裁判字號：臺灣高等法院98年重上更(一)字第146號民事判決
裁判日期：民國100年10月31日
裁判案由：返還保證金
臺灣高等法院民事判決98年度重上更㈠字第146號上訴人 沈禾珍 訴訟代理人 林清源 律師
朱枝茂 被上訴人富陽建設股份有限公司法定代理人 彭乾業 訴訟代理人 陳長甫 律師
吳元明 上列當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於中華民國95年4月10日臺灣臺北地方法院94年度重訴字第466號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於100年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決除確定部分外，關於命上訴人給付超過新臺幣捌佰零柒萬貳仟捌佰壹拾壹元，及其中新臺幣貳拾捌萬肆仟零壹拾壹元自民國九十三年三月四日起，其餘柒佰柒拾捌萬捌仟捌佰元自民國九十三年四月十八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔四分之一；餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國（下同）86年8月14日簽訂合作興建房屋契約書（下稱合建契約書），由上訴人提供台北市○○區○○段○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）共同興建房屋，伊則交付保證金新台幣（下同）181萬5,000元予上訴人。又於91年2月4日簽訂房屋分配協議書，約定上訴人除分得地上1樓（門牌號碼嗣編為台北市○○○路○段○○號）、6樓A1房屋外，並以每坪32萬元之價格購買6樓A2房屋（嗣與上訴人分得之6樓A1房屋合併，門牌號碼編為台北市○○○路○段○○號6樓），實際坪數則依地政機關登記為準。伊已於92年4月21日完成興建，而於同年5月27日將上訴人分得及購買之房屋（下稱系爭房屋）登記予上訴人或其指定之人，並於同年6月5日、同年月20日函請上訴人辦理交屋，惟其拒不辦理，顯係以不正當方法阻止交屋，應視為伊已交屋，依合建契約書第4條第2項、房屋分配協議書第4條之約定，上訴人即應於92年6月20日函之催告期限屆滿日（同年月28日）、屆滿後45日內（同年8月12日）分別返還保證金及付清6樓A2房屋價金。上訴人購買之6樓A2房屋登記面積為28.54坪，按每坪32萬元計算，價金共913萬2,800元等情，爰依合建契約書及房屋分配協議書之約定，求為命上訴人給付1,088萬5,421元，及其中175萬2,621元自92年6月29日起；其餘913萬2,800元自同年8月13日起計付法定遲延利息之判決（原審判准被上訴人請求給付上開本息之訴，上訴人不服，提起上訴。又被上訴人超過上開本息之請求，業經本院前審判決駁回確定）。答辯聲明求為判決：上訴駁回。
上訴人則以：伊所購買6樓A2房屋面積僅有18.78坪約19坪，按每坪32萬元計算，被上訴人僅得請求買賣價金608萬元（其計算式為：320,000元×19坪=6,080,000元）。被上訴人函知伊辦理交屋時，系爭房屋有空調未裝設、天花板需整修、落地窗未施作、地板未舖設石英磚、玻璃門不能關鎖、南邊窗戶及北邊門無法密合等項瑕疵，尚未達交屋之標準，自不得以被上訴人發函通知交屋，認保證金返還之條件已成就。又用以給付6樓A2房屋價金之銀行貸款未能辦成，係因被上訴人不交付所有權狀所致，故房屋分配協議書第4條所定給付買賣價金條件亦未成就。縱被上訴人得請求伊返還保證金及給付價金，惟伊因被上訴人遲延交屋受有減少租金收入之損害，且系爭房屋面積不足、瑕疵亦應減少價金或扣款，加上系爭房地之稅捐及管理費應由被上訴人負擔，伊所受損害金額合計2,535萬4,205元，爰據以抵銷等語，資為抗辯（上訴人在更審前之本院雖抗辯伊已解除6樓A2房地之買賣契約，惟於更審後，兩造就該買賣契約並未解除之事實，已不再爭執─見本院更一審卷㈠52頁）。上訴聲明求為判決：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、經查被上訴人主張兩造於86年8月14日簽訂合建契約書，由上訴人提供系爭土地共同興建房屋，被上訴人則交付保證金181萬5,000元予上訴人；又於91年2月4日簽訂房屋分配協議書，約定上訴人除分得地上1樓（門牌號碼嗣編為台北市○○○路○段○○號）、6樓A1房屋外，並以每坪32萬元之價格購買6樓A2房屋（嗣與上訴人分得之6樓A1房屋合併，門牌號碼為台北市○○○路○段○○號6樓）；系爭房屋於92年4月21日取得使用執照，被上訴人已於同年5月27日將系爭1樓房屋登記為上訴人之子 朱崇年 、 朱崇元 共有，並將6樓A1、A2房屋合併而成之6樓房屋登記為上訴人與朱崇年、朱崇元及上訴人之女 朱允菁 共有，復先後於同年6月5日、6月20日函請上訴人辦理交屋，但為上訴人所拒之事實，業據被上訴人提出合建契約書、保證金收據、保證金支票、房屋分配協議書、台北市政府工務局使用執照、建物及土地所有權狀、交屋通知函及掛號郵件收件回執為證（見原審卷8至30、33頁及本院更一審卷㈠64、83頁），且為上訴人所不爭執（見本院重上字卷㈠34頁、更一審卷㈠132頁），自堪信為真實。惟被上訴人主張上訴人應返還保證金及給付系爭1樓房屋買賣價金913萬2,800元等情，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如后。
三、關於6樓A2房屋之買賣價金應為若干？㈠查兩造間房屋分配協議書第3條約定：「雙方同意甲方（指
上訴人）購買乙方（指被上訴人）地上第6層所分得之A2建物，第6層A2建物容積面積為47平方公尺，實際所需購買坪數依地政機關登記之產權坪數計算，買賣單價每坪為32萬元計」，有該房屋分配協議書足按（見原審卷33頁即本院更一審卷㈠70頁）。
㈡被上訴人主張上開約定據以計算買賣價金之坪數，應包括6
樓A2房屋之主建物、附屬建物及大、小公面積在內（見本院更一審卷㈠65至67頁、132頁背面）。但此為上訴人所否認，抗辯：應按該約定所載容積面積即主建物牆內面積47平方公尺，加計大、小公面積後為78.76平方公尺，再減去1樓房屋面積不足換算之6樓A2之面積14.07平方公尺，及減去車道應分擔之大公面積2.61平方公尺，即為61.68平方公尺折合
18.78坪云云（見本院重上字卷㈡93至95頁、更一審卷㈠132頁背面）。經查，上開約定前段所稱「容積面積」47平方公尺，係指主建物面積而言，固經被上訴人自認明確（見本院更一審卷㈠39頁背面、66頁）。惟該約定後段既已明白約定：「實際所需購買坪數依地政機關登記之產權坪數計算，買賣單價每坪為32萬元計」，足見前段文字與買賣價金之計算無關。且上訴人據以計算6樓A2房屋之買賣價金坪數時，亦將大、小公面積計入，僅將其認不應分擔之車道大公面積扣除，業如前述，亦見兩造約定計算買賣價金之6樓A2房屋面積，並非僅限於主建物面積。復經徵諸房地產交易以面積計算總價時，均將附屬建物面積一併計入，而依前述，上訴人已自認應將大、小公面積計入，尤無不計附屬建物面積之理。再者，地籍測量實施規則第273條規定：「建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：獨立建物所有之牆壁，以牆之外緣為界。兩建物共用之牆壁，以牆壁之所有權範圍為界。前二款之建物，除實施建築管理前建造者外，其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。…」，並參諸建築技術規則建築設計施工編第1條第3款規定建築面積係指建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積而言，足見房屋分配協議書第3條約定計算買賣價金之坪數，應包括6樓A2房屋登記之主建物、附屬建物及大、小公面積在內，而其中主建物面積並不僅限於牆內面積。
㈢上訴人所購買6樓A2房屋，因與上訴人分得之6樓A1房屋合併
，致無單獨登記之面積，惟仍得以6樓房屋登記之主建物、附屬建物及大、小公面積，減去上訴人所分得6樓A1房屋之主建物、附屬建物及大、小公面積，計算得出上訴人所購買6樓A2房屋登記之主建物、附屬建物及大、小公面積。經查：
⑴6樓房屋登記之主建物、附屬建物（陽台）及大、小公面
積合計為473.23平方公尺【其計算式為：主建物面積261.80平方公尺+附屬建物陽台面積14.64平方公尺+大公面積(744.39平方公尺×9,984/100,000)+小公面積(1,140.69平方公尺×10,736/100,000)=473.23平方公尺，有建物所有權狀可按（見本院更一審卷㈠77頁）。
⑵6樓A1房屋之主建物面積應為213.84平方公尺【其計算式
為：261.80平方公尺（6樓登記主建物面積─見本院更一審卷㈠77頁建物所有權狀）×209.54平方公尺（上訴人應分得6樓A1建物之主建物面積─見本院更一審卷㈠70頁房屋分配協議書第2條第1項約定）/(209.54+47)平方公尺（上訴人應分得6樓A1房屋、及買受6樓A2房屋之全部主建物面積）=213.84平方公尺】。
⑶6樓房屋登記之附屬建物即陽台，係與6樓A1房屋毗連，而
與6樓A2房屋並未連接，此有平面圖可按（見本院更一審卷㈠71頁），是該陽台應屬6樓A1房屋之附屬建物。被上訴人主張此部分為6樓A2房屋之附屬建物云云，自有未合。準此，6樓A1房屋之附屬建物面積應即為6樓房屋登記之附屬建物面積14.64平方公尺。
⑷6樓A1房屋之小公面積應為101.21平方公尺【其計算式為
：6樓房屋登記之小公面積為122.46平方公尺（1,140.69平方公尺×應有部分10,736/100,000=122.46平方公尺─見本院更一審卷㈠77頁建物所有權狀）。122.46平方公尺×(213.84+14.64)平方公尺（6樓A1房屋之前述主建物面積+附屬建物陽台面積）/(261.80+14.64)平方公尺（6樓登記主建物面積+附屬建物陽台面積─見本院更一審卷㈠77頁建物所有權狀）=101.21平方公尺】。
⑸6樓A1房屋之大公面積應為63.07平方公尺【其計算式為：
(6樓A1主建物面積213.84平方公尺+6樓A1附屬建物面積14.64平方公尺)/大樓主建物及附屬建物總面積3,269.26平方公尺（見本院更一審卷㈠78頁之面積分算表）×(大公總面積744.39平方公尺-上訴人分得6個機車位面積11.88平方公尺)+6個機車位面積11.88平方公尺=63.07平方公尺】。
⑹6樓A2房屋登記之主建物、附屬建物及大、小公面積，應
按前述⑴-〔⑵+⑶+⑷+⑸〕計算，即為80.47平方公尺【其計算式為：473.23平方公尺-(213.84+14.64+101.21+63.07)平方公尺=80.47平方公尺】，折合24.34坪（其計算式為：80.47平方公尺×0.3025=24.34坪）。
㈣雖上訴人抗辯其分得1樓房屋面積短少3平方公尺，兩造協議
應按2.8倍換算增至6樓A2房屋面積云云。惟此已為被上訴人所否認。復查，上訴人依房屋分配協議書第2條第1項約定應分得1樓房屋之容積（按係指主建物面積而言，業如前述）為62.33平方公尺（見本院更一審卷㈠70頁）。而系爭1樓房屋登記主建物面積為64.13平方公尺，有建物所有權狀可按（見原審卷18頁），其面積較諸兩造間之約定並未短少，自無上訴人所云以短少面積換算增加6樓A2房屋面積之可言。
雖證人即被上訴人營業部前經理 游清松 證述：「原本（上訴人訴訟代理人）朱先生向我反應1樓少1平方公尺，因1樓是店面，若要換算到樓上去約可換2.5至3倍」、「朱先生表示少1平方公尺，我並沒有真正丈量確認，我是表示協商換樓上的坪數，折價處理」、「買賣部分被告（指上訴人）表示是19坪，但是我扣完是22.58坪，最後我們折衷以20.5坪來做房屋買賣的坪數計算」云云（見本院更一審卷㈡155頁、原審卷152頁背面）。惟上開各節僅係游清松代理被上訴人與上訴人協商時所為之讓步，兩造始終未依協商結果簽訂契約，業據被上訴人提出未經簽署之協議書9份為證（見本院更一審卷外放證物），則兩造就上開各節即未達成意思表示之合致，上訴人自不得執此抗辯被上訴人應受拘束。
㈤內政部91年1月31日修正發布之「建物所有權第一次登記法
令補充規定」第11-3條明文規定：「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽台、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露台、花台、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記」（見本院更一審卷㈡392-2頁）。是上訴人抗辯露台應計入上開面積計算云云，自不足取。
㈥依上所述，上訴人向被上訴人購買6樓A2房屋之登記面積為
24.34坪，依房屋分配協議書第3條約定，以每坪單價32萬元計算，其買賣價金應為778萬8,800元（其計算式為：320,000元×24.34坪=7,788,800元）。是被上訴人主張超過上開金額之買賣價金，尚屬無據。
四、被上訴人請求返還保證金及給付買賣價金之條件已否成就？㈠按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力；又因
條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第99條第1項、第101條第1項定有明文。又承攬契約之承攬人交付履約保證金予定作人，係以擔保承攬債務之履行為目的，信託的讓與其所有權予定作人。此項保證金之返還請求權，附有於約定返還期限屆至時，無應由承攬人負擔保責任之事由發生，或縱有應由承攬人負擔保責任之事由發生，惟於扣除承攬人應負擔保責任之賠償金額後猶有餘額之停止條件（最高法院94年度台上字第1209號判決意旨參照）。又當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，為民法第265條所明定。
㈡兩造間合建契約書第8條原係約定：「建築期限及逾期『完
工』處理：乙方（指被上訴人）應自取得本基地全部之土地使用權同意書之日起45日內提出建照掛號申請，…。…並自開工日起1100日曆天『領得使用執照並交屋』。…」（見原審卷10頁）；嗣兩造於91年2月4日簽訂協議書，其第5條約定：「原（合建契約書）第8條中有關建築期限修改為自89年7月1日開工日起1100日曆天『領得使用執照並交屋』」（見原審卷32頁）。足見關於系爭房屋「完工」與否之認定，應以領得使用執照為準。茲就合建契約保證金之返還，業經兩造於合建契約書第4條第2項約定：「甲方（指上訴人）依下列方式分1次無息返還乙方（指被上訴人）保證金：本大樓內外部工程全部完成辦理交屋時，退還保證金每坪土地10萬元整予乙方」（見原審卷10頁），即以系爭大樓內外部「工程全部完成辦理交屋」為上訴人退還保證金之停止條件，是被上訴人須於領得使用執照並辦理交屋後，始得請求上訴人返還保證金。另就買賣價金之給付，亦經兩造於房屋分配協議書第4條約定：「甲方（指上訴人）所需支付總價應於本大樓完工交屋同時以現金或即期支票一次付清（乙方同意該款項可由甲方分得6樓之房屋向銀行貸款後支付，其付款須於交屋日起算45日內支付」（見原審卷33頁），即上訴人應於「大樓完工交屋」之同時，以現金或即期支票給付6樓A2房屋之買賣價金；但上訴人得以其依合建契約所分得6樓A1房屋向銀行貸款後支付，並應於交屋日起算45日內支付。而上開約定所謂「交屋」，除應將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人或其指定之人外，並應依系爭合建契約書第16條：「本約大樓工程完工後之驗收標準，以大樓工程所具之建築、施工、用料、設備等是否與本案公開銷售大樓使用建材與設備說明書所載之施工用料說明及約定事項相符為準，…」（見原審卷12頁）之約定辦理。
㈢如前所述，系爭房屋已於92年4月21日領得使用執照，即已
完工。而被上訴人又於同年5月27日，即將系爭1樓房屋登記為上訴人之子朱崇年、朱崇元共有，並將6樓A1、A2房屋合併而成之6樓房屋登記為上訴人與朱崇年、朱崇元及上訴人之女朱允菁共有，亦如前述。雖上訴人否認指定上開登記名義人，抗辯係被上訴人自行辦理登記云云（見本院重上字卷㈠136頁）。惟查，上開登記名義人為上訴人之子女，若上訴人未提供彼等個人資料，被上訴人無從辦理登記；徵諸被上訴人辦理登記後，上訴人從未就此提出異議，直至本件訴訟中始空言提出上開抗辯，自不足取。其後被上訴人雖先後於同年6月5日、6月20日函請上訴人辦理交屋，惟上訴人以系爭房屋未達交屋標準而拒絕。經查，系爭6樓房屋直至本件訴訟中仍未鋪設地磚或地毯，屋內地面僅以水泥抹平，有現場照片可按（見本院重上字卷㈠59、60頁）；復經徵諸被上訴人於93年2月27日草擬交付上訴人之協議書（嗣未經兩造簽署）第4條明白記載：「乙方（指被上訴人）承諾於甲方（指上訴人）完成前揭銀行貸款申貸金額核准後7日內，即派員裝設甲方合建分得及買賣所擁有之台北市○○區○○○路○段○○號及15號6樓室內空調機…」（見原審卷196、192頁）；並參諸證人游清松證述：「在我擬這份協議書時，6樓室內空調機是沒有裝的，…後來有裝上去」、「後來我協調的是針對房屋的修繕的缺點及與被告訴訟代理人朱先生這邊的要求，看如何做配合交屋的協調」、「朱先生表示6樓要有地磚裝修，我表示以後辦公大樓會裝修，所以我與其協商要折價給被告（指上訴人）…」、「後面陽台的落地窗，如果被告要裝我們可以裝給他或折價給他」（見原審卷152頁背面、153頁及本院更一審卷㈡155頁），足見被上訴人於92年6月5日、6月20日通知交屋時，系爭房屋並未裝設室內空調機及落地窗，亦未鋪設地磚或地毯，此相較於被上訴人所提出建材說明書及粉刷說明表記載（見原審卷99、100頁），難認已合於得交屋之狀態。然查，上訴人嗣於93年3月3日欲以6樓房地設定抵押向高雄銀行申請貸款1,700萬元，業據上訴人提出借據、本票、授權書、切結書及約定書為證（見原審卷111至120頁），並經證人即高雄銀行承辦人員高偉人證述屬實（見本院重上字卷㈠91頁背面），足見斯時上訴人已同意受領系爭房屋，並以扣款或減價方式解決設備欠缺或其他瑕疵問題。乃其後上訴人仍拒絕辦理交屋，自係以不正當方法阻止「交屋」條件之成就，依民法第101條第1項規定，視為條件已成就。是被上訴人於93年3月3日，即得本於合建契約書第4條第2項之約定，請求上訴人返還系爭保證金181萬5,000元扣除賠償金額後之餘額。
㈣承前所述，系爭買賣標的即6樓A2房屋已於92年4月21日完工
，並視為已於93年3月3日交屋。惟上訴人既要求以其分得之
6樓房屋向銀行貸款後支付，並於93年3月3日洽高雄銀行申貸1,700萬元，則依房屋分配協議書第4條之約定，上訴人應於交屋日即93年3月3日起算45日內支付系爭買賣價金。雖依上開約定，被上訴人在上訴人支付買賣價金之前，負有配合上訴人辦理貸款之先給付義務，故應將其執有6樓房屋之所有權狀提出高雄銀行辦理。惟查，上訴人於訂立買賣契約（即房屋分配協議書第3條約定─見原審卷33頁）後，將買賣標的即6樓A2房屋所有權應有部分各4分之1指定登記予訴外人朱崇年、朱崇元、朱允菁，致上訴人之財產顯形減少，有難於給付買賣價金之虞；而上訴人向高雄銀行申請貸款時，又要求將貸款金額自行領出後攜至另一銀行，藉以製作資金流程，並拒絕簽交支票或本票予被上訴人以供擔保，亦據證人游清松在本院證述明確（見本院更一審卷㈡155、156頁），則被上訴人依法行使不安抗辯權（見本院更一審卷㈡162頁），在上訴人提出擔保前，拒絕交付房屋所有權狀以供上訴人辦理貸款，應屬有據。準此，上訴人應於93年3月3日交屋日起算45天即同年4月17日給付系爭買賣價金778萬8,800元予被上訴人。
五、上訴人所為抵銷抗辯是否有據？上訴人原應返還之保證金雖為181萬5,000元，惟業經本院前審判決准許上訴人以6萬2,379元（含6樓地磚工程3萬2,000元、及6樓陽台落地窗3萬0,379元）抵銷確定，是被上訴人就超過175萬2,621元（其計算式為：1,815,000元-62,379元=1,752,621元）之保證金，已不得向上訴人請求返還。茲就上訴人另提出金額2,535萬4,205元之抵銷抗辯（包括：⑴契稅33萬1,113元、⑵契稅19萬3,157元、⑶交換契稅2萬6,475元、⑷6樓A2房屋坐落土地增值稅21萬1,117元、⑸恢復水電費用2萬元、⑹自92年度至99年度之房屋稅38萬1,028元、⑺自94年度至99年度之地價稅31萬9,169元、⑻大樓管理費195萬8,512元、⑼6樓房屋自92年7月6日起至100年8月31日止相當於租金之損害2,161萬3,634元，合計2,535萬4,205元─見本院更一審卷㈡256、257頁），是否有據，分項審究如下：
㈠關於上開第⑼項抵銷項目部分：
經查，上訴人抗辯系爭房屋應於92年7月5日前完成交屋（見本院重上字卷㈡39頁），為被上訴人所不爭執。乃被上訴人遲至93年3月3日始完成交屋，有如前述，應構成給付遲延，則上訴人就6樓房屋部分（見本院更一審卷㈡255頁），自得請求被上訴人賠償遲延期間相當於租金之損害。茲上訴人抗辯系爭6樓房屋所在之富台大樓，每坪租金開價1,500元，固據其提出鄰近租賃行情表為證（見本院更一審卷㈡114頁），惟參諸該行情表所載附近大樓租金成交金額多較開價金額減少2,000元以上，應認系爭6樓房屋之合理租金應為每坪1,300元。又系爭6樓房屋之主建物、附屬建物（陽台）及大、小公面積合計為473.23平方公尺折合約為143坪，業如前述，則按每坪租金1,300元計算，該房屋每月租金應為18萬5,900元（其計算式為：1,300元×143坪=185,900元）。準此，被上訴人遲延交屋日數自92年7月6日起至93年3月2日止共計7月又27日，上訴人得請求被上訴人賠償相當於租金之損害金額計為146萬8,610元〔其計算式為：185,900元×(7+27/30)月=1,468,610元〕，是上訴人就該金額範圍內所為抵銷抗辯，應屬可取。
㈡關於其餘⑴至⑻項抵銷項目部分：
⒈兩造間系爭合建契約書第11條明白約定：「稅捐之負擔：
地價稅及工程受益費：土地過戶前，由甲方（指上訴人）負擔；土地過戶後，乙方（指被上訴人）就其分得之土地，由乙方負擔。增值稅：甲方過戶予乙方土地之土地增值稅由甲方負擔。除土地移轉登記予乙方所需各項費用由乙方全數負擔外，其他保存登記、產權移轉登記所需之登記費、印花稅、代書費、各項規費及臨時附加稅捐，仍應由乙方負擔。…因出售、贈與或繼承，其產權所發生之一切稅捐費用，由納稅義務人自行負擔。…房屋稅：…新完成之新屋由甲、乙雙方按分得比例各自負擔」（見原審卷11、12頁）。而上訴人或其指定之登記名義人復為系爭房屋之契稅、交換契稅、房屋稅及該房屋坐落土地之土地增值稅、地價稅之納稅義務人（契稅條例第4條、第6條，房屋稅條例第4條，土地稅法第3條第1項第1款、第5條第1項第1款規定參照）。則上訴人不論依法或依兩造間之約定，就其所抗辯之各項契稅、交換契稅、房屋稅、土地增值稅及地價稅，均應自行負擔，自不得請求被上訴人賠償。
⒉上訴人或其指定之登記名義人為系爭房屋之所有權人，而
為該大廈之區分所有權人，自應依該大廈區分所有權人會議決議或規約之約定，繳納管理費，該管理費之繳納，不以占有使用房屋為前提。是上訴人就其登記取得系爭房屋所有權後之管理費，請求被上訴人負擔及賠償，亦屬無據。
⒊上訴人雖抗辯系爭房屋已被斷水斷電，申請恢復水、電須
繳納費用2萬元，應由被上訴人賠償云云。惟查上訴人不能證明上開費用係因可歸責於被上訴人之事由所生，其請求被上訴人賠償此部分費用，亦非有據。
㈢依上所述，上訴人僅得就其所受相當於租金之損害146萬8,6
10元主張抵銷，又上訴人係因被上訴人遲延交屋而受該部分損害，應屬系爭保證金擔保責任之範圍，經與系爭保證金餘額175萬2,621元抵銷後，上訴人應於93年3月3日返還予被上訴人之保證金餘額應為28萬4,011元（其計算式為：1,752,621元-1,468,610元=284,011元）。至被上訴人其餘超過上開金額之返還保證金請求，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人應於93年3月3日返還保證金28萬4,011元予被上訴人；又應於93年4月17日給付買賣價金778萬8,800元予被上訴人。是被上訴人本於合建契約書及房屋分配協議書之約定，請求上訴人給付807萬2,811元（其計算式為：284,011元+7,788,800元=8,072,811元），及其中28萬4,011元自93年3月4日起，其餘778萬8,800元自93年4月18日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息部分，自屬應予准許；至逾上開金額（除確定部分外）之請求，即屬不應准許。從而原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴；就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國100年10月31日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官邱琦法官梁玉芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國100年10月31日
書記官常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。