臺灣臺北地方法院99年度訴字第400號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第400號民事判決

裁判日期：民國99年08月31日

裁判案由：返還房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第400號原告 黃慶旋 訴訟代理人 莊乾城 律師複代理人 林清源 律師
翁郁君 被告安樂大廈管理委員會法定代理人 吳楊愛珠 訴訟代理人 吳濟行 律師被告順成西點麵包有限公司法定代理人 吳順成 訴訟代理人吳楊愛珠上列當事人間返還房屋等事件，本院於九十九年八月五日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告安樂大廈管理委員會應自坐落臺北市○○段○○段第2號土地上建物建號66、門牌：臺北市○○○路○段○○○號1樓）如附圖所示A部分（面積3平方公尺）、B部分（面積4平方公尺）、C部分（面積31平方公尺）遷出，將房屋返還予原告。
被告順成西點麵包有限公司應自坐落臺北市○○段○○段第2地號土地上建物建號66、門牌：臺北市○○○路○段○○○號1樓地下室如附圖所示D部分（面積10平方公尺）遷出，將房屋返還予原告。
被告安樂大廈管理委員會應自坐落臺北市○○段○○段第2地號土地上建物建號66、門牌：臺北市○○○路○段○○○號1樓地下室如附圖所示E部分（面積62平方公尺）遷出，將房屋返還予原告。
被告安樂大廈管理委員會應給付原告自99年8月6日起至依第1、3項聲明遷出返還房屋之日止，按月給付原告新台幣伍佰叁拾伍元，如逾期給付，並加計自次月7日起至清償日止按年息5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部份外）由被告順成西點麵包有限公司負擔百分之十，餘由被告安樂大廈管理委員會負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌萬貳仟元為被告安樂大廈管理委員會供擔保後，得假執行；但被告安樂大廈管理委員會如於假執行程序實施前，以新台幣貳拾肆萬肆仟壹佰貳拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣貳萬貳仟元為被告順成西點麵包有限公司會供擔保後，得假執行；但被告順成西點麵包有限公司如於假執行程序實施前，以新台幣陸萬肆仟貳佰肆拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣壹拾叁萬叁仟元為被告安樂大廈管理委員會供擔保後，得假執行；但被告安樂大廈管理委員會如於假執行程序實施前，以新台幣叁拾玖萬捌仟叁佰零伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項所定各期給付，於原告就各期分別以新台幣壹佰捌拾元為被告為被告安樂大廈管理委員會供擔保後，得假執行；但被告安樂大廈管理委員會如於各期假執行程序實施前，分別以新台幣伍佰叁拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：被告安樂大廈管理委員會（下稱安樂大廈 管委會 ）法定代理人原為 李莉莉 ，嗣於本院審理期間變更為吳楊愛珠，有安樂大廈管委會第9屆第1次管委會會議紀錄在卷可稽（本院卷第62頁），其聲請承受訴訟，經核尚無不合，應予准許。
乙、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠坐落於臺北市○○段○○段○○號土地上之建物即門牌號碼
為臺北市○○○路○段○○○號1樓及地下層（以下簡稱系爭建物）為伊所有；詎被告安樂大廈管委會於未徵得伊同意及無合法權源下，竟將系爭建物1樓部分作為管理辦公室，更將系爭房屋地下層出租予被告順成西點麵包有限公司（下稱順成公司）收取每月1萬元租金；且通行1樓房屋出入地下室，將伊所有系爭房屋占為已用。又原告請求被告遷出之系爭建物範圍非屬公寓大廈管理條例第7條所定共用部分或約定專用部分；縱屬之，系爭公寓大廈亦早於公寓大廈管理條例施行前即已取得建築執照，不受同法第7條之限制。再者，被告安樂大廈管委會雖主張有約定使用契約云云，惟若確實約定有使用契約，或系爭建物確為大樓之共用部分，則可登記為全體住戶共有，然系爭建物迄今僅登記於原告個人名下，而非登記為全體共有，足證系爭建物並非供全體住戶共用。退言之，縱系爭建物為全體住戶所共用，被告亦不得將之占為己用，仍應遷讓返還。
㈡被告安樂大廈管委會無權占有地下層並出租予被告順成公司
收取租金，並無法律上原因，應依民法第179條規定返還相當於租金之不當得利：
⒈被告順成公司自陳其承租地下層之租金為每月新台幣（下同
）1萬元，則地上一樓之租金至少亦應為每月1萬元，故租金應以每月2萬元計算。又依臺北市大安地政事務所複丈成果圖所示，被告順成公司使用之面積僅10平方公尺，而被告安樂大廈管委會使用之面積共計100平方公尺（3＋4＋31＋62＝100），其使用面積為被告順成公司之10倍，故被告安樂大廈管委會所獲相當於租金之不當得利應為10萬元（即順成公司租金之10倍），伊於此僅請求2萬元，應予准許。
⒉爰訴請被告安樂大廈管委會返還自民國93年11月20日起至98
年11月19日，相當於租金之不當得利計120萬元（2萬元12月5年＝120萬元），及自98年11月20日起至遷讓日止每月2萬元之不當得利，並按年息5％加計利息。另被告順成公司因付有租金，故不請求其給付不當得利。
㈢為此，爰依民法第767條規定，訴請被告等自系爭建物遷出
，並將無權占用之房屋返還予原告；並依民法第179條規定，請求被告安樂大廈管委會自93年11月21日起至遷出返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利等語。
㈣並聲明：⒈被告安樂大廈管理委員會應自坐落臺北市○○段
○○段第2號土地上建物建號66、門牌：臺北市○○○路○段○○○號1樓）如附圖所示A部分（面積3平方公尺）、B部分（面積4平方公尺）、C部分（面積31平方公尺）遷出、返還房屋予原告。⒉被告順成西點麵包有限公司應自坐落臺北市○○段2小段第2地號土地上建物建號66、門牌：臺北市○○○路○段○○○號1樓地下室如附圖所示D部分（面積10平方公尺）遷出、返還房屋予原告。⒊被告安樂大廈管理委員會應自坐落臺北市○○段○○段第2地號土地上建物建號66、門牌：
臺北市○○○路○段○○○號1樓地下室如附圖所示E部分（面積62平方公尺）遷出、返還房屋予原告。⒋被告安樂大廈管理委員會應給付原告120萬元及自準備書(二)狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。⒌被告安樂大廈管理委員會應給付原告自98年11月20日起至依第1、3項聲明遷出、返還房屋之日止按月給付原告2萬元，如未按月給付並加計自次月1日起至清償日止按年息5％計算之利息。⒍願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告安樂大廈管委會則以：㈠原告主張權利部分為原起造人（即原告之被繼承人） 邱素明
未移轉之法定共有部分，蓋系爭大樓於54年9月開工興建，55年12月竣工，並於56年1月領取使用執照。惟邱素明卻於竣工前即先將全部建號之所有權（包含系爭建物）登記於自己名下，嗣後始再將各區分所有權移轉予各買方，然其將大樓共同使用部分登記在自己名下而未移轉給住戶，仍非以專有部分目的為之，故現原告所主張權利部分，仍屬共有部分。
㈡系爭建物性質為共同使用，被告係有權使用：
⒈原告主張權利部分並無排他專用之權，蓋原告主張權利者為
通道、梯間、配電室、電錶、地下貯水池入口、消防馬達、水電管線等機電設施及防空避難室設備，具公共使用性質。其一樓部分，係管委會為全體住戶之利益，而設置警衛桌、辦公室等，以便於管理；而地下層部分，依現行法規，即土地登記規則與建物所有權第一次登記法令補充規定第11條、第11條之4之規定，須依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號碼地下室證明者，始得辦理建物所有權第一次登記。原告雖於該等法令完備前即已完成登記，而名義上為所有人，惟仍無排他專用之權，況且作為該空間作為放置機電設備及用於防空避難，並不因原告登記為所有權人而得易其於建築法規規定之用途。
⒉又系爭建物最初雖由原告之被繼承人登記為所有人，然因其
原屬大樓之共用部分，於買賣各樓層房屋之初即意在供全體住戶使用，為約定使用契約。於該使用契約目的未消滅前，縱發生繼承事實，繼承人（即原告）亦須無條件繼受此一約束，故被告乃有權使用該公共使用空間。
⒊再者，住戶生活利用上所不可或缺之空間應屬於全體住戶共
有，而非專屬於一人或某部分特定人，公寓大廈管理條例第7條即表彰此旨。系爭建物一樓部分之騎樓、門廳、電梯、樓梯、梯間、通道等，為全體住戶出入之必要部分；而地下層則有配電室、電錶、地下貯水池入口、消防馬達、水電管線等機電設施，並為防空避難室，其性質上不具獨立性。再者，系爭建物之地下層未設牆面及出入門與一樓相區隔，故其構造亦不具獨立性。綜上，系爭建物縱經登記為原告所有，亦不影響其為公共使用之性質，原告仍應受現行法規使用上之限制，故被告安樂大廈管委會依照全體住戶之同意，及為全體住戶之公益為使用，以便於管理與維護全體住戶利益，自屬依建築物之性質合法使用。
㈢縱難以排除原告之所有權，原告請求不當得利之部分仍應區
分為被告順成公司租賃部分及被告安樂大廈管委會使用部分：
⒈出租與被告順成公司部分僅2至3年而未如原告所述超過5年
，且宜依財政部「97年度財產租賃必要損耗及費用標準」以每月5,700元認定租金。而被告安樂大廈管委會使用部分使用達5年以上，原告並不爭執，惟依土地法第97條第1項規定，租金以不超過土地及建築物申報總價額年息10％為限。系爭房屋價值為54,148元，而一樓使用部分依據臺北市大安地政事務所複丈成果圖所示，應為A警衛台、B總幹事辦公處、C一樓後方房間合計38平方公尺（3＋4＋31＝38），故每年最高租金為205,762元，5年最高租金為1,028,812元。建物基地雖位於工商繁榮地段，然實為公共使用，難以作為獨立之使用空間，因此應以相當於建物價值年息5％計算即514,406元為適當。
⒉若依被告安樂大廈管委會之約定：「區分所有權人應依據其
所有權面積，每坪繳交60元管理費。」，則於系爭建物之一樓部分，原告每月應繳交管理費1,354元，5年合計81,261元依民法第334條主張抵銷。
㈣聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉願供擔保，請准宣告免假執行。
三、被告順成西點麵包股份有限公司則以：伊係向被告安樂大廈管委會承租地下室，租期確未達5年等語置辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉願供擔保，請准宣告免假執行。
四、不爭執事項與爭點：㈠兩造不爭執事項：
1.坐落於臺北市○○段○○段○○號土地上，建號66號之建物（門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○號1樓及地下層），其建物登記謄本上之所有權人記載為原告，其登記日期為75年8月6日，登記原因為繼承，有建物登記謄本可考（審查卷第4頁）。
2.被告安樂大廈管委會之辦公室現設址於臺北市○○○路○段○○○號1樓。
3.被告順成公司向被告安樂大廈管委會承租系爭地下室使用，該租期自98年1月1日起至99年12月31日止，租金每月1萬元，雙方並有簽訂房屋租賃契約書。
4.系爭建物一樓部分5年之管理費共81,261元，原告迄未繳納。（本院99年8月5日言詞辯論筆錄）
5.系爭建物所在之安樂大樓係於54年9月動工興建，55年12月竣工，56年1月領得使用執照，原起造建商邱素明為原告之被繼承人。
㈡本件應審酌之爭點：
1.系爭建物是否原告所有？
2.被告使用系爭建物，有無正當權源？
3.原告得否請求不當得利，數額為何？
五、系爭建物是否原告所有
系爭建物（含一樓及地下層）係已辦理保存登記之建物，建物登記簿所載所有權人為原告，有建物登記簿在卷可稽（審查卷第4頁）。被告雖辯稱系爭建物一樓為門廳、管理室、警衛桌、辦公室等，地下室為地下蓄水池、管線間、電梯機械間、抽水馬達，均具共用性質且無法與公共空間區隔，原告雖於法令完備前辦妥所有權登記，然構造上、使用上均不具獨立性，原告並無排他使用權云云，然查：
1.按數人區分一建築物而各有其一部分者，謂之建築物之區分所有。其區分之各部分為獨立之權利客體，成立單獨所有權。至其區分方法或為縱的分割，或為橫的分割，或為二者交互運用，無論分間、分層抑分套，在所不問。惟基於物權標的物獨立性之原則，必須在構造上及使用上均具有獨立性者，始足當之，最高法院80年度台上字第804號著有判決可參，足見於84年6月28日公寓大廈管理條例實施前，就區分所有建物所有權之認定，仍應以該建物是否具備構造上、使用上之獨立性為斷。
2.經查，系爭建物地下樓並無獨立對外出入口，僅有樓梯通往一樓，一樓則有對外大門，業經本院會同大安地政事務所勘驗屬實，有勘驗筆錄（本院卷第39至41頁）、照片（審查卷第6至10頁）可稽。地下室既無獨立對外門戶，僅賴室內梯與一樓相通，無從認為具有構造上之獨立性，固不得單獨為所有權之客體，然若將地下室與一樓併同觀之，則具備獨立對外出入口，且結構早已完成，有四壁、屋頂足避風雨，尚不得謂不具備構造上之獨立性，是以系爭建物所有權登記將一樓、地下室合併登記一建號，作為一所有權客體，以構造上之獨立性而言，尚無欠缺。
3.次查，系爭建物一樓前廳部分有樓梯、電梯間，被告安樂大廈管委會並於大門內右側設置警衛台，樓梯下方設置總幹事辦公桌，以管理消防受信總機，前、後廳以一道門隔開，後廳內置有廢水控制盤、小公總開關、揚水系統控制盤、小公電表等，並有桌椅、洗手台、廁所等供被告安樂大廈管委會人員使用之設備，以及大樓住戶使用之資源回收處；通往地下室之樓梯設有一鐵門，鑰匙由被告安樂大廈管理委員會及被告順成公司持有，地下室內設有抽水馬達、地下蓄水池等，並預留維修通道及放置維修用品，其餘空間由被告安樂大廈管委會出租予被告順成公司使用，放置麵包包裝材料等，業經本院會同大安地政事務所勘驗屬實，有測量圖（本院卷第53頁）、勘驗筆錄（本院卷第39至41頁）、照片（審查卷第6至10頁）可考。惟按，84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例固明文定義公寓大廈之共用部分，並列舉包括公寓大廈本身所占之地面、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造、約定專用有違法令使用限制之規定者、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分等五項不得約定為專用部分，然為兼顧法律施行前既有之法秩序，亦於同法第55條第2項規定「（本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈）區分所有權人會議訂定規約...得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制」，可認公寓大廈管理條例對於舊有公寓大廈未盡合法之使用現狀（例如頂樓住戶專用屋頂平台、一樓住戶專用地下室之情況），其立法政策係採取原則上加以承認之立場，並未即以新法之標準加諸舊有公寓大廈之使用秩序上，藉以調和現使用者之信賴利益與其他住戶之公共利益。系爭建物內確有多項大樓共用設備，然於土地登記法規未完備前業經登記為專有，與公寓大廈管理條例第55條第2項係將共用部分約定為專用之情況雖略有不同，惟二者大樓住戶可能有部分公共設施位於他人專用空間內之利益狀態並無二致，然本件原告業經登記為所有權人，其信賴利益應不低於並未依法取得所有權登記，僅依交易習慣使用頂樓、地下室之住戶，依上述立法政策，舉輕以明重，原告所受之保護至少當不低於公寓大廈管理條例第55條第1項之情況。系爭建物內雖有上開各項共用設備之設置，然系爭建物仍具備完整之結構，論理上非無排他使用之可能性，此與若干大樓可能因故將大樓機電設備設置於某一專有部分內之情況相似，僅生原告專有系爭建物，是否應承受若干限制或負擔，以維持大樓公共安全及正常運作之問題而已，尚無從僅因該等設備之存在，即認為系爭建物可能為獨立使用之本質已受變更。
4.至於被告主張系爭建物竣工圖內標示一樓為門廳、管理，地下室為地下蓄水池等，並提出竣工圖為證（審查卷第23至24頁），經查，就建物使用用途之限制，建築法第73條僅要求依使用執照核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照，若不涉及上述變更，僅未依竣工圖上所標示「管理」、「門廳」等記載使用，尚無違法使用之問題。系爭建物內各項機電、消防設備、地下蓄水池等共用設備均正常使用，顯不涉及變更原核定使用之問題，至於「管理」、「門廳」等標示既不涉及使用執照之變更，自無從僅依竣工圖之記載，主張一樓如附圖所示A、B部分僅得作為大樓管理使用。
5.惟查，系爭建物雖因建築於69年1月23日土地登記規則第73條修正公布前，以致包含上開共用設備之系爭建物仍得登記為原告之被繼承人所有，且基於立法政策之考量，對於業已依舊法規取得之所有權，其信賴利益原則上應予尊重，然安樂大樓之樓梯、電梯、門廳、機電設備、蓄水池、化糞池等均位於系爭建物內，有竣工圖、勘驗筆錄、照片可考，該等設備均為固定設置之設備，衡情當屬自建造之初已存在之共用設備，且該等設備乃維持包括系爭建物在內安樂大樓所有區分建物正常運作所必須，事實上難以遷往他處等節，均為外顯之事實，原告斷無不知之理，原告亦無任何正當理由信賴伊可就系爭建物為專有之排他使用。按所有權並非絕對，而係負有社會義務，於維護公共利益所必要之範圍內，非不得對所有權加以限制，此觀民法第774條以下關於相鄰關係之規定自明。所有權取得與目前法制並無任何扞格之一般不動產所有權人，其所有權之行使皆須為調和公共利益而做上述退讓，舉輕以明重，原告於早年法令不備之情況下所取得系爭建物之所有權縱應加以保護，其所有權應為公共利益做出之讓步當更高於一般不動產所有權人，始能兼顧安樂大樓住戶之公共利益，並維護安樂大樓其他區分所有權人之建物正常使用。從而，原告縱可取得系爭建物所有權，基於系爭建物內存為維護大樓正常使用及公共安全不可或缺之公共設施此一特質，原告就系爭建物之專用權必須受有限制，亦即原告須容忍該等設備繼續存在，不得排除大樓住戶依該等設備性質之正常使用（諸如電梯、樓梯），以及基於公共安全、管理維護必要就該等設備之使用（諸如清潔、維修、更新設備），至於該等設備所在地以外之其他空間，原則上固為原告專有之範圍，然為達前開使用目的所必要之通行（諸如通行一樓或地下室之空間以到達該等設備），亦屬為達維護大樓公用設備正常使用之目的原告專用權應受限制之範圍。綜上，於共用設備之必要範圍內，原告就系爭建物之並無排他使用權可資主張，且原告就此並無正當信賴利益應加以保護，自亦不得主張其因上開使用受有損害甚至請求償金。
6.綜上，原告就系爭建物確有所有權，然就系爭建物內為維護安樂大樓正常運作、公共安全所必須之範圍內，原告不得主張排他使用權，就此等使用上之限制亦不得請求償金。
六、被告有無使用系爭建物之正當權源所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。原告係請求被告安樂大廈管委會自附圖所示A、B、C、E部分，被告順成公司自附圖所示D部分遷出，是以應審酌者即係被告就上開部分各自有無占有使用之正當事由。經查：
1.系爭建物一樓如附圖所示A、B、C部分、地下室E部份均為被告安樂大廈管委會占有使用，此為被告安樂大廈管委會所自承，並有勘驗筆錄在卷可稽。附圖所示A部分線係作為警衛台使用、B部分係作為總幹事辦公處使用、C部分係放置桌椅、冰箱、電鍋等供被告安樂大廈管委會人員使用之器具、E部分則放置維修用品，此有勘驗筆錄在卷可考。上開A、B、
C、E部分內被告安樂大廈管委會所放置之物品，雖係為執行其管理維護安樂大廈之職務之用，其存在亦確有助於安樂大廈之事務管理，然究無法與維持安樂大廈正常使用或公共安全不可或缺之機電設備、蓄水池、化糞池、樓梯、電梯等設備相提並論，揆諸前開說明，尚無從認為屬原告之專用權應受限制之範圍，於系爭建物確屬原告專有之情況下，被告安樂大廈管委會尚無僅為有助於其職務之執行，即擅自占用原告區分所有建物之正當權源。至於B部分旁設有消防受信總機，C部分內亦有廢水控制盤、小公總開關、揚水系統控制盤、小公電表等、E部分有抽水馬達、蓄水池等設備，查該等設備雖亦位於被告安樂大廈管委會之占有範圍內，該等設備係屬住戶共用，並非被告安樂大廈管委會所占有使用，被告安樂大廈管委會固無庸將該等設備遷離，然亦不因該等設備之存在，即因而賦予被告安樂大廈管委會占有使用該部份空間之正當權源，併此敘明。從而，原告請求被告安樂大廈管委會自附圖所示A、B、C、E部分遷出，將該部分返還予原告，即屬有據。
2.系爭建物地下室如附圖所示D部分係由被告順成公司放置貨架以存放麵包包裝材料，有勘驗筆錄可稽，其使用之空間並無任何安樂大廈必要之共用設施，堪以認定。被告順成公司雖係向被告安樂大廈管理委員會租用，有租約在卷可考（審查卷第66至68頁），然系爭建物並非被告安樂大廈管委會所有，被告安樂大廈管委會亦無代原告使用收益系爭建物之權利，是以被告順成公司與被告安樂大廈管委會間之租約，尚不足以做為被告順成公司可資對抗原告而占有使用D部分之合法權源。從而，請求被告順成公司自附圖所示D部分遷出，將該部分返還予原告，亦屬有據。
七、原告得否請求不當得利，數額為何
1.無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。原告主張被告安樂大廈管理委員會無法律上原因占有使用系爭建物如附圖所示A、B、C、E部分，面積共100平方公尺，為被告順成公司使用D部分（面積10平方公尺）之10倍，致原告受有損害，原告僅請求以被告順成公司月租金2倍計算，亦即每月2萬元計算之相當於租金之不當得利，並自起訴前5年即93年11月20日起算；被告安樂大廈管委會則辯稱。系爭建物難以作為獨立之使用空間，縱被告應給付不當得利，數額亦不應依原告之主張，且原告過去5年積欠之一樓部分管理費共81,261元，資主張抵銷。
2.按系爭建物確為原告所有，被告安樂大廈管理委員會確係無權占有如附圖所示A、B、C、E部分共100平方公尺，已如前述，被告安樂大廈既無占有使用系爭建物如附圖所示A、B、
C、E部分之正當權源，則其占有使用對原告即屬無法律上原因，且造成原告無法使用收益該部分建物，受有損害，揆諸前開規定，即應償還其使用之不當得利，然該等不當得利無從以利益之原形返還，是以應按使用該建物通常應支付之租金計算其不當得利之數額（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
3.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。惟通常出租房屋者，就基地及房屋皆有提供承租人使用之權能，然本件原告僅就系爭建物有所有權，並無基地之所有權，是以租金之計算自不能比照一般房屋租賃，而應僅以系爭建物申報總價年息10％為限，合先敘明。再者，原告雖為系爭建物所有權人，亦無排除他人為利用、管理、維護該等共用設施所必要之通行或使用，已如前述，被告安樂大廈管委會所使用如附圖所示A、B、C、E部分，係分別位於安樂大廈一樓門廳右側、樓梯下方、一樓後廳、地下室蓄水池上方，甚為零散破碎，且其利用尚須顧及該處現有之共用設施，不可妨害其使用（例如蓄水池上方即需維持隨時可開啟、消防受信總機、廢水控制盤、小公總開關、揚水系統控制盤、小公電表等設備亦不可加以封閉），就此等無法專用，且使用上處處受限之空間，縱欲加以出租，除被告安樂大廈管委會係基於管理安樂大廈之職務而為利用外，有無願承租者尚有疑問，與一般可提供承租人專用之租賃房屋有天壤之別，自不得比照一般租賃市場之行情計算其租金。本院審酌上開系爭建物之利用迥異於一般租賃房屋之情況，認為應以系爭建物申報總價年息1％為適當。至於原告主張被告順成公司以每月1萬元承租D部分，被告安樂大廈管委會使用之面積為其10倍，應按其2倍以每月2萬元計算云云，惟D部分係A至E五部分中使用上最不受干擾之部分（蓋其並無大樓共用設備在內，亦非住戶通行之通道），且被告順成公司亦為安樂大樓一樓住戶，基於使用之便利性及對大樓情況之瞭解始加以承租，若係非住戶之第三人，無從期待其願以相同價格加以承租，況D部分不在原告主張被告安樂大廈管委會使用之範圍內，自無從以D部分曾出租予被告順成公司之租金，執以計算被告安樂大廈管委會使用附圖所示A、B、C、E部分之不當得利數額，併此敘明。
4.查系爭房屋之課稅現值為1,069,000元，一樓及地下室總面積為166.4平方公尺（74.62＋91.78＝166.4），有房屋稅繳款書、建物登記簿謄本在卷可稽（審查卷第4、11頁），按其年息1％乘以被告安樂大廈管委會占用面積相對於系爭建物總面積之比例，每年之不當得利數額應為6424元（1,069,000x1%x100/166.4=6424，小數點以下四捨五入，下同），折合每月535元。原告係於98年11月19日提起本件訴訟，是以自起訴日回溯5年（即93年11月20日至98年11月
19日）期間之不當得利總額為32,120元。又，本件訴訟係於99年8月5日言詞辯論終結，是以自98年11月20日起至99年8月5日止共計8.5月之期間內業已屆清償期之不當得利總額為4550元（6424x8.5/12=4550），合計於本件言詞辯論終結前業已屆清償期之不當得利總額共為36,670元（32,120+4,550=36,670）。
5.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項定有明文。被告安樂大廈管理委員會主張以原告過去5年積欠之一樓管理費81,261元加以抵銷，於本件言詞辯論終結前業已屆期之不當得利數額範圍內，固屬有據；然就言詞辯論終結後始屆清償期之不當得利，因本院得審酌之事實僅止於本件言詞辯論終結時，是以就99年8月6日以後之不當得利，本院依民事訴訟法第246條雖得以將來給付之訴之形式加以准許，然至言詞辯論終結時尚無從認為被告安樂大廈管委會之抵消抗辯為有理由，是以99年8月6日以後之不當得利即無從准予抵銷。
6.綜上，原告得請求被告安樂大廈管委會給付之不當得利數額，係自99年8月6日起至遷讓返還系爭房屋A、B、C、E部分之日止，按月以每月535元計算之不當得利，及如逾期給付並自次月7日起加計法定遲延利息。
八、綜上所述，原告依所有權、不當得利之法律關係，請求被告安樂大廈管理委員會自如附圖所示A、B、C、E部分遷出，被告順成公司自如附圖所示D部分遷出，將房屋返還原告，以及被告安樂大廈管委會給付之不當得利數額，係自99年8月6日起至遷讓返還系爭房屋A、B、C、E部分之日止，按月以每月535元計算之不當得利，及如逾期給付，並加計自次月7日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
九、兩造 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十一、據上論斷：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項後段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國99年8月31日
民事第三庭法官陳怡雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年8月31日
書記官鄭美華