台灣台中地方法院民事判決 95年度中簡字第7713號
原 告 乙○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 劉惠利 律師
複代理人 甲○○
被 告 丁○○ 國民
上列當事人間請求遷還房屋等事件，本院於中華民國95年12月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將台中市○○區○○路三段一○二號一、二樓房屋遷讓交
還原告丙○○。並應給付原告丙○○自民國九十五年九月十七日
起至交還前開房屋之日止，按月以新台幣壹萬貳仟元計算之損害
金。
被告應給付原告乙○○新台幣參萬陸仟元，及自民國九十五年十
二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告乙○○其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十二，餘由原告乙○○負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國94年9月17日向原告乙○○承租原告
丙○○所有台中市○○路○段○○○號1、2樓房屋（下稱系爭房
屋），租賃期限至95年9月16日止，租金每月新台幣（下同
）12,000元，應按月於每月17日前給付。惟被告自95年7月
起即未依約支付租金，迄至95年9月16日租期屆滿時止，尚
欠2個月之租金合計24,000元。玆因系爭房屋之租期已經屆
至，且原告乙○○亦以存證信函表達不再續租，故原告乙○
○與被告間之租賃關係業已消滅，則被告自無續為占用系爭
房屋之權源，乃被告竟仍占用該房屋拒不返還，是系爭房屋
所有權人之原告丙○○自得本於民法第767條規定，請求被
告遷讓交還系爭房屋。且被告無權占有系爭房屋，並致原告
丙○○受有相當於租金額之損害，則原告丙○○自得依不當
得利之法律關係，請求被告應自租期屆滿翌日即95年9月17
日起按月給付相當於每月租金額12,000元之損害金。又被告
與原告乙○○所訂立之房屋租賃契約書第6條第2項約定，被
告若於租賃期滿不交還房屋時，即應支付違約金10萬元，故
被告既已違約於租期屆至未返還系爭房屋，則被告自應依此
約定支付原告乙○○違約金10萬元，及給付前欠之租金24,
000元予原告乙○○，爰提起本件訴訟。並聲明：（1）被告
應遷讓交還系爭房屋予原告丙○○，並應給付自95年9月17
日起至交還系爭房屋之日止，按月以12,000元計算之損害金
；（2）被告應給付原告乙○○124,000元，及自95年12月14
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋之租期固已屆滿，但因伊目前經濟困難
，如搬離系爭房屋，即無家可歸，故無法將系爭房屋交還原
告等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張被告向原告乙○○承租原告丙○○所有系爭房屋，
租賃期限自94年9月17日起至95年9月16日止，每月租金12,
000元，被告自95年7月起即未依約給付租金，迄至95年9月
16日租期屆滿時止，尚欠2個月租金共24,000元，兩造間之
租賃關係並已因租期屆至而消滅之事實，業據原告提出房屋
租賃契約書、存證信函、94年房屋稅繳款書及建物登記謄本
為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。被告雖抗辯伊目
前經濟困窘，若搬離系爭房屋，將無可容身之處，故拒絕返
還系爭房屋云云。惟按「承租人於租賃關係終止後，應返還
租賃物」，民法第455條前段定有明文。查被告承租系爭房
屋之租期既已於95年9月16日屆至，且出租人之原告乙○○
又已表達屆期不再續租，有存證信函存卷可查，則原告乙○
○與被告間之租賃關係顯已因租期屆至而消滅，是依上開規
定，被告自負有返還系爭房屋之義務，被告依法並無因經濟
困頓而得請求緩期履行之權利。故被告所辯，尚無可採。
四、次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之，民法第767條前段定有明文。查系爭房屋為原告丙○○
所有，有建物登記謄本在卷可考，該房屋雖由原告乙○○出
租予被告，然其租賃關係既已因租期屆至而消滅，且被告於
租賃關係消滅後續占有系爭房屋，又無法證明有何正當合法
權源，自屬無權占有。從而，原告丙○○本於所有權作用，
請求被告遷讓交還系爭房屋，自為法之所許。
五、復按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法
第179條所明定。故得請求返還之範圍，應以對方所受之利
益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益
，又為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例
參照）。本件被告於租賃關係消滅後仍繼續無權占有使用系
爭房屋，揆之上開判例意旨，當應獲有相當於租金之不當得
利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。玆原告乙○
○將系爭房屋出租予被告，每月租金既為12,000元，已如上
述，從而，原告丙○○依不當得利法律關係，請求被告應自
租期屆滿後之翌日即自95年9月17日起至交還系爭房屋之日
止，按月給付原告以12,000元計算之損害金，於法自亦屬有
據。
六、再按，承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段
定有明文。查系爭房屋之租期固已屆至，惟被告於租期屆滿
前既仍積欠2個月之租金合計24,000元，已如前述，則原告
乙○○請求被告應清償此部分所欠租金，於法自無不合。至
原告乙○○另請求被告給付違約金10萬一節。查原告乙○○
與被告訂立之房屋租賃契約書第6條第2項約定：「乙方（按
即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約
金新台幣壹拾萬元整．．．」，是本件被告於系爭房屋租期
屆滿後，因有違約不交還系爭房屋情事，揆之上開約定，固
應支付違約金。惟按民法第252條規定：「約定之違約金額
過高者，法院得減至相當之數額」，故約定之違約金苟有過
高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額。此項核減，
法院得以職權為之；又約定之違約金是否相當，須依一般客
觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標
準，最高法院著有49年臺上字第807號判例可資參照。是本
院斟酌現今一般之社會經濟情況及被告若能如期履行債務時
，原告可得享受之利益，並參酌原告因被告履行遲延，除請
求原欠之租金外，系爭房屋所有權人之原告丙○○並另依不
當得利法則，請求被告應給付自租期屆滿後之翌日起，按每
月租金額12,000元計算之損害金，可認其所受損害情形應屬
甚微，本院因認此項約定之違約金額尚屬過高，應核減為12
,000元方為相當。因之，本件被告既有違約不遷讓交還系
爭房屋情狀，則原告乙○○請求被告給付違約金12,000元，
應屬有據，逾此範圍之請求，尚屬無稽。
七、綜上所述，原告主張系爭房屋為原告丙○○所有，並經原告
乙○○出租予被告使用，該房屋之租期已於95年9月16日屆
至，惟被告尚積欠2個月租金，且迄今仍拒不返還系爭房屋
等情，既屬可信，被告所辯，尚不足採。從而，原告丙○○
本於所有權作用及不當得利法律關係，請求被告遷讓交還系
爭房屋，並應給付自95年9月17日起至交還上開房屋之日止
，按月以新台幣12,000元計算之損害金；另原告乙○○則本
於租賃關係，請求被告給付租金及違約金合計36,000元，及
自起訴狀繕本送達被告後之95年12月14日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息，均有理由，應予准許。至原
告乙○○逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
八、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第
3款之規定，依職權宣告假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條、第85條
第1項前段。
中 華 民 國 96 年 1 月 16日
台灣台中地方法院台中簡易庭
法 官 吳美蒼
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 1 月 16日
書記官