裁判字號：臺灣屏東地方法院95年簡上字第36號民事判決
裁判日期：民國95年10月25日
裁判案由：調整租金
臺灣屏東地方法院民事判決95年度簡上字第36號上訴人甲○○訴訟代理人丙○○被上訴人乙○○上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國95年1月
27日本院潮州簡易庭94年度潮簡字第510號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於民國95年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被上訴人向上訴人承租坐落屏東縣○○鎮○○○段二六五之一一地號面積九三平方公尺及同段二六五之二五地號面積八一平方公尺土地，租金自民國九十四年十二月十二日起每年調整為壹拾壹萬參仟伍佰柒拾參元。
上訴人其餘變更之訴駁回。
第二審變更之訴訟費用由被上訴人負擔五分之二，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第446條第1項定有明文。上訴人於原審請求被上訴人應自94年10月12日起至兩造租賃關係終止之日止，按年給付上訴人384,330元。嗣於本院95年7月31日審理時，變更為被上訴人向上訴人承租屏東縣○○鎮○○○段○○○○○○○號、265-25地號土地每年租金，自民國94年12月12日起調整為189,288元，經核與上開規定，並無不合，予以准許之。
二、上訴人主張：其於民國94年9月28日拍定取得原屬訴外人江西河所有坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○○○○號面積93平方公尺土地及同段265-25地號面積81平方公尺土地（下稱265-11土地、265-25土地），本院民事執行處於拍賣公告記載系爭土地由被上訴人承租中，未定租約，每年租金新臺幣（下同）104,000元。上訴人嗣於94年10月12日取得本院94年10月5日核發之權利移轉證書，並於94年10月12日取得所有權登記。查系爭土地坐落屏東縣潮州鎮之商圈，土地價值早有上漲，其年租金應按照系爭土地之公告現值百分之5計算，爰依法提起本件訴訟。於原審聲明：被告應自94年10月12日起至兩造租賃關係終止之日止，按年給付原告384,330元。
原審為上訴人部分敗訴之判決，上訴人提起上訴，於本院聲明：被上訴人向上訴人承租265-11、265-25土地每年租金，自民國94年12月12日起調整為189,288元。
三、被上訴人則以：伊承租系爭土地至今已經數十年，以前的租金係以申報地價百分之5計算約9萬多元，後來調整為104,
000元，系爭土地係作住家使用，並未營業，願意按原有不定期租賃契約之法律關係，每年繳納104,000元之租金；上訴人請求之租金過高等語置辯。於本院聲明：變更之訴駁回。
四、上訴人主張其於94年9月28日拍定取得系爭土地，嗣於94年10月12日取得所有權登記及被上訴人為系爭土地之不定期租賃承租人之事實，業據其提出與所述相符之土地登記謄本、土地所有權狀影本、不動產權利移轉證書影本及戶籍謄本各
1份為證（見原審卷第4至13頁），並經本院依職權調閱本院94年度執字第10888號清償債務強制執行卷宗審核屬實，且為被上訴人所不爭執，是上訴人此部分主張，應堪信實。
五、本件爭執點為上訴人是否得以調整租金？茲審酌如下：
㈠、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定有明文。此所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例參照）。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，亦為民法第227條之2第1項所明文。經查，兩造就系爭土地存有不定期租賃關係，現租金為每年104,000元，系爭土地之公告現值，在84年12月時，265-11土地為每平方公尺22,000元、265-25土地為每平方公尺100,000元；於94年12月10日原告起訴時，調降為：265-11土地為每平方公尺18,
200元、265-25土地為每平方公尺74,000元，復於95年1月又調降為：265-11土地為每平方公尺17,500元、265-25土地為每平方公尺73,000元，此有原審依職權查詢之土地公告現值1份在卷可稽（見原審卷第35至38頁），系爭土地之公告現值既有變動，則關於租金之合理金額為何，即有予以重新審酌之必要。
㈡、又土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10%為限，所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。又所謂年息10%為限，乃指基地租金最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之。且尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查被上訴人承租之系爭土地，其公告現值雖有調降，惟公告現值並非判斷土地價值之唯一依據，以系爭土地其面臨二十米道路，隔壁為牛仔服飾店、附近商家林立，有著名的潮州小吃冷熱冰，步行至潮州火車站約5分鐘路程，對外交通尚稱便利等情，業經本院勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第47至48頁），並經上訴人提出照片為證（見本院卷第56至59頁），再參酌被上訴人利用系爭土地擺攤營業，非單純住宅，該地因有潮州著名小吃，觀光客聚集，本院認對被上訴人調整系爭土地租金為113,573元即申報地價總額之6%為（計算式為：(16,480×81×6/100)+(6,000×93×6/100)=113,573元以下四捨五入）適當。至於被上訴人抗辯，系爭土地價值不高，反應調降等情，惟其既係利用系爭土地供作營業及住家使用，生活上尚稱便捷，則上開調整之租金與被上訴人利用租賃物所得之利益，即無顯失平衡之處，被上訴人抗辯，自無可採。
六、綜上所述，上訴人依民法第442條之規定，請求自94年12月
12日將系爭土地租約租金調漲為每年113,573元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。
據上論結，本件上訴人變更之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條，判決如主文。
中華民國95年10月25日
民事第二庭審判長法官阮世賢
法官林孟和法官吳思怡以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國95年10月25日
書記官王秋淑