裁判字號：臺灣高等法院高雄分院104年重上字第73號民事判決
裁判日期：民國104年11月24日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院高雄分院民事判決104年度重上字第73號上訴人高雄市政府法定代理人陳菊訴訟代理人 吳榮昌 律師複代理人 蔡逸軒 律師
葉憲森 被上訴人 羅繁治 訴訟代理人 張賜龍 律師複代理人 侯捷翔 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國104年5月15日臺灣高雄地方法院103年度重訴字第323號第一審判決提起上訴，本院於104年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地上，如附圖及附表所示地上物拆除，並將土地全部返還予上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決第二項所命給付，上訴人得以新台幣壹仟肆佰伍拾萬元供擔保後，為假執行；但被上訴人得以新台幣貳仟萬元供擔保後，免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為伊所有，而遭被上訴人所有如附圖及附表所示A、B、C、a、b、甲之地上物（下稱系爭地上物）占有使用。而兩造雖曾於民國102年5月25日簽訂基地租賃契約，並約定租期自102年1月1日起至105年12月31日止，然該租約第17條已約定因系爭土地已有處分計畫，承租人應於接獲處分計劃完成之通知3個月內遷移（下稱系爭契約）。又伊已於處分計劃完成法定程序後之103年2月26日依約通知被上訴人終止租約，並要求應於文到後
3個月內搬遷，且再以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，則被上訴人已無繼續占用之正當權源，自應拆除系爭地上物並返還土地。爰依民法第767條前段之規定，提起本訴，並聲明求為命被上訴人應將如附圖及附表所示之系爭地上物拆除及返還土地予伊，且願供擔保為假執行之判決。
二、被上訴人則以：伊之父親自45年間起即向上訴人承租系爭土地供建屋居住，且經上訴人出具土地使用同意書辦理建物所有權登記，嗣由伊辦理續約，則系爭契約已具基地租賃之性質，僅得於符合土地法第103條各款所定要件時，始得終止及收回土地，故上訴人以系爭土地已完成處分計劃，而依系爭契約第17條約定為期前終止，即不合法，況該條款為定型化約款，內容使伊受有重大不利益且顯失公平，依法亦屬無效，自不得作為終止依據。又縱認上訴人之終止合法，而伊有搬遷義務，上訴人就伊所有之系爭地上物亦應依同條約定給付補償金，且伊亦得就搬遷義務與給付補償金義務行使同時履行抗辯等語，資為抗辯。
三、原審經審理後，駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖及附表所示之系爭地上物拆除並返還土地予上訴人。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣願供擔保為假執行。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈系爭土地為上訴人所有，如附圖及附表所示所示A、B、C、a、b、甲之地上物則為被上訴人所有。
⒉上訴人所屬財政局於103年2月26日函知被上訴人，表示系
爭土地已完成處分計劃，而要求被上訴人應依約於3個月內搬遷，並經被上訴人收受。
㈡爭執部分：上訴人終止租約是否合法（含上訴人請求拆屋還
地是否有給付補償金義務，及該給付補償金義務與拆屋還地間得否為同時履行抗辯）。
五、本院之判斷：㈠上訴人主張依系爭契約第17條已約定於完成處分計劃後即得
期前為終止，而依其就系爭土地已提出處分計劃，並經高雄市議會同意及行政院核准而完成法定程序等情，業據提出系爭契約、高雄市議會及行政院函文為證（見原審卷㈠第9、
93、94、141、204、206～211、243～259、264～
272頁），且為被上訴人所不爭執，則此部分事實，應可認為真實。又系爭契約第17條係約定：「（特約事項）：本案承租基地已有處分計劃，將於處分完成後通知承租人，承租人應於接獲該通知3個月內遷移。地上物屆時由本局依規定辦理拆遷補償或救濟」，可見依其文義，係指若經完成處分計劃並通知被上訴人，被上訴人即應於3個月內遷移，則其法律效果自係指上訴人得於完成處分計劃後，據以向被上訴人終止契約，被上訴人則應於接獲通知（終止意思表示）後
3個月內遷移及返還土地，至地上物部分則由上訴人辦理拆遷補償。本件上訴人就系爭土地已完成處分計劃，業如前述，且已於103年2月26日向被上訴人為告知，並要求其依該特約事項約定於3個月內搬遷，且經被上訴人收受（見原審卷㈠第13、14頁），則上訴人所稱其已合法終止系爭契約，應屬可採。
㈡被上訴人雖陳稱系爭契約係上訴人所單方擬定供出租土地使
用之定型化契約，而此項約款若解為上訴人於完成處分計劃後即得單方終止，而不就同條約定之搬遷補償為合併觀察，並應先為補償或搬遷與補償應同時履行，即屬定型化約款中使一方當事人受有重大不利益之約定，且顯失公平，依民法第247條之1第4款規定，應屬無效，則在上訴人未先為補償或同時提出補償前，其所為終止自不發生效力等語。然查：
⒈系爭契約係延續兩造先前即已訂立之租約而來，而依上訴人
提出之歷次租約資料所示，租賃期間分別為90年1月1日至93年12月31日、94年1月1日至97年12月31日、98年1月1日至101年12月31日（見原審卷㈠第137～139，177～17
9頁，上開日期前之租約資料則未能提出）。而上開租約中均未如同系爭契約有此特約條款之記載，再參以前一租約係於101年12月31日期滿，而上訴人因系爭土地在當時已有處分計劃在進行中，故無意願再為續租，係因被上訴人一再陳情，始與被上訴人協議並同意可續租至完成處分計劃時再為終止，故雙方於102年5月25日始再訂立系爭契約，此亦有上訴人之102年5月1日函文說明之簽約過程可資佐證（見原審卷㈠第11頁）。則就本件訂約時期、協議過程並與先前租約內容相互對照觀之，應可認定系爭第17條之特約條款，係兩造在原訂租期已屆滿，且因上訴人已有處分計劃而不願續租，然因被上訴人之陳情，基於從寬處理之行政考量，始同意再為續訂租約，但另載明此項特約條款，俾供上訴人在完成處分計劃後，得據以終止租約之情形下所訂立。則此項約款既係在此種特殊情況下經雙方協議所達成之約定，顯有協商討論之空間，自難認係屬定型化約款，且若上訴人在先前租約期滿後即未同意續訂系爭契約，被上訴人自101年12月21日起，即因租期屆滿而應為搬遷及返還土地，被上訴人顯係因系爭契約之訂立而延長其得合法占用之期間，自亦無使被上訴人因而蒙受不利益之情事。被上訴人此部分所述，尚不足採。
⒉至土地法第103條雖就基地租賃之終止設有相關規定，然本
件為公有土地之出租，參酌土地法第25條就公有土地之處分（含出租）情事均已有規定，且兩造原訂租約係於101年12月31日期滿，當時業已符合土地法第103條第1款所規定「契約年限屆滿時」之收回要件，而上訴人當時亦不願再續租，僅因被上訴人一再陳情，始基於從寬處理之行政考量，並經協議後附加上開特約條款後始同意為續租，則上訴人在符合此特約條款之要件下為終止，自屬有據，亦符合行使權利之誠信原則，且無權利濫用之情事，況若謂此時仍應受土地法第103條之限制始得終止及收回，反與本件續訂租約之本旨有違，再參以最高法院40年台上字第1636號判例意旨所稱「土地法第103條之規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，亦不排除民法所定解除條件成就之效果，上訴人與某甲所訂如業主需要隨時可拆還基地之特約，自應解為附有解除條件」之意旨，亦可佐認在當事人間有特約時，仍得適度弱化土地法第103條之規範效力，而本件之協議續訂租約之過程已如前述，故土地法第103條之規定，就本件而言，尚無從採為被上訴人有利之認定。至被上訴人所援引之最高法院74台上字第2562號判例意旨，其所根基之原因事實與本件並不相同，且主要係在論述租地建屋契約之適用範圍及是否已積欠達2年租金之事實，尚無從援引適用，併予說明。
⒊又系爭契約第17條雖記載：「地上物屆時由本局依規定辦理
拆遷補償或救濟」等語，然此項約定僅係就上訴人於依該條為終止時之拆遷補償義務為約定，並無「應為補償或同時補償」之記載，自難認上訴人即應先為補償或同時提出補償始得合法終止，且參酌現行法律中有關租約終止時應為補償之耕地三七五減租條例第17條之規定，並參酌最高法院83年台上字第2400號判例所闡釋此項補償與終止租約收回耕地間並不具同時履行抗辯之意旨，本院經斟酌後，認被上訴人所稱上訴人應先為補償或同時提出補償始得合法終止之論述，尚不足採。
⒋至被上訴人雖陳稱在土地徵收時，依土地徵收條例第20條規
定，係以先補償為原則，且系爭契約第17條係使用「屆時」補償之字詞，則就得為合法終止或拆遷之時點，自應參酌被上訴人已承租使用系爭土地長達數十年，並已有合法建物存在之事實，而解為「拆遷與補償」間應有同時履行抗辯之適用，較為公平合理等語。然查，本件為非公用基地租賃契約之終止及返還租賃物（土地）事宜，屬私法爭議，而非土地徵收之公法關係，故性質上自不宜類推適用土地徵收之相關處理規定，且所謂「屆時」補償，依其文義係應指上訴人在合法終止而請求被上訴人搬遷時有補償之義務，較為適當（上訴人更陳稱此拆遷補償應以被上訴人於收受終止通知後3個月內遷移為要件，而被上訴人並未於上開期間內遷移，故已不符合補償要件），故尚難遽認為此項補償與拆遷間即具有同時履行之性質，故被上訴人此部分所述，本院經斟酌後，認縱上訴人有補償義務，該補償義務與拆遷義務間亦無同時履行抗辯之適用，故不足採。
㈢又系爭地上物為被上訴人所有，並占用系爭土地，業經原審
會同兩造及地政機關派員勘驗屬實，有勘驗筆錄及地政人員測量後製作之複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第68、69、74頁），且為被上訴人所不爭執，則上訴人在合法終止系爭契約後，請求被上訴人拆除如附圖及附表所示之系爭地上物及返還土地，依民法第767條前段規定，即屬有據，應予准許。
六、綜上所述，上訴人主張系爭契約已合法終止，被上訴人為無權占有而應拆除系爭地上物及返還土地，應屬可採；被上訴人抗辯終止不合法或得為同時履行抗辯，尚不足採。從而，上訴人本於民法第767條前段規定，請求被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖及附表所示之系爭地上物拆除並返還土地予上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，並改判如主文第2項所示。又兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年11月24日
民事第五庭
審判長法官簡色嬌法官黃科瑜法官林紀元以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月25日
書記官楊明靜附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
┌───────────────────────────────┐│附表│├──┬──────────────────┬─────────┤│編號│地上物占用位置│被上訴人應給付內容│├──┼──────────────────┼─────────┤│1│第537地號土地部分：││││附圖編號A：23.50平方公尺（建物）│拆除並返還土地│││附圖編號B：0.50平方公尺（建物）│拆除並返還土地│││附圖編號甲：7平方公尺（空地）│返還土地│├──┼──────────────────┼─────────┤│2│第538地號土地部分：││││附圖編號A：135.01平方公尺（建物）│拆除並返還土地│││附圖編號B：24.99平方公尺（建物）│拆除並返還土地│││附圖編號C：112.55平方公尺（建物）│拆除並返還土地│││附圖編號a：305平方公尺（鐵架鐵棚）│拆除並返還土地│││附圖編號b：2.45平方公尺（廁所）│拆除並返還土地│││附圖編號甲：5平方公尺（空地）│返還土地│├──┼──────────────────┼─────────┤│3│第541地號土地部分：││││附圖編號A：18.85平方公尺（建物）│拆除並返還土地│││附圖編號a：34平方公尺（鐵架鐵棚）│拆除並返還土地│││附圖編號甲：4.15平方公尺（空地）│返還土地│└──┴──────────────────┴─────────┘