裁判字號：臺灣高雄地方法院106年重訴字第49號民事判決
裁判日期：民國107年06月29日
裁判案由：返還價金等
臺灣高雄地方法院民事判決106年度重訴字第49號原告 林湘卿
任立寰 上二人共同訴訟代理人 沈昌憲 律師原告 許友齡
許吳 美女 吳淑貞 楊燿銘 上四人共同訴訟代理人 阮文泉 律師原告 廖淑惠
黃麟惠 上三人共同訴訟代理人 鍾開榮 律師複代理人阮文泉律師被告 宏泰 人壽保險股份有限公司法定代理人 魯奐毅 訴訟代理人 蔡玫眞 律師複代理人 林彣鴻 律師訴訟代理人 李昌明 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項㈠按所謂訴之預備之合併(或稱假定之合併)，係指原告預防其
提起之此一訴訟無理由，而同時提起不能並存之他訴，以備先位之訴無理由時，可就後位之訴獲得有理由之判決之訴之合併而言，最高法院64年台上字第82號判例可資參照。又按原告對於同一被告，合併提起數宗訴訟，乃所謂訴之客觀合併。其目的在使相同當事人間就其間之私權紛爭，能以同一訴訟程序辯論、裁判，以節省當事人及法院勞費，並使相關連之訴訟事件，受同一裁判，避免發生矛盾，以達訴訟經濟及統一解決紛爭之目的。如無害於公益，基於當事人訴訟上之處分權，應許當事人就其合併提起之數訴，依其意思請求法院為裁判；尚不得因其提起訴訟之型態，不符合學說或實務上分類之模式，即認其起訴不合法。是若原告提起非相排斥之數訴，而定其請求法院為裁判之順序，依上說明，應非法所不許，最高法院95年度台抗字第184號裁定亦同此意旨。
㈡原告以被告施行詐術致原告陷於錯誤而與被告簽立買賣契約
，且所交付之買賣標的物有瑕疵為由，提起本件訴訟，先位分別依民法第92條、第179條主張撤銷訂約之意思表示併請求返還不當得利（即買賣價金），及依兩造所立買賣契約第6條第3項、第25條第1項，請求解除契約、返還買賣價金併請求違約金；備位則主張若未達上開撤銷意思表示或解除契約之要件，則縱契約仍存，被告仍有以故意行為造成原告損害情事，則依消費者保護法（下稱消保法）第51條及公平交易法（下稱公平法）第31條第1項規定，請求依上開違約金（即各買賣價金15％）計算5倍之懲罰性賠償金一節，則就其先備位之主張觀之，雖原告主張之原因事實大致相同，然前者在於契約因撤銷意思表示或解除而不存，備位則係契約仍存之情形，可認屬二者之主張為不兩立之情形，且亦造成所請求之訴之聲明有所不同（雖均為金錢請求，惟數額不同），尚可認符合預備客觀合併之訴要件，被告僅以先備位之聲明均為金錢請求，非不能併存之訴，而認與預備合併之要件不合，尚有誤會。
㈢另被告抗辯稱原告先位主張之法律依據及請求權基礎分別為
詐欺與解除契約，惟此屬不能同時併存而為主張等語，此部分或有論理上之矛盾之處，且亦造成訴之聲明金額不完全相符情形（即如係撤銷意思表示後請求不當得利，則並無可再請求違約金之依據），此據本院於歷次言詞辯論數次曉諭原告提出說明（參本院重訴卷一第39頁正反面、第127頁頁正反面、重訴卷二第57至58頁），惟經原告部分修正後仍提出此等主張，並敘明請求法院擇一而為勝訴判決等語（參重訴卷二第57頁反面），爰考量尊重原告程序上之處分權之行使，以及訟爭解決之一次性，且就先位之訴二聲明之請求權依據已敘明之情形，認原告此部分訴之聲明及主張尚無程序不合法之處，而得進入實體審理，先予敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠被告與訴外人興富發建設股份有限公司（下稱興富發公司）
、財資企業股份有限公司（下稱財資公司）在坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地）上，共同開發興建銷售案名為「華人匯」之集合式住宅大樓（下稱系爭建案），並以預售屋方式辦理銷售事宜。原告（或其讓與人，詳參附件一）分別於民國102年6月至103年1月間就系爭建案與被告簽立房屋土地預定買賣契約書（下合稱系爭契約），所購買之系爭建案標的、房地總價、訂約日期及相關權利轉讓事宜均詳如附件一所示，並均已交付價金完畢而移轉所有權登記完畢，原告林湘卿、任立寰、許友齡、許 吳美女 、楊燿銘、吳淑貞、廖淑惠、黃麟惠並分別取得高雄市○○區○○段6612、6622、6589、6581、65
83、6543、6556、6508建號建物（下合稱系爭建物，分別則以各建號稱之）及其坐落基地之所有權。
㈡惟如附圖（即系爭建案B棟29、31、33層平面圖）所示之電
梯前空間（即附圖紅色圓圈所示處，下稱系爭梯廳，雖原告購買之戶別不同，惟就系爭梯廳與公共空間、所購之各戶等相對位置大致相同，故以此圖代表），應屬共有部分，不屬附屬建物，亦不得認屬專有部分而歸為主建物範圍。而被告明知於此，於B棟之平面配置圖廣告，未將系爭梯廳納入專有部分範圍，以此詐騙原告，卻於系爭契約之附件一，將「走廊」納入附屬建物範圍，且未計入系爭建物公設比33.8％之公設面積，再於登記時登記在主建物即專有部分範圍，被告即有交付之專有部分面積不足及公設比提高之瑕疵。縱依契約認系爭梯廳為專有部分，則其應具有專有部分之使用上效能，然系爭梯廳為電梯出入通道，電梯控管亦非完全取決於住戶自身，一旦控管變更則將使任何人可藉由電梯出入系爭梯廳，而不具使用上之獨立性；且該梯廳通往公共空間之門（即如附圖藍色圓圈處所示）為防火門（下稱系爭防火門），不得任意上鎖，不特定之人均可藉由電梯或公共空間進入系爭梯廳，不具使用上之獨立性，而失去專有部分之效能，具有使用及價值減損之瑕疵。則原告自得先位依系爭契約第6條第3項、第25條第1項等約定，主張解除系爭契約，而以起訴狀繕本送達被告作為解除契約之通知，除請求返還買賣價金（即如附件一「房地總價」欄所示之金額）外，並得請求依該價金15％計算之違約金。又被告以不實之廣告及錯誤之契約標示致原告陷於錯誤，亦有詐欺之情。原告係因被告上開詐欺情事而陷於錯誤，進而簽訂系爭契約，自得依民法第92條撤銷受詐欺而締約之意思，並以起訴狀繕本送達被告作為撤銷上開意思表示之通知，再依民法第179條規定返還業已給付之買賣價金予原告。上開請求依據請法院擇一判決。
㈢若認未符合前揭可撤銷受詐欺意思表示或解除契約之要件，
然被告上開故意行為，造成原告損害，原告備位則依消保法第51條及公平法第31條第1項規定，請求依上開違約金（即各買賣價金15％）計算5倍之懲罰性賠償金等語。
㈣先位聲明：⒈被告應給付林湘卿新臺幣（下同）3423萬元，
及如附表一所示各金額自各利息起算日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；另給付林湘卿5,134,500元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒉被告應給付任立寰3118萬元，及如附表二所示各金額自各利息起算日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；另給付任立寰5,727,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒊被告應給付許友齡3000萬元，及如附表三所示各金額自各利息起算日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；另給付許友齡4,500,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒋被告應給付 許吳美女 2800萬元，及如附表四所示各金額自各利息起算日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；另給付許吳美女420萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒌被告應給付吳淑貞2850萬元，及如附表五所示各金額自各利息起算日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；另給付吳淑貞4,275,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒍被告應給付楊燿銘3100萬元，及如附表六所示各金額自各利息起算日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；另給付楊燿銘465萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒎被告應給付廖淑惠3260萬元，及如附表七所示各金額自各利息起算日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；另給付廖淑惠489萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒏被告應給付黃麟惠3668萬元，及如附表八所示各金額自各利息起算日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；另給付黃麟惠5,522,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒐原告均願供擔保請准宣告假執行。
㈤備位聲明：⒈被告應給付林湘卿25,672,500元，及自起訴狀
繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒉被告應給付任立寰28,635,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒊被告應給付許友齡18,000,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒋被告應給付許吳美女1680萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒌被告應給付吳淑貞4,275,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒍被告應給付楊燿銘18,600,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒎被告應給付廖淑惠19,560,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒏被告應給付黃麟惠22,008,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息。⒐原告均願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建案所坐落之系爭土地屬高雄市都市計畫（凹子底地區）細部計畫地區，須通過都市設計審議，被告將系爭建案設計分別送經高雄市都市設計審議幹事會、委員會實質審查通過後，取得都市設計審議許可書及核准圖書，並據以向高雄市政府工務局（下稱高市工務局）取得建照預審審定書，經上開主管機關實質審定，均同意將系爭梯廳計入容積樓地板面積之專有部分，而非免計容積之共有部分後，被告即依公寓大廈管理條例、建築法等規定，將系爭建案檢附有專有部分、共用部分、平面圖、立面圖、剖面圖及建築面積圖等詳細圖說，送經高市工務局實質審查核准後，於102年4月29日發給建照執照，後方於102年6月至103年1月間，依上開主管機關核准之內容及圖說，作成契約之內容及附圖，而與原告訂立系爭契約，系爭契約之內容既經各行政機關層層審核認定，被告自無施行詐術之可能。且於系爭建案興建完成後，系爭建案經高市工務局實質查驗，興建成果確與審定核准之建築圖說相符，即於104年9月15日核發使用執照，並經被告向地政主管機關申請為之系爭建物之第一次測量及第一次所有權登記，而上開登記亦須經地政主管機關即高雄市政府地政局鹽埕地政事務所（下稱鹽埕地政所）依法審核、測繪、複算、檢查核定後，方為包含系爭建物主建物面積等登記事項。則系爭梯廳屬主建物範圍，亦屬專有部分，經過行政主管機關重重實質審查後予以登記，屬行政處分，具有對外之效力，不僅對兩造亦生拘束力，對民事法院亦具有構成要件效力，則被告既已依約交付，並無詐欺或買賣瑕疵情事。又系爭梯廳僅通往各區專戶之專有部分，並非連接數個專有部分之走廊；並透過電梯之管控確保住戶使用之獨立性，而系爭梯廳對外連接公共空間之系爭防火門，亦經主管機關解釋可自內上鎖，使用戶可獨立使用，並無使用上瑕疵可言。另如認原告先位之訴為有理由，依法即應回復原狀，則被告主張同時履行抗辯，亦即原告須將買受取得之系爭不動產所有權一併返還被告，始得行使對價給付之權利。
綜上，原告先備位主張均無理由，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項（重訴卷四第93頁正反面）：㈠被告與訴外人興富發公司、財資公司在系爭土地上興建系爭
建案，並以預售屋方式辦理銷售事宜。原告分別於102年6月至103年1月間，就系爭建案與被告簽立房屋土地預定買賣契約書（下合稱系爭契約），所購買之系爭建案標的、房地總價、訂約日期及相關權利轉讓事宜均詳如附件一（即本院審重訴卷第61至63頁之附表三）所示。
㈡原告均已依系爭契約約定之買賣價金付款完畢。
㈢系爭梯廳，在系爭契約附件一中係列為房屋面積中，附屬建物之「走廊」。
㈣系爭建物所有權第一次登記時，系爭梯廳列入主建物登記總面積。
㈤就約定面積與登記面積之計算，依被告於本院重訴卷三第35頁之附表一計（除「誤差」欄外）。
㈥依系爭契約之約定，系爭不動產之公設比為33.8％，上開公設比之計算，並未將系爭梯廳列在公設中。
㈦原告所繳之各期價金，及被告受領各期價金之日期，依被告
106年11月10日被證16號「客戶發票明細表」各期給付金額及發票日期之所示。
㈧依系爭建物目前之建物登記謄本其他登記事項下，載有一般
註記事項「本建號之連接昇降機前的等待搭乘空間計入專有面積，尚在釐清中。」於「連接昇降機前的等待搭乘空間」字樣後並以括弧分別註記面積，其中原告林湘卿部份註記面積為16.42平方公尺，任立寰部份為16.42平方公尺，許友齡部份為16.47平方公尺，許吳美女部份為16.47平方公尺，楊耀銘部份為16.47平方公尺，吳淑貞部份為19.57平方公尺，廖淑惠部份為19.57平方公尺，黃麟惠部份為16.32平方公尺。
四、得心證理由：㈠被告與訴外人興富發公司、財資公司在系爭土地上興建系爭
建案，並以預售屋方式辦理銷售事宜。原告分別於102年6月至103年1月間，就系爭建案與被告簽立房屋土地預定買賣契約書（下合稱系爭契約），所購買之系爭建案標的、房地總價、訂約日期及相關權利轉讓事宜均詳如附件一所示。而原告均已依系爭契約約定之買賣價金付款完畢，而被告亦已將系爭建物所有權分別移轉予原告等節，為兩造所不爭執，堪信可採。
㈡原告主張系爭梯廳實屬共用部分，不應納入主建物或附屬建
物範圍，卻經被告於系爭契約中列入附屬建物，並藉此製造不實之公設比，而有詐欺、買賣瑕疵及債務不履行情事之情，此據原告提出系爭契約（含附件、附圖等）在卷為證（參審重訴卷一第75起至該卷末頁、審重訴卷二全、審重訴卷三全、審重訴卷四第1至179、287至293頁）、系爭建物登記謄本（參審重訴卷四第185至293頁）、高市工務局105年9月9日高市工務建字第10537091700號函、臺北市建築管理工程處105年9月13日北市都建寓字第10569217600號函、臺中市都市發展局105年9月14日中市都住字第1050154326號函、臺南市政府地政局105年9月13日南市地籍字第1050898029號函、行政院公平交易委員會83.8.17(83)公參字第63986號函、內政部106年5月5日台內營字第1060806460號函、高市工務局106年6月14日高市工務建字第10633718800號函、鹽埕地政所106年7月5日高地鹽測字第10670505400號函（參審重訴卷四第247至259頁、重訴卷一第115至116、187至188頁、重訴卷二第62頁）等在卷為證；被告則以前詞置辯，另提出高市工務局102年4月23日高市工務建字第10232677400號函附預審審定書、高雄市政府102年4月24日高市府都發設字第10231661100號函附都市設計審議許可書及核准圖說、高市工務局102年4月29日（102）高市工建築字第1180號建造執照、104年9月15日（104）高市工建築使字第01872號使用執照暨竣工圖等附卷可佐（參重訴卷四第27至35頁反面）。經查：
⒈系爭契約將系爭梯廳約定在專有部分範圍，亦經地政機關登記在專有部分範圍：
⑴按房屋、土地及停車位面積，詳如系爭契約之附件一說
明；房屋、土地面積及汽車停車空間包含之項目、計算方式均如系爭契約之附件三房地及汽車停車空間面積說明所載；房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，系爭契約第4條、第5條、第6條第1項前段即有約定（參審重訴卷一第81頁，原告所定契約有多份，惟因條文大致相同，以下若相同者，所引證據及頁數均以林湘卿之契約及頁數為準）。又按專有部分即主建物及附屬建物；專有、共有部分及汽車停車空間登記方式依地政機關登記為準，此觀系爭契約附件二第2條（即「貳、房屋面積之說明」）第4項、第7項約定可知（參同卷第131、
135、137頁）。則依上開約定，就系爭建物之專有部分面積，悉依地政機關之登記，以登記為主建物及附屬建物者之面積為計，並據此計算公設比。
⑵查系爭梯廳於系爭契約中，於附件一即「房地面積、汽
車停車空間標示及買賣總價款說明」中，係列於附屬建物中（即附件一「貳、房屋面積」中，附屬面積之「走廊」），為兩造所不爭執（參不爭執事項㈢），惟在附件三即「房地及汽車停車空間面積說明」之「附屬建物」，僅列入陽台及雨遮，走廊則未納入附屬建物中（參審重訴卷第135頁），而觀諸附件一，主要係針對不同區域（即汽車停車空間、主建物、附屬建物、共有部分）之價款約定，而附件三主要係針對各區域面積之說明，則應認系爭梯廳應計入何區域之面積，就系爭契約而言依附件三為主，惟如何計價，則依附件一為主。則依附件三第2條「貳、房屋面積說明」第2項，系爭梯廳既未列入附屬建物中，再參酌同條第4項關於「房屋共用部分持分面積計算」所列關於公設比之計算，以及被告不爭執在該公設比33.8％之比例中，未將系爭梯廳列入公設之計算範圍（參不爭執事項㈥）等情，自可認就系爭契約之約定，係將系爭梯廳列為專有部分之主建物範圍（至於計價，則依附件一，以附屬建物計價）。且不論依附件一（系爭梯廳列入附屬建物中）或是附件三（系爭梯廳列入主建物中），再參酌前引附件三第2條第4項第1款所定：「專有部分：主建物、附屬建物」等語，可知契約已明定系爭梯廳係列於專有部分中，而不計入公設比之公設面積。
⑶原告另再主張被告當初招攬時，所提出之前揭廣告配置
圖，以色差方式讓原告誤以為系爭梯廳不在專有部分範圍，且於系爭契約附圖，特別以色筆方式所標示出之專有部分範圍，亦不含系爭梯廳，而足以使原告陷於錯誤一節，此據原告提出B棟雙數層平面配置圖（參審重訴卷四第181頁）及各契約附圖一（參審重訴卷一第205、379頁、審重訴卷二第141、311頁、審重訴卷三第139、
307、469頁、審重訴卷四第143頁）在卷可證；被告則抗辯稱被告於銷售期間所宣傳之廣告配置圖有多種樣式，因系爭建案A棟及B棟以毛胚屋出售，故上開廣告圖只是讓消費者知悉其坐落方位及各戶相對位置，主要仍應以契約為主；而系爭契約附圖一乃房屋平面圖，上開標示係告知消費者所購戶別，而非專有部分面積，故亦有其他原告之附圖一標示係將系爭梯廳一併標示進去之情形等語，並提出系爭建案其他廣告圖及原告林湘卿、楊燿銘、許吳美女、任立寰之系爭契約附圖一彩色影本在卷為證（參重訴卷四第42至45頁）。查：
①觀諸原告所提出之廣告配置圖，已明文列出「打樣稿
」，並註明「平面配置圖僅供參考，實際平面圖說及外觀造型依合約書附圖所準」等字樣，且雖有原告所稱之色差，惟上開色差分別代表何意義，未見標示，尚無從就此色差即足以解讀其為專有部分或共有部分之區別；此從被告所提系爭建案另一廣告圖即「傢俱配置參考示意圖」中（參重訴卷二第52至55頁），反而有將系爭梯廳納入其中，而作為各戶室內傢具配置範圍內可知。是各該廣告配置圖所標示之範圍究係為何，依圖說而有不同，自不能僅以其中一未明文標示之單一廣告圖而逕為解讀。且就系爭建案之契約，已將包含專有部分及共有部分之定義、面積，均於契約中明確標示載明（包含契約本文、附件及附圖），則締約之雙方即本件之兩造應足以認知系爭建案之專有部分及共有部分，悉依契約約定為準。
②另原告主張依系爭契約之附圖一，亦以特別顏色標出
專有部分，而各該專有部分未包含系爭梯廳在內，可知即使依系爭契約之附圖，系爭梯廳亦不在專有部分範圍等語；此據被告否認而以前詞置辯。經查，觀諸各原告系爭契約條文暨附件，就專有部分及共有部分之約定，均為相同，則若認系爭契約之附圖一上之標示即代表兩造約定之系爭建物專有部分，則各該標示範圍理應相同。然就卷內兩造所提之各原告所定系爭契約附圖一，可看出上開標示係另行標註，且有無標示及標示方式均有別：其中有特別標示者，為林湘卿（重訴卷四第42頁）、任立寰（重訴卷四第45頁）、許吳美女（重訴卷四第44頁）及楊燿銘（重訴卷四第43頁）等所購或受讓者；至於許友齡（審重訴卷二第141頁）、吳淑貞（審重訴卷三第307頁）、廖淑惠（審重訴卷三第469頁）、黃麟惠（審重訴卷四第143頁）所購或受讓者則無法看出（上開影本為黑白影印，未據兩造再提出彩色版本）。又上開有特別標示者，亦僅林湘卿及任立寰之標示未將系爭梯廳納入，而許吳美女及楊燿銘之標示反有納入系爭梯廳。足見本件原告就系爭契約附圖一，即有「有標示而將系爭梯廳納入」、「有標示而未將系爭梯廳納入」、「無任何標示」等3種不同類型，自難將上開標示解讀為經兩合意之各系爭建物專有部分範圍。原告此部分主張，尚難謂可採。
⑷而系爭建物第一次登記時，確係將系爭梯廳納入主建物
範圍為登記，為兩造所不爭執（參不爭執事項㈣），此屬本件判決之構成要件事實，無從為不同認定（此部分見下述），則經核對登記面積與約定面積，其差異不大（有差異者均在兩造約定可找補範圍內，並據被告於交屋時找補，此部分見下述），亦未影響公設比之比例。則就系爭契約觀之，系爭梯廳既已約定於專有部分之範圍，而被告所交付之系爭建物，依登記謄本上之第一次登記，系爭梯廳確係登記在主建物面積中，而屬專有部分之範圍，實難認被告有原告所稱之詐欺及瑕疵事由存在。
⒉系爭建物關於主建物面積之登記具構成要件效力，而為本件判決基礎事實：
原告稱關於系爭梯廳是否屬專有部分，而得納入主建物之範圍，不應僅以登記為主，上開登記對法院不生效力，而應由法院就是否該部分是否具備專有部分之性質實質認定等語；而被告則抗辯稱地政機關關於主建物、附屬建物、共用部分面積之登記，屬行政處分，且具構成要件效力，而民事法院不屬可審查行政處分效力之法院，自應受該行政處分之拘束；而依該登記，被告明明已依約給付，原告卻不承認登記之效力，再來主張被告未依約給付，實無理由等語。經查：
⑴按本法所稱行政處分，係指行政機關就公法上具體事件
所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為，行政程序法第92條第1項定有明文。
又依土地法所為之不動產物權登記具有公示力與公信力，登記之內容自須正確真實，以確保人民之財產權及維護交易之安全。不動產包含土地及建築物，不動產之區分所有建築物則係數人區分一建築物而各有其一部，各區分所有人不僅對其專有部分享有所有權，並對該建築物專有部分以外之共用部分，依一定之應有部分而共有之。建築物區分所有人對各該所有權之客體，於物理上相互連接，在使用上亦屬密不可分，各所有人所享有之專有部分及共用部分，彼此間之權利關係密切而錯綜複雜。於辦理區分所有建築物第一次所有權登記時，各該所有權客體即專有部分及共用部分之範圍及位置等自須客觀明確，地政機關方得據以登記，以貫徹登記制度之上述意旨，此觀司法院大法官解釋釋字第600號解釋文及解釋理由書可知。又系爭建物為第一次登記時，經由鹽埕地政所實質測量審查，再據上開實質審查結果而為登記，則由此觀之，系爭建物登記上關於主建物、附屬建物及共用部分面積之登記，即屬地政機關就公法上所為對外直接發生法律效果之行政處分。
⑵而行政處分一旦作成，其對外自發生效力，上開效力不
僅及於行政處分之對象及作成處分之機關本身，對於法院，基於「權力分立」之原則，亦發生效力，法院原則上應將行政處分納為判決之基礎構成要件事實看待，即所謂「構成要件之效力」。惟上開構成要件效力，係基於「權力分立」原則，但考量到「權力制衡」之憲政設計，由於司法程序通常較行政程序較為周密嚴格，故在一定情形下，法院對行政處分仍有審查其適法性之權限（如行政訴訟法明定行政法院對行政處分有審查權限、社會秩序維護法明定地方法院簡易庭對警察機關之處分有審查權限、民事法院在國家賠償事件亦會審查行政機關之行政作為等），而在法律未明定之情況下，當一行政處分是否違法將成為民事判決之先決問題時，民事法院是否有權審查，即有爭議。在行政訴訟法於87年10月大幅修正時，考量我國採司法二元化制度，同一基礎事實，所衍生之民、刑事訴訟及行政訴訟分由普通法院及行政法院審理，而為避免因此所造成之法律見解不同或對於事實之認定有互相牴觸之情形發生，對於法律見解之歧異，以聲請大法官統一解釋之方式解決；對於事實認定之歧異，如非屬先決問題者，則應由不同之受理法院互相尊重對方所認定之事實；惟如屬先決問題者，則應依訴訟上有關停止審判之規定辦理。其以行政處分是否無效或違法為據者，應由認定先決事實之行政法院先為裁判後，以該確定裁判所認定之事實供為普通法院裁判時認定事實之依據，以防止不同法院裁判結果互相牴觸之情形發生，故修正行政訴訟法第12條規定，明定行政法院對於行政處分之適法性，有專屬之審判權。惟因該條第2項係規定「行政爭訟程序已經開始者，…民事法院應停止其審判程序」等語，對照民事訴訟法第182條第1項，亦規定以「他訴訟繫屬」為停止之前提，故仍引發若行政爭訟程序尚未開始，則民事法院就此先決問題是否可自行為審查之爭議。就此，本院認為，「權力分立」及「權力制衡」，分別為憲政上對於五權行使制度之設計原則，自應一併審酌，而不能使其中一方失衡架空。因此，基於前者，法院尊重行政機關所作成之行政處分效力而受其拘束；基於後者，既已採行司法二元制，原則上以行政法院方有資格對行政處分為審查，則普通法院除法律明文規定外（如上所引之例），即應無審查權限，方有司法二元之意義，否則若允認只要行政爭議未提起，則普通法院均可對成為先決問題之行政處分進行合法性審查，再考量到司法程序之被動性（有賴當事人提起方得審理），則將因當事人是否提起行政訴訟，而造成普通法院有權審查與否之不確定性，權力分立及司法二元制將因此架空，行政訴訟法第12條之修法亦無太大意義。基於此等考量，本件本院將受上開行政處分即地政機關就系爭建物主建物面積登記之拘束，而納為本案基礎構成要件事實之一部。
⑶原告雖另主張依釋字第758號解釋，民事訴訟即使兩造
攻擊防禦方法涉及公法關係所生之爭議，不影響普通法院之審判權。如認普通法院有審判權，卻認普通法院審判時受構成要件效力之限制，不得自行審酌攻擊防禦方法所涉公法關係所生之爭議，將有違上開釋字意旨等語。惟釋字第758號解釋，處理之問題在於當當事人以民事法律上之請求權作為訴訟標的而在普通民事法院提起訴訟，經法院審酌其原因事實，將此定性為應屬行政法上之請求權，而屬行政法院之審判權限範圍時，所生之審判權衝突爭議。此與本件係在確定審判權屬民事法院時，因「先決問題」涉及行政處分之合法與否時，民事法院是否「有權審查該行政處分之適法性」之情形，並不相同（若依原告之比擬，則行政訴訟法第12條即無修正為「應依行政爭議程序確定」、「應停止其審判程序」之必要），原告以此為理由，作為民事法院不受行政處分構成要件效力拘束之據，尚有誤會。
⑷原告復稱系爭建物之主建物登記，經原告提出質疑並於
本件在內等相關訴訟提起後，亦經為登記之地政機關認有不當，而於備註欄加註「一般註記事項」，表明「本建物之專有部分面積，尚在釐清中」等語，可知原先所為之登記已失拘束性，法院毋須受無效登記之拘束等語並提出增列註記之系爭建物登記謄本在卷為證（參重訴卷一第189、191頁、卷二第17、19、21、23、25、27、29頁）。惟按登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正，土地法第69條法有明文，土地登記規則第122條第1項亦有相同規定。又按土地法第69條所稱登記錯誤或遺漏，係指登記之事項與登記原因證明文件所載之內容不符而言，此觀土地登記規則第13條規定亦可知。此乃基於行政處分對於處分機關本身之存續力而來，亦即，行政處分一旦作成，就有限制處分機關廢棄權限之效力，處分機關本身不能任意否定行政處分之效力，僅能在一定要件具備下，撤銷或廢止該行政處分，方使該行政處分之效力喪失。是依上開規定可知，縱以有明顯錯誤之登記錯誤或遺漏，尚須經上級機關查明核准後，方得「更正」，遑論要直接撤銷或廢止系爭建物之登記，即須依法定程序為之。而上開一般註記事項，僅係地政機關知悉有此疑義，為避免有善意第三人信賴登記，而予以註記，此觀鹽埕地政所106年7月10日高市地鹽登字第10670516100號函可知（參重訴卷二第63至64頁），自上開註記之內容，即可知已非屬前引條文之「更正」，更難認其屬將原建物登記此一行政處分撤銷或廢止之另一行政處分。則在原建物登記之行政處分效力經合法程序撤銷或廢止前，本院仍受該行政處分效力之拘束，自不待言。
⒊承上，本件被告交付之主建物範圍及面積，既依登記為準
，則被告是否有交付面積不足或公設比之瑕疵，即應由契約約定面積與登記面積相互參照。按本契約土地面積、房屋主建物或登記總面積（不含汽車停車位空間、雨遮面積）如有誤差，其不足部分乙方（即被告）均應全部找補；其超過部分，甲方（即各原告）只找補2％為限（即至多找補不超過2％），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物（不含雨遮面積）、共有部份價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位停車空間價款及面積），無息於交屋時一次結清；前款（按，依約款編號，應屬前項）之土地面積、房屋主建物或登記總面積（不含汽車停車位空間、雨遮面積）如有誤差，其不足部分超過3％（含）以上者，甲方得解除本契約（含汽車停車空間之買賣契約），系爭契約第6條第2項、第3項分別有約定。是依上開約定觀之，因雙方約定所交付之系爭不動產面積，以登記為準，故若登記面積與當初約定面積有不符情形，在不足時，雙方同意在3％範圍內，以找補方式解決，於超過3％範圍，方可作為解除契約之瑕疵事由。
又系爭不動產之約定面積與登記面積，如本院重訴卷三第35頁之附表一計，該附表一除「誤差」欄外，已據兩造不爭執（參不爭執事項㈤），則以此換算公設比，與契約約定之公設比相當。又雖原告爭執上開附表之誤差欄，惟其爭執原因在於其主張應將系爭梯廳之面積剔除後再計算誤差，惟系爭梯廳之面積，在系爭建物登記此一行政處分未經撤銷前，均應納入主建物面積中，已據本院論述如前，而依此計算登記面積及交付面積之誤差，亦確如上開附表「誤差欄」所示，可知就主建物而言，均無交付不足之問題；而就總面積，雖在原告林湘卿、任立寰有交付不足之面積，惟其誤差值均為0.92％，則在前引約定可找補之3％誤差範圍內，又此部分，業據兩造分別於105年3月24日、同年4月11日交屋時結算在卷，有原告林湘卿、任立寰所簽立之交屋切結書、交屋結算明細表、房地使用證明單及產權移交清單等在卷可證（參重訴卷四第99至104頁反面，原告就上開證物之形式上真正不爭執，參同卷第131頁反面），無從再以此作為瑕疵事由而向被告主張。
⒋是依上述，兩造既已約定專有、共有部分及汽車停車空間
登記方式依地政機關登記為準，而地政機關就主建物、共有部分等登記面積，屬行政處分，具構成要件效力，應作為本院判決之基礎構成要件事實之一，則依該登記之方式（系爭梯廳納入主建物中）及依該登記面積所換算之公設比，確如契約所載，被告並無原告所指稱之詐欺情事；其就系爭契約之履行，亦無交付面積不足之瑕疵或債務不履行之情，原告此部分主張，尚無可採。
㈢原告不得主張系爭梯廳有使用上效能或價值減損之瑕疵：
原告另主張若依契約，系爭梯廳為專有部分，則應具有專有部分之使用上效能，然系爭梯廳為電梯出入通道，電梯控管亦非完全取決於住戶自身，一旦控管變更則將使任何人可藉由電梯出入系爭梯廳，而不具使用上之獨立性；且該梯廳通往公共空間之系爭防火門不得任意上鎖，不特定之人均可藉由電梯或公共空間進入系爭梯廳，不具使用上之獨立性，而失去專有部分之效能，具有使用及價值減損之瑕疵等語。被告則抗辯稱系爭建案，原告所在大樓每樓層均設有9部電梯，除1部為公共電梯外，其他4區塊各有2部電梯，專供該樓層各區個別住戶使用，各該專用電梯亦設有管制，僅該區、該樓層住戶可出入至各梯廳；又系爭梯廳通往公共空間之防火門，自內部可上鎖，亦不妨礙使用上之獨立性等語。經查：
⒈就系爭梯廳之「使用上效能」是否有不符約定情事，而足
以構成原告所稱之詐欺及瑕疵情形，應考量原告於契約訂立時所認知之系爭梯廳情況，並以之與嗣後被告交付之情形相比較，是否確有不符之情。經查：系爭建案為預售屋，則原告對於系爭梯廳建成之狀況，於契約訂立時無法看到實屋，則其所獲得之資訊，來自於相關廣告圖面及契約之附圖。就此，依前揭廣告配置圖及系爭契約之附圖（參審重訴卷一第217至229頁），均可看出系爭梯廳為2台電梯之出入走廊，兩側分別經由門戶通往該區單戶住家及公共空間。而上開廣告圖、契約附圖與系爭建案建成時之竣工圖（參重訴卷一第47至53頁）、經兩造說明之對照圖（參同卷第44頁）、本院實地勘測時之現況配置（本院106年5月19日勘驗筆錄，參重訴卷一第66至68頁）、以及現場照片（參同卷第60至64頁）大致相同，依此可知，系爭梯廳所在及其與各配置（如電梯）、區域之相對位置，廣告配置圖及系爭契約附圖與建成後之情況幾無差異。換言之，原告早於廣告配置圖及系爭契約附圖中，即知悉一樓層有4區塊、每區塊各1戶、該戶各配置2部專用電梯，而各該專用電梯前之空間即系爭梯廳兩側，分別經由門戶通往公共空間及各專戶之情。
⒉而原告既已知上開配置，自應知悉各區塊之電梯為該區塊
各樓層之用戶所共同使用，亦可預想到此部分係藉由電梯之管控而確保系爭梯廳使用之專屬性。而系爭各區塊之電梯，分別有水平之控管及垂直之控管，就前者而言，即使係同一樓層之住戶，但各區塊之住戶僅能搭乘各所屬區塊之電梯，不能搭乘其他區塊之電梯；而即使是同一區塊之住戶，不同樓層住戶亦僅能搭乘電梯至各該樓層，而不能搭至其他樓層（即26樓B1區塊之住戶，在電梯控管情形下，僅能搭乘B1區塊配置之該2部電梯，並僅能搭乘至26樓）一情，亦於現場勘驗時經兩造陳述在卷（參重訴卷一第66頁）；而各該梯廳僅連接各區塊之單一住戶，已如前述，是可認系爭梯廳雖為電梯出入口，惟藉由其所在位置及電梯控管，以保有其使用上之獨立性。原告雖主張電梯控管非操之在各該住戶，且若有其他事由亦可能開放控管等語，惟上開配置位置在廣告圖上已明確標明，且建成後亦無更改，如前所述，則原告早應知悉此等配置情況，並可知悉係藉由電梯控管而確保使用上之獨立性，自可認此部分使用上之狀況係原告於訂約前早已知悉並接受，亦可預見在特殊情況下，如部分電梯有故障或有緊急使用需要，會變更或放寬各專用電梯之控管，方予訂約，自不得嗣後方以此主張其受有詐欺或此部分具使用上之瑕疵情事。
⒊原告復主張系爭梯廳通往公共空間之門屬防火門，依法令
不得上鎖，則任何人均可藉由公共空間進入系爭梯廳，則使系爭梯廳專由各該住戶使用之效能喪失等語；而被告則抗辯上開門戶雖屬防火門，可由住戶自內部上鎖，並不會因此喪失其使用上效能等語。經查：系爭梯廳通往公共空間之門屬防火門一節，為兩造所不爭執。又就系爭防火門是否可關鎖，依高市工務局參酌內政部86年9月2日台內營字第8681594號函示之說明，即「在不妨礙避難逃生原則下，可於防火門（安全門）往避難方向之他側設置可開啟防火門（安全門）原有插梢的鎖孔，以兼顧避難逃生、安全及使用管理上的實際需要」之旨，認在不變更或破壞原防火門之構造及組件前提下，可在該防火門往避難方向側設置免用任何形式之鑰匙即可開啟之鎖（包含磁力鎖、插梢等）一節，有高市工務局107年2月26日高市工務建字第10731430500號函及內政部營建署107年2月6日營署建管字第1071125803號函覆在卷（參重訴四卷第36至37頁）；可知上開門扇雖為防火門，惟只要不變更或破壞原防火門之構造，則可由該區塊之住戶自內側設置「免用任何形式之鑰匙即可開啟之鎖」，故若自內部以插梢或磁力方式上鎖，則其他區塊之住戶或不特定人自無從可自公共空間任意通過系爭防火門而進入系爭梯廳；又上開防火門內部係僅該區塊之該一用戶，此觀前引配置圖可知，再配合前述電梯之管控，仍保有內部使用獨立性，自難認依目前之設置，有不符當初約定之使用效能情事。而原告主張稱系爭防火門之鑰匙不可能交由住戶管理使用等語，恐已誤解前述高市工務局及內政部營建署回函之意（該函已稱可允許自避難方向設有免用任何形式之鑰匙即可開啟之鎖）。則以此觀之，原告主張系爭梯廳因系爭防火門不可上鎖而減損其使用上之效能，尚無可採。
⒋依上所述，原告於立約時，不論依廣告配置圖或依系爭契
約附圖，均已知悉系爭梯廳屬電梯出入之等待空間，而足以預見可透過電梯之控管以確保系爭梯廳一般情形使用之獨立性，以及特別情況之放寬；再就系爭防火門亦可自內上鎖而保有其使用上之獨立性，尚難認以被告所交付之情況，與原告立約時所知悉之系爭梯廳狀況，有所不同而足以購成使用上之瑕疵，進而減損其價值，況依系爭契約之附件一，就系爭梯廳之計價，係以附屬建物之方式計價，已如前所述，則原告此部分主張，亦無可採。
㈣原告林湘卿及任立寰再主張被告將停車位空間分別以公共設
施之形式賣給原告，再以停車位之價格再賣給原告一次，有一物二賣之詐欺行為，且違反公序良俗而致原告受有損害云云。惟查：
⒈依系爭契約附件三第2條（貳、房屋面積說明）中之第5項
（車位持分面積計算）中，即載明：「車位持分面積計算：（面積係以公設登記方式與其他共同使用部分合併登記，並無單獨之所有權狀，且由承買人自行使用、統一管理，其他共有人不得任意停車使用）」等語，以及系爭契約第6章第18條第2項第1目約定：「本社區之汽車停車空間，依相關法令劃定分設於地下一至五層，由各該車位承購戶在個別劃定分管範圍內為管理使:用、收益或處分。未購買汽車停車空間者已充分認知其房地總價並未包含汽車停車空間持分面積及汽車停車空間價格，故對本社區之停車空間並無使用權利，除防空避難使用外，嗣後不得向乙方、停車空間所有權人(或停車空間買受人及其繼受人）或管理委員會，主張使用本社區之汽車停車空間之任何權利或利益」等語（審重訴卷一第111頁），可知系爭建案之汽車停車位，係納入共用建物之建號中，並以分管方式專有專用，而有購買停車位者，係購買汽車停車位之專用權，無購買者即無從使用，此情形並一明定於系爭契約中，而為原告立約時所明確知悉。則原告究係如何認此有詐欺情事，而致其陷於錯誤，實難明瞭。
⒉再者，一般之區分所有建物，本即會有公共設施等共用部
分，上開共用部分一般多為區分所有權人所共有，實務上為了與專有部分之所有權區隔，則會另立一獨立建號（如本件之同段6746建號），上開共有部分之獨立建號即應為系爭契約附件三第2條（貳、房屋面積說明）中之第3項（
三、共同部分）各空間（參審重訴卷第135頁）。而就汽車停車位，業經契約明定係以公設登記方式與其他共同使用部分合併登記，然屬專用，已如前所述，故買受停車位者，即體現在系爭建物登記中，就該共有建物之應有部分之不同比例持分上：如原告林湘卿，依系爭契約購買2個停車位，其就共有建號之權利範圍持分即為347/100000，而就原告楊燿銘，係購買3個停車位，其就共有建號之權利範圍持分即為402/100000，此觀審重訴卷四第249、281頁之建物登記謄本可明。實難認有原告所指稱之詐欺或違背公序良俗之情，原告上開指述難謂可採。
㈤原告林湘卿及任立寰再主張系爭建案當初於廣告時，標榜係
李天鐸 建築師所設計，以提高系爭建案之無形價值，而換取超額不法利益，然依系爭建案之使用執照，設計師係 謝慶旺 ，而非李天鐸，故有詐欺情事等語，並提出廣告傳單、蘋果日報之系爭建案廣告及使用執照在卷可證（參重訴卷三第112至115頁），被告則抗辯稱系爭建案確有李天鐸設計師參與外觀共同設計及一樓門廳設計，此為契約明載，與廣告案並無不同等語，並引用系爭契約附件四為證（參審重訴卷一第139頁）。查，依原告所提之上開廣告文案，係載明：「與國際豪宅御用大師李天鐸建築師合作」、「外觀由李天鐸建築師設計」等語；而系爭契約附件四係載明：「建築外觀：禮聘群旺建築師事務所謝慶旺建築師及李天鐸建築師事務所李天鐸建築師精心設計」、「一樓門廳：門廳由李天鐸建築師事務所李天鐸建築師規劃設計」等語，可知系爭建案確實有經李天鐸建築師共同參與外觀設計以及專門負責一樓門廳之規劃設計，與廣告文案相對照，難認廣告有何不實之處。又謝慶旺建築師同為系爭建案之設計人之一，而其列為使用執照之設計人，亦無不符法規之處，原告以此主張有詐欺，難謂可採。
㈥原告林湘卿、任立寰復主張被告將偏心斜撐設置於原告購買
之系爭建物室內空間，致減少其使用之空間，而有價值減損之瑕疵，以及造型樑與銷售海報不符之瑕疵等情，業據其出斜撐照片及驗屋單在卷為證（參重訴卷二第118、195頁）。
被告則抗辯稱於系爭契約之附圖一，均已明確標示出斜撐及剪力牆之位置；而上開驗屋單係於105年3月17日由原告林湘卿提出，惟業經被告修正說明，故林湘卿亦於嗣後即同年月24日表明驗收完成同意受領，自不得事後再主張此有瑕疵等語，並提出系爭契約附圖一之彩色影本、交屋切結書在卷為證（參重訴卷四第99、101頁）。而觀諸上開系爭契約附圖一，確可見其上分別以紅色及綠色線段標註有剪力牆及斜撐所在位置，足可認原告於立約時已知悉並同意上開配置，事後再主張此為瑕疵，顯不可採。又林湘卿雖提出上開驗屋單提及「造型樑與銷海不符」，然究竟係如何不符，是否可認足以減損約定之使用效能或價值，而構成瑕疵，均未見原告提出說明；況上開驗屋單係由林湘卿於105年3月17日提出，嗣後其已於同年24日簽立交屋切結書，表明系爭建物經其逐一驗收完成，並無不合，被告已依買賣契約履行各項應盡義務無誤等語，亦未再載明有何保留事項，可證被告所抗辯原告已肯認驗屋單所載瑕疵業已不存，而上開所謂瑕疵，在林湘卿於105年5月30日所提存證信函中，亦未見提起（參重訴卷三第109至111頁反面），於本件訴訟中方行爭執，實不可採。
㈦依上所述，本件難認有原告所主張之詐欺、瑕疵交付情事，
亦難認被告有何故意行為致原告損害而違反消保法、公平法情事，則原告先位依民法第92條、第179條主張撤銷詐欺之意思表示後依不當得利之規定請求返還價金，或依契約第6條第3項、第25條第1項請求解除契約、返還價金及違約金；備位依消保法第51條及公平法第31條第1項請求懲罰性賠償金，均屬無據，應予駁回。
五、原告之先位及備位請求均無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中華民國107年6月29日
民事第四庭法官李怡蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年6月29日
書記官劉冠宏