裁判字號：臺灣彰化地方法院102年訴字第138號民事判決
裁判日期：民國102年10月23日
裁判案由：拆屋還地
臺灣彰化地方法院民事判決102年度訴字第138號原告① 吳忠光
② 吳行端 ③ 吳俊雄 ④ 吳禎祺 ⑤ 吳禎祥 ⑥ 吳健隆 ⑦ 吳健駒 ⑧ 吳典宜 ⑨ 吳典明 ⑩ 吳潤桓 ⑪張 吳美鈴 共同訴訟代理人 李明海 律師
詹志宏 律師被告 姚玉美
姚呈舟 共同訴訟代理人 朱坤棋 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣○○鎮○○○段○○○○段000地號、面積9,237平方公尺土地，為原告等11人共有。被告姚呈舟、姚玉美均無占有之正當權源，分別於該筆土地上，建造如附圖即彰化縣和美地政事務所民國102年4月18日土地複丈成果圖所示編號Ａ、面積396平方公尺之鋼骨造建物（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○○○號左側）、編號Ｂ、面積
184平方公尺之加強磚造、鋼鐵造建物（門牌號○○鎮○○路○段○○○○○號），而無權占用各該部分土地等情，本於所有權作用（民法第767條第1項），求為：①被告姚玉美應將前開編號Ｂ建物拆除，將該部分土地騰空返還原告；②被告姚呈舟應有前開編號Ａ建物拆除，將該部分土地騰空返還原告之判決，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：上揭375地號土地原為訴外人 吳行瀕 、 吳行全 、 吳行騰 、 吳行津 與原告吳行端等5人共有，前於57年1月26日出賣予訴外人 姚石添 後，即交付姚石添耕作，並將土地所有權狀交付姚石添收執。嗣姚石添於63年間死亡，該筆土地即由其子女即被告二人與訴外人 姚金英 等人繼續耕作迄今，並代繳納各年度田賦代金。惟因吳行瀕去世等因素，致拖延至今尚未完成所有權移轉登記。其間姚金英亦曾於70年7月1日以存證信函通知吳行端等出賣人辦理移轉登記，但未有結果。而吳行端以外之原告吳忠光等10人，分別為已故出賣人吳行瀕、吳行全、吳行騰、吳行津等4人之被繼承人，應繼受前開土地買賣關係，被告因繼承該買賣關係而使用前揭土地，自非無權占有等語，資為抗辯，並聲明原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原告主張前揭375地號土地為其等11人共有，被告姚呈舟、姚玉美在該筆土地上，分別建造有如附圖即彰化縣和美地政事務所土地複丈成果圖所示編號Ａ、面積396平方公尺之鋼骨造建物及編號Ｂ、面積184平方公尺之加強磚造、鋼鐵造建物之事實，有所提土地登記謄本、地籍圖謄本、房屋稅籍證明書、建物照片為證，並經本院會同彰化縣和美地政事務所派員勘測屬實，分別製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽，復為被告所自認，堪信為真實。
四、原告主張被告無權占用前揭編號Ａ、Ｂ部分之土地，被告否認此情，抗辯其因繼承訴外人姚石添與原告吳行端及原共有人吳行瀕等4人（分別為其餘原告吳忠光等10人之被繼承人）於57年1月26日訂立之土地買賣契約，基於繼承及買賣關係而占用土地，並非無權占有等詞。經查：
1.被告抗辯前開地號土地，原為訴外人吳行瀕、吳行全、吳行騰、吳行津等4人與原告吳行端共有，彼等5人前於57年1月26日，曾與訴外人姚石添（62年8月30日死亡，被告誤稱63年間死亡）就該筆土地簽訂土地買賣契約書，將土地全部賣與姚石添，並將土地所有權狀交付姚石添收執，但迄未辦理所有權移轉登記，吳行瀕等4人死亡後，分別由吳行端以外之原告吳忠光等10人繼承，被告二人為姚石添之子女並繼承人之事實，有所提土地登記簿謄本、戶籍謄本、土地所有權狀、土地買賣契約書、土地登記委託書（本院卷第54～66頁）為證。原告對於該土地買賣契約書、土地登記委託書，亦自認為真正無訛（本院卷第129頁言詞辯論筆錄)。被告抗辯其因繼承關係，而承受被繼承人姚石添與原告吳行端及原告吳忠光等10人之被繼承人吳行瀕等4人所訂立前開土地買賣契約之一切權利及義務，基於買賣關係占用該土地，於法即屬有據。
2.原告雖謂該買賣契約於成立後，因買受人姚石添未依約給付價金，已遭出賣人解除契約，而未辦理移轉登記，此觀被告提出之土地買賣契約書其他事項約定欄記載「契約成立同時辦理產權移轉登記」即明。況該買賣契約書為向地政機關辦理土地登記制式之文件，即俗稱之「公契」，並不足以證明價金已交付出賣人、土地交付買受人姚石添及民事買賣契約成立之事實，被告仍應提出契約成立後，價金已交付之憑證，及得直接證明雙方買賣契約存在之證據（例如買賣契約書正本），否則混淆行政手續與民法債權債務關係之界線。復且，被告未提出出賣人吳行端等人57年間申請交付之印鑑證明書，亦不得認其買賣契約已經完全成立。再者，由於原告散居各地，且未住居於土地附近，又疏於管理，致不知該筆土地遭被告無權占用建造房屋，迨原告 吳光忠 收受彰化縣地方稅務局99年6月18日通知補繳地價稅函，始驚知土地未經原告同意，在不知情狀況下，遭被告及其他不明人士乘機占用，被告不得主張因繼承姚石添之買賣關係而有正當占用權源等語。
3.惟買賣契約並非要式契約，於雙方當事人就標的物及其價金相互同意時，買賣契約即為成立（民法第345條第2項參照），不以作成書面為必要，亦非以價金之交付為其成立要件。買賣契約成立後，雙方是否各自全部履行其義務，不影響於已成立買賣契約之效力，要無所謂買賣契約不完全成立之概念。被告所提前開土地買賣契約書，固為一般向地政機關申辦所有權移轉登記所使用，俗稱「公契」之書面契約。但通常情形係雙方成立不動產買賣契約後，始會偕同辦理所有權移轉登記，故買賣雙方如基於協同辦理所有權移轉登記之目的，作成此項俗稱公契之買賣書面契約，當可證明雙方已有買賣債權契約之成立。本件由被告所提土地買賣契約書及土地登記委託書、土地所有權狀、姚金英於70年7月1日之存證信函（和美郵局存證信函第12號，見本院卷第32頁）及於72年6月3日代繳62、63、65、66、69～71年田賦代金資料（本院卷第33～35頁），明顯可見原告吳行端及訴外人吳行瀕等4人，已於57年1月26日委託訴外人 陳長庚 （土地代書）辦理系爭375地號土地買賣所有權移轉事宜，並與買受人姚石添簽立作為辦理移轉所有權使用之土地買賣契約書（公契），載明標的為系爭375地號土地之共有權全部，價金新台幣22,000元，不動產交付日期為57年1月26日將現在占有情形移轉交付，價金於契約成立日一次交付，契約成立同時辦理產權移轉登記，交付證明文件土地所有權狀、土地登記委託書；並因迄未辦理所有權移轉登記，嗣經姚石添之繼承人姚金英於70年7月1日以存證信函請求吳行全、吳行騰、吳行端、吳行津辦理土地所有權移轉登記事宜，且代為繳納62～71年間之田賦代金等情，自堪認為雙方就該土地已有買賣契約之成立，出賣人並於57年1月26日以現狀將標的土地交付買受人，而買受人則在契約成立同時付清價金。至於印鑑證明，係賣方為履行移轉所有權登記義務，而須提出供地政機關審核，作為賣方確有移轉土地產權意思之證明文件，與買賣契約是否成立並生效無關，殊無出賣人未交付印鑑證明，而謂買賣契約不完全成立之情事。原告未舉證證明該契約已合法解除，徒憑己見，空言主張該買賣契約內約定契約成立同時辦理產權移轉登記，可見係因出賣人解除契約，致未辦理所有權移轉登記，或主張該公契不足以證明買賣契約存在，或姚石添已支付價金及出賣人已交付土地之事實，或被告未提出吳行端等人於57年間交付之印鑑證明書，不得認定買賣契約已完全成立，被告乃乘其疏於管理土地之機，無權占用土地建造房屋云云，委無可採。被告抗辯其為有權占有土地，堪以認定。
4.至訴外人姚石添係於62年間死亡，依當時民法第1174條規定，繼承人拋棄繼承不必然須以書面向法院為之。被告已陳明姚石添之繼承人並無拋棄繼承，原告聲請查詢姚石添死亡後，被告二人有無向本院拋棄繼承，或命被告證明姚石添之全體繼承人對於其遺產，究係自願放棄繼承系爭土地之使用權限，或全體合意由被告二人使用收益，殊無必要。另土地於符合土地稅法第4條第1項各款情形（即納稅義務人行踪不明、權屬不明、無人管理或土地所有權人申請由占有人代繳者）時，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦。上揭土地72年間曾經彰化縣稅捐稽徵處通知姚石添之繼承人姚金英繳納田賦代金（本院卷第35頁），通常即指有土地稅法第4條第1項規定之情形。惟不論屬於何種情形，均不足以證明原告吳行端等出賣人未曾因前開買賣關係而將該土地交付買受人姚石添。又前揭編號Ａ、Ｂ之建物，為被告分別所有，為渠等不爭執，各該建物設籍課稅情形已如原告所提稅籍證明書起課年月及折舊所載，至該等建物房屋稅之原始納稅義務人是否即為被告二人，並無礙於其等對於基地使用權源之認定。而姚石添生前是否實際於系爭土地耕種，迄今已事隔逾40年，且非該管鄉鎮公所職務上應予調查紀錄，以供不時備查之事項。原告聲請向彰化縣地方稅務局函查系爭土地變更賦稅之繳稅紀錄、前開建物之納稅義務人異動紀錄，及向彰化縣和美鎮公所函查姚石添是否有對系爭土地進行實際耕作，均非屬必要，附此敘明。
五、綜上所述，被告抗辯其基於繼承自訴外人姚石添與原告吳行端及其他原告吳忠光等10人之被繼承人吳行瀕等4人之買賣契約關係而占用系爭土地，洵屬可採。原告主張被告分別所有前開編號Ａ、Ｂ建物為無權占有土地，尚難採取，其本於所有權之物上請求權，請求被告分別拆除各該所有建物並返還基地於原告，於法無據，應予駁回。其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國102年10月23日
民事第四庭
法官陳瑞水以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年10月23日
書記官黃明慧