臺灣高雄地方法院民事判決 99年度雄簡字第1624號
原 告 強邦不動產仲介有限公司
法定代理人 施安宥
原 告 胡淑華
共 同
訴訟代理人 陳宏義 律師
被 告 王建智
訴訟代理人 黃仕昆 律師
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國100年7月27日
言詞辯論終結，茲判決如下：
主文
被告應給付原告強邦不動產仲介有限公司新臺幣壹拾捌萬元，及
自民國九十九年八月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計
算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟零捌拾元，其中新臺幣壹仟玖佰參拾元由被
告負擔，新臺幣壹仟玖佰參拾元由原告強邦不動產仲介有限公司
負擔，餘由原告胡淑華負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾捌萬元為原告強
邦不動產仲介有限公司預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告就後述不動產仲介及買賣爭執，起訴時除各請求被告賠
償其違約金、及加倍返還定金外，另均求命被告給付其自起
訴狀繕本送達之翌日起，按週年利率5%計算之利息。嗣於訴
訟進行中，就該遲延利息，乃均願簡縮自本院民國99年8月
4日庭期當日為起算（本院卷125頁），因僅應受判決事項
聲明上之變動，核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定
，並無不合，爰予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告強邦不動產仲介有限公司（住商富國加盟店、下稱原
告住商不動產)：
被告於99年1月17日，將其所有坐落高雄市○○區○○段
3小段第0000000、0000000地號土地，及其上同段第76
7建號即門牌號碼高雄市○○區○○○街○○巷○號之房屋
所有權之全部（下合稱系爭房地），委任伊於99年1月17
日至99年4月30日間，以新臺幣（下同）658萬之牌價、
暨600萬元之底價招售，雙方乃簽立專任委託銷售書（上
載託售價格為658萬，下稱系爭委託銷售契約）及委託銷
售契約內容變更同意書（上載委託價格則係600萬元，下
稱系爭變更同意書）。嗣原告胡淑華即經由伊之仲介，而
陸續於同年3月24日表示願以600萬元承購，同時交付斡
旋金5萬元、並出具買賣議價委託書，迨同年3月31日，
更另給付7萬元，湊足定金12萬元，而簽立買賣定金收款
憑證。詎被告經伊通知上情，竟未配合簽認前開議價委託
書及定金收款憑證，迨同年4月下旬，更表示欲解除系爭
委託銷售契約，其之反悔不賣情節，已然明顯，依系爭委
託銷售契約第11條第1項第3款之約定，應視同違約，當
須給付伊相當於委託銷售總價6%計算之36萬元違約金（6,
000,000×0.06＝360,000）。爰依系爭委託銷售契約之
法律關係，請求被告加計遲延利息給付。並聲明被告應給
付伊36萬元，及自99年8月4日起至清償日止，按週年利
率5%計算之利息。
（二）原告胡淑華：
被告與伊就系爭房地之出售價格，既已達成合意，伊且將
定金12萬元交付與原告住商不動產收執，則本件買賣契約
確為成立甚明，乃被告迭經原告住商不動產通知，仍未與
伊洽談契約簽訂、及過戶事宜，自可歸責，是無論依民法
第249條第3款規定、或系爭委託銷售契約第8條第4項
之約定，被告均應加倍返還伊已支付之定金即12萬元。並
聲明被告應給付伊12萬元，及自99年8月4日起至清償日
止，按週年利息5%計算之利息。
二、被告抗辯：
（一）關於原告住商不動產部分：
伊本僅願以658萬元之價格出售系爭房地，嗣原告住商不
動產宣稱若能另提較低之底價，可以幫助銷售，但伊仍可
決定是否接受等語，方同意另行簽署系爭變更同意書，而
另載售價為600萬元，可知本件託售價格，實係658萬元
。未料原告住商不動產於原告胡淑華僅表示願以600萬元
價格購買，即要求伊配合簽認議價委託書及定金收款憑證
，自有未洽。況且，原告住商不動產亦未於收受定金後24
小時內為轉交，或以書面告知如何不能交付情形，此開所
為，亦已違背系爭委託銷售契約第7條第5、第7、第8
項所定義務，乃原告住商不動產猶以伊未與原告胡淑華締
結買賣契約為由，指摘有所違約，更為不當。甚者，系爭
委託銷售契約第11條第1項第3款約定，因不當剝奪消費
者自行決定買賣對象及價格之締約自由，有違誠信及公平
原則，依消費者保護法第12條所定，本應無效，伊自無依
該約定給付違約金之理。末者，縱認伊須負違約責任，但
前揭違約金之數額亦屬過高，當須酌減才是。
（二）對於原告胡淑華部分：
伊並無授權原告住商不動產可代收買方交付之定金，更未
與原告胡淑華簽定買賣契約，自無須加倍返還上開定金。
（三）均聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)被告於99年1月17日，將系爭房地委由原告住商不動產出
售，而訂立系爭委託銷售契約及系爭變更同意書。
（二）系爭委託銷售契約所記載之託售價格為658萬元，但系爭
變更同意書之委託價格係600萬元。
(三)原告胡淑華經由原告住商不動產之仲介，先於99年3月24
日表示願以600萬元承購，並交付斡旋金5萬元，而出具
買賣議價委託書，嗣於同年月31日付足定金7萬元，並簽
立買賣定金收款憑證。
（四）被告並未簽認買賣議價委託書、買賣定金收款憑證，更未
與原告胡淑華簽署系爭房地之不動產買賣契約。
四、得心證之理由：
本件雙方關於原告住商不動產是否得依系爭委託銷售契約第
11條第1項第3款違約金之約定，請求被告給付違約金36萬
元一事，所爭執處應在於：（一）系爭委託銷售契約第11條
第1項第3款之約定是否違反誠信及公平原則？（二）本件
委託銷售價格為何？（三）被告可否以原告住商不動產未於
原告胡淑華交付定金後24小時內，將之送交與被告，或以書
面通知其已受領及不能通知之情形為由，免負違約責任？（
四）本件違約金之數額是否過高？至於原告胡淑華得否依民
法第249條第3款規定、或系爭銷售契約第8條第4項約定
，請求被告加倍返還定金12萬元乙節，所爭執處則在於：被
告有無委託原告住商不動產代為收受買方交付之定金？茲析
述如下：
（一）系爭委託銷售契約並未違反誠信、公平原則：
本件原告住商不動產係以居間房地買賣為營業，雙方並未
爭執，而系爭委託銷售契約，因屬原告住商不動產為與不
特定之消費者締結同類合約而先予擬定，乃定型化契約，
而致有消費者保護法第12條「定型化契約中之條款違反誠
信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條
款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互
惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立
法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條
款之限制，致契約之目的難以達成者」規定之適用，然系
爭委託銷售契約第11條第1項第3款之「委託人如有下列
情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應
支付受託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬，並應全額
一次付予受託人‧‧‧（三）委託人違反第6條第5項之
義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣
契約書者」約定（本院卷9頁），固屬損害賠償總額預定
性之違約罰，兩造均不否認（本院卷129頁），但受託人
接受委託後，勢將推廣銷售、帶領看屋及中介磋商，若其
付出上開勞務，且覓得至少願以底價為買受之人後，僅因
委託人反悔不賣，即致無法請領服務報酬，寧有是理？此
即該相當於服務報酬之違約金約款所由設也，要無何違背
誠信、或顯失公平可言。至於被告所稱自行決定系爭房地
之買賣對象及價格之締約自由者，此般委託人權益，本繫
於其之託售價格決定，於締約當時，原應審慎斟酌，一經
確立，待受託人洽有符合底價之買家時，便須履行相關不
動產之買賣過戶事宜，若竟拒絕，即應任違約罰責，始符
公平、誠信。乃被告猶認系爭委託銷售契約有違背消費者
保護法前揭規定之處，實欠公允，自難憑採。
（二）被告應給付原告住商不動產違約金18萬元：
1.經查原告住商不動產於系爭委託銷售契約99年1月17日簽
訂前，已提供被告系爭房地週遭不動產之交易行情，俟被
告與家人反覆確認委託價格後，雙方才簽署系爭委託銷售
契約。但因該契約第1頁，將翻製影本附於系爭房地之不
動產說明書內，而為買方所知悉，故該658萬元記載，僅
備對外招攬、而供他人參考出價之用，實際託售價格，即
600萬元，則另寫於不公開之系爭變更同意書。嗣銷售初
始，數看屋者之出價，因離上開600萬元底價甚遠，原告
住商不動產以是未收斡旋金，迄訴外人 蘇明聰 表示願以57
0萬元承買，方有請被告至店內議價（但係與蘇明聰兩相
隔離，由仲介人員個別磋談），然因被告堅持不願降價，
而致不成。至於本件，則係因原告胡淑華訪看過系爭房地
現場，經原告住商不動產迭予勸說，才接受600萬元之價
格，而初交付斡旋金，並續在議價委託書、買賣定金收款
憑證文件上為署簽。但被告自3月24日起，無論原告住商
不動產以手機電聯、簡訊發送、甚至親訪系爭房地，均無
法取得聯繫，直至透過他人輾轉通知，始候得訴外人即被
告妹妹 王怡文 出面要求傳真相關文件供參。嗣被告於同年
4月19日，雖終來電告知伊人在 馬公 ，將託家人於同年4
月23日至店址與原告胡淑華見面，但事後被告方面並未現
身，甚者，訴外人即被告另名妹妹 王怡君 ，於同年4月24
日，即以需至系爭房地暫住為由，取回系爭房地之鑰匙，
迨同年4月25日，原告住商不動產竟收到被告表示解除契
約之存證信函各節，已據證人即本件房仲人員 李彥驊 結稱
在案（本院卷135至137頁）。而此情節，與系爭委託銷
售契約所記載之託售價格658萬元（本院卷7頁），系爭
變更同意書之委託價格600萬元（本院卷11頁）等情，已
屬相符。再覽諸卷附各文書證據，其中系爭房地之不動產
說明書內，確有記載託售價格658萬元之系爭委託銷售契
約第1頁（本院卷147、164頁）。且蘇明聰簽認之買賣
議價委託書（本院卷91頁），復明載其洽購價僅570萬元
。至原告所提證人使用行動電話0000-000000門號之簡訊
頁面列印單、補印通話明細單、一般簡訊費明細欄（本院
卷56、57、59頁），自99年3月24日起，亦曾發送多筆簡
訊至被告及王怡文所用行動電話0000-000000、0000-000
000門號（該2門號分別係該2人所使用，被告並不否認
，本院卷134至135頁）。復原告住商不動產所製系爭房
地房屋鑰匙借出單（本院卷14頁），並有99年4月24日屋
主親屬王怡君回家借出等內容、第被告99年4月23日存證
信函（本院卷15至19頁），又載明被告欲行解約之意旨，
核與證人前揭所陳，均同符合，則其首列被告係以600萬
元作底價，658萬元當牌價，而委託原告住商不動產出售
系爭房地，但俟原告胡淑華出價達600萬元時，卻拒與原
告等人洽商系爭房地之出售事宜證述，堪信實在。準此，
被告本件所為，自屬系爭委託銷售契約第11條第1項第3
款所稱之「拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產
買賣契約書」，其應負違約責任，要無可疑。
2.至於被告仍認其無該違約情形者，前固以本件託售價格實
係658萬元為辯，然此並非事實，已由本院認定如上，自
不許其復加否認。另被告雖以系爭委託銷售契約第7條第
5、第7及第8項分別定有「如買方簽立『要約書』，受
託人應於24小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣
留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限」、「
受託人應於收受定金後24小時內送交委託人。但如因委託
人之事由致無法通知者，或委託人債務過高，或委託人同
意由受託人保管者，不在此限」、「有前項但書無法通知
者，受託人應於2日內寄出書面通知表明收受定金及無法
送交之事實通知委託人」等內容（本院卷8頁），而指摘
原告住商不動產未於收受定金後24小時內為轉交，或以書
面告知如何不能交付，有所不當云云。但被告既自承係現
役海軍士官長（本院卷146頁），則相關買方簽認文件、
並交付款項，本難期由原告住商不動產於1天內即轉交，
對此，該約定雖亦要求原告住商不動產以書面為通知，但
該義務之課予，應在避免受託人故意隱瞞買方之出價資訊
耳，是於現今行動通訊發達時代，原告住商不動產既透過
上述簡訊發送方式、代替傳統文書寄送，將原告胡淑華有
意以600底價承買、並交付斡旋金等情形，迅加告知，實
難認有未盡該項義務之處。退步言之，縱令被告所稱未收
到簡訊等云為真，但其至少亦承認事後已透過家人得知上
情（本院卷135頁），則被告苟欲遵守合約，如何不能與
原告續行系爭房地之簽約、過戶事項？乃被告仍摭原告住
商不動產未以書面通知，即冀免付違約金，悖於誠信，更
難憑採。末者，被告於最後審理期日，經提示卷附系爭房
地之不動產說明書後，竟以該說明書第1頁（本院卷148
頁）買方客戶簽名欄係空白為由，抗辯案內實無原告胡淑
華此買方存在云云，但該供外界參考之說明書，是否須使
前來接洽之人，盡在其上簽名，要非必然，已無能遽由被
告憑作有利於其之防禦方法，實則，原告胡淑華確有洽買
系爭房地之事實，業由本院審認如上，當難容其再為翻異
，詎被告飾詞推諉，一至於此，殊屬非是，如何能採。
3.然按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」
，民法第252條已有明定，是本院就上開預作損害賠償總
額之違約金，即以本件委託銷售總價600萬元6%為計算之
服務報酬36萬元，是否可認相當一節，仍須參酌原告實際
所受之損害，而依一般社會經濟狀況為決定，以符公平。
而查原告住商不動產因被告反悔不賣所受之影響，除前揭
推廣銷售、帶領看屋及中介磋商等勞務付出外，主要仍係
其無法再依系爭委託銷售契約第5條第1項（本院卷8頁
）約定，向被告收取按成交價4%核計之報酬，至於其與原
告胡淑華間之另筆仲介報酬約定，因不在系爭委託銷售契
約規範之列，尚難強令被告一併負責，再審酌原告住商不
動產，就後續買賣契約之締結、並不動產之過戶、點交等
事項，畢竟未加協理等情，依現今通念，若再令被告照原
數賠償，即有不公，應予核減為以該600萬元底價3%而核
算之18萬元（6,000,000×0.03＝180,000），方稱允當
。
（三）被告無須加倍返還原告胡淑華定金：
1.按「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時
，該當事人應加倍返還其所受之定金」，民法第249條第
3款固有明定，然此違約定金規範，必待契約成立後，受
定金當事人不能履行、且可歸責者，始有其適用。本件被
告未在買賣議價委託書、買賣定金收款憑證為簽認，遑論
議署正式契約，已如上述，是其與原告胡淑華間，並無就
系爭房地成立買賣關係甚明，揆諸此列規定，原告胡淑華
尚不得以此求命被告加倍返還定金，應可認定。
2.另系爭委託銷售契約第8條第4項雖亦約定「買賣契約已
有效成立後，如因可歸責於委託人之事由，致無法完成買
賣者，委託人應加倍返還買方已支付之定金。但因可歸責
於買方事由者，買方已支付之定金不得請求返還」（本院
卷9頁），但案內系爭房地之買賣契約，未曾實際成立，
同如上述，核諸該約定所稱之「買賣契約已有效成立」，
自非符合。退步而言，該約定第2項固載有「委託人同意
受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署
『買賣定金收款憑證』，給付定金者，毋庸經委託人簽收
，買賣契約已有效成立」等內容（本院卷9頁），但本件
被告亦未委託原告住商不動產代收買方支付之定金一節，
見諸系爭委託契約第3條付款方式欄位，無有被告勾選同
意授權之記載（本院卷7頁）自明，是系爭房地之買賣，
亦無藉由原告胡淑華之定金交付，而可擬制成立之餘地。
原告徒以被告對該定金之交付，不加異議，並曾委由王怡
文出面與原告方面聯絡等事實，即主張被告事後已同意原
告住商不動產代收定金云云，純乃臨訟而杜，要非可採。
參照本段說明，原告胡淑華無能以是請求被告加倍返還定
金，亦可認定。
五、綜上所述，原告住商不動產依系爭委託銷售契約第11條第1
項第3款之約定，請求被告賠償違約金18萬元，及遲延利息
，為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。
而原告胡淑華依民法第249條第3項規定、及系爭委託契約
第8條第4項約定，請求被告加倍返還定金，如其聲明所示
，為無理由，應予駁回。又本件係民事訴訟法第427條訴訟
適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1
項第3款之規定，就原告勝訴部分，宣告假執行。再被告就
原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，亦合於
法，爰酌定相當之擔保金額併宣告之，均附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審
酌與本院首揭判斷不生影響，無庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但
書。
中華民國100年8月11日
高雄簡易庭法官梁志偉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年8月11日
書記官王聖源
訴訟費用計算式：
裁判費5,080元
合計5,080元