臺灣士林地方法院民事判決
原 告 乙○○
訴訟代理人 丁中原 律師
林俊吉 律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國97年8月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣壹拾肆萬玖仟叁佰肆拾元，及自民國九十
六年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新台幣柒萬貳仟元。
訴訟費用新台幣貳仟肆佰叁拾元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新台幣貳拾貳萬壹仟叁佰肆拾元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
1被告於民國95年8月1日向原告承租台北縣淡水鎮民生里
樹梅坑34號8樓房屋（以下簡稱系爭房屋），約定租期自
95年8月1日起至96年7月31日，租金每月新台幣（下同
）18000元。
2詎被告自95年9月1日起即未給付租金，經原告多次催告
，均拒不給付，原告於催告後向被告表示終止租約，而租
賃關係亦因於96年7月31日屆滿而消滅，惟被告一直至96
年11月30日才返還系爭房屋。95年9月至96年7月，被告
應給付的金額為198000元（18000×11＝198000），96年
8月至96年11月被告繼續占用系爭房屋受有相當於租金之
不當得利72000元（18000×4＝72000）。
3被告確曾代墊系爭房屋在95年5月、6月、7月之管理費
10433元、電費227元，並曾交付2個月押租金36000元
。
4除95年7月的空調維修保養費2000元原告不爭執外，否認
被告主張曾向原告表示系爭房屋需要修繕，原告也沒有同
意被告可以自行修繕再由租金扣除，並否認被告支付修繕
費、系爭房屋有修繕必要的事實，被告就系爭房屋有修繕
必要、有定期催告原告修繕、有實際修繕等事實舉證證明
。
5被告提出的修繕單據，或客戶非被告姓名，或難以認定關
聯性，或提貨方式之記載有矛盾，或捨普通平價物品而故
意購買昂貴之物，或單據形式不符且可疑，或為單開立時
間與修繕時間不符，否認被告提出修繕費單據之真正，請
求傳訊證人甲○○、 張益昇 、 郭宗安 。
6被告早於95年5月間即以電話表示，因朋友住在系爭房屋
對面，想與朋友成為鄰居，希望先看屋況、租金，原告向
被告表示房屋鑰匙在大樓管理室，可自行向管理室拿鑰匙
看屋況。嗣被告又打電話予原告表示非常喜歡系爭房屋，
希望能與原告簽約，當時原告因繁忙無暇北上，被告遂於
95年7月6日親自前往高雄與原告簽訂系爭租賃契約，並
希望原告同意被告可以提早於7月遷入系爭房屋。足見被
告在簽約前即了解並滿意屋況。系爭房屋並沒有如被告所
稱處於無法從事與日常生活起居相關之使用、收益狀態，
否則何以被告未即時表示解除租約，甚至租期屆滿後仍拒
不遷出。被告所稱修繕費223545元，高於系爭房屋租賃期
間一年的租金216000元，原告不可能同意由被告先行支出
修繕費再扣抵租金，否則原告何須出租房屋。
7被告積欠租金198000元，及不當得利72000元，關於被告
主張代墊的電費227元、管理費10433元、空調維修保養
費2000元、押租金36000元，合計48660元，原告同意直
接扣除。
8為此，依租賃及不當得利法律關係，請求被告給付原告14
9340元及自96年8月1日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息。被告並應給付原告72000元。原告願供擔保
請准宣告假執行。
貳、被告則以下列陳述抗辯：
1被告因工作必要，急需於大台北地區租屋，因被告無瑕看
屋，遂商請友人 李惠雯 代為尋覓合適房屋，為解決燃眉之
急，且認租金尚稱合理，被告在對屋況未充分了解下，即
倉促租屋。
2被告遷入系爭房屋後，即發現房屋客廳、廚房、前後陽台
、浴室等多處嚴重漏水，致屋內牆壁、天花板及地板均呈
現油漆斑駁或剝落破損現象，甚至滲漏至樓下住戶。此外
，地板嚴重破損、房屋大門及房間房門毀損而無法使用、
窗戶損壞無法正常開啟關閉、窗簾破損嚴重、冷氣空調無
法正常使用、電氣及通信線路完全不通，使承租人無法從
事與日常生活相關之使用、收益狀態。被告旋以電話聯繫
原告，原告同意由被告自行僱工修繕，再由房租中扣抵，
被告即放心修繕系爭房屋，計支出223545元（含空調維修
保養費2000元）。原告事後卻後悔不願與被告結算。被告
不得已以存證信函催告，並將修繕前後屋況照片、所支出
修繕費用單據正本全部寄予原告，原告仍置之不理。
3依民法規定，原告本負修繕義務，被告雇工修繕漏水、其
他設備行為，均為保存房屋所必要，原告於被告定期催告
後仍不履行修繕義務，被告亦得終止租賃契約，且得請求
原告償還修繕費用或自租金中扣除此費用，原告終止租約
不合法。
4又簽訂租約時，被告曾交付原告2個月押租金36000元。
而被告另為原告代墊系爭房屋在95年5月、6月、7月管
理費10433元及電費227元，都可向原告請求返還。上開
46660元連同被告修繕支出的223545元，被告主張抵銷。
5請求訊問證人李惠雯、 李若菲 、 賴欣玫 、 王明華 、 曾顏昱
、郭宗安，可證明簽約過程、漏水問題、修繕的情形。
6被告曾在95年8月5日打電話告訴原告房子很爛，要修窗
戶、窗簾，漏水、電燈不亮，原告叫被告找人修，費用由
租金扣掉，另外房子的地毯有水漬，我要求全部換掉，但
原告沒有同意。
7被告主張由被告得向原告請求270205元（10433＋227＋
36000＋223545＝270205）直接抵銷，為此請求駁回原告
之訴，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
叁、本院之判斷：
一、原告主張其將系爭房屋出租被告，約定租金每月18000元，
租期自95年8月1日起至96年7月31日，被告自95年9月起
未給付租金，並在96年11月30日始交還系爭房屋之事實，業
據原告提出房屋租賃契約書、建物登記謄本等為憑，並為被
告不爭執，應可信為真實。
二、原告請求被告給付積欠之租金及不當得利計221340元（0000
00－00000＝149340，149340＋72000＝221340，48660元
包括被告主張代墊的管理費10433元、電費227元、押租金
36000元、修繕費中之空調維修保養費2000元），被告拒絕
給付，並抗辯以被告就系爭房屋支出除空調維修保養費2000
元以外之修繕費用221545元（即000000－0000＝221545）主
張抵銷等語。經查：
1租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人
於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而
請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，此民法第430
條定有明文，即承租人須定相當期限催告出租人修繕，如
出租人於期限內不為修繕時，承租人始得自行修繕。
2被告主張搬入系爭房屋沒多久發現屋況不良，即以電話聯
繫原告，原告同意被告自行僱工修繕，再由房租扣抵之事
實為原告否認，被告未能舉證證明，難信為真。
3依被告抗辯自行修繕的水龍頭、紗窗把手、推窗把手、紗
窗和把手、地板拆除安裝、衛浴設備換裝、馬桶抓漏、客
廳陽台廚房抓漏、電燈、窗簾等，修繕時間分別為95年8
月11日、95年8月30日、95年9月5日、95年12月19日、
95年7、8月間、95年8、9月間、95年8月至10月（見
被告提出之被證二費用明細），而被告向原告表示系爭房
屋有多項瑕疵的存證信函，寄發時間為95年12月20日，有
該存證信函影本在卷可佐，觀之該存證信函內容，除指摘
系爭房屋屋況不良外，主要表達費用25萬元得逕於租金中
扣除之意，未見被告向原告為定期催告修繕之意思表示，
即不符民法第430條之規定要件。
4又被告雖曾於95年8月30日寄送品名為「單據一些」之物
予原告，然被告提出的修繕單據中，除製單日期為95年8
月11日的14850元水龍頭、出貨日期為95年8月30日之推
窗把手150元、修繕時間為95年7、8月間的地板拆除安
裝89000元外，其餘修繕時間在95年8月30日以後，顯然
被告不可能在95年8月30日即將全部修繕單據寄給原告，
被告表示以存證信函催告原告結清費用，並將單據正本全
部寄給原告，應非真實，更何況單純寄送單據與定期催告
修繕仍屬有別。
5被告既未能證明有依法催告原告修繕之事實，其主張修繕
費用由租金中扣除或抵銷，即屬無據。
三、按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，此民法第450
條第1項、第455條分別定有明文。再者，無法律上之原因
而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，乃民法第179
條所明定，而無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利
益為社會通常之觀念。被告於本件租賃關係消滅後之96年8
月1日至96年11月30日期間無權占有系爭房屋，即受有相當
於免付租金之利益，致原告受有無法使用收益損害，兩者間
並有相當因果關係。則原告依不當得利法律關係，請求被告
給付自96年8月至96年11月相當於租金之不當得利72000元
（18000×4＝72000），洵然有據。
四、綜上，被告應給付原告95年9月至96年7月的租金為198000
元，原告在扣除被告為原告代墊的電費227元、管理費1043
3元，押租金36000元，原告同意支付的空調維修保養費20
00元後，原告請求被告給付149340元（18000×11＝198000
，000000－000－00000－0000－00000＝149340），及96
年8月至96年11月不當得利72000元（18000×4＝72000
），為有理由。
肆、從而，原告依租賃及不當得利法律關係，請求被告給付1493
40元及利息，並請求被告給付72000元，應予准許。
伍、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於本件判
決結果不生影響，爰不一一論駁。
陸、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序，所為
被告敗訴之判決，爰依同法第389第1項第3款規定，依職權
宣告假執行。又被告 陳明 願供擔保請准免為假執行，經核並
無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
柒、本件訴訟費用為裁判費新台幣2430元（原告原起訴主張遷讓
房屋並給付租金、不當得利，嗣更正聲明為給付租金及不當
得利計221340元，故裁判費為2430元）。
中 華 民 國 97 年 8 月 29 日
士林簡易庭法官蘇嫊娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官陳淑蘭
中 華 民 國 97 年 8 月 29 日