裁判字號：最高法院91年台上字第2233號刑事判決
裁判日期：民國91年11月07日
裁判案由：拆屋還地等
最高法院民事判決九十一年度台上字第二二三三號
上訴人 王海清
陳澤囍 陳連發 陳泥 陳立員 陳囿延 天賀輪業有限公司右一人法定代理人 游茂榮 共同訴訟代理人 徐揆智 律師被上訴人 劉茂文
劉茂煌 劉茂男 劉茂次 劉茂松 廖劉美 劉阿桂 劉素琴 鄭明宏 鄭明哲 鄭碧芬 共同訴訟代理人 劉錦隆 律師右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月十一日台灣高等法院第二審更審判決（八十九年度重上更㈠字第一一二號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決主文第四項關於命上訴人王海清再給付超過新台幣柒萬伍仟零伍拾捌元本息及該訴訟費用部分廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人附帶擴張之訴駁回。
其他上訴駁回。
第二、三審訴訟費用，關於駁回附帶擴張之訴部分，由被上訴人負擔；第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：上訴人王海清於民國四十八年間向 伊等 之被繼承人 劉永池 （五十六年八月五日死亡）承租坐落台北縣新店市○○段○○號（重測前為同市○○○段二十張小段六一號）土地（下稱系爭土地）如第一審判決附圖（下稱附圖）所示紅色部分面積一三七‧二一平方公尺建造同市○○路○段一八九及一九三號房屋（下稱系爭房屋）使用。原約定租用期間為三年，雙方並於土地租賃契約書第四條約明王海清轉讓建物時，應通知劉永池及經雙方同意再行簽字，始為有效。嗣該租約成為不定期租賃，並經伊等繼承取得該土地所有權（被上訴人分別於六十三年十二月間及七十二年七月間因繼承而取得該土地之分別共有登記）後，王海清同意租金調整為按系爭土地申報地價年息百分之十計算。詎王海清於七十六年十一月十八日，未經伊等同意及通知優先承買，竟將系爭房屋出售與上訴人陳澤囍、陳連發、陳泥、陳立員、陳囿延（原名「 陳滋 」）（下稱陳澤囍等五人），再由陳澤囍等五人將之出租與上訴人天賀輪業有限公司（下稱天賀公司）經營機車行使用。王海清既已違反約定及土地法第一百零三條第三、五款之規定，經伊等於八十六年四月二日以訴狀繕本之送達向其為終止租約之意思表示，陳澤囍等五人及天賀公司即屬無正當權源而占有系爭土地。另王海清自八十五年一月起迄未給付租金，上訴人自應分別負遷出房屋及拆屋還地之義務並給付積欠之租金與不當得利之損害金等情，爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條及第一百八十四條第一項之規定，求為命：㈠王海清給付伊等新台幣（下同）三十七萬零七百十三元租金，及其中二十九萬四千六百四十四元自八十六年四月三日（起訴狀繕本送達翌日）起，另七萬六千零六十九元自八十七年五月七日（附帶上訴更正聲明狀繕本送達翌日）起，均加付法定遲延利息，㈡天賀公司、游茂榮（天賀公司負責人）自系爭房屋遷出及與陳澤囍等五人將土地返還，㈢陳澤囍等五人將系爭房屋拆除，返還土地與伊等，並自八十六年四月三日起至八十六年六月三十日止，按年給付伊等二十九萬五千二百七十六元（原判決理由誤為二十九萬五千二百七十五元），自八十六年七月一日起至返還土地日止，按年給付二十九萬六千二百三十六元之損害金，其中一萬零五百十六元並自八十七年五月七日起至清償日止加付法定遲延利息之判決︹㈠就王海清部分，被上訴人起訴請求二十九萬四千六百四十四元之租金及自八十六年四月三日起加付法定遲延利息；第一審判命給付二十八萬五千一百四十元本息，駁回九千五百零四元本息之請求；於更審前原審審理中，被上訴人除就敗訴部分提起附帶上訴外，另「擴張」請求七萬六千零六十九元本息。㈡就天賀公司、游茂榮部分，第一審判命天賀公司遷出，駁回被上訴人其餘請求，被上訴人未上訴。㈢就陳澤囍等五人部分，被上訴人起訴請求拆屋還地，並自八十六年四月十六日起至返還土地日止，按年給付二十九萬五千二百七十六元之損害金；第一審判命拆屋還地，並按年給付二十二萬八千一百十二元，駁回其餘六萬七千一百六十四元之請求；於更審前原審審理中，被上訴人除就敗訴部分提起附帶上訴，並於原審「減縮」附帶上訴聲明中之一元，即請求再給付六萬七千一百六十三元（見原審上更㈠字卷一○四頁）外，另「擴張」請求：⒈八十六年四月三日至十五日之損害金一萬零五百十六元本息（即以每年二十九萬五千二百七十六元為標準之十三日損害金）⒉自八十六年七月一日（原判決理由誤為八十七年五月七日）起至返還土地日止，按年再給付九百六十元之損害金︺。
上訴人則以：原出租人劉永池死亡後，即由劉茂文一人代表被上訴人收受租金，其自始至終均係出租人兼代理人，雙方已成為無租約、無期限、無限制之租賃關係。七十六年間王海清出售系爭房屋前，曾以郵局存證信函先向劉茂文通知是否優先承買未據其回復後，始出售與陳澤囍等五人，即無違約可言。況租金祇積欠一期，又係因被上訴人拒收所致，亦不構成終止租約之原因。另被上訴人既曾收受陳澤囍等五人之租金，顯係同意由陳澤囍等五人繼續承租土地，伊等所有系爭房屋占用系爭土地，自有合法權源等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：王海清與劉永池間就系爭土地之租賃，因於租期屆滿後王海清繼續繳交租金占用土地，劉永池未為反對表示，成為不定期租賃關係，並由被上訴人繼受該法律關係，既為兩造所不爭執，則原訂租賃契約書之租期以外內容，對於不定期租約當事人仍應繼續有效，上訴人所為該租賃關係自五十一年起變成無租約、無期限、無限制之辯解，自不足採。依劉永池與王海清間之土地租賃契約書第四條所載：「乙方（即王海清）因工作轉變須變遷或建築物轉讓時應通知甲方（即劉永池），其讓受之第三人亦須遵守本契約規定事項之義務，經雙方同意須再簽字方為有效」可知，王海清如欲出售系爭房屋時，應先通知被上訴人，且受讓人須再與被上訴人重新訂立土地租約。上訴人雖辯稱王海清於七十六年十一月十八日將系爭房屋出售與陳澤囍等五人前，曾於同年十月一日以存證信函通知被上訴人之代理人劉茂文是否優先承買，然被上訴人否認劉茂文有代理收受通知之權限，上訴人又未能舉證證明之，且縱因歷年租金均由劉茂文代收，亦不得逕謂劉茂文有權代收該通知函。是系爭土地既為被上訴人共有，並為共同出租人，租賃契約第四條所定「通知」或「同意」，自應向被上訴人全體為之，王海清僅通知劉茂文一人，其效力顯不及於其他被上訴人，難認被上訴人均已拋棄優先承買權或同意陳澤囍等五人承受承租人之地位。陳澤囍等五人固辯稱， 渠等 受讓系爭房屋後，即按時以自己名義或委託王海清為代理人繳納租金，被上訴人均有收取，至八十六年才拒收云云，惟依被上訴人於七十八年至八十四年間收受租金之匯票及信封所示，寄件人僅由王海清一人具名，且陳澤囍等五人曾於八十六年三月以存證信函通知廖劉美，載明：「往年租金由王海清每年付清，八十五年度續應支付四一台坪明細如附表，台端持分租金如表金額……」，足見租金仍以王海清名義給付，尚無代理陳澤囍等五人給付之事證。縱上訴人所提七十八年、八十年、八十二年、八十三年寄送租金之掛號郵件收件回執，其上記載寄件人為「代理人：陳滋等五人」、「王海清代理人陳滋」、「陳滋」或「陳滋等五人」、投遞記要「陳滋地租」、「繳交七十九年度地租」，然回執聯原僅做為收件人曾收受該郵件之證明，並非郵件內容；其上收件人印文多由郵差蓋用，收件人未必知悉回執聯上之記載內容，仍不得以之作為有利於上訴人之認定依據。再者，被上訴人曾於七十七年間以王海清為被告起訴請求調整系爭土地租金，王海清於該事件中並未陳稱已將系爭房屋出售，致受調高租金之敗訴判決，顯見被上訴人並不知悉王海清出售系爭房屋之事，王海清亦無意告知。至被上訴人之祖厝及劉茂煌住家緊臨系爭房屋、劉茂男曾向天賀公司購買機車等事實，均不足以臆測被上訴人應知悉並同意系爭房屋出售他人。綜上，王海清既有違反土地租賃契約第四條約定，未通知被上訴人即將系爭房屋出售與陳澤囍等五人，被上訴人以王海清有土地法第一百零三條第五款違反租賃契約之情事，乃以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，於法即屬有據。租賃契約經終止後，天賀公司及陳澤囍等五人並未舉證證明渠等尚有何其他合法權源占用系爭土地，被上訴人本於物上請求權，請求天賀公司自系爭房屋遷出，陳澤囍等五人應將系爭房屋拆除、返還土地與被上訴人，即無不合，應予准許。又王海清係租賃契約之承租人，於租賃關係終止前有給付租金之義務。王海清未能舉證證明其辯稱租金已給付至八十五年度云云為實在，自應認租金僅給付至被上訴人所是認之八十四年度為止。準此，依王海清與被上訴人間約定系爭房屋（土地）之年租金以申報地價百分之十計算，其承租之土地為四十一點五坪，約一三七‧一九平方公尺，核與經實際測量所得占用土地面積一三七‧二一平方公尺相當。系爭土地自八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止每平方公尺之申報地價為二萬一千五百二十元，以總額年息百分之十計算之租金為二十九萬五千二百七十六元，故王海清應給付被上訴人自八十五年一月一日起至起訴狀繕本送達之日即八十六年四月二日終止租約時止之租金為三十七萬零七百十三元。另自八十六年四月三日租賃契約終止後，陳澤囍等五人無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，亦應返還。系爭土地之申報地價自八十六年七月一日已調整為每平方公尺二萬一千五百九十元，以總額年息百分之十計算之不當得利為二十九萬六千二百三十六元，較調整前多出九百六十元，陳澤囍等五人即應自八十六年四月三日起至八十六年六月三十日止給付占用面積一三七．二一平方公尺，而以年租金二十九萬五千二百七十六元計算之不當得利，並自八十六年七月一日起至返還土地之日止再給付以年租金二十九萬六千二百三十六元計算之不當得利。為原審心證之所由得，因而維持第一審所為被上訴人勝訴部分之判決（即命天賀公司自系爭房屋遷出、命王海清給付二十八萬五千一百四十元本息、命陳澤囍等五人拆屋還地並按年給付二十二萬八千一百十二元），駁回上訴人之上訴。另廢棄第一審所為被上訴人部分敗訴之判決，改判命王海清再給付被上訴人九千五百零四元本息，陳澤囍等五人再給付被上訴人自八十六年四月十六日起至返還土地之日止，按年以六萬七千一百六十三元計算之本息。並命王海清再給付被上訴人七萬六千零六十九元本息，陳澤囍等五人再給付被上訴人一萬零五百十六元本息及自八十六年七月一日起至返還土地之日止，按年以九百六十元計算之本金。
查被上訴人對於王海清得請求之租金，期間為八十五年一月一日至八十六年四月二日，而依系爭土地申報總價年息百分之十計算之租金為二十九萬五千二百七十六元，為原審合法認定之事實，則此一年又九十二天（八十六年一月三十一天，二月二十八天，三月三十一天，四月二天）之租金應為三十六萬九千七百零二元（元以下四捨五入），與被上訴人主張之三十七萬零七百十三元相差一千零十一元。第一審判准二十八萬五千一百四十元，加上原審准許之九千五百零四元附帶上訴請求，即為被上訴人原起訴所請求之二十九萬四千六百四十四元。故被上訴人得擴張請求之金額，應為七萬五千零五十八元，被上訴人竟請求七萬六千零六十九元，其中超過之一千零十一元本息部分，即屬無據。原審就此部分命王海清給付，尚有未洽。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，為有理由。此部分事實既已確定，應由本院將原判決此部分廢棄並自為判決。至原判決其他不利於上訴人部分，經核尚無違誤。按租用建築基地之承租人違反租賃契約時，出租人得收回土地，土地法第一百零三條第五款定有明文。本件之土地租賃契約書第四條，已有：王海清轉讓建物時，應通知劉永池及經雙方同意並再行簽字，始為有效之約定，王海清於轉讓系爭房屋時，自應依約通知劉永池之繼承人全體，由其全體繼承人與受讓人再行簽訂新約，始符約定。乃王海清未向被上訴人全體為通知，更未待被上訴人與陳澤囍等五人簽訂新約，即擅將系爭房屋之權利讓與陳澤囍等五人，顯已違反前揭第四條之約定，被上訴人據以終止租約，收回土地，並請求現占有人自房屋遷出、房屋權利人拆屋還地、原承租人給付租約終止前積欠之租金、房屋權利人給付租約終止後相當於租金之損害金，於法要無不合。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決關於此部分為不當，聲明廢棄原判決該部分，非有理由。上訴人上訴後提出之明信片二紙，係新防禦方法，本院依法不得斟酌，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十九條第一款、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十一月七日
最高法院民事第七庭
審判長法官蘇茂秋
法官徐璧湖法官朱建男法官沈方維法官黃義豐右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十一年十一月十九日