臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度橋簡字第775號
原 告 梁秀英
被 告 謝容毓 即 謝曉菁
陳廷堂
上 一 人
訴訟代理人 陳韋誠 律師(法扶律師)
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國108年2月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟參佰陸拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔二分之一，餘由原告負擔
。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳萬貳仟參佰
陸拾貳元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告謝容毓即謝曉菁（下稱被告謝曉菁）前向原
告承租原告所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號5樓之
1房屋（下稱系爭房屋），約定租期為民國106年12月26日
起至108年12月26日止，每月租金新臺幣（下同）11,000元
，應於每月20日前繳納，押租金8,000元，被告陳廷堂則為
被告謝曉菁之連帶保證人（下稱系爭租約）。惟被告於107
年6月20日起未付租金，被告至107年11月14日始將系爭房
屋返還原告，扣除押租金8,000元後，尚積欠原告租金52,1
33元（計算式：11000x5+11000x14/30-8000=52,133）及水
電費3,929元，爰依租賃之法律關係，提起本件訴訟等語，
並聲明：被告應給付原告56,062元（計算式：52,133+3,929
=56,062）。
二、被告陳廷堂則以：系爭房屋有漏水情形，伊有向原告反應但
原告均未修繕，是系爭房屋並不合於約定使用收益狀態，被
告應可免付租金，且系爭房屋有漏電情形，水電費金額亦應
降低；另押租金金額應為22,000元，而非8,000元等語，資
為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。被告謝曉菁則以：因系爭
房屋漏水，致伊購買的傢俱毀損，爰以傢俱被毀損之損害金
額23,900元主張抵銷等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁
回。
三、原告主張其與被告謝曉菁成立系爭租約，被告陳廷堂為連帶
保證人，被告自107年6月20日起至同年11月14日止未給付
原告租金及水電費等事實，業據其提出與所述相符之系爭租
約、水電費收據為證（見本院卷第8、17~19頁），復為被
告所不爭執，堪信為真實。至被告抗辯其已交付押租金金額
為22,000元，原告未盡系爭房屋之保持義務，及其得以傢俱
因漏水所受損害之金額主張抵銷等情，則為原告所否認，則
本件應審究者應為：（一）被告已交付之押租金金額為何？
（二）被告主張其因系爭房屋有漏水、漏電情形，得免除租
金給付義務，有無理由？（三）被告之抵銷抗辯有無理由？
得抵銷之金額為何？
四、本院之判斷：
（一）被告已交付之押租金金額為何？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告主張其已交付
押租金22,000元，為原告所否認，並陳稱被告僅交付8,00
0元作為押租金等語，是本件自應由被告就其已交付原告
押租金22,000元此一有利於己之事實，負舉證之責任。被
告雖執系爭契約第5條為據，主張其已交付押租金22,000
元予原告等語，惟觀諸系爭契約第5條，僅約定被告應於
訂約時交付原告22,000元押租金，而非約定被告確實已於
訂約時如數交付上開金額（見本院卷第47頁），被告復未
能舉出確切證據，證明其已交付原告押租金之金額為何，
自無從認被告確已交付押租金22,000元予原告，應認原告
陳稱被告已交付之押租金金額僅8,000元一節為真實。
（二）被告主張其因系爭房屋有漏水、漏電情形，得免除租金給
付義務，有無理由？
按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租
人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之
狀態，民法第423條定有明文。出租人未盡此項義務時，
依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租
賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度
免其支付租金之義務（最高法院92年度台上字第2640號判
決意旨參照）。惟租賃標的物如有未達合於約定使用之瑕
疵者，如承租人已通知出租人修繕，出租人復已允諾修繕
者，契約當事人間若無其他協議存在，承租人除得催促出
租人儘速修繕，並有配合之協力義務，如依其情形承租人
拒絕配合修繕而有違背誠實信用方法者，解釋上參考民法
第148條第2項、第264條第2項之規範意旨，承租人則
不得主張免除租金給付義務。茲就被告請求減免各月份租
金及水電費有無理由，分述如下：
1.107年6月份租金部分：
系爭房屋為樓中樓，共有3房2廳2衛，樓上有2房1衛
，樓下有1房1衛等情，為兩造所不爭執，又被告謝曉菁
陳稱：107年6月17日起樓上兩間房間開始漏水，被告主
要是睡在樓上等語（見本院卷第161頁），原告亦不爭執
系爭房屋確有漏水情形，是系爭房屋供被告起居使用之房
間既發生漏水情形，被告入內使用，除主觀上之嫌惡感，
客觀上使用收益之目的亦有減損，揆諸前揭說明，應得按
其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。惟觀諸被
告陳廷堂提出其與原告之Line對話紀錄，可見106年6月
17日被告陳廷堂曾向原告反應系爭房屋有2間房屋漏水，
造成被告及子女無法在房間睡覺，請原告處理等語，原告
允諾聯繫工人處理，同月22日14時14分許被告陳廷堂向原
告表示要求原告賠償10萬餘元，同日15時15分原告傳訊息
告知被告陳廷堂該日15時30分許請配合開門讓工人勘查漏
水等語，惟被告陳廷堂隨即向原告表示若不賠償伊，別想
要 伊開門 等語，迄同月25日被告陳廷堂仍持續要求原告賠
償，至同月28日才另行與原告協調施工事宜等語（見本院
卷第72~87頁），然原告是否因漏水而應對被告負賠償損
害責任，並不影響被告負有配合原告修繕漏水之協力義務
，縱原告不願賠償，被告仍不得拒絕配合原告修繕漏水，
被告陳廷堂卻以原告未允諾賠償為由拒絕開門讓修繕人員
進入，已違背誠實信用方法，堪認107年6月25日前系爭
房屋漏水情形無法修繕完畢之責任應歸由被告自行負擔，
本院審酌被告自1074年月間起即曾向原告反應系爭房屋房
間漏水（見本院卷第59、64~67頁），堪認被告確因系爭
房屋房間漏水影響生活起居，而自被告107年6月17日向
原告反應漏水至原告僱工前往修繕之時間約4、5日，斯
時為下雨期間，民間防漏施工人員應屬忙碌而無法隨約隨
到，故原告履行修繕義務尚無期間不相當情形，且被告陳
廷堂拒絕配合修繕有違背誠實信用方法等情，認被告得因
漏水而免除之107年6月份租金應以1,000元為宜，即被
告僅需給付原告107年6月份租金10,000元。
2.107年7、8月份租金部分：
再觀諸上開Line對話紀錄，可見107年6月28日原告告知
被告近日會再請施工人員修繕漏水，請被告配合等語，被
告陳廷堂則表示需提前一天告知修繕日期、時間，惟107
年7月1日下午12時9分許，原告始告知被告該日15時30
分許施工人員會來修繕漏水，被告陳廷堂則回復以原告臨
時告知，伊等不在家無法配合開門等語，翌日被告陳廷堂
再度向原告反應系爭房屋漏水，並要求原告提早一天告知
修繕日期等語，其後原告未再與被告約時間僱工修繕（見
本院卷第91~96頁），衡諸被告陳廷堂要求原告提早一天
告知修繕時間，以利其安排工作請假配合修繕，尚屬合理
，對原告而言亦無窒礙難行之情，原告於107年7月1日
僱工修繕時卻未提前告知，致被告無法履行配合修繕之協
力義務，此時系爭房屋屋漏水情形無法修繕完畢之責任仍
應歸由原告負擔。原告雖主張其於107年8月份曾自行至
系爭房屋頂樓刷防水漆修繕漏水，但同年月13日修繕完畢
後被告仍拒絕開門讓其看室內情形等語，惟參酌漏水修繕
師傅即證人 陳福敦 於本院審理中證稱：若不進去室內比較
不好修漏水，因為要找出漏水原因一定要進入室內看等語
（見本院卷第163頁），是原告自行至頂樓刷防水漆，難
認屬有效之修繕漏水方式，況同年月27日、28日被告陳廷
堂再度向原告反應系爭房屋漏水（見本院卷第118~120頁
），益徵原告前開自行修繕方式未能有效防止系爭房屋漏
水，原告復未再嘗試僱用修繕專業人員，與被告協調時間
進入系爭房屋修繕漏水，且被告亦無以違背誠信原則之方
式拒絕配合修繕漏水，堪認原告未履行租賃物保持義務，
被告應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務
。本院審酌被告謝曉菁陳稱：107年7月2日、同年8月
27日向原告反應漏水時，漏水範圍擴大到樓上樓下共3間
房間天花板，以及樓下的客廳牆壁滲水等語（見本院卷第
161頁），及107年7、8月間高雄地區降雨頻繁，雨天
系爭房屋室內應有漏水情形，該期間縱未下雨，室內仍可
能殘存濕氣令人不適等情，認被告得因漏水而免除之租金
金額應以107年7、8月份各10,000元為宜，即被告僅需
給付原告107年7、8月份租金各1,000元，合計2,000
元。
3.107年9、10、11月份租金部分：
觀諸上開Line對話紀錄，被告於107年9月份起，即未曾
向原告反應系爭房屋有再發生漏水情形並通知原告修繕漏
水，被告復未舉出其他證據證明107年9月至11月間系爭
房屋仍有漏水情形，難認此期間原告未盡租賃物保持義務
，被告自不得主張免除此部分之租金，即此部分被告仍應
如數給付租金。
4.水電費部分：
原告主張被告應給付原告水費788元、電費3,141元等情
，業據其提出水電費收據為證（見本院卷第17~19頁），
被告則抗辯因系爭房屋漏電，電費應減免等語，惟觀諸上
開對話紀錄，僅能證明被告於107年6月19日、同年月21
日、同年7月5日曾向原告反應系爭房屋開關會漏電等語
（見本院卷第77、79、103頁），是應僅有107年6、7
月份電費2,689元部分得予減免（見本院卷第17頁），本
院審酌系爭房屋確有漏電情形，及電費高低涉及房屋使用
人之使用習慣，並因季節變換而有差異，6、7月份屬夏
季，被告復未能舉證系爭房屋因漏電影響之確切用電度數
為何等情，認上開電費2,689元應免除700元為宜，即被
告仍應給付原告水電費共3,229元（計算式：水費788元
+107年6、7月電費1,989元+107年8、9月電費45
2元=3,229元）。
5.從而，經免除部分租金及電費後，被告謝曉菁仍應給付原
告34,362元（計算式：107年6月份租金10,000元+107年
7、8月份租金2,000元+107年9、10月份租金22,000元
+107年11月份租金5,133元+水電費3,229元-押租金8,
000元=34,362元），被告陳廷堂為系爭租約之連帶保證
人，亦應連帶負清償責任，原告僅請求被告共同負清償責
任，洵屬有據。
（三）被告之抵銷抗辯有無理由？得抵銷之金額為何？
被告謝曉菁主張其於106年12月15日左右，向傢俱行購買
床板、床頭、沙發、貴妃椅、書桌，支出價金共23,900元
並遷入系爭房屋，惟上開傢俱均因系爭房屋漏水而毀損等
情，業據其提出估價單、傢俱受損照片為證（見本院卷第
53~57、136~138、168頁），原告雖陳稱漏水不嚴重，
傢俱應不會壞掉等語，惟上開照片顯示木製床板潮濕、斑
駁，書桌亦放置在發生漏水之房間內，被告陳廷堂亦曾向
原告反應其床板及沙發因漏水毀損等語（見本院卷第87、
132頁），參以被告謝曉菁陳稱系爭房屋3個房間及客廳
均有漏水，堪認被告謝曉菁購買之床板、床頭、沙發、貴
妃椅、書桌應均有毀損，而得以該等傢俱受損害之金額主
張抵銷。又按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或
證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證
定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。亦即，
損害賠償之訴，原告已證明受有損害，有客觀上不能證明
其數額或證明顯有重大困難之情事時，如仍強令原告舉證
證明損害數額，非惟過苛，亦不符訴訟經濟之原則，於此
種情形下，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，
以求公平。被告謝曉菁雖未能舉證證明上開傢俱因漏水受
損所減少之價值或修繕費用為何，惟本院審酌上開傢俱並
非新品，應予折舊，依民事訴訟法第222條第2項，依一
般相當之物品折舊後之價額，認被告謝曉菁因傢俱受損之
損害，得主張抵銷之金額應為12,000元，逾此金額範圍之
抵銷抗辯，洵屬無據。
五、從而，原告主張被告應給付原告22,362元（計算式：34,362
元-12,000元=22,362元），為有理由，應予准許，逾此範
圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依
職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國108年2月27日
橋頭簡易庭法官張立亭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官塗蕙如
中華民國108年2月27日