臺灣高等法院107年度抗字第1437號民事裁定

裁判字號：臺灣高等法院107年抗字第1437號民事裁定

裁判日期：民國107年11月02日

裁判案由：聲明異議

臺灣高等法院民事裁定107年度抗字第1437號抗告人全聯實業股份有限公司法定代理人 謝健南 上列抗告人因與相對人喝采生活家飾股份有限公司、新光人壽保險股份有限公司間聲明異議事件，對於中華民國107年7月30日臺灣新北地方法院107年度事聲字第101號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文
一、抗告駁回。
二、抗告費用由抗告人負擔。理由
一、相對人即抵押權人新光人壽保險股份有限公司（下稱新光公司）持原法院105年度司拍字第272號拍賣抵押物裁定，並以原法院105年度司促字第10762號支付命令為執行名義，聲請拍賣相對人喝采生活家飾股份有限公司（下稱喝采公司）所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地權利範圍1895/10000，及其上建物同段1628、1629、1630建號建物所有權範圍全部（門牌號碼新北市○○區○○路○○○號、同號
2樓、109號等地下1層，含附屬建物，及共用部分同段1625、1799建號建物）之不動產（下稱系爭不動產），經原法院以105年度司執字第57441號拍賣抵押物強制執行事件受理。喝采公司於105年2月6日將系爭不動產之第6、7間部分出租供抗告人使用（下稱系爭租賃），系爭不動產經原法院執行處107年3月13日第1次拍賣後無人應買，新光公司於同年月22日具狀聲請除去系爭租賃，經原法院執行處
107年3月27日以執行命令除去系爭租賃，抗告人對此聲明異議，原法院執行處司法事務官裁定駁回異議（下稱原處分），抗告人不服，再經原法院107年度事聲字第101號裁定駁回異議（下稱原裁定），抗告人因而提起本件抗告（見原法院司執卷一第6-9頁、卷二第16、85-87頁、卷五第12、
68、70、106-108、109頁、原法院事聲卷第5-7、13-14頁、本院卷第15-17頁）。
二、抗告人異議及抗告意旨略以：系爭不動產經第1、2次拍賣程序均不能拍定，實因所訂底價過高，並非系爭租賃存在之影響；又系爭不動產附近建物多出租供店面使用，系爭不動產拍定人得標後亦多出租他人使用，伊承租系爭不動產均按期給付較一般常情為優之租金，故系爭租賃並不影響抵押權人實行抵押權，反增加拍定機會，系爭租賃應繼續存在系爭不動產，爰請求廢棄原裁定及原處分。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，原法院執行處得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。是在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院釋字第304號解釋理由書參照）。又強制執行法第80條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院88年度台抗字第13號裁定參照）。
四、經查：
（一）喝采公司於102年1月14日以系爭不動產為新光公司設定最高限額4億8,000萬元之抵押權與新光公司（下稱系爭抵押權），再於105年1月20日將系爭不動產第6、7間部分（自新北市○○區○○路○○○巷○○○○號方向依序）出租與抗告人，租賃期間自105年2月6日起至115年2月28日止，有土地、建物第一類登記謄本、房屋租賃契約書可參（見原法院司執卷一第16-23頁、卷二第85-87頁），故抗告人與喝采公司間之系爭租賃顯係成立於系爭抵押權設定登記之後，於抵押權人即新光公司債權屆期未受清償並實行抵押權時，若系爭租賃負擔影響抵押物之交換價值時，原法院執行處自得衡酌個案情形通盤考量，如認已影響抵押權之實行，即得依聲請或依職權除去該租賃關係，以無租賃狀態而為拍賣。系爭不動產經原法院執行處於107年3月13日進行第1次拍賣，最低拍賣底價土地及建物合計7億9,000萬元（5億4,500萬元+8,000萬元+8,700萬元+7,800萬元=7億9,000萬元），並就系爭不動產第6、7間部分於使用情形記載現出租抗告人使用不點交，衡情系爭不動產由抗告人承租占有，存有拍定後不點交事由，縱拍定取得所有權亦欠缺完整利用權限影響投標意願，嗣該次拍賣結果為無人應買，有原法院民事執行處106年12月25日通知、107年3月13日不動產拍賣筆錄可稽（見原法院司執卷四第165頁、卷五第12頁），是以系爭不動產已因第1次拍賣無人應買，需依強制執行法第91條第2項規定減價拍賣，客觀上堪認該租賃契約已影響應買人之意願；嗣原法院司法事務官為除去系爭租賃之執行處分後，系爭不動產仍未經拍定，現進行特別變賣程序後之減價拍賣，總拍賣底價僅餘4億5,504萬元，有系爭不動產法拍屋查詢系統資料及原法院107年10月15日公告可稽（見本院卷第18、23頁），可見系爭不動產迄今之總拍賣底價已低於新光公司系爭抵押權之最高限額4億8,000萬元，尚需優先償還執行費、土地增值稅（強制執行法第29條第2項、稅捐稽徵法第6條第2項規定參照），倘若系爭租賃未予除去，勢必更礙投標意願，則系爭抵押權將更受影響。抗告人徒以系爭租賃之租金較一般行情為優，且系爭不動產之拍定人亦多會出租他人使用，系爭租賃不影響抵押權人權利行使，為無可採。
（二）抗告人再主張系爭不動產未能拍定，實因底價過高云云，惟原法院執行處為核定最低拍賣價格，將系爭不動產囑託陳以凡建築事務所估價，經其鑑估總價為7億7,201萬5,201元（見原法院司執卷一第138-157頁之不動產鑑定報告書），再依強制執行法第113條準用同法第70條第2項規定進行詢價程序，喝采公司尚主張鑑價過低，稱其他銀行於105年4月25日就系爭不動產之鑑價達7億9,000萬元，並提出資產價格預估單為證（見原法院司執卷一第216-217頁），足見原執行法院參酌相關資料及當事人意見，核以7億9,000萬元作為第1次拍賣底價，乃依循相關法令規定，並徵詢當事人及專家意見後，客觀綜合一切資料所得之結果，難謂不妥，況且系爭不動產將於107年11月13日進行特別變賣程序後之減價拍賣，總拍賣底價4億5,504萬元，業如前述，核與原鑑定價格不同，抗告人空言主張系爭不動產無人應買係因底價過高云云，為無可採，是原法院司法事務官依新光公司聲請以系爭處分除去系爭租賃，核無不合。
五、綜上所述，抗告人與喝采公司間之系爭租賃既成立於系爭抵押權之後，而該租約之存在，已影響系爭抵押權之實行，原法院執行處於第1次拍賣程序無人應買後，依新光公司之聲請除去系爭租賃，並無不合，原處分及原裁定駁回抗告人之異議，核無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，求與廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國107年11月2日
民事第六庭
審判長法官陶亞琴
法官廖慧如法官黃書苑正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中華民國107年11月2日
書記官陳盈璇