓋，依民事訴訟法第358條之規定，該文書推定為真正。
3、雖被告另辯稱其為系爭房地所有權人，如其非所有權人，則何以能居住十幾年云云，並提出發狀日期為77年10月27日之建築改良物所有權狀及其83年之房屋稅繳款書2張為證，惟查被告所提之上開發狀日期之建築改良物所有權狀，業於85年10月22日，以買賣為原因，由被告將系爭土地及房屋移轉登記予原告時，由新北市樹林地政事務所予以註銷，此有本院依職權向新北市樹林地政事務所調取兩造為系爭房屋土地移轉登記之登記申請書及附件可佐（見本院卷第90頁至91頁），是被告所提之建築改良物所有權狀，自已失效，而不足證明其為系爭房屋所有權人。此外，被告並未能舉證證明其為系爭土地及房屋之所有權人，所辯其係系爭土地及房屋所有權人，並不足採信。至於被告所辯其居住於系爭土地及房屋十幾年縱然屬實，其原因或為無償借用、租賃等，不一而足，然被告既無法舉證證明其為係爭土地及房屋之所有權人，自亦無法因其居住系爭土地及房屋十幾年，而認定其為所有權人。
4、本件系爭土地及房屋原為被告 黃川珍 所有，原告與被告黃川珍間就系爭土地房屋訂立買賣契約，被告黃川珍並於上揭日期將所有權移轉登記予原告，惟並未交付系爭房屋及土地與原告，為兩造所不爭執，堪信為真。按「不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第三百七十三條規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉登記無涉。出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異。」最高法院84年度台上字第3001號著有判決可參，換言之，不動產之出賣人在不動產所有權移轉登記於買受人後，仍占有不動產時，非為無權占有。蓋出賣人雖已喪失所有權，但是否有占有權源並不以所有權為限，出賣人依民法第348條第1項之規定，僅負交付標的物之義務，於未交付前，利益尚歸於出賣人享有（民法第373條），自難謂無占有之正當權源（參謝在全著民法物權論（上）99年9月修訂5版第179頁參照）。是本件買受人原告雖已登記為系爭土地及房屋之所有權人，惟出賣人被告黃川珍既尚未交付系爭房屋及土地予原告，依上開最高法院判決意旨，被告繼續占有系爭土地及房屋，並非無權占有。
4、從而，原告依民法第767條第1項之規定，主張被告無權占有，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬無理由，不應准許。
（二）原告請求被告應自起訴狀送達被告之翌日起起至返還上開房屋之日止，每月給付原告新臺幣13,478元相當於租金之損害或不當得利，有無理由？原告主張被告無權占有系爭房屋及土地，致原告受有損害，爰依民法第184條、179條之規定，請求擇一判決被告應給付原告相當於租金之損害或不當得利等語，惟為被告所否認，經查：「按不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權。從而買賣標的物如尚未交付，買受人既未取得買賣標的物之利益，似無利益受損害之可言。」最高法院81年度台上字第55號判決可資參照。本件原告與被告黃川珍間之不動產買賣契約成立後，其標的物尚未交付原告，已如前述，則雖所有權已移轉予原告，依最高法院上開判決意旨，買受人仍無收益權，無利益受損害可言，是原告請求被告給付原告相當於租金之損害或不當得利，即無依據，其請求為無理由，應予駁回。
五、綜上，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告；及依民法第184條、179條之規定，請求擇一判決被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣13,478元相當於租金之損害或不當得利，為無理由，應予駁回。原告之訴既無理由應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年10月27日
民事第三庭法官林錫凱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月27日
書記官王小芬