裁判字號：臺灣臺北地方法院105年重訴字第207號民事判決
裁判日期：民國106年01月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決105年度重訴字第207號原告 陳正旗
陳正榮 陳瑩哲 上三人共同訴訟代理人 林重宏 律師複代理人 柯智炫 律師被告全國藥品企業有限公司兼上一人法定代理人 楊莉莉 被告 楊錫登 上三人共同訴訟代理人黃福裕律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告全國藥品企業有限公司、被告楊莉莉應自門牌號碼臺北市○○區○○街○○號房屋遷出，並騰空遷讓返還予原告。
被告全國藥品企業有限公司、被告楊莉莉應自民國一○四年二月三日起至返還上開房屋之日止，每月連帶給付原告新臺幣貳拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告全國藥品企業有限公司與被告楊莉莉連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹仟陸佰萬元供擔保後，得假執行。但被告全國藥品企業有限公司與被告楊莉莉如以新臺幣肆仟捌佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告每月以新臺幣陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告全國藥品企業有限公司與被告楊莉莉如每月以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。查本件原告起訴時聲明為：㈠被告等三人應自臺北市○○區○○街○○號1至
4樓房屋（下稱系爭房屋）遷出，並騰空返還予原告；㈡被告等三人應自民國104年11月4日起至返還第一項所示房屋之日止每月連帶給付原告相當於租金之損害新臺幣（下同）400,000元；㈢被告全國藥品企業有限公司（下稱全國藥品公司）應自104年11月4日至交還第一項所示房屋之日止，按日給付原告66,667元違約金；㈣願供擔保，請准宣告假執行（見105年度北簡字第1751號卷第3頁，下稱北簡卷）。
嗣經多次變更後，於105年12月27日以民事更正聲明暨準備四狀及106年1月24日民事更正聲明暨準備五狀變更聲明如附件所示（見本院卷第168至169、187至189頁），核屬聲明之擴張，揆諸前諸規定，係屬合法，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊等向訴外人 楊右任 購買系爭房屋共有，權利範圍各為三分之一，因楊右任與被告全國藥品公司間就系爭房屋訂有房屋租賃契約（下稱系爭原租約），伊等遂於104年
2月13日與被告全國藥品公司另簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自104年2月13日起至104年6月15日，後續約至104年9月15日，再簽訂續約（下稱系爭續約）自10
4年8月30日延長租期至105年4月30日止。楊右任代理被告全國藥品公司簽訂系爭租約及系爭續約，係獲被告全國藥品公司授權，或有民法第169條表見代理之適用，系爭租約及系爭續約均屬有效。嗣因被告全國藥品公司自104年8月15日起即未給付租金至本件起訴時，遲付租金總額已達3個月，縱扣除依土地法第99條第2項主張可扣抵之押租金40萬元後，未付租金仍達2個月，依系爭租約第17條第1項第1款之規定，伊等以起訴狀定3日期限催告被告全國藥品公司繳付租金，倘未為清償則為終止之意思表示，詎被告全國藥品公司仍未給付，故伊以起訴狀送達之日後3日即104年11月22日為系爭租約及系爭續約之終止日。第一備位主張，倘前項意思表示之送達不生終止契約之效果，伊等於本件起訴時另依系爭租約第11條約定於1個月前，以起訴狀之送達向被告全國藥品公司為期前終止租約之意思表示，是被告全國藥品公司於收受起訴狀之送達時起1個月即104年12月20日，系爭租約已合法終止。第二備位主張，倘前述主張契約終止仍經本院認定不生效力，系爭租約及系爭續約因租期於10
4年4月30日屆滿，伊等得主張自該日起，系爭租約及系爭續約均已合法終止。詎被告全國藥品公司與其法定代理人即被告楊莉莉、被告楊莉莉之父楊錫登，現仍無權占有使用系爭房屋迄今尚未搬遷。基此，伊等依系爭租約、系爭續約或原租約之租賃關係，請求被告等三人遷讓返還系爭房屋，並請求被告全國藥品公司給付依系爭租約第12條第2項約定以每日租金金額5倍即66,667元（計算式：400,000/30*5=66,
667）計算之違約金、租約終止後至返還系爭房屋之日止連帶賠償相當於租金之損害、並請求被告等三人返還系爭房屋予伊等三人，如附件所示先位聲明、第一備位聲明、第二備位聲明所示。第三備位主張，倘本院認定系爭租約及系爭續約無效，則依民法第425條第1項之規定，伊等依原租約向被告全國藥品公司請求自105年8月16日至同年12月31日之租金180萬元。第四備位主張，倘本院認定伊等與被告全國藥品公司間無任何租賃關係，則自伊等登記為系爭房屋之所有權人即104年2月3日起，被告等三人均無合法占有系爭房屋之權源，應即返還系爭房屋，並應連帶賠償相當於租金之損害每月25萬元。至被告以系爭房屋頂樓修建工程之價值
300萬元為抵銷抗辯云云，然依伊等與 楊右任間 之買賣契約，買賣標的包含頂樓增建部分，亦據證人 高柏 原證述明確，被告所為抵銷抗辯，並無理由等語。並聲明：如附件所示。
二、被告則以：㈠原告所為終止租約意思表示為不合法，依系爭租約第5條之
規定，被告全國藥品公司已繳付押租金120萬元，於承租人有積欠租金及費用等債務時，出租人得扣抵之。且依土地法第99條之規定，本件已給付之押租金保證金為120萬元，已超過2個月之租元抵付房租，則原告於本件催告、通知終止契約、起訴當時，被告全國藥品公司所積欠之房租尚未逾2個月，則原告所為催告、通知終止契約等均不合法，不生終止契約之效力，原告起訴請求伊等遷讓房屋、給付相當於租金之不當得利、給付違約金等均無理由。倘認原告所為終止租約為合法，則依系爭租約第5條規定，被告全國藥品公司得請求原告返還押租金保證金120萬元，並以此保證金與原告所請求之金額抵銷之。
㈡被告全國藥品公司否認與楊右任訂有原契約，亦否認授權楊
右任與原告簽立系爭租約及系爭續約，前因楊右任為被告全國藥品股東之一，其餘股東則為楊右任之家人，故口頭約定系爭房屋口頭供被告全國藥品公司無償使用，伊等有合法長期占有系爭房屋之權利。楊右任無權代理被告全國藥品公司簽訂系爭租約及系爭續約，依民法第170條第1項之規定，對被告全國藥品公司不生效力。另被告楊莉莉、楊錫登並無明示與他人對原告負連帶債務之明示，且被告楊莉莉、楊錫登並未占有或為自己利益占有系爭建物，原告請求被告楊莉莉、楊錫登連帶賠償損害，均無理由。
㈢此外，被告全國藥品公司於租賃期間，因系爭房屋老舊，經
常因下雨而漏水，乃為系爭建物改良增建頂樓鐵片棚架及室內裝修，計花費300萬元，得依不當得利法律關係請求原告返還之，而與原告所請求之金額抵銷等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院偕同兩造整理不爭執事項如下（本院卷第31、185頁）：
㈠原告為系爭房屋之共有人，楊右任以被告全國藥品公司名義
，與原告於104年2月13日簽訂系爭租約（見北簡卷第16至20頁），約定每月租金40萬元，租期至104年8月30日，嗣楊右任又與原告簽訂系爭續約延展租賃期間至105年4月30日，押租金為120萬元。
㈡系爭租約之租金由楊右任預付240萬元後，自104年9月起，被告全國藥品公司即未給付租金予原告。
㈢楊右任、被告全國藥品公司曾申報系爭房屋之租金收入、租
金支出，101年租金每月6萬元，102年5月起租金每月57,600元。
四、本院偕同兩造整理爭執事項如下（本院卷第64、162頁反面）：
㈠被告全國藥品公司是否授權楊右任與原告簽訂系爭租約及系
爭續約並授權楊右任代為給付租金240萬元？倘系爭租約及系爭續約有效，原告以被告遲付租金為由終止契約之意思表示是否有效？原告請求被告全國藥品公司給付遲付租金、違約金、相當於租金之不當得利，是否有理由？㈡被告三人是否均實際占有系爭房屋？其等占有系爭房屋是否
具有合法權源？原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並賠償相當於租金之損害，是否有理由？㈢被告以押租金120萬元為抵銷抗辯，是否有理由？被告以系
爭房屋頂樓增建部分之修建費用300萬元之不當得利為抵銷抗辯，是否有理由？
五、得心證之理由：原告主張伊等與被告全國藥品公司間依系爭租約、系爭續約或原租約而存有租賃關係，因被告全國藥品公司自104年8月15日未依約繳付租金，經伊等終止系爭租約後，被告三人已無占有系爭房屋之合法權源，應即遷讓返還系爭房屋予原告，並給付違約金、相當於租金之不當得利等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。爰就兩造爭執事項分述如下：㈠原告先位、第一備位、第二備位主張兩造間有系爭租約、系
爭續約之法律關係，是否有理由？兩造既不爭執系爭租約係由訴外人楊右任蓋用被告全國藥品公司之大小章而簽訂，被告於105年10月28日民事答辯㈡狀否認原租約、系爭租約、系爭續約之真正，主張楊右任無權代理被告全國藥品公司與原告簽訂系爭租約，並辯稱被告全國藥品公司乃無償使用系爭房屋等語（見本院卷第92頁）。
茲分述本院認定理由如下：
⑴按民事訴訟法第358條關於私文書經本人或其代理人簽名、
畫押、蓋章或按指印者，推定為真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用（參見最高法院28年上字第10號判例、98年度台上字第1458號判決）。被告既否認系爭原租約、系爭租約、系爭續約上被告全國藥品公司大小章之真正，復觀諸本件原告與楊右任所簽前揭3份文件上被告全國藥品公司之大章、小章各不相同，楊右任之簽名亦不一致，實難採信為真正。此外，原告迄未提出被告全國藥品公司之授權文書為憑。揆諸前揭最高法院判例及判決意旨，應由原告舉證證明楊右任確經被告全國藥品公司授權簽訂系爭租約及系爭續約。
⑵再衡諸系爭續約之內容，先繼續租賃期間至104年9月15日
，稱：「第25條租賃期間變更：原租約至104/06/15到期，續行合約至104/09/15，若租方全國藥品企業有限公司提前騰空，則本合約提早終止，於點交日分算相關費用。若104/08/16前未騰空，則104/08/16-104/09/15租金40萬由楊右任先生自行匯入陳瑩哲先生合約所記載帳戶」，又於104年
8月30日手寫繼續租賃期間至105年4月30日，但由楊右任開立8張支票給付此後8個半月之租金，為兩造所不爭執（見本院卷第37頁、第74頁反面），其文義似是原告希望提前終止與被告全國藥品公司間租賃關係，實際上被告全國藥品公司從未給付租金予原告，均由楊右任代付。佐以證人 高柏原 即永慶房屋仲介公司店長、楊右任委賣系爭房屋之承辦人，到庭具結證述並於庭後以書面補充陳述確切時間點：被告楊錫登撥電話聯繫表示要求原告給付600萬元搬遷費，或租金降到每月20萬元，系爭房屋於104年2月15日辦理交屋後，被告楊錫登於104年10月19日聯繫證人相約買方討論租賃事宜、10月23日 陳森潭 與被告楊錫登會面協商、證人於104年10月27日由被告楊錫登帶看系爭房屋頂樓加蓋部分等節（見本院卷第62頁、反面、第63頁、反面、第72頁），顯見被告對於與原告成立租賃契約關係之必要之點，尚未合意。倘若被告全國藥品公司前已授權楊右任簽訂系爭租約，衡情兩造不應就系爭租約存有歧異，致被告全國藥品公司分文未繳租金，均由楊右任代墊租金及押租金，且原告亦有提前終止契約之心理準備。綜上情節，足使本院懷疑被告全國藥品公司是否果有授權楊右任代理簽訂系爭租約及系爭續約。
⑶就楊右任是否獲得被告全國藥品公司授權簽訂系爭租約及系
爭續約之爭執事項，被告雖聲請訊問證人楊右任，但無法陳報其現住地址（見本院卷第167頁），原告則不聲請調查證據。承上所述，本院既無從獲致確切之心證認定被告全國藥品公司授權楊右任代理簽訂系爭租約及系爭續約。至於原告固主張民法第169條表見代理（見本院卷第103頁反面），惟按由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第
169條定有明文。是以本人應負表見代理之責任，必須於該當法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且該第三人係善意無過失者，始足當之（最高法院96年度台上字第1051號判決意旨參照）。是表見代理之規定，旨在保護善意無過失之第三人，倘第三人明知表見代理人為無代理權或可得而知者，其與之行為即出於惡意或有過失，而非源於「信賴保護原則」之正當信賴。於此情形，縱有表見代理之外觀存在，亦無保護之必要，依民法第169條但書規定，本人仍得免負授權人之同一責任（最高法院93年度台上字第1954號判決意旨參照）。承前所述，對照楊右任代理被告全國藥品公司簽訂系爭租約及系爭續約，與原租約所使用之大章、小章甚至楊右任之簽名，各不一致，形式上觀察即明。且原告明知上百萬元之租金及押租金均由楊右任提出給付，而非由被告全國藥品公司之匯款或開立票據，在交易習慣上，非無可疑。綜此情節，實難遽認原告有何信賴應予保護之事實存在，揆諸民法第169條但書規定及前揭最高法院判決說明，應認被告全國藥品公司就系爭租約及系爭續約不負授權人責任。從而，原告先位主張及第一備位、第二備位主張依系爭租約及系爭續約之租賃法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金及遲延給付租金之違約金等，均無可採。
㈡原告第三備位主張系爭原租約之法律關係，是否有理由？
按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第42
5條第1項固有明文。惟承上所述，被告併予否認與楊右任間有系爭原租約之租賃關係存在，核系爭原租約上楊右任之簽名、被告全國藥品公司之大小章，與系爭租約、系爭續約上簽名、印文各有不同，又楊右任地址不明，本院無從訊問，難遽認系爭原租約為真正。輔參財政部臺北國稅局大安分局105年11月25日財北國稅大安營所字第1051866384號函檢附被告全國藥品公司營利事業所得稅及楊右任綜合所得稅申報資料，100年度、101年度均申報租金6萬元，102年度、103年度均申報租金57,600元，被告全國藥品公司104年度仍申報租金支出57,600元，但楊右任未申報綜合所得稅（見本院卷第140至156頁反面），原告爭執報稅金額之真實性，被告迄未提出租約供本院參酌，再衡諸被告楊錫登自行提出、且為原告所引用之通化街鄰近租金概況（見本院卷第
83、172頁），前揭申報租金金額明顯低於市場行情，難以憑採。則綜覽系爭原租約與被告全國藥品公司、楊右任申報所得稅之租金金額，均不一致，自難認定渠等間確有租金約定存在。原告主張依民法第425條第1項規定，伊等與被告全國藥品公司間存有系爭原租約關係，並據此請求被告全國藥品公司給付遲付租金、依系爭原租約第6條給付違約金，亦無可取，不應准許。
㈢原告第四備位主張被告無權占有系爭房屋，是否有理由？⑴承上所述，楊右任與被告全國藥品公司間系爭原租約、兩造
間系爭租約及系爭續約均經被告否認且不能證明為真正，則不能認定兩造間有何有效之租賃關係存在。據被告自認被告全國藥品公司、楊莉莉與楊右任間因股東關係、兄妹關係而借用系爭房屋之事實（見本院卷第92頁），復參證人高柏原具結證稱：系爭房屋1樓是藥局在營業，2樓是藥局倉庫，
3、4樓是房間，放有私人物品及晾曬衣服，藥局在隔壁又租了1棟，1樓掛有全國藥局招牌，2、3樓分租出去；楊錫登說系爭房屋3、4樓是他們自己在居住，證人有看到楊錫登之妻及另一個兒子在系爭房屋4樓，但無法確定究竟何人實際居住在內等語（見本院卷第62、63頁），至於被告楊錫登則自認：系爭房屋為被告全國藥品公司、被告楊莉莉及公司員工在使用，伊住在文昌街，其妻、子均未居住在系爭房屋等情（見本院卷第64頁），綜予認定系爭房屋應係楊右任借予被告全國藥品公司及被告楊莉莉，借用目的乃供藥局營業、倉庫及其負責人楊莉莉、公司居住之用。
⑵按使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令原告
之前手將房屋及空地，概括允許被告等使用，被告等要不得以原告之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即原告有使用該房地之權利（最高法院著有59年度台上字第2490號判例可參）。蓋債之契約，僅於訂約當事人之間發生債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，此觀民法第153條規定意旨甚明。準此，被告全國藥品公司、被告楊莉莉與楊右任間縱就系爭房屋存有使用借貸契約，仍不得對抗第三人，亦即不得對系爭房屋之受讓人即原告主張有使用系爭房屋之權利。原告主張自其104年2月3日登記取得系爭房屋所有權之日起，被告全國藥品公司、被告楊莉莉即屬無權占有系爭房屋，因而主張依民法第767條第1項前段請求被告全國藥品公司、被告楊莉莉遷讓返還系爭房屋予原告，洵屬有據，應予准許。
⑶至於原告雖主張被告楊錫登亦為無權占有人云云。然承前所
述，證人高柏原僅稱系爭房屋3、4樓為房間有人居住、曬衣，但不確定何人居住（見本院卷第63頁）。且經本院委請臺北市政府警察局大安分局查往系爭房屋查訪，該局回函表示系爭房屋1樓為店面、2至4樓為藥局倉庫，目前占有人為被告楊莉莉（見本院卷第101頁），亦無從證明被告楊錫登有何無權占有系爭房屋之事實。則原告請求被告楊錫登遷讓返還系爭房屋，要無可採。
㈣原告第四備位主張依不當得利及共同侵權行法律關係，請求
被告全國藥品公司、被告楊莉莉應自104年2月3日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之損害250,00
0元，是否有理由？⑴按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨供參）。又占有人主張其占有被侵奪，致其不能就占有物為使用收益，得依侵權行為之規定，請求侵奪人賠償相當於租金之損害（最高法院96年度台上字第
424號判決參照）。承前所述，被告全國藥品公司及被告楊莉莉占有系爭房屋既無可對原告主張之合法權利，則渠等自原告於104年2月3日取得系爭房屋所有權之日起，即無法律上原因而受有占有使用系爭房屋之利益，並共同侵奪原告之占有，致原告受有不能占有使用收益之損害，則原告主張依民法不當得利及共同侵權行為之規定，請求被告全國藥品公司及被告楊莉莉連帶賠償相當於租金之不當得利及損害，自屬有據。
⑵又原告所受損害應以相當於租金之利益為計算，原告於106
年1月24日變更聲明前係主張依系爭原租約、系爭租約所約定之租金每月40萬元計算，然該等租約均無從證明為真正，業前所述，其租金約定自無可採。至於被告雖辯稱：本件相當於租金之不當得利應受土地法第97條第1項規定不超過土地及其建築物申報總價年息10%之限制云云（見本院卷第92頁反面）。惟按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨參照）。準此，系爭房屋既為營業之用，則被告全國藥品公司、被告楊莉莉無權占有系爭房屋致原告受有相當於租金之損害金額，不受土地法第97條第1項之限制，被告所辯亦無足取，應回歸自由市場經濟，由本院依鄰近店面租金之行情，予以衡酌。
⑶經查，系爭房屋位於鄰近臺北市○○○市○○○街上，交通
方便，位置醒目，人潮絡繹不絕，生活機能良好，商業活動鼎沸；原告既同意本院衡酌被告楊錫登提出之通化街鄰近租金概況（見本院卷第171、83、172頁），依相鄰系爭房屋之門牌號碼通化街21號（店面為「NET」所承租）之營業使用租金為每月19萬元，而與系爭房屋一巷之隔、同為邊間之門牌號碼通化街17號（店面為「美人密碼」所承租）之營業使用租金每月22萬元，本院認為系爭房屋以營業使用為目的之租金行情，應以20萬元為合理妥適。從而，原告第四備位主張依民法不當得利及共同侵權行為法律關係，請求被告全國藥品公司、被告楊莉莉應自104年2月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付20萬元予原告，為有理由，逾此部分之請求，不應准許。
㈤被告之抵銷抗辯是否有理由？⑴被告雖辯稱：原告請求伊等遲付租金應先以押租金120萬元
抵償云云。惟按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者。其交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，故押租金契約為另一契約，不包括民法第421條所定租賃契約之內(司法院院字第1909號解釋)，是押租金返還請求權與租賃關係即無不可分之關係（最高法院72年度台上字第4885號判決意旨參照）。本件原告與被告全國藥品公司間之系爭租約及系爭續約關係，既因未經被告全國藥品公司授權且事後予以否認而無效，押租金契約亦隨之無效，被告全國藥品公司並無請求返還之契約上權利。何況，該等租金及押租金係由楊右任給付原告，乃楊右任與原告間債之關係，與被告全國藥品公司無涉，不能認為被告全國藥品公司受有損害，亦無主張不當得利之餘地。此部分抵銷抗辯，核無可取。
⑵又被告楊錫登雖稱：系爭房屋頂樓於104年4月間修建支出
費用300萬元云云，然僅提出照片（見本院卷第55頁），別無支付證明或報價單可資認定其時間及細項，亦未聲請調查證據。且依原告與楊右任所訂不動產買賣契約書所附標的物現況說明書包含頂樓增建部分（見本院卷第70頁），證人高柏原亦證實買賣契約載明頂樓增建部分，也有從樓下看增建部分外觀明確（見本院卷第62頁反面），是原告買受系爭房屋包含頂樓增建部分，應堪認定。按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張；倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物，苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物；若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院88年度台上字第485號判決意旨參照）。因此，楊右任對於系爭房屋之所有權既包含頂樓增建部分，原告所買受系爭房屋所有權亦應及於頂樓增建部分。又據證人高柏原證稱：10
4年2月間，系爭房屋交屋前，原告父母曾前往系爭房屋驗屋，由被告楊莉莉之母即被告楊錫登之妻帶看等情（見本院卷第62頁至反面、第72頁），則被告既知系爭房屋即將易主，衡諸常情，在與新所有權人商定前，應無貿然支出300萬元修建系爭房屋之理，被告所述情節難以遽信。從而，被告事後請求原告給付增建部分修建費用300萬元予以抵銷，既未舉證以實其說，亦未證明原告有何不當得利之情事，實無可信，不應准許。
六、綜上所述，原告第四備位主張本於所有權之物上請求權及不當得利返還請求權、共同侵權行為損害賠償請求權，請求系爭房屋之無權占有人被告全國藥品公司、被告楊莉莉遷讓返還系爭房屋，並自104年2月3日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月連帶給付20萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件原告聲請假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之，併依職權宣告被告得供擔保免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，則應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院逐一審酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國106年1月26日
民事第五庭法官林晏如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月26日
書記官陳憶文【附件】
一、先位聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並返還予原告。
㈡被告全國藥品公司應給付原告893,333元，及自104年11月23日起至清償日止依週年利率5%計算之利息。
㈢被告應自104年11月23日起至返還第一項所示房屋之日止每月連帶給付原告相當於租金之損害400,000元。
㈣被告全國藥品公司應自104年11月23日起至交還第一項所示房屋之日止每日給付原告66,667元。
㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、第一備位聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並返還予原告。
㈡被告全國藥品公司應給付原告1,266,667元，及自104年12月21日起至清償日止依週年利率5%計算之利息。
㈢被告應自104年12月21日起至返還第一項所示房屋之日止每月連帶給付原告相當於租金之損害400,000元。
㈣被告全國藥品公司應自104年12月21日起至交還第一項所示房屋之日止每日給付原告66,667元。
㈤願供擔保，請准宣告假執行。
三、第二備位聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並返還予原告。
㈡被告全國藥品公司應給付原告3,000,000元，及自105年5月1日起至清償日止依週年利率5%計算之利息。
㈢被告應自105年5月1日起至返還第一項所示房屋之日止每月連帶給付原告相當於租金之損害400,000元。
㈣被告全國藥品公司應自105年5月1日起至交還第一項所示房屋之日止每日給付原告66,667元。
㈤願供擔保，請准宣告假執行。
四、第三備位聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並返還予原告。
㈡被告全國藥品公司應給付原告1,800,000元，及自105年5月1日起至清償日止依週年利率5%計算之利息。
㈢被告應自105年1月1日起至返還第一項所示房屋之日止每月連帶給付原告相當於租金之損害400,000元。
㈣被告全國藥品公司應自105年1月1日起至交還第一項所示房屋之日止每日給付原告66,667元。
㈤願供擔保，請准宣告假執行。
五、第四備位聲明：㈠被告等三人應自系爭房屋遷出，並返還予原告。
㈡被告等三人應自104年2月3日起至返還第一項所示房屋之
日止每月連帶給付原告等三人相當於租金之損害250,000元。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。