裁判字號：臺灣高等法院臺南分院91年重上字第19號民事判決
裁判日期：民國91年11月12日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院臺南分院民事判決九十一年度重上字第一九號Ｋ
上訴人午○
丑○○
甲○○
子○○
壬○○
庚○○
卯○○
辛○○
癸○○
寅○○
申○○
己○○
丁○○
丙○○
乙○○
戊○○
未○法定代理人辰○○訴訟代理人巳○○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年八月十五日台灣雲林地方法院第一審判決（八十七年度重訴字第一一一號）提起上訴，本院判決如左：
主文原判決駁回後開第二項之訴及假執行之聲請並該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人午○、子○○、辛○○、癸○○、寅○○、己○○、丁○○、未○、乙○○、申○○、丑○○、丙○○、庚○○、甲○○、壬○○、卯○○、戊○○各如附表所示（一）之金額及利息。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
本判決第二項於上訴人午○、子○○、辛○○、癸○○、寅○○、己○○、丁○○、乙○○、申○○、丑○○、丙○○、庚○○、甲○○、壬○○、卯○○、戊○○、未○分別以如附表（二）所示之金額為被上訴人提供擔保後，得假執行。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡被上訴人應返還上訴人如附表（一）之金額及利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠兩造不爭執之事實經過：
⒈八十二年八月五日：台灣省政府以八二府住都企字第一六九四九二號函頒「台灣省獎勵投資興建國民住宅作業要點」。
⒉八十二年間：被上訴人依據右揭獎投國宅要點，向台灣省政府申請投資興建國宅。
⒊八十三年二月二日：台灣省政府以八十三年府住都企字第一四五五九八號函發給被上訴人投資興建「 虎尾 國宅社區一四二戶案」之「投資許可證明」。
⒋八十三年至八十四年七月間：被上訴人將右揭「投資許可證」，稱為「虎尾國
宅證書」，印於「虎尾國宅第二期模範國宅申請須知」、「虎尾國宅購屋手冊」、「虎尾國宅登記通知」等刊物上，開始預售房屋。
⒌八十四年七月至九月間：上訴人與被上訴人訂立封面為「虎尾國宅總貿商務大
廈」之「土地房屋預定買賣合約書」，合約內正式名稱則為「獎勵投資興建國民住宅不動產買賣契約」之「房地買賣契約書」。
⒍八十五年九月中旬：被上訴人興建右國宅建物至十一樓底板即十樓完成時，發
生停工情事。此觀被上訴人第一審八十八年一月提答辯狀第二頁正面，自認「因營造系爭房屋之港洲公司對工程之估驗及請款金額認定標準不同，港洲公司乃對房屋結構部分，興建至十樓時，於八十五年九月中暫停工作」及雲林地檢署八十六年偵字第四九０七號不起訴處分書第七頁正面末及該案卷八十七年二月二十三日訊問筆錄第八十五頁反面，告訴人（本件訴外人） 王申志 等七人答：「八十五年九月蓋到十樓就停工」，八十八頁林 春德 （被上訴人原法定代理人）答：「八十五年八、九月間會停工，一來公司財務吃緊，二來和承包商估驗放款金額時的認定標準不同，因此港洲營造才停工不做」等證據可供證明。⒎八十五年十月九日：訴外人 李世昌 查封系爭不動產買賣契約標的之土地。本項查封至八十七年一月十三日始塗銷。
⒏八十六年六月二日：被上訴人召開「虎尾國宅承購戶協調會」，會中國宅案承
辦人雲林縣政府國宅課 張珠金 小姐報告稱「虎尾國宅奉省核准投資興建，最遲竣工及應取得使用執照日期為八十六年八月二十日，超出期限即無法享受國宅優惠貸款」「依照獎投作業要點及省核准投資許可已明確規定，公司如辦理預、出售應檢附承購須知、國宅買賣契約書送府備查並副知省住都處，但公司（被上訴人）迄今仍未依規定報府，至目前虎尾國宅到底何時辦理出售？有多少承購戶，本府一概不知」「公司雖早於八十四年十二月即已送核（設計變更），惟後經省住都處審核結果，查有部分應辦理補正，由本府退還公司，並經省及本府屢次以文及電話催辦，迄今延一年四個月，公司尚未辦妥送核」等情（見原證八，虎尾國宅承購戶協調會記錄，下稱協調記錄），原告始知系爭國宅之建造過程，並未依規定接受主管單位之監督。會議結果被上訴人董事長 林春德 、總經理辰○○簽字承諾「虎尾國宅於八十六年六月三十日前全面動工，預定於十一月底前完工，如無法動工，屆時訂戶所繳金額全數退還」。
⒐八十六年八月十六日：被上訴人未經上訴人等承購戶之同意，向雲林縣政府國
宅課，撤回投資興建國宅「虎尾國宅」社區案，並聲明「願負一切因撤回後產生之法律責任」。
⒑八十六年八月二十日：原「虎尾國宅」投資許可證，所定建物最遲應「完工取
得使用執照」之日期。（見雲林縣政府九０年府建宅字第九００二三０００八八號覆第一審法院函）⒒八十七年一月十三日：李世昌撤銷土地查封。
⒓八十七年十月十二日：訴外人 洪正利 查封系爭土地，迄未撤封。
⒔八十七年十二月十五日：雲林地方法院就系爭全部建物囑託地政機關辦理未登記建物查封登記，且迄未撤封。
⒕八十七年十二月九日中區國稅局雲林分局查封系爭土地。
⒖九十年十月九日：未參與「虎尾國宅承購戶協調會」之上訴人申○○等人，以
存證信函催告被上訴人於六個月內交屋，被上訴人於九十年十月九日收到該函。
⒗九十一年五月二日：申○○等八位上訴人，以書狀送達被上訴人表示解除買賣契約。
㈡上訴人之主張：
⒈上訴人請求返還價金之法律上依據為：
⑴被上訴人未依約於八十六年八月二十日竣工取得使用執照，並於取得使用執
照後十個月內交屋完畢，未參與協調會之上訴人申○○等人，已依買賣契約書第七條、第十三條第二項規定解除契約。
⑵被上訴人於協調會結論中所承諾「虎尾國宅於八十六年六月三十日前全面動
工，預定於八十六年十一月底前完工，如無法動工，屆時訂戶所繳金額全數退還」者，係附解除條件之法律行為，被上訴人既未於八十六年十一月三十日前取得使用執照，則解除條件成就，參與協調會之上訴人自得據此，請求返還所繳價金。
⑶被上訴人於八十六年八月十六日，未經上訴人同意向省政府撤回「虎尾國宅
」投資許可案，已使兩造買賣契約所載貸款條件、交屋期限及品質管控等契約內容，無法履行，契約既因可歸責於被上訴人之事由，給付不能，上訴人全體自得解除契約，請求返還價金。
⒉對被上訴人抗辯之主張：
⑴關於繳納工程期款部分：被上訴人八十五年九月中旬停工前，經通知應繳之
期款，上訴人均已繳清；被上訴人停工後，上訴人因行使不安抗辯權，拒絕繳款（事實上被上訴人亦未通知繳款），於法有據。另八十五年十月九日，系爭買賣標的之土地，為訴外人李世昌查封，八十七年十月十二日復為訴外人洪正利查封，於所有查封撤封前，上訴人亦因行使不安抗辯權，而無繳納期款之義務。
⑵關於被上訴人撤銷「虎尾國宅」投資案部分：上訴人從未同意：①撤銷「虎
尾國宅」案。②延展「虎尾國宅」案下完工取得使用執照之日期，而以「 虎偉 大樓」之完工日期替代之。③重訂「虎偉大樓」契約書，代替「虎尾國宅」契約書，以獲取國宅貸款等履約事項。
㈢就本件爭點之釋明：
被上訴人爭執之理由，歸納之，無非下列幾點：
⒈被上訴人八十五年九月中旬所以停工，原因之一乃「大部分原告等承購戶，未
按照約定期限繳納房地價款，大部分繳至八十五年九月中旬即停繳，迭次限期催款，置之不理，導致工程延誤」，故工程延誤，上訴人亦與有責任，被上訴人主張同時履行抗辯，上訴人亦不得對停工行使不安抗辯權。
⒉被上訴人於八十六年六月二日協調會後，已「全面動工」，上訴人因停工而行
使之不安抗辯權已消滅，上訴人於「八十六年六月二日後應繳納已完工工程部分之期款」，否則工程之延誤，被上訴人亦得相對行使同時履行抗辯權。
⒊被上訴人於八十六年六月二日協調會後，至八十六年十月二十八日，已與合作
金庫、港洲營造、中南紡織公司達成調度資金之協議，故上訴人午○等十六人，前因停工而行使之不安抗辯權已消滅，而有續行給付工程期款之義務。
⒋八十七年八月份已完工外飾完成，上訴人不安抗辯之事由已不存在，八十七年
十月十三日至十一月二十四日已函催上訴人繳納至第三十二期之工程期款，上訴人未繳，應負遲延責任。
⒌被上訴人已另取得「虎偉大樓」之投資許可，貸款並未消滅。
㈣茲就被上訴人抗辯之爭點，逐一反駁如左：
⒈關於上訴人至系爭建物停工時止，有無遲延給付工程款之問題：
⑴就訂金、簽約金、開工款以外之各期工程款，須被上訴人先完成該期工程，
並通知承購戶繳款後，承購戶始生給付之義務。而哪一期工程，於何時間完成，被上訴人有舉證之義務，故被上訴人應就完成工程之事實通知承購戶，承購戶始有付款之義務。被上訴人在八十五年九月中旬以前，被上訴人曾於何時通知上訴人繳納何一期已屆期應繳之工程款，而上訴人未予繳納？被上訴人又於何時催繳該期款，上訴人仍未繳納，致上訴人因此應負遲延繳款責任？被上訴人就此抗辯本應提出通知繳款及催告繳款之確實證據，但被上訴人就此等待證事項，從未提出任何證據以實其說。實則，被上訴人於八十五年九月中旬，財務發生問題，內部起紛爭後，已不敢發通知書向上訴人收款，故縱被上訴人於八十五年九月完成第二十四期工程，亦因被上訴人未通知上訴人午○、己○○、辛○○、寅○○、丁○○、乙○○應繳第二十三、二十四期款，通知子○○、癸○○、未○應繳第二十一至第二十四期款，而不生上訴人有先為給付上開各期價金之義務。上訴人既無遲延「先為給付義務」之事，被上訴人何能以上訴人未履行給付義務，主張同時履行抗辯權。⑵在本件起訴前，被上訴人從未主張八十五年九月中旬之停工，有可歸責於上
訴人等承購戶之事由；被上訴人之董事長及總經理，於雲林地檢署詐欺案件偵查中，亦不曾辯稱停工是因為承購戶未依約繳款所致。被上訴人之董事長及總經理，反而坦承停工係因「八十五年八月、九月間停工，一來公司財務吃緊，二來和承包商估驗放款金額的認定標準不同，因此港洲營造才停工不做」，故被上訴人所謂因可歸責於上訴人之事由，致工程延誤，被上訴人得主張同時履行抗辯權，顯事後誣指之詞，毫無可採。
⑶民法第二百六十五條規定「當事人之一方，應向他方先為給付者，如他人之
財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付」，即所謂不安抗辯權。被上訴人既於建築系爭房屋中，自承財物吃緊，突然停工；且八十五年十月九日系爭買賣標的之土地，又為訴外人李世昌查封，則被上訴人有難為對待給付建物及土地之虞，十分明顯，上訴人縱有先為給付工程期款之義務，亦因行使不安抗辯權，而得拒絕繳納至第二十四期之工程款。
⒉關於八十六年六月二日協調會後，至被上訴人承諾完工取得使用執照之八十六年十一月二十日止，上訴人有無給付工程款義務之問題：
⑴依被上訴人主張，渠係於八十六年十月二十八日始與合作金庫、港洲營造、
中南紡織公司達成調度資金之協議，則承造系爭建物之港洲營造，打破停工狀態繼續施工之時間，應在八十六年十月二十八日之後，然系爭買賣標的之土地，於八十五年十月九日已遭訴外人李世昌查封後，迄八十六年十一月底均未撤封，足見八十六年十一月底以前，上訴人因土地遭查封，而行使之不安抗辯權，仍未消滅，自無給付工程期款之義務。
⑵上訴人行使前述因被上訴人財務不良導致停工，及土地被他人查封，所生之
不安抗辯權後，被上訴人雖以：已於八十六年十月二十八日，與合作金庫、港洲營造、中南紡織公司達成「總貿建設股份有限公司雲林縣虎尾國宅工地工程完工協議書」之調度資金協議之事由，而主張已為上訴人「提出對待給付」「提供擔保」，故上訴人之不安抗辯權應已消滅云云。惟查：
①民法第二百六十五條之他方欲消滅一方之不安抗辯權，必須向主張不安抗
辯權之一方「提出」「對待給付」或「擔保」，然右開調度資金協議書，不僅被上訴人不曾「向上訴人提出」，且觀其內容，乃被上訴人內部財務調度之問題，並非對上訴人為一定給付或擔保；再者，且其資金是否已實際調得？實際調得之資金是否提供作為上訴人利益之擔保，均未通知上訴人，並證明上訴人已受有擔保利益，焉能謂該調度之協議「已為上訴人提出擔保」？②再退而言之，被上訴人承諾八十六年十一月底完工取得使用執照，縱八十
六年十月二十八日調得之資金，是為繼續建築上訴人預購之房屋，然八十六年十月二十八日至同年十一月三十日僅三十三天，第一審謂「被上訴人有於八十六年十一月底前完工之能力」等語，實在離譜，蓋被上訴人要在三十三天內，從十一樓牆面，連續完成九期工程，簡直在說夢話。況八十六年六月二日協調會之後，被上訴人並未繼續施工；縱有施工，是否足以認為已達「對待給付」之程度？被上訴人亦未舉證證明，故第一審憑空認定「被告有繼續施工，並有於八十六年十一月底前完工之能力」，亦屬荒謬。
③由被上訴人於八十六年十月二十八日簽訂協議書後，訴外人李世昌查封土
地之債務，仍未受清償撤銷查封觀之，被上訴人於八十六年十一月底以前，仍未能解決系爭標的之財務問題，即仍陷於「難為對待給付之虞」之狀態，故上訴人行使之不安抗辯權，並未消滅，自無給付工程期款之義務。
綜上可知，八十六年六月二日至八十六年十一月三十日，上訴人縱有先給付價金之義務，但上訴人行使不安抗辯權後，被上訴人並無消滅不安抗辯權之給付事實，上訴人仍無給付工程期款之義務。
⒊關於被上訴人所主張八十七年十月十三日曾向上訴人催繳工程款乙事，是否足令上訴人負給付遲延責任之問題：
⑴如前述八十六年十一月底以前，被上訴人應完工取得使用執照，否則協調會
結論第一項，被上訴人應返還買受人已付價金之條件即成就，而條件成就之事實一發生，即生效力，無須再為解除契約之意思表示。八十六年十一月底前，上訴人行使不安抗辯權中，被上訴人未能完工取得使用執照之事實已確定發生，則渠應返還價金之義務亦即發生。相對地，上訴人給付工程期款之義務，即因解除契約事實之發生而告消滅。
⑵退而言之，縱右述解除雙方買賣契約，返還價金之條件，對未參與協調會之
上訴人，是否生效，尚有疑義，未參與協調會之上訴人，就被上訴人於八十七年十月十三日至十一月二十日間所發之催款存證信函，並未收到，被上訴人主張催告函已送達，應提出雙掛號回執，以證明催告到達之日期，否則如何確定催告生效之日期？⑶對未參與協調會之上訴人而言，縱八十七年十月十三日之催告函，生催告之
效力，然系爭買賣標的之土地，於八十七年十月十二日，又早已被訴外人洪正利查封，被上訴人再度陷於「難為對待給付之虞」之狀態，且此狀態迄上訴人以存證信函解除契約止，均未消滅。故未參與協調會之上訴人，自八十七年十月十二日系爭土地被他人查封時起，至九十一年五月二日表示解除契約之日止，均在行使不安抗辯權中，並無遲延給付工程期款問題，反是被上訴人交屋遲延，經催告仍無法履行，未參與協調會之上訴人解除契約，於法有據。
⑷實則八十六年八月十六日被上訴人已撤銷「虎尾國宅」案之興建，改以「虎
偉大樓」案興建，故八十七年以後工程報表上所載之工程進度，均與上訴人無涉，被上訴人無權以他案之工程進度（見八十七年以後之國宅工程月報表，均載為虎偉大樓國宅社區工程），要求上訴人給付工程期款。
⒋關於「虎偉大樓」國宅核准案是否可代替「虎偉國宅」核准案，上訴人有無接受「虎偉大樓」國宅案之義務，即被上訴人有無給付不能之情事之問題：
⑴興建「虎尾國宅」應遵守之法令記載於國宅核准函，即「國宅社區規劃及住
宅設計規劃」「台灣省獎勵投資興建國民住宅作業要點「（說明四、五）；國宅貸款每戶貸款最高額則依「簽訂貸款契約當年度政府直接興建國宅之相關規定」辦理。可見所謂「虎尾國宅」並非稱呼而已，而是定義政府核准一件國宅興建案，其權利義務內容之特定名稱。在「虎尾國宅」案下，承購戶之貸款資金合法來源，是依據省政府八十三年度核准虎尾國宅當時之預算，每戶額度則依訂立買賣契約當時，政府直接興建國宅之相關規定辦理；使用執照及完工日期，最多僅能延至八十六年八月二十日。
⑵被上訴人另申請之「虎偉大樓」國宅核准函，其文號為「八十七年府都企字
第一六二一二二號函」，其內所定義之「完工日期」「貸款撥付預算年度」「每戶貸款最高額適用之法令」，均與原「虎尾國宅」所定義之給付內容不同。尤其給付內容中，取得使用執照之完工日期，與交屋日期有關，對上訴人而言「虎尾國宅」案下之最遲交屋期限為八十六年八月二十日，比「虎偉大樓」案下之交屋期限為九二年以後，兩者相差六年以上。故「虎尾國宅」案下之完工日期，對上訴人而言，具有在一定期間內給付完畢之期限利益，此非「虎偉大樓」案之給付，可以代替。被上訴人主張，可以「虎偉大樓」案下之給付，代替「虎尾國宅」案之給付，則應就「為何被上訴人可不經上訴人同意，逕行展延雙方原契約所定之完工日期，其法律依據何在？負舉證責任」。被上訴人迄仍無法舉證以實其說，而上訴人又未同意以「虎偉大樓」案下之給付，代替「虎尾國宅」案之給付，自屬因可歸責於被上訴人之事由，給付不能，上訴人於第一審起訴狀內，以因可歸責於被上訴人之事由給付不能表示解除契約，於法有據。
⑶以「虎偉大樓」申請國宅貸款，必須另作「虎偉大樓」買賣契約書，不得以
原「虎尾國宅」買賣契約書充之，此經證人張珠金到庭結證，故被上訴人既未能證明上訴人何時曾同意將來另行簽訂「虎偉大樓」買賣契約書，以代替「虎尾國宅」契約書？又無法舉證依據如何法律，上訴人有必須配合被上訴人另行簽訂「虎偉大樓」買賣契約書之義務？則被上訴人所謂「虎偉大樓」案可代替「虎尾國宅」案，上訴人必須接受「虎偉大樓」案之主張，均非有理，被上訴人就片面撤銷「虎尾國宅」案之行為，自應負給付不能之責任。
㈤其他法律問題之闡明⒈被上訴人在協調會中承諾之「結論」，其效力及於全體承購戶：
原判決將上訴人分為二組：參與八十六年六月二日協調會之午○、子○○、辛○○、癸○○、寅○○、己○○、丁○○、乙○○、未○等九人（下稱午○等人）及未參加上開協調會之丑○○、甲○○、壬○○、 林明輝 、卯○○、 林蒼柏 、申○○、丙○○、戊○○、 林月玲 等十人（下稱申○○等人）。惟查被上訴人就八十六年六月二日協調會，作出之結論，曾寄給包括未出席協調會之承購戶，被上訴人即承諾對當日未參加協調會之申○○等人，亦願受該協調會「結論」之拘束。又被上訴人於原審八十八年六月二十四日民事補充答辯狀第二頁第三項，八十九年七月二十一日補充答辯狀㈡第三頁第二項，九０年七月二十五日民事補充答辯狀㈣第二頁第二項及第五頁第五項，一再自承「以上結論內容，為『兩造』意思表示一致，雙方即均受約束」「兩造即應受協調會結論內容約束」，從未抗辯「結論」之效力，僅及於參與協調會之承購戶。被上訴人既已承認「結論」之效力，及於原審原告全體，則已生自認之效力，豈容任意翻異？據此關於被上訴人未能於八十六年十一月三十日前完工取得使用執照，即應返還買受人價金之解除條件，及其效力應及於含上訴人全體在內之全體買受人。
⒉退而言之，縱右述解除條件之效力，不及於未參與協調會之上訴人，該等上訴
人已另行定期催告交屋，而被上訴人仍無法履行，該等上訴人另以意思表示解除契約，請求返還價金，亦屬合法有據。
⒊被上訴人未經買受人同意，於八十六年八月十六日撤銷「虎尾國宅」興建案，
致「虎尾國宅」案給付不能之法律效力，應及於全體買受人在內之全體上訴人，故上訴人全體於起訴狀內，以因可歸責於被上訴人之事由致給付不能為理由，表示解除契約者，於法有據，且效力及於全體上訴人。
㈥未參予協調會之上訴人申○○，因外出工作，在不知被上訴人有「撤銷虎尾國宅
案」「未於八十六年十一月三十日取得使用執照」等違約情事之情形下，於八十六年十二月底，以電話向被上訴人詢問工程進度，被上訴人則趁機要求申○○繳納第二十五、二十六期價款，申○○乃於八十六年十二月二十六日繳至第二十六期，即十二樓底板完成之期款，惟事後經其他購買戶告知「被上訴人有上開違約情事」，且買賣標的之土地已被查封。申○○其後即行使不安抗辯權，拒絕再行繳款，故申○○行使不安抗辯權之時間，雖稍在其他買受人之後，但其行使權利，仍屬正當合法。進查，被上訴人承諾於八十六年十一月底取得使用執照，然自第十二樓底板完成（第二十六期）至取得使用執照（第三十五期），尚有九期工程，此反足證明被上訴人絕無於八十六年十一月底完工之能力，且事實上現場亦無完工之事實。
㈦如被上訴人所引兩造契約書第十八條約定：「通信地址：甲乙雙方相互間所為之
洽商、徵詢或通知辦理事項，再以書面按本契約所載之地址，掛號郵局（寄）為準。如因拒收或無法送達遭退回者，均以送達日期為已依本契約通知。如任何一方有地址變更時，應以書面通知另一方。」基此約定，可知縱被上訴人之催款函件，上訴人「拒收」或「無法送達」，被上訴人仍應提出「已依契約留存地址送達」，但於「某年某月某日」，遭「拒收」或「退件」之事證（存證信函雙掛號退件），始能認定上訴人遲延繳款之事實。被上訴人雖提出於八十七年十月十三日至十一月廿四日間，經郵局認證之存證信函，但卻提不出何年何月何日已將該函送達承購戶之回執，或該函遭承購戶「拒收」或「退件」時，退件之原始信封，足見其主張已送達催款函乙事，全係無據之詞。退而言之，縱憑存證信封，即可證明已送達文書，被上訴人之上述催款函，亦不生使上訴人負繳納工程期款義務之效力。
㈧本件上訴人十七人，及原聲請上訴後因未繳裁判費而遭駁回上訴之林月玲、林明
輝、林蒼柏三人，共計二０人，均於九十年九月七日委任本件上訴人訴訟代理人，先行聲明上訴，故上訴人訴訟代理人乃於九十年十月四日代理未參予協調會，又受第一審敗訴判決之上訴人申○○十人（含林明輝、林蒼柏，不含林月玲）催告被上訴人交付房地。後林月玲、林明輝、林蒼柏三人，因無力繳裁判費，遭駁回上訴確定，本件上訴人訴訟代理人始將上訴人委任人名冊，劃去上開三人，附於九十一年一月十六日補充上訴理由狀，提出法院。迨本審訴訴中，催告交付房地之期限屆滿，上訴人訴訟代理人乃於九十一年五月二日，具狀代申○○等八人（因林明輝、林蒼柏已不在本件上訴人內），表示解除買賣契約。此情稽諸上訴人之委任狀、上訴人委任人名冊及各次書狀，均可證明本件上訴人訴訟代理人，所為訴訟內外一切法律行為，均得本件上訴人合法授權（有特別代理權之上訴人訴訟代理人，既於訴訟中引用該存證信函，亦可認已追認前所為催告被上訴人交付房地之法律行為）。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提存證信函影本一份、被上訴人函件一份、切結書一份、省政府函影本一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人午○、子○○、辛○○、癸○○、寅○○、己○○、丁○○、乙○○、未○（下稱午○等九人）部分：
⒈被上訴人公司原負責人為訴外人 廖偉甫 ，於八十四年四月二十六日林春德以家
閤股份有限公司負責人名義向廖偉甫購買系爭虎尾國宅之基地後，於八十五年四月九日將被上訴人公司之負責人變更為林春德，乃徵求上訴人等承購戶同意，照原來之房地買賣契約內容重新訂立房地買賣契約書，繼續興建虎尾國宅，然因上訴人等大部分承購戶未依期繳納房地價款，迭次限期催繳，置之不理，導致工程延誤，復因承造系爭房屋之港洲公司對工程之估驗及請款金額認定標準不同，而於興建上開國宅至十樓即十一樓底板時，於民國八十五年九月中暫停工作，惟房屋內部之隔間工程，仍另交由工程小包繼續進行，並無停工，迨至八十六年六月二日召開「虎尾國宅承購戶協調會」，和與會之承購戶即上訴人午○等九人（按林月玲、 施麗娟 部分，未據兩造分別上訴，業已確定），作成結論如左：
⑴本案於八十六年六月三十日前全面動工，預定十一月底前完工，如無法動工，屆時訂戶所繳納金額全數退還。
⑵有關行政作業程序需要補證的部分，本公司近日內辦理完成。
⑶依照工期，虎尾國宅應於八月二十日前完工，由林省議員春德先生向省府相
關單位申請展延，如果屆時未准，無法享受國宅優惠利率，則由總貿公司負責賠償（全數金額退還）。
⒉依上開協調會決議，被上訴人即全面動工續建，並於八十六年十月二十八日向
訴外人台灣省合作金庫斗六支庫、港洲營造有限公司、中南紡織股份有限公司協調調度資金，並達成調度資金、繼續施工相關協議，有總貿建設股份有限公司雲林縣虎尾國宅工地工程完工協議書可按（附於台灣雲林地方法院檢察署八十六年度偵字第四九０七號卷第九四、九五頁），足認被上訴人就繼續興建，已取得實質之擔保，而有完成之能力，並已於八十七年二月十日前業將十二樓結構體完成，有台灣省獎勵投資興建國民住宅審查表附卷可憑（參見原審卷二第五五頁）。於八十七年八月份並已完成：⑴外飾完成。⑵室內隔間完成。⑶給水、電氣申請外水、外電。⑷瓦斯管試氣。⑸電梯設備完成。⑹化糞池及停車設備完成。⑺室內泥作、牆面１：３ＭＴ粉光完成。⑻室內壁磚打底完成。⑼防水工程完成。亦有台灣省獎勵投資興建國宅工程進度月報表附卷可按（參見原審卷第八五頁）。經查：
⑴按當事人之一方，應向他方先為給付者，他方之財產，於「訂約後」顯形減
少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十五條固定有明文。①查被上訴人之前負責人林春德雖於偵查中供稱：公司於八十五年九月之所以停工，係因公司財務吃緊及承包商港洲營造有限公司就估驗放款時之認定標準不同，致港洲營造有限公司停工不做等語，尚不足資為被上訴人於訂約後有財產顯形減少之依據，蓋本件房屋建築工程，本即係向合作金庫建築融資貸款興建，取得之融資，以及上訴人所繳之工程期款，均全部用於建築，隨著建築物逐漸成型，公司之資金不斷挹注而吃緊，本即具有此消彼長之對價性關係，此與所謂被上訴人於「訂約後」財產顯形減少之情形有別。②本件建築用地，雖經訴外人李世昌於八十五年十月九日聲請查封在案，惟訴外人聲請查封本件建築用地，僅足以證明被上訴人與李世昌間有債務上之糾紛而已，亦不足以證明被上訴人於「訂約後」財產有顯形減少之事實，況嗣後李世昌業於八十七年一月十三日撤銷查封，亦證該債務糾紛業已解決，並無所謂訂約後財產有顯形減少之情形。上訴人若未能舉證證明被上訴人於訂約後，財產有顯形減少之事實，尚不得執以作為主張不安抗辯之事由；再者，被上訴人於上開資金調度協議後，已取得資金，並於八十七年二月十日前業將十二樓結構體完成，就此部分亦已提出對待給付，既與上開規定有間，上訴人亦不得拒絕給付工程期款，無所謂不安抗辯之問題，因之自被上訴人以存證信函通知上訴人繳納分期款（如後述），上訴人逾期拒繳時起，即生遲延責任。
⑵本件建築之分期款，上訴人午○、己○○、辛○○、寅○○、丁○○、甲○
○、壬○○、卯○○、乙○○、戊○○等十人僅繳至第二十二期；庚○○繳至第二十一期；子○○、癸○○、未○等三人繳至第二十期；丑○○繳至第十八期；丙○○繳至第十五期；申○○則繳至第二十六期。而有關「虎尾國宅」工程施工，於八十五年九月間即已完成十一樓底板灌漿，有雲林縣政府九十年三月一日九十府建宅字第九００三三０００八八號函（附於原審卷㈠第二一０頁）可稽（按該函誤載為八十四年九月）。足證被上訴人於八十五年九月間已完成第二十四期十一樓底板之工程，並依上開協調會決議繼續動工興建。本於雙務契約之性質，依上開協調會決議第一點，上訴人即有依全面動工後之進度，按期給付工程款之義務，此觀申○○於通知後在八十六年十二月二十六日繳至第二十六期之十二樓底板完成之工程款可明，據此，可推知被上訴人確依工程進度，通知上訴人按期繳付期款之事實，惟上訴人等均置之不理，被上訴人自得主張同時履行抗辯，因之，所生工期之遲延，即非可歸責於被上訴人之事由所致。
⑶本件糾紛經召開協調會，並達成上開結論，足認承購戶業已認定被上訴人有
繼續施工，並於八十六年十一月底前完工之能力，亦即有拋棄其等不安抗辯權即願按工期進度給付分期款之「默示意思表示」，此際上訴人亦無行使不安抗辯權利之問題可言，仍應依兩造約定之合約書而為付款之義務，卻均未為之，故被上訴人遲延八十六年十一月底之完工日，乃可歸責於上訴人等之事由，自不得依上開協調會第一點主張解除契約。
⑷依兩造簽訂房地買賣契約書第十八條約定：「甲乙雙方相互間所為之洽商、
徵詢或通知辦理事項。在以書面按本契約所載之地址，掛號郵局為準。如因拒收或無法送達遭退回者，均以送達日期視為已依本契約通知。如任何一方遇有地址變更時，應以書面通知另一方。」被上訴人依工程進度，屢次通知繳納分期工程款，因上訴人等均置之不理，不得以乃自八十七年十月十三日至十一月二十四日間，依契約書所載地址分別對 渠等 寄發存證信函催繳至第三十二期之工程期款，有前揭存證信函附於原審卷（見原審卷㈡第十頁）可憑，依上開約定，被上訴人已以存證信函掛號付郵依址送達（均有台中嶺東郵局之郵戳可憑），即生通知之效力，並自送達日或渠等接獲通知後，未依限繳款時起負遲延責任，並生契約書第十三條約定之違約處罰之法律效果。
⑸按預售屋之買受人所重者實為符合契約內容交付房地及權利之移轉登記，至
於該房屋所使用之名稱為何，並非重要。且渠等依上開協調會決議第三點，所重者乃在於能否享受國宅優惠稅率。而上開協調會做成決議後，被上訴人即全面動工。然有關辦妥需補正之行政作業程序即向相關單位申請展延完工期限時，才發現已由訴外人廖偉甫申請延展一次，不得再展延，為使承購戶能享有國宅優惠利率，乃以變通方式先申請撤回原國宅案，改以「虎偉大樓社區」名義申請，並經雲林縣政府初審合格，且台灣省政府亦於八十七年七月二十日核發許可證明，足見符合資格之承購戶仍可享受國宅優惠貸款，對渠等之權益並無影響。至嗣後渠等未依約按期給付工程款，被上訴人既得主張同時履行抗辯，所生之工期延宕，致影響渠等申請國宅優惠貸款，乃係可歸責於渠等之事由，渠等亦不得主張解除契約，請求返還價金。
㈡其餘上訴人部分：
⒈本於債之相對性，除午○等九人外，其餘上訴人雖不受上開協調會決議之拘束，為原審所認定之事實，惟仍應依兩造所簽訂之契約履行。
⒉上訴人等本無由主張不安抗辯，不得拒付工程期款。況本件除上訴人申○○繳
至第二十六期之期款外，甲○○、壬○○、卯○○、戊○○繳至第二十二期；庚○○繳至第二十一期；丑○○繳至第十八期；丙○○繳至第十五期之期款，而被上訴人於八十五年九月間已完成第二十四期十一樓底板之工程，此際，除申○○外，被上訴人本得主張同時履行抗辯權。況被上訴人於八十七年二月十日前業將十二樓結構體完成，並依工程進度，屢次通知繳納分期工程款，因上訴人等均置之不理，乃自八十七年十月十三日至十一月二十四日間，依契約書所載之地址分別對上訴人等寄發存證信函催繳至第三十二期之工程期款，而未繳付工程款，亦生遲延之法律效果。
⒊又上訴人等並未依契約書第十三條之約定，限期催告被上訴人履行，亦不得據
以主張解除契約。雖上訴人之訴訟代理人另主張於九十年十月四日，以存證信函催告被上訴人文到後六個月內交付房地云云，惟此係上訴人之訴訟代理人以自己之名義所為，是否經合法授權，容有疑義，此觀該函所列林明輝、林蒼柏並未提起本件上訴可明。既未經合法授權，所為之意思表示，自不生效力。況被上訴人業已於八十七年十月十三日至十一月二十四日間分別對渠等發函催繳期款，拒不繳納，被上訴人既得主張同時履行抗辯權，渠等本不得主張解除契約，況依被上訴人上開函催意旨所示，容有契約書第十三條第三款約定之法律效果之問題。從而，渠等主張解除契約云云，實無所據，為不足取。
⒋另渠等以無法享受國宅優惠利率而主張解除契約云云，依兩造合約書第九條關
於貸款之約定，並無承購戶得據以解除契約之約定，故渠等據以主張解除契約，亦乏所據。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請訊問證人 王春梅 。理由
一、本件被上訴人之法定代理人已由林春德變更為辰○○，有被上訴人提出之經濟部公司基本資料查詢影本卷可稽（本院卷第頁），聲請承受訴訟，核無不合，應予准許，先予敘明。
二、上訴人於原審起訴主張：被上訴人於八十二年間以「虎尾國宅第二期模範國宅申請須知」、「虎尾國宅購屋手冊」、「虎尾國宅登記通知」等文件，強調虎尾國宅係由「省住都局、縣國宅科等單位嚴格監督品質」而招徠客戶，預售房屋。上訴人因見該刊物有台灣省政府公文為憑而予信賴，遂於八十四年七月至九月間分別與被上訴人訂定房地買賣契約，且按期繳納分期款，豈料被上訴人於八十五年九月間無故全面停工，經上訴人等承購戶催請被上訴人依約履行，被上訴人乃於八十六年六月二日召開協調會，然於會中上訴人經由訴外人張珠金告知，始知被上訴人興建過程均未依規定核備，惟於斯時上訴人等承購戶仍希望被上訴人得完成興建，故與被上訴人達成其應於八十六年六月三十日前全面動工，並預定十一月底前完工，且被上訴人應完成相關行政作業補正程序，並向相關單位申請國宅優惠利率之展延，苟未履行，被上訴人即應全數退費之協議，詎被上訴人竟未依該協議履行，更申請撤回「虎尾國宅」之申請，改以「虎偉大樓」名義申請，上訴人自無義務配合變更契約，今被上訴人既未如期完工，上訴人自得據此解除契約，爰以起訴狀之送達再為解除契約之意思表示，解除買賣契約，依上揭協調會結論約定，及民法第二百五十六條、第二百五十九條之規定解除買賣契約，請求被上訴人返還如訴之聲明所示金額，及法定遲延利息等語。
三、被上訴人則以：系爭工程遲延完工日期乃肇因於上訴人等大部分承購戶未依約履行繳納房地價款之義務，復因營造系爭房屋之港洲公司，對系爭工程之估驗及請款金額認定標準不同，而於興建上開國宅至十樓時（即八十五年九月中旬）暫停工作所致，惟有關內部之隔間工程，被上訴人仍另交由小包繼續進行，並無上訴人所稱完全停工等情。八十六年六月二日，兩造召開「虎尾國宅承購戶協調會」達成結論後，被上訴人即依該協議繼續全面動工，僅因「虎尾國宅」業已申請展延完工期限一次，依法即不得再展延，被上訴人為使上訴人等承購戶能繼續享受國宅優惠利率，乃以變通方式先申請撤回原國宅案，再改名以「虎偉大樓社區」名義申請，並取得相關單位之核可，足見上訴人等承購戶仍可享受國宅優惠貸款，對渠等之權益並無影響。豈料上訴人竟執此拒不繳納價金，被上訴人自得援引同時履行抗辯權。再被上訴人既依約履行協議結論，則上訴人解除契約即有違上開之協議，且依兩造買賣契約第七條約定，被上訴人亦未逾完工期限，況被上訴人興建系爭工程至十二層樓房，已近完工階段，上訴人解除系爭買賣契約，顯違誠實信用原則，依法不得解除買賣契約云云，資為抗辯。
四、上訴人起訴主張：被上訴人於八十二年間，以坐落雲林縣○○鎮○○段第二一八之七等二十五筆土地，擬興建國宅為由，依台灣省獎勵投資興建國民住宅作業要點向雲林縣政府、台灣省政府申請投資興建「虎尾國宅」社區，並取得台灣省政府之核可，被上訴人旋即以「虎尾國宅購屋手冊」、「虎尾國宅登記通知」、「雲林縣虎尾鎮模範國宅申購須知」之文件招徠客戶，預售房屋，上訴人遂於八十四年七、八月間與被上訴人訂定虎尾國宅總貿商務天廈土地房屋預定買賣合約書，並按期繳納價款，然被上訴人卻於八十五年九月中旬興建至十樓停工，上訴人午○於八十五年九月七日繳至第二十二期之十樓底板完成之工程款，共計新台幣（下同）九十一萬二千元；上訴人丑○○於八十五年八月七日繳至第十八期之八樓底板完成之工程款，共計八十二萬八千元；上訴人甲○○於八十五年十一月二日繳至第二十二期之十樓底板完成之工程款，共計八十二萬四千元；上訴人子○○於八十五年八月十九日繳至第二十期之九樓底板完成之工程款，共計七十九萬元；上訴人壬○○於八十五年九月十三日繳至第二十二期之十樓底板完成之工程款，共計八十二萬四千元；上訴人庚○○於八十五年九月七日繳至第二十一期之九樓牆面完成之工程款，共計七十八萬六千元；上訴人卯○○於八十五年九月二十二日繳至第二十二期之十樓底板完成之工程款，共計八十萬二千元；上訴人辛○○於八十五年九月二十三日繳至第二十二期之十樓底板完成之工程款，共計七十八萬七千元；上訴人癸○○於八十五年八月十三日繳至第二十期之九樓底板完成之工程款，共計五十五萬元；上訴人寅○○於八十五年九月二日繳至第二十二期之十樓底板完成之工程款，共計八十二萬四千元；上訴人申○○於八十六年十二月二十六日繳至第二十六期之十二樓底板完成之工程款，共計八十六萬六千元；上訴人己○○於八十五年八月二十一日繳至第二十二期之十樓底板完成之工程款，共計八十萬二千元；上訴人丁○○於八十五年十月八十五年十月三十一日繳至第二十二期之十樓底板完成之工程款，共計八十九萬元；上訴人丙○○於八十五年八月十四日繳至第十五期之六樓牆面完成之工程款，共計一百六十五萬元（按依上訴人丙○○與被上訴人之買賣契約書附件二雲林縣虎尾鎮『總貿商務天廈』住宅社區付款辦法雖載上訴人丙○○業於八十五年八月十四日簽發繳納第十六期之七樓底板完成至第二十期之九樓底板完成之工程款共計二十五萬元之支票乙紙予被上訴人簽收，惟該支票嗣後未兌現，故上訴人丙○○僅繳納至第十五期工程款）；上訴人乙○○於八十五年九月十日繳至第二十二期之十樓底板完成之工程款，共計二百萬元；上訴人戊○○於八十五年九月十一日繳至第二十二期之十樓底板完成之工程款，共計八十九萬元；上訴人未○於八十五年八月十六日繳至第二十期九樓底板完成之工程款，共計七十七萬元（該合約書上封皮誤載承購人為 黃志清 ，然實際訂約者為上訴人未○），渠等於上揭期日後即未再繳款。上訴人午○、子○○、辛○○、癸○○、寅○○、 林昭燕 、 何佳燕 、乙○○、未○（按由黃志清出席）（下稱上訴人午○等九人）與其他承購戶並於八十六年六月二日與被上訴人達成「⑴、本案於八十六年六月三十日前全面動工，預定於十一月底前完工，如無法動工，屆時訂戶所繳金額全數退還。⑵、有關行政作業程序需要補正的部份，本公司近日內辦理完成。⑶、依照工期，虎尾國宅應於八月二十日前完工，由林省議員春德先生向省府相關單位申請展延，如果屆時未准，無法享受國宅優惠利率，則由本總貿建設股份有限公司負責賠償（全數金額退還）」之協議，被上訴人迄今仍未取得使用執照等情，業據上訴人提出虎尾國宅購屋手冊、虎尾國宅登記通知、雲林縣虎尾鎮模範國宅申購須知、虎尾國宅總貿商務天廈土地房屋預定買賣契約書、台灣省獎勵投資興建國民住宅作業要點、台灣省政府八十三年二月二日八三府住都企字第一四五五九八號函、台灣雲林地方法院檢察署檢察官八十六年度偵字第四九０七號不起訴處分書、虎尾國宅承購戶協調會記錄、雲林縣八十九年一月二十日、十一月二十七日函等為證，為被上訴人所不爭，上訴人主張堪信為真實。
五、上訴人主張被上訴人於八十五年九月間無故停工，已逾完工期限，迄今仍未履約完成交屋，且系爭土地亦遭他人假扣押中，因此行使「不安抗辯權」，嗣並「解除契約」，被上訴人對上情並不爭執，惟以上訴人因拒繳分期房地價款，以致工程延誤，系爭房屋目前將近完工階段，上訴人解除契約顯違誠信原則云云置辯。
本案應審究者，厥在上訴人行使「不安的抗辯權」、「解除契約」及被上訴人主張「同時履行抗辯」有無理由？經查：
㈠上訴人行使不安的抗辯權，有無理由？
⒈按「當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少
，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付。」民法第二百六十五條定有明文。
⒉被上訴人向國宅主管機關申請最後使用執照日期為八十六年八月二十日（依八
十二年獎勵興建國宅要點規定，被上訴人應於八十六年八月二十日前取得使用執照），兩造國宅買賣契約第七條、第八條約定被上訴人應於使用執照核發後十個月內交屋完畢，亦即被上訴人依約應於八十七年六月二十日前交屋與上訴人。惟系爭房屋坐落之雲林縣○○鎮○○段○○○號土地於八十五年十月九日經訴外人李世昌聲請原審法院假扣押查封，雖於八十七年一月十三日啟封，嗣於八十七年十月十二日復經訴外人洪正利聲請對系爭房地假扣押查封，另財政部中區國稅局亦於八十七年十二月九日聲請原審法院禁止處分，迄今仍未啟封，為被上訴人所不爭，並有上訴人提出之兩造國宅買賣契約、獎勵興建國宅要點、土地謄本及建物謄本在卷可證。被上訴人之前法定代理人林春德於本案刑事被訴詐欺偵查時，曾向檢察官自承「八十五年九月間之所以停工，係因公司財力吃緊及承包商港洲營造公司就估驗之認定標準不同，致港洲營造公司停工不做」（參見雲林地檢署八十六年度偵字第四九０七號卷第頁）。另依雲林縣政府九十年三月一日九十年府建宅字第九００三三０００八八號函載「至八十五年九月完成十一樓底板灌漿，十月起工程進度開始緩慢，被上訴人公司並未函報停工，亦未正常全面施工。本府曾按月及不定期電話函文催辦及糾正並催促其全面施工，惟終因該公司與營造商之情結未解，而延誤工期，致未在竣工取得使用執照之最後日期八十六年八月二十日完工」（原審卷㈠第二一０頁），依上開事證，系爭土地既遭假扣押查封，被上訴人又自承於八十五年九月時（建至十樓）工程全面停工，係公司財力吃緊所致，足見被上訴人公司於訂約後財產有顯形減少之情形，被上訴人復未舉證證明曾提供擔保或對待給付，從而，上訴人主張被上訴人之財產於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞，行使不安抗辯權，拒絕再繳納分期付款金額，應有理由。
⒊至於被上訴人雖於八十六年十月二十八日與訴外人台灣省合作金庫斗六支庫、
港洲營造有限公司、中南紡織股份有限公司達成資金調度、繼續施工之協議，有協議書附雲林地檢署八十六年度偵字第四九０七號偵查卷第頁、第頁可稽，惟此項僅係台灣省合作金庫斗六支庫、港洲營造有限公司、中南紡織股份有限公司間之協議而已，與上訴人無關，且在具體完成全部工程前（被上訴人在八十九年一月三十一日始完成第三十三期室內粉刷工程，參見原審卷第頁所附工程進度月報表），尚難謂係被上訴人對上訴人提供之擔保或對待給付，依前２項之說明，難謂上訴人主張不安抗辯權原因已消滅。
㈡被上訴人主張上訴人等人於八十六年六月二日兩造協調會後，仍不繳納分期價款
，主張同時履行抗辯，有無理由？⒈兩造買賣契約書第三條及付款辦法約定，本件工程上訴人應按工程進度而為分
期付款，即以被上訴人施作「某一工程完成」為上訴人給付各期款項之前提要件，因此被上訴人有先完成工程為給付義務，必完成工程後始得向上訴人請款或主張同時履行抗辯權。
⒉被上訴人與上訴人午○、子○○、辛○○、癸○○、寅○○、己○○、丁○○
、乙○○、未○九人於八十六年六月二日曾召開協調會，成立協調結論內容如下：「⑴八十六年六月三十日前全面動工，預定同年十一月底前完工，如無法動工屆時訂戶所繳金額全部退還。⑵有關行政作業程序需要補正部分，由總貿公司儘速辦理完成。⑶依照工期，虎尾國宅應於八十六年八月二十日前完工，由林春德（被上訴人法定代理人）向省政府相關單位申請展延，若屆時未准，無法享受國宅優惠利率，則由總貿公司負責賠償(全數金額退還)」，為兩造所不爭，惟被上訴人自承仍未於約定延展之完工日期即八十六年十一月三十日完工，足見給付遲延責任仍在被上訴人。至於參與協調會之上訴人即午○、子○○、辛○○、癸○○、寅○○、己○○、丁○○、乙○○、未○等人雖未依約繼續繳納分期付款價款，惟被上訴人所出售之系爭土地及房屋業遭第三人查封或禁止處分，仍未啟封，被上訴人復未提供擔保或對待給付，上訴人主張之不安抗辯狀態猶未解消，此時被上訴人應無再主張同時履行抗辯權之餘地。至於其他未參與協調會之上訴人丑○○、丙○○、庚○○、甲○○、壬○○、卯○○、戊○○依理並不受上開協調會之拘束，得主張不安之抗辯權，雖未繼續繳納分期付款價款，被上訴人仍不得主張同時履行抗辯權，自不待言。依上說明，被上訴人既不得主張同時履行抗辯權，從而上訴人在不安的狀態尚未除去前拒絕繼續繳納分期付款價款，並無不當，亦不負擔遲延責任。
㈢上訴人解除兩造簽訂之國宅買賣契約有無理由？
⒈兩造簽訂之買賣合約書第十六條約定：「廣告內容：乙方（即被上訴人）就本
買賣標的物所為銷售廣告內容為本契約之一部分。」而被上訴人亦不否認以「虎尾國宅購屋手冊」、「虎尾國宅登記通知」、「雲林縣虎尾鎮模範國宅申購須知」之文件作為銷售廣告內容，則依上開之約定，該文件所載內容自應為契約之一部分，雖上揭申購須知有載預計八十六年四月交屋等文義（見該申購須知第六頁），然兩造嗣後既合意簽訂系爭買賣合約書，並於該合約書第七條約定：「交付房地期限：乙方應自本契約簽訂之日起八十天內開工，並自本標的物之建築開工日起九百工作天內，取得使用執照，依使用執照核發日期為完工日期，並於使用執照核發後三百天內將房地交付甲方（即上訴人），但因不可抗力之因素致不能如期交付房地者，由甲乙雙方視實際需要協商展延。如協商不成，報請該管國民住宅主管機關核定之。．．．」，系爭房地開工日、完工日、交付日之認定，應以該合約書所約定內容為依據，而依上開合約書第七條約定，本件工程應於完工日（即使用執照取得日，預定取得使用執照日期為八十六年八月二十日）後三百日（十個月）為交屋日期。
⒉上訴人午○、子○○、辛○○、癸○○、寅○○、己○○、丁○○、乙○○、
未○等九人與被上訴人於八十六年六月二日達成協議，乃因被上訴人興建系爭房屋向相關單位提出之申請獎勵投資計畫書所載預定取得使用執照之日期（即八十六年八月二十日）將屆，被上訴人因故恐無法如期取得使用執照而予以協商，依上訴人午○等九人與被上訴人訂立協議第一點約定：「本案於八十六年六月三十日前全面動工，預定於十一月底前完工，如無法動工，屆時訂戶所繳金額全數退還。」之真意，被上訴人應於八十六年十一月底前完工（即取得使用執照），再加上契約定三百日內交屋，上訴人午○等人部分，被上訴人最遲應於八十七年九月三十日前完成交屋。至於其餘未參加協議之上訴人丑○○、丙○○、庚○○、甲○○、壬○○、卯○○、戊○○等人依原契約約定，以預定取得使用執照日期八十六年八月二十日為完工日期，再加上三百天，依此計算交屋日期應為八十七年六月二十日。經查本案建物工程迄未取得使用執照，為被上訴人所不爭，並有雲林縣政府八十九年一月二十日八九府工字第8914500029號函在卷可稽（原審卷第頁），依上說明，本件工程遲延責任係應歸責於被上訴人，要屬無疑。
⒊兩造買賣契約第七條第二項約定「賣方（即被上訴人）不依約交付房地，經買
方（上訴人）催告限期履行，逾六個月仍不交付房地時，買方（上訴人）始得解除買賣契約，請求返還價金」。上訴人午○、子○○、辛○○、癸○○、寅○○、己○○、丁○○、乙○○、未○等九人除於八十七年十一月十六日、同年十一月十八日分別以台北古亭郵局第二二五八八號及第二六二０號存證信函通知被上訴人解除契約（均遭退件），嗣並以起訴狀兼為解約之意思表示（原審卷第二四九頁反面），依上訴人午○等人與被上訴人於八十六年六月二日協調會結論「被上訴人應於八十六年六月三十日前全面動工，八十六年十一月底前完工，否則屆期所繳金額全數退還」之結論，可視為上訴人午○等人已限期被上訴人履行，被上訴人亦予同意展延工期至八十六年十一月三十日前完工，加上契約約定三百天內交屋，被上訴人最遲應於八十七年九月三十日完工交屋，惟被上訴人自承迄今仍未交屋（亦未取得使用執照），業見上述，被上訴人經上訴人午○等人催告限期履行後，顯逾六個月仍未交屋，上訴人午○等人主張已解除契約，請求返還價金，應有理由。另上訴人申○○、丑○○、丙○○、庚○○、甲○○、壬○○、卯○○、戊○○等人於九十年十月四日以台北古亭郵局第21809號存證信函通知被上訴人「應於文到六個月內交付房屋，逾六個月未交付則解除契約」，被上訴人於九十年十月九日收到，此有存證信函及回執附卷足按（本院卷第頁至第頁），據此被上訴人最遲應於九十一年四月九日交屋，惟被上訴人仍未如期交屋（亦未取得使用執照），上訴人丑○○等主張已生解除契約之效力，為有理由。
⒋被上訴人抗辯：上訴人等自前揭最後一次繳款之日起迄今未繳任何一期工程款，為此被上訴人主張行使民法第二百六十四條之同時履行抗辯權云云。經查：
⑴有關被上訴人興建工程之進度，原審法院曾函詢雲林縣政府，該府函覆稱：
「三、有關「虎尾國宅」工程施工及變更申請辦理情形詳如后：．．．．（四）八十四年十二月二十一日設計變更申請案，送府後即開始依變更後之設計書圖進行工程施工，至八十五年九月即已完成十一樓底板灌漿（按該函雖載為八十四年九月，然參之雲林縣政府所附之台灣省獎勵投資興建國宅工程進度月報表所載被上訴人係於八十五年九月完成十一樓底板灌漿工程，顯係誤載），十月起工程進度開始遲緩，．．」有該府九十年三月一日九十府建宅字第九００三三０００八八號函附卷可稽，足證被上訴人於八十五年九月業已完成第二十四期十一樓底板完成之工程，而上訴人午○、己○○、乙○○、辛○○、寅○○、丁○○共六人繳納至第二十二期十樓底板完成之工程款；上訴人子○○、癸○○、未○繳納至第二十期九樓底板完成之工程款，依上說明被上訴人抗辯上訴人午○等人未按工程進度付款乙節，固堪採信。
⑵惟按當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減
少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十五條定有明文。查本件房地工程，被上訴人向國宅主管機關申請最後使用執照日期為八十六年八月二十日，依兩造國宅買賣契約第七條、第八條約定被上訴人應於使用執照核發後十個月內交屋完畢（八十七年六月二十日前）交屋與上訴人。但系爭房屋坐落之雲林縣○○鎮○○段○○○號土地於八十五年十月九日經訴外人李世昌聲請原審法院假扣押查封，雖於八十七年一月十三日啟封，嗣於八十七年十月十二日復經訴外人洪正利聲請對系爭房地假扣押查封，另財政部中區國稅局亦於八十七年十二月九日聲請原審法院禁止處分，迄今仍未啟封，為被上訴人所不爭，並有上訴人提出之兩造國宅買賣契約、獎勵興建國宅要點、土地謄本及建物謄本在卷可證。被上訴人之前法定代理人林春德經上訴人告訴詐欺刑事偵查時，曾向檢察官供承「八十五年九月間之所以停工，係因公司財力吃緊及承包商港洲營造公司就估驗之認定標準不同，致港洲營造公司停工不做」（參見雲林地檢署八十六年度偵字第四九０七號卷第頁）各情，業見上述，系爭土地既遭假扣押查封，被上訴人又自承於八十五年九月時（建至十樓）工程全面停工，被上訴人復未舉證證明曾提供擔保或對待給付，上訴人主張被上訴人之財產於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞，行使不安抗辯權，拒絕再繼續繳納分期付款之金額，並非無理由，在上訴人主張不安抗辯狀態尚仍存在之際，依法理被上訴人並無再行主張同時履行抗辯之餘地，因此被上訴人以上訴人嗣未繼續繳納分期付款費用，主張同時履行之抗辯，為無理由。
六、上訴人午○等九人又主張被上訴人業已撤銷「虎尾國宅」獎勵投資興建之申請案，改以「虎偉大樓」名稱申辦，渠等並無義務與被上訴人另訂以「虎偉大樓」名稱之買賣契約，則渠等無法取得國宅優惠利率，依上開協議第三點約定自得請求返還價金等語。經查被上訴人前法定代理人林春德因恐原以系爭房地申請之「虎尾國宅」，無法於八十六年八月二十日完工取得使用執照，勢必影響上訴人等承購戶享受國宅優惠利率，因此於八十六年八月十六日向雲林縣政府建設局國宅課撤回虎尾國宅投資許可，嗣於八十七年再以「虎偉大樓」名義申請社區投資許可證各情，為被上訴人所不爭，惟重新申請後，被上訴人依法不可以舊買賣契約書來辦理國宅優惠貸款，應與承購戶重新更換契約，也就是出售、預售都要重新向國宅課報備，業據證人即雲林縣政府建設局國宅課承辦人張珠金於本院到庭結證在卷，而本件被上訴人自承並未與上訴人重新更換契約，依上說明，上訴人主張無法享受國宅優惠貸款，非無理由。
七、綜上所述，上訴人等以被上訴人未能如期完成系爭房地工程，並取得使用執照，且系爭房地已被他人查封，被上訴人並未提供擔保或對待給付，上訴人行使不安抗辯權後並解除契約，依法洵無不合，至於被上訴人主張同時履行抗辯則無理由，理由詳如上述，原審疏察，為上訴人午○、子○○、辛○○、癸○○、寅○○、己○○、丁○○、乙○○、申○○、丑○○、丙○○、庚○○、甲○○、壬○○、卯○○、戊○○、未○敗訴之判決，顯有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決不利上訴人午○、子○○、辛○○、癸○○、寅○○、己○○、丁○○、乙○○、申○○、丑○○、丙○○、庚○○、甲○○、壬○○、卯○○、戊○○、未○部分廢棄，改判如主文第二項所示，並依上訴人之聲請准供擔保，為假執行之宣告。
八、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及証据資料（被上訴人請求傳訊證人王春梅證明曾發催繳通知與上訴人縱令屬實），仍與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條、第三百九十條第二項判決如主文。
中華民國九十一年十一月十二日
臺灣高等法院臺南分院民事第四庭~B1審判長法官林金村~B2法官徐財福~B3法官曾平杉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內，向本院提出理由書。
中華民國九十一年十一月十五日
法院書記官葉秀珍附表一：被上訴人應給付上訴人之金額及利息
┌──┬────┬────────────────────────────┐│編號│姓名│金額│├──┼────┼────────────────────────────┤│１│午○│新台幣玖拾壹萬貳仟元，及自民國八十七年十二月十二日起至清││││償日止，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤│２│丑○○│新台幣捌拾貳萬捌仟元，及自民國八十七年十二月十二日起至清││││償日止，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤│３│甲○○│新台幣捌拾貳萬肆仟元，及自民國八十七年十二月十二日起至清││││償止，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤│４│子○○│新台幣柒拾玖萬元，及自民國八十七年十二月十二日起至清償日││││止，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤│５│壬○○│新台幣捌拾貳萬肆仟元，及自民國八十七年十二月十二日起至清││││償日止，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤│６│庚○○│新台幣柒拾捌萬陸仟元，及自民國八十七年十二月十二日起至清││││償日止，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤│７│卯○○│新台幣捌拾萬貳仟元，及自民國八十七年十二月十二日起至清償││││日止，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤│８│辛○○│新台幣柒拾捌萬柒仟元，及自民國八十七年十二月十二日起至清││││償日止，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤│９│癸○○│新台幣伍拾伍萬元，及自民國八十七年十二月十二日起至清償日││││止，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤││寅○○│新台幣捌拾貳萬肆仟元，及自民國八十七年十二月十二日起至清││││償日止，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤││申○○│新台幣捌拾陸萬陸仟元，及自民國八十七年十二月十二日起至清││││償日止，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤││己○○│新台幣捌拾萬貳仟元，及自民國八十七年十二月十二日起至清償││││日止，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤││丁○○│新台幣捌拾玖萬元，及自民國八十七年十二月十二日起至清償日││││止，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤││丙○○│新台幣壹佰陸拾伍萬元，及自民國八十七年十二月十二日起至清││││償日止，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤││乙○○│新台幣貳佰萬元，及自民國八十七年十二月十二日起至清償日止││││，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤││戊○○│新台幣捌拾玖萬元，及自民國八十七年十二月十二日起至清償日││││止，按週年利率百分之五計算之利息。│├──┼────┼────────────────────────────┤││未○│新台幣柒拾柒萬元，及自民國八十七年十二月十二日起至清償日││││止，按週年利率百分之五計算之利息。│└──┴────┴────────────────────────────┘附表二：上訴人聲請假執行擔保金額
┌──┬────┬─────────────┐│編號│姓名│擔保金額（新台幣）│├──┼────┼─────────────┤│１│午○│叁拾壹萬元│├──┼────┼─────────────┤│２│丑○○│貳拾捌萬元│├──┼────┼─────────────┤│３│甲○○│貳拾捌萬元│├──┼────┼─────────────┤│４│子○○│貳拾柒萬元│├──┼────┼─────────────┤│５│壬○○│貳拾捌萬元│├──┼────┼─────────────┤│６│庚○○│貳拾柒萬元│├──┼────┼─────────────┤│７│卯○○│貳拾柒萬元│├──┼────┼─────────────┤│８│辛○○│貳拾柒萬元│├──┼────┼─────────────┤│９│癸○○│壹拾玖萬元│├──┼────┼─────────────┤││寅○○│貳拾捌萬元│├──┼────┼─────────────┤││申○○│貳拾玖萬元│├──┼────┼─────────────┤││己○○│貳拾捌萬元│├──┼────┼─────────────┤││丁○○│叁拾萬元│├──┼────┼─────────────┤││丙○○│伍拾伍萬元│├──┼────┼─────────────┤││乙○○│陸拾柒萬元│├──┼────┼─────────────┤││戊○○│叁拾萬元│├──┼────┼─────────────┤││未○│貳拾陸萬元│└──┴────┴─────────────┘