臺灣士林地方法院民事簡易判決
110年度士簡字第972號
原告 葉筱茜
訴訟代理人 胡政達
被告 查乃文
訴訟代理人 吳奕綸 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國110年11月2日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟貳佰捌拾元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：被告於民國108年4月23日與伊簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00弄0號地下1樓房屋其中第3室（下稱系爭B1房屋），供被告作為經營補習班之用，租賃期間自民國108年5月1日起至110年4月30日止，每月租金新臺幣（下同）25,000元，應於每月1日前給付，水、電等費用，均由被告自行負擔。詎被告僅繳付2個月房租及押租金50,000元後，自108年7月起即未依約繳納房租，截至110年4月30日止，被告遲延給付之租金已達22個月（即108年7月1日至110年4月30日），共550,000元，經伊以押租金50,000元扣抵後，迄今尚積欠500,000元租金未給付。此外，被告迄未繳付108年5月至110年4月，上開期間之影印機租金18,000元及152租賃稅稅金60,000元，計78,000元，加計前開積欠之500,000元租金，共計被告應給付伊578,000元。屢經催索，未予置理。經伊以存證信函通知被告限期繳納上開積欠之相關費用，惟被告卻置之不理，仍繼續占用系爭B1房屋，致伊受有損害。為此，爰依租賃契約及不當得利法律關係提起本件訴訟等語；並聲明：被告應將系爭B1房屋騰空遷讓返還原告；被告應給付原告578,000元，及自108年5月1日起至遷讓返還系爭B1房屋之日止，按月給付原告25,000元。
二、被告則以：兩造自108年8月1日起已協議終止雙方租賃關係，另簽訂商業合約書（下稱系爭商業合作契約），約定改以分潤制方式合作英文課程，系爭租約經兩造於108年8月1日合意終止，租約終止後，雙方改依系爭商業合作契約約定內容履行，其並無積欠原告租金，故原告請求其給付租金並無理由。被告為育才霖園股份有限公司（下稱育才公司）之負責人，原欲自行招生開辦英文課程，始會向原告承租系爭B1房屋作為教室。嗣因被告發現自行招生並支付租金之商業模式不符經營成本，遂於108年7月間向原告表示希望協議終止系爭租約，原告即向其表示希望自己經營之千代文理短期補習班（下稱千代補習班）可以有英文的課程，所以提議終止原本之租賃契約，改由被告提供師資授課，原告則提供場地之合作分潤模式，兩造並於108年8月1日重新簽訂系爭商業合作契約，於同日換約並協議終止系爭租約，且被告實際上均未使用系爭B1房屋自行開班授課。本件兩造於108年8月1日協議變更原契約內容內容，於終止系爭租約之同日並改以分潤制方式合作英文課程，兩造每月悉依系爭商業合作契約約定之內容進行分潤、結算。且本件自兩造於108年8月1日合意終止系爭租約起，直至110年3月24日原告寄發存證信函催告其繳付租金，期間原告均未曾向其請求給付租金，是如其真有積欠原告租金之情，原告勢必在每月結算時定會向其請求，當無可能遲至其向原告請求返還押租金時，始改稱兩造間仍有租賃關係存在，而拒絕返還押租金，故本件原告之請求並無理由等語，資為抗辯；並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：原告主張兩造於上開時、地簽訂系爭租約，約定由被告向伊承租系爭B1房屋，租賃期間自108年5月1日起至110年4月30日止，每月租金25,000元，被告僅繳付2個月即108年5月份及108年6月份之房租及於簽訂系爭租約時交付伊押租金50,000元後，自108年8月起即未繳納房租之事實，業據提出房屋租賃契約書及房屋收付款明細表等件為證，且為被告所不爭執，此部分之事實首堪信為真實。至原告主張被告自108年7月起即未依約繳納房租，截至110年4月30日止，共已積欠22個月（即108年7月1日至110年4月30日），計550,000元，加計被告另積欠108年5月起至110年4月止，上開期間之影印機租金18,000元及152租賃稅稅金60,000元，計78,000元，共計被告應給付伊578,000元。系爭租約已屆期因兩造未續約而終止，惟被告仍繼續占用系爭B1房屋，受有不當得利，而請求被告遷讓返還系爭B1房屋及給付積欠之上開租金、稅金，並按月給付相當於租金之不當得利等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文設有規定。原告主張被告尚積欠伊前開租金、稅金，且租約屆滿仍繼續占用系爭B1房屋，受有相當於租金之不當得利等節，固提出房屋租賃契約書、存證信函、現場照片及商業合約書等證據。惟被告抗辯：兩造已於108年8月1日合意終止系爭租約，另簽訂系爭商業合作契約，約定改以由被告提供師資授課，原告則提供場地之合作分潤模式，合作教授英文課程之事實，已據被告提出商業合約書、存證信函、育才公司致千代補習班函文等件為證，並據原告聲請傳喚證人 賴文 傳到庭證稱：伊是原告丈夫之學生，所以大概認識原告10年左右。伊於108年6至8月間有協助擔任原告丈夫之餐廳3個月短期顧問及108年9月在千代補習班擔任1個月短期顧問，伊也有任被告之短期顧問45天，直到108年10月為止。伊知道兩造在108年間曾經簽過一個租賃契約，伊雖沒有看過該租約內容，但兩造都有分別跟伊討論過租約內容，原告在108年5、6月跟伊介紹說被告是其新合作的對象，因為兩造在天母有合開一個英語補習班的分校，確切合作內容伊不清楚，被告在108年6、7月間有提過伊與原告有一個租賃契約，但被告認為當初簽的代價過高，所以希望可以再跟原告討論。因伊算是兩造間的中間人，所以希望藉由伊讓雙方合作更順利。當時應該是108年7月底，因為被告的要求，伊就有在中間磋商兩造針對新的合作方式，並幫雙方草擬新的合作意向書，這是伊以及兩造雙方一起討論出來的合作意向書，伊印象中有2次討論，分別有伊與原告及原告丈夫、被告及被告丈夫共5個人，討論內容包括雙方合開英文補習班合作的細項、抽成比例等等。當時的合作意向書中有提到甲乙雙方必須提供之資源，其中乙方(即原告)有提供上課時段的教學場地，甲方(即被告)提供師資教材等，所以伊當下認為應該是用新的商業合作契約，去覆蓋舊的租賃契約。該合約的內容是約定在系爭商業合作契約第2條第1點，在伊的認知中當時兩造的意思就是要用系爭商業合作契約取代原本的系爭租約。伊在擔任原告顧問期間有去過千代補習班地下室，該地下室有31、4個空間，有教室2間、辦公室及儲藏室是開放空間，教室有一間是微空的，另外一間教室跟儲藏室有放原告的樂高積木，這是千代補習班的教材教具等語（見本院卷第109-112頁）。為兩造草擬、磋商系爭商業合作契約之證人 賴文傳 於審理中明確證稱：簽訂系爭商業合作契約書時，雙方之意思就是以新的商業合作契約取代舊租約。
(二)又查，原告不爭執被告舊租約承租系爭建物B1之目的係開設英文補習班，又觀諸兩造嗣後簽訂之系爭商業合作契約作內容：「一：合作期限：雙方期限為3年，從108年8月1日起，至l11年7月31日止，自合約生效日起，甲（即被告）、乙（即原告）雙方得以合作並公開營業…、合作內容：(一)甲方與乙方將共同辦理天母校區的英文課程，甲方提供「計時鐘點外師」、「一週提供一次以上的跟課老師」、「課後追蹤」、「教學設備」以及「英文教案設計」等服務，乙方提供「上課時段的教室場地」、「現場老師協助」以及「水電雜支」等服務內容，雙方約定每月5日結算上月的課程營收，甲方佔有英文課程營收的75％，乙方佔有英文課程營收的25％，其他盈虧雙方自負。」（見本院卷第68、156頁）可知，兩造商業合作契約約定自108年8月1日起，至l11年7月31日止，由被告提供「計時鐘點外師」、「一週提供一次以上的跟課老師」、「課後追蹤」、「教學設備」以及「英文教案設計」；被告則提供「上課時段的教室場地」、「現場老師協助」以及「水電雜支」等服務內容，被告佔有英文課程75％，原告則佔有25％之營收」。系爭商業合作契約期間已覆蓋系爭租約之租賃期間，且原告基於該商業合作契約應提供上課教室場地、水電雜支、行政協助，而被告提供師資、教學設備、教案設計，原告承認被告於天母地區僅有開1間英文補習班（見本院卷第115頁），足見兩造簽訂系爭商業合作契約時起，被告實無必要再向原告繼續承租系爭建物B1為其經營該英文補習班之場地，該場地應由原告依商業合作契約提供。依兩造簽訂之系爭商業合作契約內容，亦應認兩造之真意確係以新的商業合作契約取代舊租約。
(三)又查，原告主張依舊租約有向被告收取自108年4月起至108年7月止之租金，被告告自108年8月起即未再給付系爭建物B1之租金，雖原告主張其曾於109年間以Line催告被告給付租金云云，然被告所否認，然原告並未提出有關之Line相關催告證明，難認原告主張為可採。從而，可見原告自系爭商業合作契約成立之日（即108年8月1日）起迄至110年3月24日原告寄發存證信函予被告催告其繳付租金之日止，長達約1年半未曾向被告請求給付租金，益徵兩造之真意確為以簽訂系爭商業合作契約取代舊租約，舊租約已於商業合作契約成立之日起合意終止。
（四）再查，原告雖提出系爭建物B1照片主張被告有英文考卷、講義、桌椅、書櫃、籃球架、招生簡章、錄音機1台等物占用系爭建物B1，主張被告應給付不當得利云云，被告則否認有占用系爭建物B1。經查，原告提出之照片無從證明該等物品放置之日期，而兩造間既曾有商業合作契約，合開英文補習班，約定由原告提供場地，故在原告之建物中有上開物品顯係因雙方合開英文補習班所留之物，且該等物品均可輕易自雙方合開英文補習班之1樓移動至B1，原告提出上開現場照片，難認可率爾推認被告有占用系爭建物B1，故原告主張被告應給付不當得利云云，亦無理由。
（五）綜上，兩造間既以系爭商業合作契約取代舊租約，於成立系爭商業合作契約之日起終止舊租約，原告仍依該舊租約，主張租約終止後租賃物返還請求權，及不當得利法律關係，請求被告返還系爭建物B1，並給付原告578,000元，及自108年5月1日起至遷讓返還系爭B1房屋之日止，按月給付原告25,000元，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
五、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序所為原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為6,280元（第一審裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 110 年 11 月 19 日
士林簡易庭法官張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 11 月 19 日
書記官劉彥婷