臺灣臺北地方法院小額民事判決
原 告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 乙○○
兼訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國九十六年四月四日
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國九十五年五月間在網路上發現被告刊登之「大
直明水路樓中樓套房」拍賣訊息，載稱「張先生」為屋主
、自售門牌號碼臺北市○○路○○○號三樓之二八、樓中
樓、挑高四米六、登記十四‧六坪、含家具之房屋，原告
遂撥打電話聯繫並前往看屋，並於同年月二十二日交付新
臺幣（下同）十萬元定金予自稱屋主之被告丙○○，詎嗣
後原告發覺被告丙○○並非該房屋所有權人，所有權人為
被告乙○○，且該房屋尚設有抵押權，房屋實際坪數亦較
網站廣告所載坪數減少約一坪，顯係故意欺騙、隱瞞，原
告乃於審酌期間內告知意思表示錯誤，並於買賣契約成立
前以存證信函解除兩造間買賣契約，請求被告返還所收取
之定金十萬元，但被告拒不返還，爰請求被告如數返還，
並支付自九十五年六月二十日起至清償日止，按週年利率
百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
（二）對被告答辯之陳述：
原告係事後始知悉被告丙○○並非所有權人，被告丙○○
始終自稱係屋主，交付定金當日並未見授權書，且房屋坪
數不正確，原告交付定金後曾以電話通知被告不願購買，
本件當事人資格及物（房屋坪數）均錯誤，原告自得解除
契約，請求返還定金。
（三）證據：提出拍賣網頁列印、訂金收據、建物登記謄本、存
證信函、掛號郵件收件回執、退件信封。
二、被告則以：
（一）被告二人為友人，本件買賣標的物即門牌號碼臺北市○○
路○○○號三樓之二八房屋及基地係被告丙○○出資購買
，並登記被告乙○○名下，由被告乙○○出具授權書全權
委託被告丙○○處理，九十五年五月二十二日，原告與其
自稱受過法律等高等教育之友人即本件訴訟代理人丁○○
前來看屋，被告丙○○曾經出示本件不動產房地所有權狀
影本及授權書，且在訂金收據上載明「賣方：乙○○，丙
○○代」，並告知網站上廣告房屋坪數計算有誤，正確坪
數應為十三‧六六坪，復在訂金收據上「權狀登記」字樣
下記載「十三‧六六坪」，經原告捺指印確認，原告早已
知悉本件不動產房地所有權人為被告乙○○，被告丙○○
為代理人，且房屋坪數為十三‧六六坪，並無錯誤情事。
至本件房地設定抵押部分，被告亦早已告知，且縱未曾告
知，該抵押貸款金額較本件房地總價為低，於本件買賣亦
無影響。實則原告係因父母認該房屋距離太遠，始反悔不
買。原告曾向臺灣臺北地方法院檢察署檢察官提出詐欺告
訴，但刑事部分業經檢察官不起訴處分確定，被告係依契
約及民法之規定沒收該筆定金，自無庸返還等語，資為抗
辯，請求駁回原告之訴。
（三）證據：提出建物所有權狀、土地所有權狀、授權書、建物
登記謄本、訂金收據、存證信函暨掛號郵件收件回執、臺
灣臺北地方法院檢察署檢察官九十五年度偵字第一九一九
七號、一九一九八號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署
通知。
三、原告主張之事實，業據提出拍賣網頁列印、訂金收據、建物
登記謄本、存證信函、掛號郵件收件回執、退件信封為證，
除被告有無故意隱瞞欺騙使原告陷於錯誤、被告應否返還定
金外，並經被告坦認無訛。被告所辯亦據提出建物所有權狀
、土地所有權狀、授權書、建物登記謄本、訂金收據、存證
信函暨掛號郵件收件回執、臺灣臺北地方法院檢察署檢察官
九十五年度偵字第一九一九七號、一九一九八號不起訴處分
書、臺灣高等法院檢察署通知為憑，該等證據之真正，亦為
原告所不爭執。茲分述如下：
（一）兩造不爭執之事實：
１被告於九十五年五月間在網路上刊登之「大直明水路樓中
樓套房」拍賣訊息，載稱「張先生」為屋主、自售門牌號
碼臺北市○○路○○○號三樓之二八、樓中樓、挑高四米
六、登記十四‧六坪、含家具之房屋，原告遂撥打電話聯
繫並前往看屋，於九十五年五月二十二日交付十萬元定金
予被告丙○○收受。
２門牌號碼臺北市○○路○○○號三樓之二八房屋及基地係
登記被告乙○○所有，並設定有共同擔保本金最高限額五
百五十萬元之抵押權。
３兩造各別執有之定金收據上載稱：「訂金收據（複寫兩份
雙方各執壹份）茲收到甲○○先生訂購坐落於臺北市○○
路○○○號三之二八樓房屋連地乙戶之訂金新臺幣壹拾萬
元整，雙方議定總價款為新臺幣伍佰柒拾萬元整，房屋以
現況交屋並以權狀（以插入符號插入「十三‧六六坪」字
樣）登記及現狀為準，且言明於民國九十五年六月三十日
十九時前簽定買賣契約。簽約金為新臺幣壹佰萬元整。買
方逾時不買，買賣作廢，訂金沒收。賣方不賣，訂金加倍
退還。（左上角空白處另加註：「賣方付增值稅，買方付
契稅、代書費」）。買方：甲○○（另記載電話及其身分
證統一編號）、賣方：乙○○，丙○○代（亦另記載電話
及其身分證統一編號）」。
４訂金收據買賣雙方簽名處、插入符號插入之「十三‧六六
坪」字樣上，以及收據左上角空白處加註之「賣方付增值
稅，買方付契稅、代書費」上，均蓋有原告甲○○之指印
及被告丙○○之印文，且原告於捺指印之際即已察見賣方
簽名欄內「乙○○，丙○○代」及插入之「十三‧六六坪
」字樣，並瞭解該等字句之意思為被告丙○○為被告乙○
○之代理人、本件房地所有權人及賣方為被告乙○○、房
屋權狀登記之坪數為十三‧六六坪，原告乃就買賣他人之
物之效力詢問同行友人，另試行回憶網頁刊登之房屋坪數
。
（二）按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成
立；定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：㈠契
約履行時，定金應返還或作為給付之一部；㈡契約因可歸
責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求
返還；㈢契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履
行時，該當事人應加倍返還其所受之定金；㈣契約因不可
歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之
，民法第二百四十八條、第二百四十九條定有明文。
（三）惟定金在契約成立時（在買賣契約，即指標的物及其價金
，雙方當事人互相同意時）交付，固為證約定金，若在契
約成立前交付，則祇為立約定金，立約定金僅係保證訂立
契約，尚不能據以謂契約已成立；契約本有預約與本約之
分，預約云者，謂約定締結本約之「契約」，唯使當事人
負擔須為訂立本契約之意思表示之債務，其因當事人由他
方受有定金者，依民法第二百四十八條規定，應視為成立
之契約，惟究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋
當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為
已成立「本約」；當事人於簽立系爭買賣預約時所交付之
定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂「
立約定金」，若本約成立，立約定金即變更為確保契約之
履行為目的，固有民法第二百四十九條規定之適用，本約
如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定，最高
法院六十七年台上字第五八一號、七十年度台上字第一四
七四號、八十一年度台上字第四八０號、八十三年度台上
字第四六二號、九十三年度台上字第四四一號著有裁判闡
釋甚明。
（四）經查，本件原告於九十五年五月二十二日交付定金十萬元
予被告丙○○收受，經雙方簽立之訂金收據上係載稱「茲
收到甲○○先生訂購坐落於臺北市○○路○○○號三之二
八樓房屋連地乙戶之訂金新臺幣壹拾萬元整，雙方議定總
價款為新臺幣伍佰柒拾萬元整‧‧‧且言明於民國九十五
年六月三十日十九時前簽定買賣契約。簽約金為新臺幣壹
佰萬元整。買方逾時不買，買賣作廢，訂金沒收。賣方不
賣，訂金加倍退還‧‧‧」，前已提及，探究當事人真意
，本件「訂金收據」應為預約，約定雙方應於九十五年六
月三十日就坐落於臺北市○○路○○○號三之二八樓房屋
連地乙戶以總價五百七十萬元締結買賣契約，所交付之定
金性質屬「立約定金」、旨在擔保本約（房地買賣契約）
之訂立，則於九十五年六月三十日晚間七時前雙方簽定買
賣契約前，房屋及基地之買賣契約本約尚未成立，但原告
於約定之九十五年六月三十日晚間七時前即以存證信函表
明不願簽定房地買賣契約，被告亦於同年七月四日以原告
拒絕依約於期限前簽定房地買賣契約為由，表明無意簽訂
房地買賣契約，此經原告供承在卷，有存證信函、掛號郵
件收件回執可考，並據被告肯認屬實，揆諸上揭法條、說
明，本件雙方間房地買賣契約本約既未成立，定金應類推
適用民法第二百四十九條之規定。
（五）民法第二百四十九條前段係規定「定金，除當事人另有訂
定外，適用左列之規定‧‧‧」，是本件原告所交付之立
約定金十萬元，於本約（房地買賣契約）未能成立情形下
之歸屬，首應依雙方間「訂金收據」預約之約定，如有約
定以外之情事，始得類推適用第二百四十九條後段。而本
件「訂金收據」約定「‧‧‧言明於民國九十五年六月三
十日十九時前簽定買賣契約‧‧‧買方逾時不買，買賣作
廢，訂金沒收。賣方不賣，訂金加倍退還」，迭已敘及，
而買方即原告於約定之九十五年六月三十日晚間七時前即
以存證信函表明拒絕依雙方間「訂金收據」之約定簽定房
地買賣契約本約，則除有「訂金收據」約定以外之情事，
依雙方間「訂金收據」之約定，原告所交付之定金十萬元
自應由被告沒收，不得請求返還。
（六）原告雖復主張被告於拍賣網頁上刊登之廣告稱係屋主自售
、登記十四‧六坪，但丙○○並非該房屋所有權人，房屋
實際坪數亦較廣告所載坪數減少約一坪，顯係故意欺騙、
隱瞞，致當事人資格及物（房屋坪數）均錯誤，係可歸責
於受定金當事人即被告之事由致無法簽定房地買賣契約云
云，並提出拍賣網頁列印、建物登記謄本為憑，其中拍賣
網頁上廣告誤載房屋坪數為十四‧六坪、較實際房屋坪數
十三‧六六坪多約一坪，及本件房地所有權人為被告乙○
○一節，均經被告自承不諱，前業敘明，然被告業在雙方
各執一份之「訂金收據」上載明「‧‧‧房屋以現況交屋
並以權狀（以插入符號插入「十三‧六六坪」字樣）登記
及現狀為準‧‧‧」、「賣方：乙○○，丙○○代」，且
訂金收據買賣雙方簽名處、插入符號插入之「十三‧六六
坪」字樣上，均蓋有原告甲○○之指印及被告丙○○之印
文，原告於捺指印之際並已察見賣方簽名欄內「乙○○，
丙○○代」及插入之「十三‧六六坪」字樣、瞭解該等字
句意思為被告丙○○為被告乙○○之代理人、本件房地所
有權人及賣方為被告乙○○、房屋權狀登記之坪數為十三
‧六六坪，原告乃就買賣他人之物之效力詢問同行友人丁
○○，另試行回憶網頁刊登之房屋坪數，迭已述及，則本
件雙方成立預約、原告交付定金十萬元之際，並未遭被告
隱瞞、欺騙致陷於錯誤，非因可歸責於被告之事由致未能
簽定房地買賣契約，殆無疑義。
（七）況代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直
接對本人發生效力；前項規定，於應向本人為意思表示，
而向其代理人為之者，準用之，民法第一百零三條規定甚
明，本件被告丙○○既係以代理人身份與原告訂立「訂金
收據」預約，約定雙方應於九十五年六月三十日就坐落於
臺北市○○路○○○號三之二八樓房屋連地乙戶以總價五
百七十萬元締結買賣契約，被告乙○○復供承其業已授權
被告丙○○出賣該房地，且有授權書在卷可按，效力自及
於本人即被告乙○○，亦即本件「訂金收據」預約及未來
成立之房地買賣契約本約當事人均為原告與被告乙○○，
亦無原告所指非屋主自售、當事人資格不正確情事。至門
牌號碼臺北市○○路○○○號三之二八樓房地設有共同擔
保最高限額本金五百五十萬元抵押權部分，被告所刊登之
網頁廣告及雙方間「訂金收據」上均未載及任何關於抵押
權之事項，自難認該部分為雙方間房地買賣契約必要之點
、重要事項，或被告確有故意隱瞞、欺騙情事。
（八）被告既無任何可歸責之事由，此經本院審認如前，原告執
雙方簽立「訂金收據」預約前即已知悉之事項，拒絕於約
定期限前與被告乙○○簽定房地買賣契約，自屬可歸責於
付定金當事人即原告之事由致未能履約，並非「訂金收據
」未約定之情形，應回歸適用雙方間「訂金收據」之約定
，由被告乙○○沒收訂金。
四、綜上所述，本件被告丙○○為被告乙○○之代理人，以代理
人名義代理被告乙○○與原告簽訂「訂金收據」，效力及於
本人即被告乙○○，該「訂金收據」為預約，所收取之定金
性質為「立約定金」，應類推適用民法第二百四十九條之規
定，而本件係因可歸責於付定金當事人即原告之事由致未能
簽定門牌號碼臺北市○○路○○○號三之二八樓房地買賣契
約本約，被告並無任何隱瞞欺騙致原告陷於錯誤之可歸責情
事，依原告與被告乙○○間「訂金收據」預約之約定，由被
告乙○○沒收定金，從而，原告請求被告給付所收取之定金
十萬元，及自九十五年六月二十日起至清償日止，按週年利
率百分之五計算之利息，洵屬無據，不應准許，其假執行之
聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於
判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定
其費用額，民事訴訟法第四百三十六條之十九定有明文，爰
依後附計算書確定本件訴訟費用額如主文第二項所示。
據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條、第
四百三十九條之十九第一項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 18 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官洪文慧
以上正本核與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後二十日內
向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 4 月 18 日
書記官林錫欽
訴訟費用計算書
項 目金 額（新臺幣）
第一審裁判費 壹仟元
合 計 壹仟元
附錄：
一、民事訴訟法第四百三十六條之二四第二項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第四百三十六條之二五：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。