臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
103年度中小字第3120號
原 告 施麗秋 即壹等涼餐飲舖
被 告 李張慧淼
訴訟代理人 李瑛雅
林碧珍
上列當事人間請求返還押租保證金事件，經本院於民國104年1月
19日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：（一）兩造於民國97年10月28日簽訂房屋租賃契
約書（下稱系爭租賃契約書），約定原告向被告承租門牌號
碼臺中市○○街○號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自
97年11月16日起至102年11月15日止，共計5年，且原告於訂
約時交付被告押租保證金新臺幣（下同）100,000元（下稱
系爭保證金），並約定如不繼續承租，被告應於原告遷空交
還系爭房屋後，退還系爭保證金。而原告於上開租賃期間在
系爭房屋經營壹等涼餐飲舖，販售飯、麵、水餃等多種食物
，迨於102年11月10日原告僱工施作遷空工程，並於同年月
14日完成交屋，詎被告竟未依約退還系爭保證金，原告不得
已於103年5月23日對被告聲請強制執行，經鈞院民事執行處
以103年度司執字第54292號受理在案，被告竟以其於103年3
月僱工整修內部，這些費用應由原告支付為由提出異議，顯
然曲解應返還系爭保證金之義務，況系爭房屋之屋齡達40年
，被告以修繕為由拒絕返還系爭保證金，實不可理喻。（二
）原告承租系爭房屋時，裡面是音響公司留下來的舊地毯，
還有舊的牆壁，沒有裝潢，原告自己裝潢，被告沒有付裝潢
費，期間有修繕，被告亦未付費，原告遷空搬離半年後，被
告再修繕，被告所提估價單記載事項是裝潢而非修繕，該等
費用不應該是由原告支付。況原告已支出60,000元，僱請證
人 蔡昆霖 將系爭房屋整理乾淨。為此提起本件訴訟，請求被
告返還系爭保證金100,000元等語。並聲明：（一）被告應
給付原告100,000元，及自102年11月16日起至清償日止，按
週年利率5%計算之利息。（二）請准予假執行。
二、被告則以：（一）系爭租賃契約書第6、7、9、11條已詳細
記載，原告搬出後必須回復原狀，如果有損毀等都要賠償，
因原告未回復原狀，自不得請求返還系爭保證金。（二）系
爭房屋的牆壁被打洞並有很多油污，且系爭房屋前面的門面
牆壁，其底座木頭整個爛，旁邊牆壁因原告有拉管線而千瘡
百孔，原告在2樓女兒牆設立廣告看板，破壞牆面，甚至後
面防火巷留廢油，被告曾要求原告回復原狀，並做清潔、消
毒，但原告置之不理，被告遂請證人 黃進昌 將系爭房屋回復
原狀，因而支出100,173元，原告應負賠償責任等語資為抗
辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終
了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求
返還（最高法院81年度臺上字第1907號民事裁判意旨參照
）。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務
，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行
時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，於抵充後
猶有餘額者，始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺
上字第1631號民事裁判意旨參照）。
（二）原告主張：兩造於97年10月28日簽訂房屋租賃契約書（下
稱系爭租賃契約書），約定原告向被告承租門牌號碼臺中
市○○街○號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自97年
11月16日起至102年11月15日止，共計5年，而原告於訂約
時交付被告押租保證金100,000元（下稱系爭保證金），
且原告於上開租賃期間在系爭房屋經營壹等涼餐飲舖，販
售飯、麵、水餃等多種食物等情，為被告所不爭執，自堪
信為真實。
（三）又原告固主張：原告已於102年11月10日僱工施作遷空工
程，並於102年11月14日完成交屋等情，並提出估價單影
本為證，及請求傳訊證人蔡昆霖，然已為被告所否認並以
前詞置辯，經查：
1.證人蔡昆霖於104年1月19日本院言詞辯論期日具結證稱：
（提示卷附起訴狀後附估價單，請證人確認是否見過此份
文件？）這份文件是伊製作的，製作時間如估價單所載
102年11月10日，伊把這份文件交給在庭的原告，上面寫
的壹等涼（四維街）是指壹等涼尚未搬家前的地址，在四
維街上。（提示上開估價單，其上工程你於何時開始施作
？於何時全部施作完畢？）伊是先做完才開單的，一開始
是口頭向原告報價，原告同意後，伊就開始施工，伊總共
花了3天做完，原告要求伊在期限之前完工。（依照兩造
簽訂的租約，租約期限最後一天是在102年11月15日，你
是在何時完工？）102年11月12日完工。（提示上開估價
單，請詳述其上所載各項工程之具體內容？）第1項天花
板拆除，是1樓全部的天花板都要拆掉，是原告要求的，
拆掉之後，天花板的牆面就會留下坑坑洞洞，一般是不處
理，伊沒有處理，因為下一個承租人會再裝潢就看不到。
第2項廚房隔間牆面壁板拆除，是原告要求的，拆掉之後
，也是會在牆面上留下坑坑洞洞，這部分伊也沒有處理。
第3項廚房門面修補油漆，因為門面是木質的，有破損，
所以伊幫他修補及油漆，沒有油漬。第4項水電路管路整
修，是廚房的管路，就是把原告原本架設的管路拆掉，並
且讓1樓室內全部的燈可以亮。第5項外牆泥作修補（含冷
氣管路），是1樓室外側邊的牆，因為原來有架設冷氣、
排油煙機，伊把冷氣及排油煙機拆掉之後，牆面有坑洞，
伊把牆面補好。第6項垃圾清運，是伊拆下來的東西都視
為垃圾，所以要清運。（提示卷附被告所提照片，請證人
確認，照片所示有無上開證人證述的施工工程？）第1、
2、3、4、9、10頁伊沒有施作。第5頁牆面坑洞伊有補，
以照片所示的範圍，伊大概補了3分之2。第6、7、11頁部
分，不確定伊有沒有作。第8頁牆面坑洞伊有補，以照片
所示的範圍有2個坑洞，伊補了1個。（上開照片第5、8頁
，所示牆面在哪裡？）1樓室外側牆。（被告辯稱照片所
示房屋牆壁被打洞、牆壁有很多油污、前面門面牆壁底座
木頭爛掉等情形，你在施工時，有無看到？）有，伊看到
牆壁本來有釘東西，後來拆掉有洞；油污是在剛剛所提照
片的窗戶有油污；至於木頭爛掉的部分是店門口正面有一
座木頭牆，底座有爛掉，伊處理木頭牆爛掉及坑洞的部分
等語，並具結證稱：（證人前開拆除牆面時，牆面有無留
下坑坑洞洞？）時間過那麼久了，伊要想一下，牆面有釘
在地上，也有釘在一面牆上，伊拆掉之後，牆上有坑洞，
伊沒有處理。
2.證人黃進昌於104年1月19日本院言詞辯論期日具結證稱：
（提示卷附被告所提估價單，請證人確認是否有見過此份
文件？）這份文件是伊製作的，製作時間102年11月18日
，伊把這份文件交給在庭的被告訴訟代理人。（上開估價
單記載「房客應負擔金額」等字樣，是何人寫的？）伊寫
的，因為是被告找伊過去估價，要伊估房客造成損害的部
分，並具結證稱：（提示被告所提估價單，證人於102年
11月18日進行估價時，如何判斷哪些是房客所造成的損害
？）伊判斷的標準是在正常房子裡面不該有的東西：1.估
價單第6項部分要拆除是因為伊去估價時看到1樓牆面有排
水管，伊認為要拆除，因為在正常的牆面上不應該有水管
，伊沒有看到是何人把這些水管裝上去。2.估價單第3項
後側防火巷牆面粉刷層打除，因為伊看到粉刷層已經風化
了，手一摸水泥砂漿會脫落，而且上面有火燒的痕跡等語
，且具結證稱：（提示卷附被告所提估價單，請詳細描述
各項工程具體內容？）第1項油漆是因為牆面油漆全部脫
落，而且還有鐵釘，所以要油漆，至於油漆脫落原因伊不
知道，誰把鐵釘打上去伊也不知道。第2項1樓側牆修補及
防水油漆，因為伊看到現場側牆有很多洞，所以要修補，
至於洞是何人造成的伊不知道。第3項粉刷層打除情形如
伊剛才所述，至於水泥砂漿會脫落及有火燒的痕跡是誰造
成的，伊不知道。第4項1樓鋁窗更新，伊看到1樓側牆鋁
窗全部都是油污，所以要更新。第5項1樓不銹鋼防盜窗，
就是第4項鋁窗外側有1道防盜窗，因為全部佈滿油污，所
以要更新，至於鋁窗及防盜窗的油污是何人造成的，伊不
清楚。第6項1樓牆面增設水管拆除的部分，同伊剛才所述
。第7項室內及排水溝清潔及消毒，是指1樓全部室內，排
水溝是指1樓後陽臺及室外側牆有1條排水溝，因為伊進去
估價時，整個室內油垢味很重，所以要清潔消毒，伊看到
排水溝很髒，油漬很多，所以要清潔消毒。第8項側牆排
水管更新及室內線路整理，伊看到側牆排水管有破損，不
堪使用，所以要更新，因為室內線路非常凌亂，所以要整
理。第9項地坪膠水磨除，伊到現場時，地板上都是膠水
，所以這部分要磨除。（提示卷附被告所提照片，請證人
確認照片所示畫面有無上開證人證述施工的情形？）第1
頁是伊施工前的照片，坑洞不是伊補的，伊是負責油漆，
照片是伊油漆之前的情況，這是針對2樓女兒牆部分，是
估價單的第1項。第2頁是伊施工前的照片，是1樓正面外
牆，照片可以看出污染的程度，照片上黃色的部分就是膠
水，不知道之前黏了什麼東西，這是屬於剛剛所提估價單
的第1項。第3頁是伊施工前的照片，是線路整修，照片所
示是室外的情形，看得出來線路凌亂，斷了不堪使用，這
跟剛剛所提出的估價單無關。第4、5、6、7、8、9、10、
11頁是伊施工前的照片，是1樓側牆，牆面坑洞沒有補好
，是估價單的第2項。（提示卷附被告所提照片，原來2樓
的女兒牆及1樓的牆面有無油漆？為何估價單記載要油漆
？）2樓女兒牆原來的油漆脫落，1樓的正面外牆及側牆原
來有油漆，由第4、5、6、7、8、9頁照片都可以看出，因
為牆面上有洞修補的不好，油漆脫落等語，及具結證稱：
（提示被告所提估價單第9項地坪膠水，膠水如何產生？
）依照伊的經驗是塑膠地磚拆除之後所留下的膠水，伊從
事營造工程至今25年等語。
3.觀諸上開證人蔡昆霖證述內容，固提及其於102年11月10
日至同年月12日在系爭房屋施作天花板拆除、廚房隔間牆
面壁板拆除、廚房門面修補油漆、廚房水電管路整修、1
樓室外側邊牆面泥作修補等工程，惟其亦表明因上開工程
在系爭房屋之牆面所留下坑洞，並未全部回復原狀，亦未
清除系爭房屋之全部油污；另觀諸上開證人黃進昌證述內
容，已詳述其於102年11月18日對於系爭房屋進行估價情
形，核與卷附被告所提估價單記載：1樓正面外牆及2樓女
兒牆油漆、1樓側牆補修及防水油漆、後側防火巷牆面粉
刷層打除補修油漆、1樓鋁窗及不鏽鋼防盜窗更新、1樓牆
面增設水管拆除牆面修補油漆、室內及排水溝清潔及消毒
、側牆排水管更新及室內線路整理、地坪膠水磨除，共計
100,173元等情，大致相符，且關於系爭房屋之牆面坑洞
及地面膠水，並未全部回復原狀，及系爭房屋之油污，亦
未全部清除乙節，核與上開證人蔡昆霖證述內容，互核一
致，及與原告於104年1月19日本院言詞論期日陳稱其有把
塑膠地磚拆掉乙節，大致相符，及關於1樓正面外牆及側
牆、2樓女兒牆之坑洞及油漆脫落乙節，亦與原告於104年
1月19日本院言詞論期日陳稱：（提示被告所提照片，你
有在1樓正面及2樓女兒牆掛招牌，後來拆掉嗎？）有等語
，大致相符，是上開證人蔡昆霖與黃進昌之證述內容應堪
採信，足認原告固曾於102年11月間僱請證人蔡昆霖施作
系爭房屋之天花板拆除、廚房隔間牆面壁板拆除、廚房門
面修補油漆、廚房水電管路整修、1樓室外側邊牆面泥作
修補等工程，然因原告在系爭房屋自行改裝而在牆面留下
坑洞、在地面留下膠水及造成油漆脫落、管線凌亂等部分
，原告並未全部回復原狀，及因原告在系爭房屋經營壹等
涼餐飲舖而產生油污及造成側牆排水管破損部分，原告亦
未全部回復原狀，被告遂僱請證人黃進昌修復而支出100,
173元。
4.依系爭租賃契約書記載：「…第五條：乙方（指原告）應
於訂約時，交於甲方（指被告）新臺幣壹拾萬零仟元作為
押租保證金，乙方如不願繼續承租，甲方應於乙方遷空、
交還店屋後無息退還押租保證金。…。第九條：店屋有改
裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但
不得損害原有建築，乙方於交還店屋時自應負責回復原狀
。…。第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用店屋，
除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致店屋
毀損，應負損害賠償之責。…。」等語，有該租賃契約書
影本附於本院103年度司執字第54292號執行影卷內可稽，
足見原告交予被告之系爭保證金100,000元，係用以擔保
原告租賃債務之履行，且因原告在系爭房屋自行改裝而在
牆面留下坑洞、在地面留下膠水及造成油漆脫落、管線凌
亂部分，原告並未全部回復原狀，及因原告在系爭房屋經
營壹等涼餐飲舖而產生油污及造成側牆排水管破損部分，
原告亦未全部回復原狀，原告對該等部分應依系爭租賃契
約書約定負損害賠償責任。
5.綜上以析，原告交予被告之系爭保證金100,000元，係用
以擔保原告租賃債務之履行，原告固曾於102年11月間僱
請證人蔡昆霖在系爭房屋施作天花板拆除、廚房隔間牆面
壁板拆除、廚房門面修補油漆、廚房水電管路整修、1樓
室外側邊牆面泥作修補等工程，然因原告在系爭房屋自行
改裝而在牆面留下坑洞、在地面留下膠水及造成油漆脫落
、管線凌亂部分，原告並未全部回復原狀，及因原告在系
爭房屋經營壹等涼餐飲舖而產生油污及造成側牆排水管破
損部分，原告亦未全部回復原狀，故原告就該等部分應依
系爭租賃契約書約定負損害賠償責任，揆諸前揭說明，原
告所交付系爭保證金，發生當然抵充之效力，且被告就該
等部分僱請證人黃進昌修復而支出100,173元，已高於系
爭保證金100,000元，原告自不得請求返還系爭保證金100
,000元。
（四）從而，原告主張已於102年11月10日僱工施作遷空工程，
並於102年11月14日完成交屋，請求被告返還系爭保證金
100,000元，及自102年11月16日起按週年利率5%計算之利
息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執
行之聲請亦失所附麗，應併駁回。
（五）兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁
之必要，併此敘明。
四、本件依民事訴訟法第78條及第436條之19條第1項規定，確定
其訴訟費用額為第一審裁判費1,000元，應由原告負擔。
中華民國104年3月18日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官賴秀雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，以判決違背法令為理由，
向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決
所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違
背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年3月18日
書記官黃泰能