裁判字號：臺灣新北地方法院107年簡上字第426號民事判決
裁判日期：民國108年07月17日
裁判案由：損害賠償
臺灣新北地方法院民事判決107年度簡上字第426號上訴人 陳盈辰 訴訟代理人 林永頌 律師
陳傑明 律師 蔡維哲 律師被上訴人易仕寶企業有限公司法定代理人 吳志男 訴訟代理人 粘舜權 律師
陳展誌 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年10月16日臺灣新北地方法院板橋簡易庭107年度板簡字第229號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經本院於108年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣柒拾陸萬參仟陸佰伍拾玖元，及自民國一百零七年四月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾貳萬元，及自民國一百零八年四月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔；追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文；上開規定，於簡易訴訟之上訴準用之，同法第436條之1第3項亦有規定。查，上訴人於原審起訴主張被上訴人應返還押租保證金新臺幣（下同）5萬元，及賠償裝潢費用之損害合計115萬4千元，起訴請求被上訴人應給付120萬4千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之2計算之利息（見原審訴字卷第9頁）。原審判決被上訴人應給付押租保證金5萬元本息，並駁回上訴人其餘之訴（即請求賠償裝潢費用之損失115萬4千元本息），上訴人就其敗訴部分提起上訴（見本院卷第23頁），復追加請求被上訴人應賠償其支出室內裝修施工許可證申辦費用合計12萬元之損害，及自民事上訴理由五狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第221至222、385頁）。上訴人就上開訴之追加部分，其請求之基礎事實同一，且係擴張應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於民國104年11月間，因被上訴人法定代理人甲○○告知，坐落於擎天大廈之門牌號碼新北市○○區○○路○○○號2樓之7之房屋（以下稱系爭房屋），可使用該大廈1樓側邊樓梯口進出（下稱系爭樓梯口，見本院卷第123頁照片），伊遂向被上訴人承租系爭房屋作為伊經營重慶247餐坊（下稱系爭餐坊）之店面，兩造並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自104年11月10日起至109年12月31日止，每月租金5萬元，伊同時交付5萬元押租保證金予被上訴人。詎料，擎天大廈管理委員會（下稱管委會）竟於104年12月間更換系爭樓梯口門鎖，禁止伊自系爭樓梯口通行，導致系爭房屋裝潢期間，裝修工人僅得自被上訴人經營之龍華樓餐廳自行設立之樓梯口進入，並穿越餐廳到達系爭房屋，且每次均需仰賴餐廳人員自1樓開門後，方得通行餐廳內部之樓梯至2樓，再穿越餐廳內部用餐區，走至2樓走廊通行至系爭房屋；伊多次向被上訴人反應，甲○○不僅未向管委會反應及爭取通行權，反而要求伊自行向管委會交涉，自始至終均未替伊除去無法自系爭樓梯口通行至系爭房屋之障礙。又系爭房屋雖於105年2月間裝潢完畢，惟因系爭房屋之出入口問題遲遲無法解決，導致伊經營系爭餐坊客人無法到達，實難作為營業處所使用，伊僅得於105年6月份間搬遷，並於105年9月份間將系爭房屋鑰匙歸還予被上訴人，同時以樹林育英街000390號存證信函終止系爭租約。被上訴人明知伊承租系爭房屋係經營系爭餐坊之用，且甲○○交付系爭樓梯口門鎖鑰匙及同意伊使用系爭樓梯口出入系爭房屋，然被上訴人並未除去伊無法自系爭樓梯口通行至系爭房屋之障礙，顯未提供合於約定使用之租賃物，致伊受有支出裝潢系爭房屋之費用115萬4千元、室內裝修施工許可證申辦費用合計12萬元、合計127萬4千元之損害，爰依民法第226條第1項、第227條第1項準用第226條第1項規定，訴請被上訴人賠償127萬4千元本息（上訴人起訴請求被上訴人應給付押租保證金5萬元本息、賠償裝潢費用115萬4千元本息，合計120萬4千元本息，原審判命被上訴人應給付押租保證金5萬元本息，並駁回上訴人其餘請求；被上訴人就其敗訴部分未據其聲明不服，已告確定；上訴人就其敗訴部分提起上訴，並追加請求被上訴人應賠償室內裝修施工許可證申辦費用損害12萬元本息）。並上訴及追加聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人115萬4千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被上訴人應另給付上訴人12萬元，及自民事上訴理由五狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：兩造簽訂系爭租約前，上訴人保證系爭房屋僅作餐坊使用，一切依法及管理規約申請室內裝修及經營系爭餐坊，伊始同意出租系爭房屋予上訴人，並在系爭租約約定上訴人須合法營業。惟上訴人承租系爭房屋後，既未向建管局申請裝修，亦未申請營利事業登記，即在系爭房屋經營卡拉OK，已違反系爭租約及相關法規，且上訴人營業時間至凌晨2、3點，致噪音頻傳，打擾社區安寧，員警數度上開臨檢，是管委會將系爭樓梯口門鎖上鎖，係可歸責於上訴人事由所致。又伊多次與管委會協商系爭樓梯口出入問題，管委會表示上訴人於系爭房屋經營有女陪侍之卡拉OK，不符合社區規範之商業類別，伊因此提供經營之餐廳出入口供上訴人使用，足見上訴人已盡力排除此問題，上訴人主張伊未盡力排除，實屬無理。縱伊應賠償上訴人之損害，亦應以上訴人所為之裝潢之殘值而定，並非其所支出之費用而定等語，資為置辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於104年11月間，就系爭房屋成立系爭租約，約定租賃
期間自104年11月10日起至109年12月31日止，每月租金5萬元，上訴人同時交付5萬元押租保證金予被上訴人。有系爭租約為證（見原審訴字卷第17至19頁）。
㈡系爭房屋原可經由系爭樓梯口出入，嗣系爭房屋坐落之擎天
大廈管委會於104年12月間更換系爭樓梯口門鎖，上訴人則無法由系爭樓梯口出入系爭房屋。有管委會104年12月18日第17屆第1次臨時委員會會議紀錄、105年2月12日第17屆第2次臨時委員會會議紀錄為證（見原審簡字卷第35、37至39頁），且為兩造不爭執（見原審簡字卷第48至49頁）。
㈢上訴人於105年10月28日以樹林育英街000390號存證信函終
止系爭租約，是系爭租約於105年10月28日終止。有存證信函為證（見原審訴字卷第21至27頁），且為兩造不爭執（見原審簡字卷第59至60頁）。
㈣上開事實，為兩造不爭執，並有上開證據為證，是此部分事實堪以認定，合先敘明。
四、上訴人主張：被上訴人明知伊承租系爭房屋係經營系爭餐坊之用，且甲○○交付系爭樓梯口門鎖鑰匙及同意伊使用系爭樓梯口出入系爭房屋，然系爭樓梯口門鎖竟遭管委會更換，禁止伊自系爭樓梯口通行出入，被上訴人並未除去伊無法自系爭樓梯口通行至系爭房屋之障礙，顯未提供合於約定使用之租賃物，致伊受有支出裝潢系爭房屋之費用115萬4千元、室內裝修施工許可證申辦費用合計12萬元、合計127萬4千元之損害，爰依民法第226條第1項、第227條第1項準用第226條第1項規定，訴請被上訴人賠償127萬4千元本息等語，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者在於：㈠被上訴人交付上訴人系爭房屋，是否合於所約定使用、收益之租賃物？㈡上訴人請求被上訴人損害賠償，有無理由？爰析述如下。
五、就被上訴人交付上訴人系爭房屋，是否合於所約定使用、收益之租賃物部分：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；民法第423條、第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。
職是，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀諸民法第423條之規定甚明，此乃出租人之主要義務（參照最高法院69年度台上字第1798號、第380號裁判意旨）。準此，出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（參照最高法院77年度台上字第2369號裁判意旨）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條著有規定。則解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例意旨參照）。
㈡經查，系爭租約第21條約定：「房屋供乙方（即上訴人）做
餐坊使用」等語（見原審訴字卷第19頁），可知兩造簽立系爭租約時，被上訴人知悉上訴人承租系爭房屋係作為經營餐坊之用（上訴人經營系爭餐坊之營業項目，是否包括經營卡拉OK，兩造尚有爭執，詳如後述），則被上訴人應交付合於約定使用、收益之租賃物予上訴人，此觀民法第423條規定自明。易言之，被上訴人交付之系爭房屋，即應合於上訴人經營餐坊、便利消費者出入使用。又系爭房屋原可經由系爭樓梯口出入，嗣系爭房屋坐落之擎天大廈管委會於104年12月間更換系爭樓梯口門鎖，上訴人則無法由系爭樓梯口出入系爭房屋乙節，為兩造不爭執（見不爭執事項㈡），因此通行至系爭房屋之系爭樓梯口遭管委會更換門鎖，致欲至系爭餐坊消費之客人無法自由自系爭樓梯口出入，此據被上訴人自陳：系爭房屋除了被上訴人餐廳出入口外，確實沒有其他出入口等語明確（見原審簡字卷第49頁），難認被上訴人交付之系爭房屋，已合於系爭租約所約定使用之租賃物至明。則上訴人主張，被上訴人並未除去伊無法自系爭樓梯口通行至系爭房屋之障礙，顯未提供合於約定使用之租賃物乙節，即非無憑。
㈢被上訴人辯稱：依系爭租約第21條約定意旨，上訴人承租系
爭房屋僅做餐坊使用，惟上訴人違反租約將系爭房屋經營卡拉OK，且係有女陪侍，並營運至凌晨2、3點，滋生噪音，並非合法營業，是上訴人無法使用系爭樓梯口係可歸責於上訴人事由所致云云。惟查：
⒈證人乙○○於本院審理時證稱：伊與甲○○從小就認識；伊
曾多次至上訴人及其母親 李麗華 在新北市○○區○○路經營之「忠孝路153小吃店」消費，亦曾在該小吃店見過甲○○，上開小吃店經營內容有熱炒，可以在裡面喝酒唱歌，裡面有卡拉OK，伊通常消費至凌晨1點左右離開，甲○○有時比伊早一點離開，有時比伊晚一點離開； 嗣伊 聽李麗華說該處所租約到期，要找新房子，伊知道甲○○有很多房子，伊就去找甲○○，並介紹上訴人及李麗華去系爭房屋處所看房子，看好幾次再簽約， 伊有 跟甲○○說，153小吃店租約要到了，想要搬到系爭房屋去租等語（見本院卷第256至257頁），被上訴人未爭執證人乙○○上開證述內容（見本院卷第311至316頁），可知甲○○曾在上訴人及李麗華經營之「忠孝路153小吃店」消費，並知悉該小吃店經營內容包括卡拉OK，其營業時間至凌晨1時以後，且係因該小吃店所在處所租約到期，始會搬遷至系爭房屋繼續經營，則被上訴人出租系爭房屋予上訴人時，亦當知悉上訴人在系爭房屋經營系爭餐坊，其營業內容當包括經營卡拉OK，其營業時間亦係至凌晨1點以後，其理自明。
⒉證人乙○○復證稱：兩造簽立系爭租約時，甲○○要求上訴
人及李麗華要把系爭房屋的隔音做好，所以上訴人及李麗華請裝潢工人要做隔音到沒有聲音，花了很多錢等語（見本院卷第258頁），被上訴人未爭執證人乙○○上開證述內容（見本院卷第311至316頁），則證人乙○○上開證述，堪為可採。再者，觀諸上訴人提出且被上訴人未爭執形式上真正、其為經營系爭餐坊而施以裝潢之工程報價單所示（見原審訴字卷第33頁），裝潢工程項目內容包含：1.天花板以下牆面全部矽酸板及隔音棉25萬元、2.廚房牆、天花板矽酸板及隔音棉1萬2千元、3.天花板隔音棉及樓板上面吸音棉35萬元、
4.舞台地磚2萬元、5.舞台鏡子3萬5千元等項，可知上訴人為經營卡拉OK所施作之隔音、舞台工程費用達66萬7千元，已逾總工程費用百分之57（即：66萬7千元÷115萬4千元≒57%），倘被上訴人不知悉上訴人經營系爭餐坊內容不包括卡拉OK，且未要求上訴人施作隔音工程，上訴人焉會支出高額工程費用以施作與經營卡拉OK項目相關之工程？況且，被上訴人在系爭房屋相鄰之新北市○○區○○路○○○巷○○號1、2樓處，另經營廣香龍華樓餐廳，供餐內容為港式料理，營業時間為早上10時至晚上9時30分許，此據被上訴人自陳在卷（見原審簡字卷第48至49頁、本院卷第210頁），並有照片可稽（見本院卷第203頁），衡情被上訴人應不會出租系爭房屋，使他人在其經營餐廳旁，再經營相同營業項目（即僅以供餐為其營業項目）之理。依上各節，益明被上訴人知悉上訴人承租系爭房屋經營餐坊，其營業項目即已包括卡拉OK至明。準此，斟酌兩造簽立系爭租約之情形，應認系爭租約第21條約定：「房屋供乙方（即上訴人）做餐坊使用」所謂「餐坊」，即包括上訴人經營卡拉OK之用。被上訴人辯稱：上開約定所謂「餐坊」，不包括經營卡拉OK云云，自不足取。被上訴人於簽立系爭租約時，既知悉上訴人承租系爭房屋經營餐坊內容包括卡拉OK，亦知悉上訴人之營業時間至凌晨1時以後，被上訴人自不得於事後反以上訴人經營卡拉OK，且營業至凌晨等節，指摘上訴人違反系爭租約。
⒊上訴人於系爭房屋固係經營卡拉OK，惟已施作隔音工程，已
如前述，且新北市政府環境保護局於105年2月18日場稽查結果，於周界未發現有噪音情事，有稽查紀錄可稽（見本院卷第179至180頁），則被上訴人辯稱：上訴人經營卡拉OK，滋生噪音乙節，即屬無據。其次，上訴人已於104年11月20日向新北市政府經濟發展局申請商業設立登記，並獲准許（見本院卷第125頁），則被上訴人辯稱上訴人未申請營利事業登記即行營業云云，難謂有理。又被上訴人就其所辯上訴人經營系爭餐坊係有女陪侍，且未向建管局申請裝修等節，均未舉證，則被上訴人此部分辯解，自不足取。至於新北市政府警察局板橋分局於105年2月17日至系爭餐坊臨檢結果，認系爭餐坊疑有違反勞工保險法、消防法、招牌廣告及樹立廣告管理辦法、營業稅法、稅捐稽徵法、都市計畫法土地分區使用等規定（見本院卷第291頁），此核屬上訴人是否受有行政處罰等相關規定，非謂被上訴人得據此拒絕提供合於系爭租約約定使用、收益之租賃物，而拒絕履行其身為出租人之主要義務，況上訴人上開所疑違反各項規定，並未確定，且與管委會更換系爭樓梯口門鎖無涉，此觀管委會104年12月18日第17屆第1次臨時委員會會議紀錄、105年2月12日第17屆第2次臨時委員會會議紀錄為證（見原審簡字卷第35、37至39頁）即明，是被上訴人據此辯稱上訴人未合法使用云云，亦無可採。
㈣被上訴人辯稱：伊已盡力向管委會協調排除系爭樓梯口出入
問題，且提供伊經營之廣香龍華樓餐廳出入口供上訴人使用，伊並無怠於履行除去妨害之義務云云。查，上訴人經營之系爭餐坊營業時間為晚上9時至11時或凌晨1時許，被上訴人經營之廣香龍華樓餐廳營業時間為早上10時至晚上9時30分許，此分別據兩造 陳明 在卷（見本院卷第230、210頁），兩餐廳之營業時間既互有出入，且被上訴人復未舉證在其晚上9時30分結束營業後，如何提供出入口供上訴人餐坊客人出入使用，自難僅憑被上訴人所陳其提供經營之廣香龍華樓餐廳出入口供上訴人使用乙節，而認上訴人已履行除去妨害之義務。其次，被上訴人並未舉證其所辯已盡力向管委會協調排除系爭樓梯口出入問題乙節，況觀諸管委會105年2月12日第17屆第2次臨時委員會會議紀錄，被上訴人法定代理人甲○○於該次會議表明：「我會站在大家的立場勸離的。」等語，且當次管委會決議：「請247-2-7房東吳先生（即甲○○）與商家商談後，簽訂切結書，限期驅離商家」（見本院卷第39頁），足認被上訴人並未向管委會協調排除系爭樓梯口出入問題，反係向管委會表明願勸上訴人離開系爭房屋，則被上訴人空言辯稱已盡力向管委會協調排除系爭樓梯口出入問題云云，誠屬無稽，自不足取。
㈤綜上，被上訴人交付系爭房屋既未合於系爭租約所約定使用
之租賃物，且上訴人亦係據此於105年10月28日終止系爭租約（見原審訴字卷第21至27頁），則上訴人主張被上訴人應依民法第227條第1項、第226條第1項規定，負債務不履行損害賠償責任，即屬有據，應予准許。
六、就上訴人請求被上訴人損害賠償，有無理由部分：㈠經查，上訴人主張其裝潢系爭房屋支出115萬4千元，並支付
室內裝修施工許可證申辦費用合計12萬元，合計127萬4千元乙節，有上訴人提出、被上訴人未爭執真正之工程合約書及工程報價單、收據等件為證（見原審訴字卷第29至33頁、本院卷第215至217頁），堪可憑採。
㈡次查，觀諸系爭租約第2條約定系爭房屋租賃期間為104年11
月10日至109年12月31日，且免租期1個月，房租自104年12月9日起算（見原審訴字卷第17頁），應認上訴人係自104年12月9日裝潢系爭房屋完畢後，預期使用系爭房屋經營餐坊5年，則上訴人為裝潢系爭房屋所支出之115萬4千元，即應以經營5年計算予以攤提，始為事理。依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定，依定率遞減法每年折舊1000分之369，另依營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，自上訴人104年12月9日系爭房屋裝潢完畢及使用系爭房屋起，至系爭租約105年10月28日終止之日止，應認上訴人使用系爭房屋11月，則上訴人裝潢系爭房屋費用扣除折舊後，其殘值應尚有76萬3,659元（詳如附表之計算式）。綜上，上訴人請求被上訴人賠償裝潢費用損失76萬3,659元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。另上訴人追加請求被上訴人賠償室內裝修施工許可證申辦費用合計12萬元，亦屬有據，應予准許。
七、從而，上訴人依民法第226條第1項、第227條第1項，起訴請求被上訴人給付76萬3,659元，及自起訴狀繕本送達之翌日即107年4月20日（本件起訴狀繕本於107年4月19日送達於被上訴人，有送達證書可稽，見原審簡字卷第17頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審（除確定部分外）就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。關於原審判決駁回上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，核無不當，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至上訴人依上開規定，追加請求被上訴人應給付12萬元，及自民事上訴理由五狀繕本送達之翌日即108年4月25日（該書狀繕本於108年4月24日送達於被上訴人，業據被上訴人自陳在卷，見本院卷第386頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，爰判決如主文第4項所示。又本判決所命被上訴人給付金額未逾150萬元，不得上訴最高法院，經本院判決即告確定，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行（見本院卷第222、188頁），核無必要，爰不另為准駁之諭知，併此敘明。末本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，追加之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國108年7月17日
民事第五庭審判長法官高文淵
法官鄧雅心法官陳心婷以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國108年7月17日
書記官黃炎煌附表-----折舊時間金額第1年折舊值1,154,000×0.369×(11/12)=390,341第1年折舊後價值1,154,000-390,341=763,659