裁判字號：臺灣高等法院102年上字第375號民事判決
裁判日期：民國103年02月26日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣高等法院民事判決102年度上字第375號上訴人 陳君毅 訴訟代理人 莊立群 律師
蔡惠子 律師上一人複代理人 陳倚箴 律師被上訴人金禾不動產經紀有限公司法定代理人 林文泉 訴訟代理人 王子文 律師
賴麗容 律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國102年2月27日臺灣臺北地方法院101年度訴字第4491號第一審判決提起上訴，本院於103年2月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊公司法定代理人林文泉於得知上訴人有意出售所有座落於臺北市○○區○○路○○○○○○○號17樓房地及車位（下稱系爭房地），即向上訴人表示受託銷售之意願，上訴人稱系爭房地出售均交由其妻 李春美 處理。嗣經李春美致電林文泉至系爭房地進行估價，於估價當日，經上訴人告知系爭房地之委託銷售價格為新臺幣（下同）1億800萬元後，林文泉即開始蒐集客戶。至民國99年7月底，原審共同被告 陳正玲 （已於本院與被上訴人調解成立，下稱陳正玲）向林文泉表示欲購買系爭房地附近之不動產，林文泉乃向陳正玲介紹系爭房地，並與李春美、陳正玲約妥於同年7月31日看屋，並自李春美處取得系爭房地所有權狀影本，以資調閱不動產登記謄本，製作物件銷售資料表，俾於看屋當日提供陳正玲參考，並將委託銷售價格1億800萬元告知陳正玲。
陳正玲遂於99年8月3日與伊公司簽署買賣議價委託書（下稱系爭議價契約），約定議價金額為1億180萬元，委託期間至99年8月10日止，並合意以成交總價1%作為仲介服務報酬，陳正玲且當場交付面額500萬元之支票作為斡旋金，林文泉同時於99年8月3日簽約日將系爭房地之所有權狀影本及不動產登記謄本交予陳正玲，翌日，林文泉再陪同陳正玲及其夫 陳發輝 再次至系爭房地看屋；看屋後，林文泉即開始與李春美進行斡旋，並由上訴人委託其長子 陳昱羲 為代理人，於99年8月7日約同陳正玲至伊公司，由陳昱羲代理上訴人與伊簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），載明委託銷售價格為1億800萬元、委託銷售期間為99年8月7日起至99年8月10日止，並約定以成交價額之1%為仲介服務報酬，林文泉當場與雙方進行價格磋商，惟未能合意。詎上訴人竟於99年8月11日與陳正玲簽立系爭房地買賣契約（下稱系爭買賣契約），且於99年10月8日將系爭房地之所有權移轉登記，顯已違反系爭銷售契約第11條第1項第3款委託人（即上訴人）於委託期間屆滿（即99年8月10日）後2個月內，與受託人（即被上訴人）於委託期間曾仲介之客戶（即陳正玲）成交，視為被上訴人已完成仲介義務之約定，上訴人自應給付委託銷售價格4%即432萬元（計算式：1億800萬元×4%＝432萬元）之仲介報酬。爰依系爭銷售契約第11條第1項第3款約定及民法第568條規定，一部請求上訴人給付上開委託銷售價格1%即108萬元之服務報酬予被上訴人等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人108萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願以現金或等值之臺灣銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：伊係透過大樓管理員告知附近社區之管理員、鄰居，對外表達出售系爭房地意願，居住該大樓62號之林文泉因之獲悉，並前往系爭房地看屋，得知伊欲以1億800萬元之價格出售系爭房地時，脫口說出：「你的房子有可能賣這麼高嗎？」等語，致伊頗感不悅，認被上訴人欲收取買賣價金4%之仲介報酬過高，乃無委託被上訴人銷售系爭房地之意願。伊未授權長子陳昱羲將系爭房地委託被上訴人銷售，亦未曾簽立任何委託銷售書予被上訴人，又陳昱羲簽立系爭銷售契約時，並未提出上訴人出具之授權書，上訴人亦未以文字授權陳昱羲處理系爭房地。另被上訴人從未提供系爭銷售契約供上訴人審閱，系爭銷售契約條款對上訴人自不生效力，且陳正玲非被上訴人於99年8月7日系爭銷售契約簽立後始介紹予上訴人或陳昱羲之客戶，僅為林文泉於99年8月7日系爭銷售契約簽立前介紹與上訴人之客戶，核與系爭銷售契約第11條第1項第3款約定不符，自無適用該條款之餘地，是被上訴人依上開約定請求上訴人給付服務報酬，自無理由等語，資為抗辯。
三、本件經原法院判決上訴人應給付被上訴人108萬元，及自101年8月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並為准免假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（本院卷一第199頁正、反面）㈠被上訴人與陳正玲於99年8月3日就上訴人所有之系爭房地，
簽立系爭議價契約，約定議價金額為1億180萬元，委託期間至99年8月10日為止，並合意以成交總價1%作為仲介服務報酬，陳正玲並當場交付面額500萬元支票予林文泉作為斡旋金，嗣林文泉於99年8月7日約同陳正玲及陳昱羲至被上訴人公司商討系爭房地買賣事宜，陳昱羲簽立系爭銷售契約，契約中載有委託銷售價格為1億800萬元、委託銷售期間為99年8月7日起至99年8月10日止，並以成交價額之1%為仲介服務報酬，惟陳昱羲並未出具上訴人之授權書及印鑑證明正本。㈡於99年8月10日委託銷售期間屆滿前，陳正玲與上訴人並未
經被上訴人磋商而達成系爭房地之買賣，被上訴人乃退還上開500萬元斡旋金支票予陳正玲，嗣陳正玲與上訴人另外自行達成以1億500萬元價格成交之買賣合意，於99年8月11日由陳正玲與上訴人之代理人即其三子 陳昱樺 ，簽訂系爭買賣契約，並於99年10月間完成所有權移轉登記。
五、兩造爭執事項：（本院卷一第199頁背面）㈠上訴人是否有委託被上訴人銷售系爭房地而授權陳昱羲代理
與被上訴人簽立系爭銷售契約？㈡被上訴人得否依系爭銷售契約第11條第1項第3款約定，請求
上訴人給付服務報酬？若是，得請求之金額為何？爰分述之如下：
㈠上訴人是否有委託被上訴人銷售系爭房地而授權陳昱羲代理
與被上訴人簽立系爭銷售契約？⒈按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直
接對本人發生效力。」民法第103條第1項定有明文。又代理人於代理權範圍內所為之法律行為，其效果始歸於本人；逾越代理權範圍，則為無權代理。代理權之範圍，因法定代理或意定代理而不同。法定代理權之範圍，依法律之規定；意定代理權之範圍，則依本人之授權行為定之（最高法院87年台上字第1931號判決意旨參照）。
⒉被上訴人主張：上訴人確有授權陳昱羲代理上訴人與被上訴
人簽立系爭銷售契約等語；惟為上訴人所否認，辯以：陳昱羲簽立系爭銷售契約時，未提出上訴人出具之授權書，其並未授權陳昱羲代理簽立系爭銷售契約，且上訴人亦未以文字授權陳昱羲處理系爭房地之買賣等語。
⒊經查：
⑴系爭銷售契約及不動產標的現況說明書係由陳昱羲以上訴人
代理人名義親簽，並於系爭銷售契約第2條委託銷售價格：「壹億零捌佰萬元（漏水買方自行修復價）含双車位價」，及不動產標的現況說明書第5條（服務報酬）：「成交價百分之四修正為百分之一」等處，簽立陳昱羲名字，業據陳昱羲於原審結證稱：「（問：系爭銷售契約及不動產標的現況說明書是否係你於99年8月7日所簽署？）是。」、「（問：
系爭銷售契約及不動產標的現況說明書之簽名5處及陳君毅簽名2處及「代」字是否均由你所簽？）是。」等語（原審卷一第105至106頁），且有系爭銷售契約及不動產標的現況說明書可按（原審卷一第20至23頁）。可知陳昱羲係以上訴人代理人名義簽立上開契約，其所為行為，效力是否歸於上訴人，依上開說明，自應以上訴人是否有授權陳昱羲為上開法律行為，如有，有否逾越代理權範圍為據。
⑵上訴人於原審結證稱：「（問：系爭房地出售的經過？）…
…我要賣系爭房地的時候，因為我們家人都是住隔壁，所以我和我太太以及三個兒子（即長子陳昱羲、次子 陳昱龍 、三子陳昱樺）天天都會一起吃晚飯，所以我太太以及三個兒子都知道我要賣系爭房地，並且也都知道我要用1億800萬元來賣。……」、「（問：原本是陳昱羲和陳正玲談，為什麼後來是陳昱樺帶陳正玲來跟你簽約？）因為我和我三個兒子關係都很好，我授權一個就等於授權給其他兒子，因為家裡的事情都是一家人，沒有經過法律上授權或委託文件的需要。」、「（問：系爭房地出售陳正玲之過程？）我並沒有實際處理系爭房地帶看房屋的過程，應該都是我太太或陳昱羲或陳昱樺處理的，我也不會反對我太太或是陳昱羲或是陳昱樺把房子的所有權狀影本給來看房子的人，我自己本人是沒有給來看房子的人過所有權狀影本。……」、「（問：是否記得和陳正玲簽立系爭買賣契約之時間？）我不記得，因為我不是那樣事必躬親的爸爸，因為小孩子長大了，很多事情我都交給他們去處理，系爭房地簽約的事情，是陳昱羲、陳昱樺去處理的，我那時起意要賣系爭房地時，就是要交給陳昱羲、陳昱樺去處理（要他們去找買主），我太太及另外一個兒子也可以處理，交給他們處理，不需要簽立授權書，但是價金的決定權是在我這裡。」等語（原審卷一第171至173頁）。另證人陳昱羲於原審亦結證稱：「（問：簽署系爭銷售契約及不動產標的現況說明書之過程為何？陳君毅有無授權你簽署？若無，為何仍為簽署？服務報酬為何更改為百分之一？）……99年8月7日與陳正玲見面後，我向陳正玲表明陳君毅堅決出價1億800萬元，陳正玲也有出一個價錢，印象中離我們的價錢很遠，所以當天就沒有辦法談妥……。」、「（問：99年間原告是否有多次帶陳正玲至系爭房地看屋？）8月7日見面時，陳正玲與林文泉說他們有先看過房子，不用再去看。另外我有聽我母親說，林文泉和陳正玲一起過來看房子。」等語（原審卷一第105頁背面、第106頁正面），另系爭銷售契約之委託銷售價格，亦係以上訴人原訂金額1億800萬元作為委託銷售價格，亦有系爭銷售契約可憑（原審卷一第20至21頁），足認上訴人確有概括授權其妻李春美、長子陳昱羲、三子陳昱樺，乃至次子陳昱龍，於其所決定之出售價格條件下，代理出售系爭房地事宜，且陳昱羲以上訴人代理人名義於系爭銷售契約及不動產標的現況說明書所為之行為，依上說明，經核亦尚未逾越上訴人授權之範圍。
⑶此外，再參諸被上訴人提出之系爭議價契約、系爭房地所有
權狀影本、不動產說明書等書證，益見陳昱羲確係經上訴人之概括授權，於99年8月7日代理上訴人至被上訴人處與陳正玲洽商系爭房地之買賣事宜，並代理上訴人簽立系爭銷售契約無訛。
⑷至上訴人復辯以：陳昱羲簽立系爭銷售契約時，並未提出上
訴人出具之授權書，且上訴人亦未以文字授權陳昱羲處理系爭房地買賣事宜。惟：
①按「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依
法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。」、「受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為不動產之出賣或設定負擔行為，須有特別之授權。」民法第531條、第534條分別定有明文。又民法第531條所謂「法律行為，依法應以文字為之」，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言。申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂也。如民法第760條規定，不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，否則不生不動產物權得喪之效力；又如同法第422條規定，不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃者是。依此，在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任之內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人（民法第541條第2項），仍無委任須以文字（書面）為之之限制，兩者應加區別（最高法院96年度台上字第1150號裁判意旨參照）。
②查系爭房地係上訴人所有，由上訴人授權陳昱羲代理與被上
訴人簽立系爭銷售契約，委託被上訴人銷售系爭房地，已如上述。又陳昱羲代理上訴人與被上訴人簽訂系爭銷售契約，雖未出具上訴人之書面授權書，然依上開①之說明，陳昱羲簽訂系爭銷售契約，係委託被上訴人銷售系爭房地之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，並無委任須以文字（書面）為之之限制，是自難以上訴人上開所辯，認陳昱羲上開之代理行為係屬無權代理。是上訴人此部分抗辯，仍屬無據。
⒋綜上，被上訴人主張：上訴人有授權陳昱羲代理上訴人與被
上訴人簽立系爭銷售契約，且系爭銷售契約之效力及於上訴人等情，應堪認定。
㈡被上訴人得否依系爭銷售契約第11條第1項第3款約定，請求
上訴人給付服務報酬？若是，得請求之金額為何？⒈按「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約
應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」消費者保護法第17條第1、2項分別定有明文。內政部並依上開規定，訂有不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，就應記載事項第1條定有：「本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於三日）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」惟訂立審閱期間條款之目的在於給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，是只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。且消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由原則，尚無不可。
⒉被上訴人主張：陳正玲與上訴人於99年8月11日另行達成系
爭房地之買賣合意，並簽訂系爭買賣契約，依系爭銷售契約第11條第1項第3款約定，被上訴人自得請求上訴人給付如上開聲明所示之服務報酬等語；上訴人辯以：系爭銷售契約記載委託人有3天以上之契約審閱權，然被上訴人並未提供系爭銷售契約供上訴人審閱，依上開消費者保護法之規定，系爭銷售契約條款對上訴人自不生效力。又依系爭銷售契約第11條第1項第3款之約定係以上訴人於委託期間屆滿二個月內，與被上訴人於委託期間仲介之客戶成交為要件，依系爭銷售契約第3條之約定，委託期間自99年8月7日至同年8月10日，惟陳正玲非為被上訴人於99年8月7日系爭銷售契約簽立後始介紹予上訴人或陳昱羲之客戶，僅為林文泉於99年8月7日系爭銷售契約簽立前介紹與上訴人之客戶，核與上開條款規定不符，無適用該條款規定之餘地。故被上訴人依上開約定請求上訴人給付服務報酬，自無理由等語。
⒊經查：
⑴系爭銷售契約前言雖載有：「注意!依內政部公告，委託人
有三天以上契約審閱權，委託人於契約簽立前可要求將本契約影本㩗回審閱。」等語（原審卷一第20頁），惟陳昱羲於上開文字之後，載有「故委託人簽立本契約時（請勾選）」處，代理上訴人（即委託人）勾選「業已行使契約審閱權利。」及「業已充分了解本契約條文，因此自願放棄行使契約審閱權利。」，並於委託人簽章確認處簽名（原審卷一第20頁），另參諸證人陳正玲於原審結證稱：「……陳昱羲就與原告（即被上訴人）簽系爭銷售契約，並且一個一個勾選現況說明書……」等語（原審卷一第265頁），及如上㈠⒊⑴所述，陳昱羲於簽立系爭銷售契約及不動產現況說明書時，尚有委託銷售價乃係漏水買方自行修復價，及服務報酬比例加以修正等情，堪見陳昱羲應已行使系爭銷售契約之審閱權，充分瞭解該契約內容，並願放棄3日之審閱期間。
⑵系爭銷售契約第11條第1項第3款載有：「委託人於委託期間
屆滿後二個月內，與委託人成交之買方係受託人於委託期間曾仲介之客戶者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人。」等語（原審卷一第21頁）。另依系爭議價契約所載，陳正玲係於99年8月3日與被上訴人簽訂系爭議價契約，委託期限至99年8月10日24時止，有該系爭議價契約可憑（原審卷一第18至19頁），可知陳正玲與被上訴人簽訂系爭議價契約，委託期限係自99年8月3日起至99年8月10日24時止，於上訴人委託被上訴人銷售系爭房地期間（即99年8月7日至同年8月10日）內，是陳正玲自仍係被上訴人仲介之客戶無疑。⑶綜上，上訴人上開所辯，尚難遽採。從而，陳正玲於上開委
託期間屆滿後之次日即99年8月11日，即與上訴人之代理人陳昱樺簽訂系爭房地之買賣契約，有系爭房地買賣契約書可憑（原審卷一第233至237頁），核與系爭銷售契約第11條第1項第3款之約定相符，自應視為被上訴人已完成仲介之義務。又系爭銷售契約第11條第1項第3款後段雖記載：「……視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人。」等語，然該約定應行給付之「服務報酬」數額，兩造既已於系爭銷售契約約定調整為1%，業如上述，是被上訴人得請求上訴人給付之金額應為該委託銷售價格1%即108萬元（計算式：1億800萬元×1%＝108萬元）之服務報酬。
六、綜上所述，被上訴人依系爭銷售契約第11條第1項第3款約定，請求上訴人給付108萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年8月11日（原審卷一第34頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不再一一論述。至被上訴人另依民法第568條規定請求上訴人給付服務報酬，係以單一聲明，請求法院分別與系爭銷售契約第11條第1項第3款約定之請求權基礎為同一之判決，核屬重疊訴之合併，本院既認被上訴人依系爭銷售契約第11條第1項第3款約定之請求，為有理由，自無就被上訴人依民法第568條規定所為之請求，再加以論究之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年2月26日
民事第二庭
審判長法官許正順
法官李芳南法官陳邦豪正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國103年2月26日
書記官鄭兆璋