板橋簡易庭102年度板簡字第1520號民事宣示筆錄

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　102年度板簡字第1520號
原　　　告　 郭詩裕
訴訟代理人　 謝生富 律師
被　　　告　 張益昆
訴訟代理人　 謝天仁 律師
上列當事人間102年度板簡字第1520號請求返還押租金事件於中
華民國102年11月1日言詞辯論終結，於中華民國102年11月15日
下午1時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員
如下︰
　　　　法　官　解惟本
　　　　書記官　吳祉瑩
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按被告不抗辯法院無管轄權，而為本案之言詞辯論者，以其
法院為有管轄權之法院。民事訴訟法第25條定有明文。本件
被告於第一次言詞辯論期日不抗辯法院無管轄權，而為本案
之言詞辯論（見本院101年10月11日言詞辯論筆錄），本院
已有管轄權，雖被告於第二次言詞辯論期日抗辯本院無管轄
權，並先拒絕辯論，嗣仍為本案之言詞辯論（見本院102年
11月1日言詞辯論筆錄），揆諸前開說明，雖兩造於租賃契
約合意臺灣臺北地方法院為管轄法院，本院仍為有管轄權之
法院，合先敘明。次按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更
或追加他訴；但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及
訴訟之終結者，不在此限」，民事訴訟法第255條第1項第2
款及第7款定有明文。本件原告原依租賃契約書第3條第3項
約定起訴，嗣於民國102年10月25日民事準備書狀追加不當
得利之法律關係，請求法院擇一判決，經核原告訴訟標的之
追加，係基礎事實同一，並經被告同意（見本院101年11月1
日言詞辯論筆錄），揆諸前開法條規定，原告訴之追加自應
予准許；又本件兩造於102年10月11日、102年11月1日均合
意適用簡易程序，併予敘明。
二、原告主張：
(一)兩造於101年6月7日簽訂餐廳租賃契約書，約定原告承租被
告所有新北市○○區○○路0段0000000號1-2樓及616巷2號
1-2樓(下稱系爭租屋)。租賃期間自101年8月1日起至106年7
月31日止，租金每月新臺幣（下同）20萬元，押金60萬元，
被告應給付並保持合於餐廳使用狀態之房屋予原告，若有不
合於餐廳使用之狀態，被告自有修繕之必要義務。嗣新北市
政府消防局於102年6月5日檢查系爭租屋之消防設施時，發
現系爭租屋內室內排煙設備未設置，即天花板下方80公分範
圍內有效通風面積未達該層樓地板面積之百分之二，並限期
於102年7月5日以前改善完畢，故被告為出租人應負符合消
防法規定之必要修繕保持合於餐廳得以約定使用之狀態，被
告逾期不為上述必要之修繕時，原告依法得終止租約。
(二)依上述消防局認定違規事項，須將系爭房屋左側固定式玻璃
窗改為活動式門窗，原告餐廳總經理即訴外人 蘇琬婷 以電話
告知被告上開情事，請被告務須於102年7月5日前限期改善
，將窗戶為必要修繕，否則無法繼續經營餐廳，將終止租約
，被告經通知後竟仍拒不為上述消防局規定改善事項之必要
修繕，致原告無從經營餐廳。本件系爭租屋租賃之目的係專
供經營餐廳之用，被告有保持房屋合於約定使用狀態之義務
，自應負有提供消防設施之義務，原告既定相當期限，催告
被告修繕，被告竟不為修繕，原告得依民法第430條規定終
止租約，又因此致原告不能達租賃目的，亦得類推適用第
435條第2項規定而終止租約，訴外人蘇琬婷已於102年7月6
日電話通知被告於102年7月31日終止租約，則原告自屬已合
法終止租約。
(三)被告接獲原告終止租約通知後，表示希望原告搬離系爭房屋
時，要將放置於桃園倉庫之舊物搬回系爭房屋，並指定應由
其舊屬員工即訴外人 王俊佳 、 鐵振宇 二人代為檢視應搬回之
物品，原告均依囑辦理完竣，原告既已合法終止租約，並依
約交還房屋，依租約第三條第3項約定，被告應返還保証金
60萬元，且原告既已合法終止租約，被告即屬無法律上之原
因而受保證金之利益，致原告受損害，依民法第179條規定
，被告有返還保証金60萬元之義務，惟幾經催討被告猶拒不
返還，為此爰依契約第3條第3項規定及民法第179條規定提
起本訴，並聲明：被告應給付原告60萬元及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息；依職權宣告
假執行。
(四)對於被告抗辯之陳述：
1、被告主張消防設施之修繕係屬改裝設施行為，依租約第4條
第5項約定，經取得被告同意後，原告得自行裝設云云，顯
然錯置修繕義務。且被告主張原告自102年8月起未給付租金
，已構成違約云云。惟本件原告業於102年7月31日已合法終
止租約，則自102年8月起自無給付租金之義務。
2、另被告主張原告未以書面催告修繕，與租約第6條第2項不合
云云，惟查本件非原告自發性計劃之不良部分修繕，而係為
遵守消防法令之要務，原告特以電話將詳情告知被告，其效
果超越書面通知顯屬必要，應無不當。被告主張原告提前終
止租約，未依租約第7條第4項約定，於二個月前以書面通知
被告，不生終止租約之效力云云。惟原告係依民法規定終止
租約，並非依約定任意終止租約，二者有別，自不受租約第
7條第4項約定之限制。
3、被告主張原告未賠償損害，且未依約交還房屋，亦未交還門
鎖云云。惟原告於101年6月間租賃時，依被告指示將系爭房
屋內不合用之餐廳設備分別搬運至被告所有之瑞芳倉庫及原
告所有之桃園倉庫放置。原告於101年7月31日終止租約時，
已將放置於桃園倉庫之設備搬運回系爭房屋內並交還房屋，
被告則於101年8月3日至系爭房屋接收房屋，指示其在場之
鐵振宇與王俊佳二人，將原有設備歸放原位，並要求原告將
有洞之牆壁修補。被告復於101年8月13日偕同其會計 鄭美玲
持自備之門鎖開門進屋檢視，且自101年8月3日起至8月13日
間，被告有二，三次命會計以自備門鎖開門，帶領第三人進
屋取走多種廚具，並帶領房屋出租仲介前來看屋，已實際管
理使用系爭房屋，足以推知原告已交還房屋之事實，至於門
鎖，被告原有自備保留之門鎖可用，與是否交還房屋並無必
然之關係。況原告已於101年8月8日完成被告要求修補工作
後，即將門鎖給與鐵振宇與王俊佳二人轉交原告。
(五)對於被告抗辯當庭陳稱：「有合法終止，被告對存證信函沒
有爭議，只說要賠償其兩個月損失，原證四被告承認我們終
止我們催告他都知道。我們是根據民法終止」、「存證信函
的語調是我要還你錢可以但要扣兩個月」、「被告一直不收
鑰匙，也不見面，請被告訴訟代理人表達」、「(回復原狀)
照片沒有，餐廳回復原狀很簡單，原來就是開餐廳，我們搬
走是拿走我們東西，把他的東西還給他而已。證人就是被告
原來餐廳職員，被告說把東西交給這兩個證人，被告人不來
，這兩個人就是被告的人，回復原狀也是這兩個人做的」、
「水電、空調設備維護、保養費、消防安檢費由我們負擔；
消防設施應由出租人負責」、「我們租屋是房子，不是租設
備。」、「被告他把房屋返還後，被告他有實際管理使用房
子。時間就是102年8月3日到102年8月13日，可推知被告已
經接收房屋，這樣的事實我們有三個證人為證，即民事準備
狀第七頁。請鈞院斟酌。裡面沒有回復原狀的問題，契約沒
有約定，契約書第四條第五項，是講房子如有改裝，那時要
恢復與承租當時一樣。恢復是還他原來房子，原來什麼結構
就是還什麼房子。希望把回復原狀講清楚，契約中只有寫這
項沒有其他地方有寫。所以我們是租房子，還他原來房子叫
回復原狀。我們只負責交還房子的義務，沒有改裝就沒有回
復原狀，就沒有第五條第四項的問題。」、「認為被告一直
講回復原狀的事，被告提示照片與本件爭執無關，被告講的
是以前的東西怎麼擺。租房子是談房子，與本件無關。」云
云。
三、被告則以下列情詞置辯，並聲明求為判決如主文。
(一)兩造租約租賃標的為臺北縣中和市○○路○段○○○○○○○號1－
2樓、中山路2段616巷2號1－2樓（及旁邊一樓空地停車場）
（保留3個車位供甲方使用），租期自101年8月1日起至106
年7月31日止。又系爭房屋有改裝設施之必要時，承租人應
取得出租人之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築，
承租人於交還房屋時，自應負責回復原狀，租約第1條、第4
條第5項分別定有明文。故原告為達租賃物符合法令作為餐
廳之目的，有改裝設施必要時，應由原告自行裝設，被告為
出租人並無裝設之義務。依前述租約約定，原告謂新北市消
防局指系爭建物未裝設排煙設備，即天花板下方80公分範圍
內有效通風面積未達該層樓地板面積百分之二等消防要求設
施應由原告自行改裝，原告指被告有修繕義務，於法無據。
退步言，原告並未以書面或催告被告修繕，亦與租約第6條
第2項不合。
(二)系爭租約第4條有關「使用租賃物之約定」僅係屬原告使用
系爭房屋之限制條款，並非約定被告須提供可供餐飲營業之
房屋予原告使用。依兩造租約，申請消防安檢及改裝設施等
，均應由承租人即原告自行辦理，被告為出租人並無裝設之
義務。原告主張被告未交付合於所約定使用、收益之租賃物
不可採。況被告既已將系爭建物出租予原告，被告已失去實
際支配管理權，應以原告為場所管理權人，負有依消防法規
改善之義務。
(三)依租約第7條第4項之規定：「契約租賃期限未滿，一方擬終
止本合約時，應得他方同意，並應預先於終止前二個月以書
面通知他方」，原告提前終止租約，應以書面於終止前二個
月通知被告，原告並未依租約要求方式為通知，均不生終止
租約之效力，被告所寄出之1541號存證信函，已明載原告口
頭終止租約，違反兩造租約約定之特別要件，且與民法第45
3條規定不合，其終止租約自不生效力。
(四)退萬步言，縱認原告已終止系爭租約(被告否認之)，原告於
102年10月14日始返還系爭房屋鑰匙，足見系爭房屋至102年
10月14日為止仍在原告使用管領之下，原告自應給付102年8
月至102年10月14日止之租金；且被告進入查看系爭租屋時
發現櫃檯電腦、螢幕打卡鐘、點餐機主機及出單機皆未歸還
，房屋內部雜物散亂丟置，冰箱之透明玻璃門打破，甚至有
部分地板及天花板之燈具遭到破壞，與承租前之照片比對，
原告顯未履行其回復原狀之義務，違反系爭租約第3條第4項
「應維護保養使用現場設備」及第4條後段(答辯(二)狀誤繕
為第6條)「乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」之約定，
原告自102年8月份起未依法給付租金迄今，又未將系爭租屋
回復原狀，已構成違約，有債務不履行之情形，依法應不得
請求返還保證金。
(五)對於原告主張當庭陳稱：「我們否認終止權，沒有按照法定
程序通知」、「1541號存證信函，是在講沒有照法律規定終
止，終止不生法律效力。租賃物鑰匙尚未返還」、「已經通
知他了要照合約規矩，原告接到信後，也沒有跟被告達成一
致協議，也沒有還鑰匙，租賃物裡面弄得一塌糊塗，與我們
當時交給他們的情形不同。原告也沒有回復原狀」、「東西
要到現場看有無回復原狀，如果沒有回復當然要督促。交還
鑰匙也要回復原狀才能點交返還，我現在沒有權限負責交還
鑰匙部分。我們認為租約沒有終止，如何還鑰匙。不同意當
庭返還鑰匙」、「我們否認原告之前有要交還鑰匙」、「原
告所述兩位證人我們沒有授權做任何回復原狀的相關事宜。
是否為我們員工要查證，就我們了解是原告的員工由原告聘
任」、「依照合約第四絛第五項應由承租人負改裝設施義務
」、「(租約第3條第4項)只是明定我有提供這些東西給他。
原來承租有無排煙設備不清楚，我負現有的東西給他，但如
果要改裝由原告自己調整」、「和解方案為我們退20萬，現
場我們自己處理，102年10月14日鑰匙才返還給我們。」、
「證人王俊佳證詞不實在。地板破損根本沒有補。燈不見了
。被證五出租前照片，被證六出租現況照片。」、「原告有
改裝，到現在沒有回復。」、「例如廚房位置不對。原本有
卡拉OK室，原告拿來當廚房。證人都知道。原來卡拉OK在二
樓。」、「如我們提示被證六也未回復原狀。原告到102年
10月14日才交回鑰匙，所以在這之前我們還是要依法照計租
金，依合約規定計算。」等語。
四、本件原告主張：兩造於101年6月7日簽訂天福素食餐廳租賃
契約書，約定原告承租被告所有新北市○○區○段○○○○○○○
號1-2樓及616巷2號1-2樓。租賃期間自101年8月1日起至106
年7月31日止。租金每月20萬元，保證金（押金）為60萬元
。嗣新北市政府消防局於102年6月5日檢查系爭餐廳之消防
設施時，發現違反規定事項為室內排煙設備未設置，即天花
板下方80公分範圍內有效通風，面積未達該層樓地板面積之
百分之二等情，並限期於102年7月5日以前改完畢。原告餐
廳總經理 蘇婉婷 於102年6月9日以電話通知被告上開違反消
防規定事項與應將固定式窗戶修繕為活動式窗，並限期被告
應於102年7月5日改善完畢，而被告未為上開修繕等語，業
據其提出兩造餐廳租賃契約書、新北市政府消防局違反消防
法案件現期改善通知單、應改善事項告知書、被告中和郵局
第1541號存證信函、交還被告門鎖之簽收單、被告中和民富
街郵局第168號郵局存證信函影本各1份為證，且為被告所不
爭執，自堪信為真實。
五、原告另主張被告違反提供消防設施之義務，原告以合法終止
系爭租約，並已回復原狀交還房屋，自得請求返還押金等情
，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以本件之爭點為：(
一)原告是否合法終止租約？(二)原告得否請求返還保證金
60萬元？茲分述如下：
(一)原告是否合法終止租約？
1、按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀
態」、「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由
出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人
不得拒絕」、「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，
應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕
，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自
行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」此於
民法第423條、第429條、第430條分別定有明文。次按「如
租賃期間建物設施之不良部分，經乙方書面提出甲方應於三
十日內修繕完畢」、「租約租賃期限未滿，一方擬終止本合
約時，應得他方同意，並應預先於終止前二個月以書面通知
他方」，系爭租賃契約書第6條第2項、第7條第4項亦分別定
有明文。
2、經查，兩造簽訂餐廳租賃契約書，被告應給付並保持合於餐
廳使用狀態之房屋予原告，若有不合於餐廳使用狀態，被告
自有修繕之必要，而新北市政府消防局於102年6月5日檢查
系爭租屋之消防設施時，發現有室內排煙設備未設置之違規
事項，原告自得請求被告應負符合消防法規之必要修繕以保
持合於約定使用狀態，惟原告僅由訴外人蘇琬婷以電話告知
被告上述違反消防規定與應修繕窗戶方式，請被告須於102
年7月5日前限期改善，否則將終止租約，此並不符合兩造租
賃契約書第6條第2項應由承租人即原告提出書面催告出租人
即被告應於30日內修繕完畢之約定，故原告並未為合法催告
修繕之通知，況原告雖擬終止租約，然其尚未經被告同意，
且亦未預先於終止前二個月以書面通知被告終止租約之意思
表示，揆諸前開約定意旨，兩造租約難謂已合法終止。至原
告主張其特以電話將詳情告知被告，其效果超越書面通知等
云云，此與雙方約定通知方式不符，自無從以原告單方說法
而遽以認定電話告知被告之效果超越書面通知，此項抗辯應
不足採；此外，原告尚主張其係依民法規定終止租約，並非
依租約約定任意終止租約，故其終止租約自不受租約第7條
第4項約定之限制等云云，惟在當事人有以言詞約定或簽訂
書面契約之情況下，倘嗣後兩造權利義務關係產生爭議時，
基於當事人私法自治之原則，應優先適用契約約定，以落實
雙方當事人以契約條款約定雙方權利義務之目的，除契約約
定有不完備、不清楚情形時，再回歸適用民法規定，故原告
空言其終止租約不受雙方租約第7條第4項約定之限制，不足
為採。從而，原告未經被告同意，且亦未預先於終止契約前
二個月以書面通知被告，是兩造租約尚未合法終止。
(二)原告得否請求返還押租金60萬元？
1、按押租金在擔保承租人之給付及租賃債務之履行，在租賃關
係消滅前，出租人不負返還之責；租賃關係既已消滅，承租
人如無租賃債務不履行之情事，承租人自得請求出租人返還
押租金（最高法院83年臺上字第2108號判例要旨參照）。
2、承前所述，原告未依系爭租約約定第7條第4項經被告同意，
且預先於終止契約前二個月以書面通知被告，是兩造租約尚
未合法終止，租賃關係消滅前，出租人自不負返還押租金之
責；惟縱認系爭租約關係已消滅，承租人亦須無租賃債務不
履行之情事，始得請求出租人返還押租金。經查：本件兩造
租約第4條後段約定「乙方於交還房屋時自應負責回復原狀
」，原告雖辯稱：係以同條項前段約定「房屋有改裝施設」
為前提云云，惟承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物
，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項
義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定
之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或
毀損者，不在此限。民法第432條定有明文。兩造租約縱僅
就改裝施設有特別約定，並不排除承租人保管租賃物之義務
，如有毀損，承租人即原告須負損害賠償責任，即須將系爭
租屋回復原狀，始得請求被告返還押租金。
3、本件被告陳稱其進入系爭租屋查看時，發現櫃檯電腦、螢幕
打卡鐘、點餐機主機及出單機皆未歸還，房屋內部雜物散亂
丟置，冰箱之透明玻璃門打破，甚至有部分地板及天花板之
燈具遭到破壞，原告顯未履行其回復原狀之義務等語，業據
被告提出房屋現況照片與承租前之照片影本比對，核與原告
聲請具結作證之證人王俊佳：「在天福餐廳服務。我是廚師
。工作內容就是負責廚房事情。」、「所提示的是現場照片
。照片符合現況。」「租給原告之前在系爭餐廳服務，租給
原告後，就到桃園店。被證五的照片就是租給原告之前餐廳
的照片。」等語，證人鐵振宇證稱：「在天福餐廳服務，我
是副理，工作內容為負責宴會廳與現場管理。」、「原告租
餐廳前我有在這裡服務。被告未租給原告前，當時的照片是
與被證五相符。被告出租原告後，現場是如被證六照片所示
（點頭）。」、「原先我服務有卡拉OK間（點頭），在樓梯
口，後來中和店上面有稍微修改，隔間還在，音響都在旁邊
，沒有像原來桌子擺放那麼整齊，現場空間還有桌子，所以
不知道是否有拆掉，因為東西都在，只是少了桌子，之前二
樓有火鍋長長的桌子，是固定的煮火鍋用的桌子，現在沒有
。」等語相符（見本院102年11月1日言詞辯論筆錄），由證
人王俊佳、鐵振宇上開證言及上開照片影本內容觀之，原告
並未履行其保管租賃物之義務，揆諸前揭判例意旨，原告依
兩造租賃契約有債務不履行之情事，不論系爭租約有無合法
終止，均不得請求被告返還押租金60萬元。
4、又按租賃契約訂有押租金之約定，重在擔保承租人就租金及
其他損害賠償債務之履行，是其約定應係一種物的擔保，並
附隨於租賃契約之從契約，而與租賃契約本身有密不可分之
關係，參見(81)廳民一字第18571號法律問題研究意見。而
押租金契約係租賃契約之從契約，主契約消滅，從契約才會
因此消滅。如前所述，本件租賃契約尚未合法終止，是主契
約尚未消滅，則從契約亦未因此消滅。兩造間之租賃契約或
未消滅，或原告仍有租賃債務不履行情事，已如前述，被告
並非無法律上原因而受有押租金之利益，則原告不論依租賃
契約書第3條第3項之約定或依不當得利之法律關係，均尚無
請求被告返還押租金之權利。
六、綜上，原告依租賃契約書第3條第3項之約定或不當得利之法
律關係，請求被告給付原告60萬元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償之日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁
回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
中華民國102年11月15日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官吳祉瑩
法官解惟本
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭(新北市○○區○○路0
段00巷0號)提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達
前上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月15日
書記官吳祉瑩