裁判字號：臺灣橋頭地方法院110年訴字第91號民事判決
裁判日期：民國111年02月25日
裁判案由：拆屋還地
臺灣橋頭地方法院民事判決110年度訴字第91號原告 張朝崴 訴訟代理人 葉凱禎 律師複代理人 陳亮妤 律師訴訟代理人 曾嘉雯 律師被告 陳芬蓮 兼訴訟代理人 陳龍潭 被告 陳龍民
陳昱男 陳姵文 吳陳 解宋 陳素卿 黃白雪 陳柏甫 張鳳真 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告陳龍民、陳昱男、陳姵文、陳柏甫、吳 陳解 、宋陳素卿、陳龍潭、陳芬蓮、黃白雪、張鳳真應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示紅色斜線部分之Ａ建物（面積八八點八四平方公尺）拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及上開土地其他共有人。
被告陳龍民、陳昱男、陳姵文、陳柏甫、 吳陳解 、宋陳素卿、陳龍潭、陳芬蓮、黃白雪應給付原告新臺幣 伍佰 伍拾玖元，及自民國一百一十年五月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及自民國一百一十年五月十三日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹佰壹拾壹元，暨自次月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張鳳真負擔二分之一，餘由被告陳龍民、陳昱男、陳姵文、陳柏甫、吳陳解、宋陳素卿、陳龍潭、陳芬蓮、黃白雪連帶負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣肆拾萬元供擔保後，得假執行；但被告陳龍民、陳昱男、陳姵文、陳柏甫、吳陳解、宋陳素卿、陳龍潭、陳芬蓮、黃白雪、張鳳真如以新臺幣壹佰壹拾萬壹仟陸佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段，於原告以新臺幣貳佰元為被告陳龍民、陳昱男、陳姵文、陳柏甫、吳陳解、宋陳素卿、陳龍潭、陳芬蓮、黃白雪供擔保後，得假執行；但被告陳龍民、陳昱男、陳姵文、陳柏甫、吳陳解、宋陳素卿、陳龍潭、陳芬蓮、黃白雪如以新臺幣伍佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項後段於每月之給付到期後，原告就各月已到期之給付以新臺幣肆拾元為被告陳龍民、陳昱男、陳姵文、陳柏甫、吳陳解、宋陳素卿、陳龍潭、陳芬蓮、黃白雪供擔保後，得假執行；但被告陳龍民、陳昱男、陳姵文、陳柏甫、吳陳解、宋陳素卿、陳龍潭、陳芬蓮、黃白雪如以新臺幣壹佰壹拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
理由
壹、程序部分：被告均經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為伊與被告張鳳真共有，應有部分比例各1/2。系爭土地上如附圖所示紅色斜線部分之Ａ建物（即門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○號房屋）前為訴外人 張崇澤 與 陳仁 分別共有，應有部分各為1/2，張崇澤與陳仁均已死亡，張崇澤就Ａ建物之應有部分由張鳳真繼受取得，陳仁就系爭建物之應有部分由被告陳龍民、陳昱男、陳姵文、陳柏甫、吳陳解、宋陳素卿、陳龍潭、陳芬蓮、黃白雪（下合稱陳龍民等人）繼受取得。系爭土地與Ａ建物原同屬張崇澤及陳仁共有，依民法第425條之1規定，推定Ａ建物於存續期間就系爭土地有租賃關係，然Ａ建物係於民國55年1月起造，為加強磚造與木石磚造結構，依固定資產耐用年數表，加強磚造房屋之耐用年限為35年，Ａ建物自興建完成時迄今已56年，已逾耐用年限，且依照片所示，Ａ建物已傾頹不堪，樹木根結盤生，屋後坍塌，已無法使用，伊認為應予拆除，以免發生公安危險。Ａ建物於108年9月5日已毀壞不堪使用，上開租賃關係斯時已歸於消滅，伊自得請求被告拆除Ａ建物及返還所占用土地。另因Ａ建物尚未拆除，仍持續占用系爭土地，被告以Ａ建物無權占用土地，獲得相當租金之不當得利，伊於108年11月22日取得系爭土地應有部分1/2之所有權，爰依民法第179條規定，依土地法第97條規定，以系爭土地申報總額年息10％，按伊持有系爭土地應有部分比例1/2，請求陳龍民等人按其等持有Ａ建物應有部分1/2給付自10
8年11月22日起至陳龍民等人接獲民事追加原告與被告暨變更聲明狀（下稱系爭書狀）繕本之日止共17個月之不當得利新臺幣（下同）12,586元，及自系爭書狀繕本送達陳龍民等人中最後收受書狀者之翌日起至返還所占用土地之日止，按月給付741元等語，依民法第767條第1項前段、中段、第
179條等規定，求為判決：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示紅色斜線部分之Ａ建物（面積88.84平方公尺）拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及系爭土地其他共有人。
㈡陳龍民等人應給付原告12,586元，及自系爭書狀繕本送達被告中最後收受書狀者之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨陳龍民等人應自系爭書狀繕本送達被告中最後收受書狀者之翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告741元，及自該月之次月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告之答辯：㈠陳龍民未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其先前提出之書
狀及陳述則以：Ａ建物係其父陳仁所遺留之財產，陳仁之繼承人有配偶及子女共7人，伊於原告因拍賣取得系爭土地應有部分後方知此事，伊為家庭成員中年齡最小者，不知如何處理亦無權處理此事等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
㈡黃白雪、陳昱男、陳姵文、陳柏甫未於言詞辯論到庭，惟
據其等提出之書狀則以：Ａ建物已老舊荒廢， 伊等 同意原告拆除，且不對原告出任何民事賠償等語。
㈢吳陳解、宋陳素卿、陳龍潭、陳芬蓮未於最後言詞辯論期
日到庭，惟據其先前到庭陳述則以：對於原告主張Ａ建物於108年9月5日時已經毀壞不堪使用一節，伊等不了解，伊等不是專家，無法判斷。伊等同意拆屋還地，但不可以要求伊等負擔拆除費用，亦不同意原告所為不當得利之請求。
㈣張鳳真未於言詞辯論到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述
三、得心證之理由：㈠原告主張被告所有之Ａ建物固因民法第425條之1規定推
定之租賃關係而得合法占用系爭土地，惟Ａ建物於108年
9月5日時已毀壞不堪使用，上開租賃契約關係已消滅，被告無權占有系爭土地，且陳龍民等人無法律上原因而受利益，致原告受有損害等語，被告則以前揭情詞為抗辯。
㈡查原告及張鳳真為系爭土地之共有人，應有部分各1/2；
Ａ建物自55年1月設定房屋稅籍起課房屋稅，納稅義務人為 林郭阿鳳 ，嗣於67年6月移轉予 林金進 ，69年1月移轉予 陳龍河 、張崇澤等2人，各持分1/2，陳龍河於74年4月將其持分1/2移轉予 張瑞仁 ，張瑞仁於76年8月將其持分1/2移轉予陳仁，張崇澤之持分1/2於94年5月移轉予原告、 張晏彰 、張鳳真、 張晏寧 （原名 張鳳書 ），各持分1/8，張晏彰之持分1/8於108年11月移轉予 許乃云 及 張又權 繼承而為公同共有，嗣許乃云及張又權再於108年12月將其等之持分移轉予張鳳真，另原告與張晏寧於109年
8月各將其等之持分1/8移轉予張鳳真，是張鳳真就Ａ建物之持分合計1/2；另陳仁於82年12月2日死亡，經繼承、再轉繼承，陳仁就Ａ建物之持分1/2由陳龍民等人繼承而為公同共有；Ａ建物占用系爭土地如附圖所示紅色斜線部份面積88.84平方公尺等情，有系爭土地登記公務用謄本、高雄市稅捐稽徵處旗山分處109年11月16日函及高雄市房屋稅籍紀錄表、稅籍登記表、房屋稅籍證明書、及高雄市旗山戶政事務所110年4月16日函檢送陳仁、陳龍河之配偶及子女戶籍資料在卷可稽（審訴卷第55頁、第65至73頁、本院卷㈠第125至137頁），並經本院至現場勘驗並囑託高雄市政府地政局旗山地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖附卷可稽（本院卷㈡第85至91頁、第95至117頁、第125頁），堪予認定。
㈢按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
有將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，為民法第425條之1第1項所明定。其租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之。倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許（最高法院106年度台上字第1646號判決發回意旨參照）。再民法第425條之1之規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院10
7年度台上字第1797號、106年度台上字第709號、106年度台再字第71號、99年度台上字第1723號判決意旨參照）。是以，房屋及土地轉讓之事實，發生於民法425條之
1規定施行前，即與上開最高法院裁判所示意旨相符，非不得以為裁判之基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋所有人、受讓人或事實上處分權人使用土地。查：
⒈查系爭土地（重測前高雄縣○○鎮○○段○○○○○○號）
於67年5月26日以前為林郭阿鳳與 陳旺 共有，其二人之應有部分依序為290/399、109/399，林郭阿鳳之應有部分於67年5月27日由林金進因買賣取得， 嗣林金進 於67年9月20日取得系爭土地全部範圍之所有權，其後，陳龍河、張崇澤於69年1月17日因買賣自林金進處取得系爭土地應有部分各1/2，陳龍河於74年4月26日將其應有部分因買賣移轉登記予張瑞仁，張瑞仁再於76年8月21日將其應有部分以買賣移轉登記予陳仁，而張崇澤、陳仁死亡後，其等所遺系爭土地應有部分之繼承過程同上開Ａ建物之繼承過程；又因陳仁所遺系爭土地應有部分1/2逾期未辦理繼承登記，經國有財產署南區分署（下稱國產署）於108年間委託台灣金融資產服務股份有限公司公告標售，經第三人拍定後，原告與張鳳真行使優先承買權取得陳仁所遺上開應有部分1/2，並於10
8年9月5日辦妥所有權移轉登記等節，有系爭土地登記簿、土地登記公務用謄本及異動索引可稽（本院卷㈠第55頁、第61至65頁、審訴卷第55至第63頁），並有國產署110年5月26日函所附系爭土地標售案相關資料可佐（本院卷㈠第261至331頁）。從而，系爭土地及Ａ建物自67年5月間屬同一人即林金進所有，嗣林金進將系爭建物及Ａ建物轉讓予陳龍河、張崇澤，其2人就系爭土地及Ａ建物均各持有應有部分1/2，陳龍河其後再將其土地及建物之應有部分轉讓予陳仁，而張崇澤、陳仁死亡後，上開土地、建物由其繼承人繼受，堪認自林金進取得系爭土地所有權及Ａ建物之事實上處分權後，系爭土地及Ａ建物始終屬相同之人所有，迄至原告及張鳳真因國產署於公告標售時取得陳仁所遺系爭土地應有部分1/2，並於108年9月5日辦妥該等應有部分之所有權移轉登記之時止，即自108年9月5日起，系爭土地及Ａ建物始非屬相同之人所有，被告就原告因國產署標售取得系爭土地之應有部分41/144，應推定於Ａ建物得使用期限內就系爭土地有租賃關係存在。
⒉另查，Ａ建物為加強磚造、木石磚造（磚石造）之構造
，至遲於55年間已興建完成，有房屋稅籍證明書可稽（審訴卷第71至72頁）。依原告於109年12月11日具狀陳報之Ａ建物照片及本院於110年11月12日現場勘驗所見，Ａ建物老舊，且荒廢無人居住，其建物後段之一部分已拆除，屋頂上方及右側外牆多處有樹木及植物扎根生長及攀沿，其側門及多處門窗損壞，有系爭建物照片及本院勘筆錄在卷可考（審訴卷79至90頁、本院卷㈡第87、89、95至117頁），足認Ａ建物已達不堪居住使用之程度。揆諸首揭說明，原告主張Ａ建物雖推定在得使用期限內對系爭土地有租賃關係，但該租賃關係已因Ａ建物不堪使用而消滅等語，核屬有據。另原告主張Ａ建物於108年9月5日時已毀壞不堪使用等語，並提出108年6月7日、9日之Ａ建物照片為證（本院卷㈠第257、259頁），吳陳解、宋陳素卿、陳龍潭、陳芬蓮則陳稱其等非專家，不了解Ａ建物是否於108年9月5日已不堪使用等語，查原告提出之上開照片來源不明、拍攝日期不明，無從認定係108年6月7日、9日所拍攝之照片，且該等照片係從遠處拍攝，並非Ａ建物之近處照片，自無從逕以該等照片即認Ａ建物自108年9月5日起已達不堪使用之程度。本院認依原告於109年12月11日具狀陳報之Ａ建物照片方能明確辨識Ａ建物之毀壞達不堪居住使用程度之情形，應認本件類推適用民法第42
5條之1第1項規定法理，系爭土地所有人默許Ａ建物得繼續使用系爭土地，並在Ａ建物得使用期限內，有土地租賃關係存在，已因Ａ建物於109年12月11日達不堪使用之程度，該租賃關係應歸於消滅，被告共有之Ａ建物於租賃關係消滅後繼續占有系爭土地，即成為無權占有。是以，原告依民法第767條第1項前段、中段及第
821條規定，請求被告應將Ａ建物拆除，並將該部分土地返還原告及系爭土地之其他共有人，即有理由。
㈣按無法律上原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益
。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17
9條定有明文。次按民法第818條所定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人請求返還不當得利，並無民法第821條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還。
而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院55年台上字第1949號、61年台上字第1695號判決意旨參照）。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第97條第1項、第
105條分別定有明文。又按土地法第97條第1項之所謂年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年台上字第37
1號裁判意旨參照）。經查：⒈Ａ建物之事實上處分權為被告共有，張鳳真持有1/2，
陳龍民等人持有1/2（公同共有），Ａ建物無權占用系爭土地，業經本院認定如前。則被告以Ａ建物占用系爭土地既已無法律上之原因，揆諸前揭說明，原告按其對系爭土地之應有部分比例1/2，依不當得利之法律關係，請求陳龍民等人按其等對Ａ建物事實上處分權持分1/
2之比例給付相當於租金之不當得利，自屬有據。⒉原告請求陳龍民等人給付自108年11月22日起至系爭書
狀繕本送達陳龍民等人之日止共17個月按系爭土地申報價額年息10％計算之不當得利12,586元，及請求自系爭書狀繕本送達陳龍民等人之翌日起至返還所占用土地之日止按月給付741元部分。查Ａ建物對系爭土地之租賃關係於109年12月11日消滅，已如前述，是原告僅得請求陳龍民等人給付至自109年12月11日起算之不當得利，其請求自108年11月22日起至109年12月10日止之不當得利部分，為無理由。又系爭土地自109年度迄今之公告地價均為每平方公尺2,500元（本院卷㈡第215頁），依平均地權條例第16條之規定，申報地價為前揭公告地價之八成，即自109年度起迄今之申報地價為每平方公尺2,000元，本院斟酌系爭土地東○○○區○○路，西北臨永福街55巷，其餘部分未臨路，附近有旗山國小、旗山公共體育場，附近多為住家，Ａ建物已荒廢無人居住使用等情，有本院勘驗筆錄可按（本院卷㈡第87頁），足見陳龍民等人以Ａ建物占用系爭土地可獲得之利益甚低，認以申報地價年息3％計算原告得請求陳龍民等人給付之相當於租金之不當得利，應屬合理適當。⒊又陳龍民等人均係於110年5月12日收受系爭書狀繕本
，有送達證書可參（本院卷㈠第235至251頁）。經以前揭申報地價乘以年息3％，並按陳龍民等人以Ａ建物無權占有之土地面積計算後，原告按其應有部分1/2及陳龍民等人持有A建物持分1/2之比例，可請求陳龍民等人自109年12月11日起至110年5月12日接獲系爭書狀繕本之日止共5月又1日之不當得利金額為559元【計算式：2,000×88.84×1/2×1/2×3％÷12×（
5＋1/30）＝558.95，小數點以下四捨五入】，及自系爭書狀繕本送達翌日即110年5月13日起至陳龍民等人返還所占用土地之日止，按月給付原告111元（計算式：2,000×88.84×1/2×1/2×3％÷12＝111.05，小數點以下四捨五入）；逾此範圍之期間及請求金額，則不應准許。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，亦為同法第203條所明定。綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求㈠被告應將系爭土地上如附圖所示紅色斜線部分之Ａ建物（面積88.84平方公尺）拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及系爭土地其他共有人，㈡陳龍民等人應給付原告55
9元，及自系爭書狀繕本送達陳龍民等人翌日即110年5月13日（本院卷㈠第235至251頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及自系爭書狀繕本送達翌日即110年5月13日起至返還前開土地之日止，按月給付原告111元，暨自次月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。本件判決原告勝訴部分，原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，本院併依陳龍民之聲請及依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另原告敗訴部分，其假執行之聲請，則失所依據。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及所提證據，經本院審酌後，認均於本判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項、第79條、第85條第1項、第2項，判決如主文中華民國111年2月25日
民事第二庭法官許慧如附圖：高雄市政府地政局旗山地政事務所複丈日期民國110年11
月12日（收件日期字號：110年10月19日旗法土字第0000
0號）土地複丈成果圖乙份。以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年2月25日
書記官方柔尹