裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第2441號民事判決
裁判日期：民國94年02月05日
裁判案由：返還定金等
臺灣臺北地方法院民事判決93年度訴字第2441號
原告丙○○訴訟代理人 蘇千祿 律師複代理人 詹啟章 律師被告乙○○訴訟代理人 黃秀禎 律師上列當事人間請求返還定金等事件，經本院於民國94年1月26日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國九十三年六月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣參拾參萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：兩造於民國93年3月26日約定原告以總價新台幣（下同）15,760,000元向被告購買坐落台北市○○區○○街○○巷○○號房屋及坐落基地，原告並給付定金500,000元與被告。兩造復於民國93年4月8日約定原告於簽約及交屋時分別給付30%及70%之買賣價金，及如因不可歸責於原告致契約不履行者，被告應加倍返還定金與原告。詎被告就上開付款方式嗣後反悔不依約履行，並於93年4月23日解除系爭不動產買賣契約，然被告並無正當理由可資解約，上開解除契約表示不生契約解除效力，原告已定期催告，仍遭被告拒絕，原告遂以起訴狀繕本送達被告為解除契約之表示，被告應依兩造約定及民法第249條第3款規定加倍返還定金與原告等情，爰求為命被告給付1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計付法定遲延利息之判決；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：兩造於93年4月8日並未達成以簽約時付款30%及尾款70%之方式給付買賣價金之合意。被告始終堅持不使用履約保證制度及原告簽約支付30%、交付文件用印30%、交屋給付40%方式給付系爭不動產買賣價款。被告於93年3月1日雖曾委託訴外人丁○○代理出售系爭不動產，但丁○○未經被告同意即再委託他人出售，故縱丁○○與原告約定使用履約保證制度或簽約給付30%、交屋給付70%價款之給付買賣價款方式，被告亦不受拘束。又兩造對於系爭不動產買賣價金之付款方式從未達成合意，故兩造間就系爭不動產並無買賣契約存在。被告多次催告原告出面協商，但原告均未置理，原告既已違約，依民法第249條第2款規定被告自得沒收原告已付定金500,000元。縱認被告應加倍返還原告已付定金，然被告收受之500,000元定金係屬違約定金性質，其金額顯然過高，依民法第252條規定，法院應將違約金酌減至50,000元等語，資為抗辯。而聲明求為原告之訴及假執行之聲請均駁回；並陳明願預供擔保，請准宣告免為假執行。
二、原告主張兩造於93年3月26日約定原告以總價15,760,000元向被告購買坐落台北市○○區○○街○○巷○○號房屋及坐落基地，原告並給付定金500,000元與被告。被告於93年4月23日發函表示解除系爭不動產買賣契約，原告已定期催告被告履行，然遭被告拒絕，系爭不動產買賣契約已達不能履行之狀況，原告遂以起訴狀繕本送達被告為解除契約表示之事實，業據提出授權書、土地及建物登記謄本、購屋承諾書及93年4月23日（93）禎律字第15號律師函（見本院卷第8頁至第10頁、第17頁至第18頁），並為被告所不爭，堪信為真實。
至原告主張被告應加倍返還已付定金計1,000,000元，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查；
（一）按當事人就標的物及其價金互相同意者，買賣契約即為成立；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示者，推定其契約即為成立，關於非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第345條及第153條分別定有明文。兩造於93年3月26日就買賣標的物為系爭不動產，及買賣總價金為15,760,000元已達成合意，但對買賣契約非必要之點之買賣價金之給付方式，尚未達成合意。然系爭不動產買賣總價高達15,760,000元，則其付款方式雖非買賣契約必要之點，然斟酌該事件之性質，應認系爭不動產買賣契約之當事人如就買賣價金之付款方式已提出討論，則必當事人有此部分意思一致，系爭不動產買賣契約始為成立。
（二）證人即代理被告出售系爭不動產之丁○○到場證稱：兩造就系爭不動產買賣價金之支付方式經過4次協調，兩造於第3次協商由本人親自同意依購屋承諾書給付系爭不動產買賣價金，但因被告要求應至律師事務所見證，兩造於第3次協商始未簽立書面買賣契約，然兩造第4次到律師事務所時被告反悔要求僅能貸款5,000,000元，其餘部分均需給付現金，不為原告所同意（見本院卷第96頁及第99頁）：再證人 姚予彬 到場證稱：被告委託證人丁○○代理出售系爭不動產，並由伊找到買主即原告，兩造本人於第3次協商時達成以簽約給付30%及尾款70%之合意，但被告要求要律師見證才會放心，故兩造於該期日未簽立書面合約，但兩造到律師事務所後，被告又反悔要求扣除系爭不動產之抵押貸款後，其餘價款以現金支付（見本院卷第100頁至第101頁）；又證人即中信房屋總公司之特約代書戊○○到場證稱：兩造就系爭不動產之協商其有參與3次，兩造第1次協商其未參與，其參與之第2次協商，兩造就付款方式為簽約給付30%及尾款70%已達成合意，但因被告表示希望至律師事務所簽約，故兩造於該期日未簽立書面契約（見本院卷第158頁至第159頁）。而證人丁○○及姚予彬所證稱之第3次協商，與證人戊○○所稱之第2次協商，其時間點均為93年4月8日，為兩造所不爭（見本院卷第127頁）；又證人丁○○所證稱依照購屋承諾書履約，其付款方式即為簽約付款30%及尾款70%（尾款配合貸款核撥支付）（見本院卷第17頁之購屋承諾書），且系爭購屋承諾書第7條所稱之「房屋交易安全制度作業」，即為所謂履約保證制度，亦為兩造所不爭，並有原告93年4月21日存證信函附卷可查（見本院卷第22頁）。則由上開證人證言可知，兩造於93年4月8日達成簽約給付30%價款及尾款為70%，並使用履約保證制度之合意。再審酌買賣契約本不以書面為必要（民法第345條規定參照）；且被告於93年4月5日復發函與原告表示：「 詹雅文 （原告）小姐均委由一名張小姐出面洽商，所提出之締約條件均與買賣承諾書之約定相違」（見本院卷第51頁之律師函），可見被告對於買賣承諾書上之價金給付方式並不反對；被告復一再陳稱原告違約其自得解除買賣契約（見本院卷第35頁之93年4月25日律師函、第51頁之93年4月5日律師函及第53頁之93年4月16日律師函）等語，足認被告亦認為兩造之系爭不動產買賣契約業已成立，始有其所稱原告違約解除買賣契約之問題。堪認兩造於93年4月8日確已就系爭不動產買賣之價金支付方式達成簽約給付30%價款及尾款給付70%，並使用履約保證制度之合意。而如前所述，兩造就系爭不動產買賣標的物及買賣總價款於93年3月26日已達成合意，則依民法第345條規定，堪認兩造間之系爭不動產買賣契約業已成立生效。
（三）證人即被告之女甲○○雖到場證稱：被告要求之付款條件，向來均是簽約30%價款、交付文件用印30%，及交屋付40%，且從未同意使用履約保證制度（見本院卷第105頁至第106頁）。然據被告93年4月5日上開函文可知，被告當時要求之購屋條件與購屋承諾書之約定相同，而購屋承諾書上約定之付款方式為簽約付款30%及尾款70%（尾款配合貸款核撥支付），亦如前述，並非證人甲○○所證稱被告要求之付款方式向來均為簽約30%價款、交付文件用印30%，及交屋付40%，證人甲○○之證言，自難憑取。原告復主張被告於93年4月21日所發之存證信函第6頁至第7頁之記載，可認兩造於93年4月8日協調會就系爭不動產之買賣價金支付方式、是否經律師見證及是否使用履約保證並未達成合意云云。然查觀之原告上開存證信函第6頁至第7頁之記載為：「遂再於同年四月八日往赴中信房屋營業所同意再減少貸款額度至總價款70%，意欲讓步順利簽約，詎台端非但無意遵守承諾書所定事項，未於本日攜帶簽約所需文件，再提出不使用履約保證制度，本件買賣應經台端委任律師見證，並於其事務所簽約始同意簽署契約。本人以該律師就本件買賣已受任於台端，是否宜為雙方契約之見證人，應再斟酌，同意慮後再議並允同年4月13日決定」（見本院卷第145頁至第146頁之存證信函），則依該文義，可知原告為能順利簽約，於93年4月8日時已同意以簽約時支付30%及尾款70%之方式給付價款，然因被告要求應經被告之律師見證，兩造始未簽立書面買賣契約。惟查上開存證信函既是稱「律師見證」，且證人丁○○、姚予彬及戊○○亦均證稱被告於93年4月8日協商期日要求應經「律師見證」，要到律師事務所簽約（見本院卷第96頁、第99頁、第101頁及第158頁），可見被告要求至律師事務所簽立系爭不動產買賣契約，僅是作為「見證」即日後證明之用，並非將系爭不動產買賣契約約定以簽立書面為必要，兩造就此縱未達成合意，亦不影響兩造就系爭不動產已達成買賣合意之效力。又被告提出不使用履約保證進行本件買賣，係在兩造已達成以購屋承諾書方式進行系爭買賣之後，業據證人丁○○到場證述明確（見本院卷第96頁），且如前所述，被告一再陳稱原告違約其可解除系爭不動產買賣契約等語，可認兩造就系爭不動產買賣已達成合意。足認證人丁○○此部分證言係屬真正。被告既係在兩造就系爭不動產買賣之標的物、價金及付款方式均達成合意後，再提出不使用履約保證制度，被告此事後翻異之行為，自無礙系爭不動產買賣契約之成立。被告此部分抗辯，仍無足取。
（四）系爭不動產購屋承諾書第貳條第5款約定：「若賣方（被告）違約不賣或不依約定時間按時出面簽訂不動產買賣契約書，經買方（原告）催告期滿後解除買賣契約者，買方已支出之定金，賣方應加倍返還予買方」（見本院卷第17頁）。查被告不願意出售系爭不動產與原告，並為解除契約之表示，系爭不動產買賣契約已達不能履行之狀況，已如前述，原告復限期催告被告履行，仍為被告所拒絕，原告遂以起訴狀繕本之送達為解除契約之表示，則原告依系爭購屋承諾書第貳條第5項約定請求被告加倍返還定金計1,000,000元，自屬可取。被告雖抗辯上開加倍返還定金之約定顯然過高，應依民法第252條規定酌減為50,000元云云。然查縱認上開購屋承諾書第貳條第5款加倍返還定金係屬違約金之約定，依民法第252條規定，如約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。惟此規定僅係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，如由債務人任意抗辯，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年台上字第2747號判決要旨參照）。原告主張其因系爭不動產買賣契約不能履行受有期待利益之損害達1,000,000元以上，此自屬被告不依約履行原告所受不能得到預期利益之損害（民法第216條第2項規定參照），被告並未舉證證明該金額過高，僅任意抗辯約定之違約金過高而要求核減，自無足取。
三、綜上所述，原告依系爭購屋承諾書第貳條第5款約定請求被告加倍返還定金1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即93年6月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。
四、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年2月5日
民事第三庭法官黃書苑右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中華民國94年2月5日
書記官趙郁涵