臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度桃簡字第178號
原 告 張蕙茹
訴訟代理人 蘇清文 律師
複 代理人 洪楷婷 律師
被 告 張燕清
訴訟代理人 李克欣 律師
上列當事人間請求回復原狀事件，本院於中華民國104年5月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。經查，原告原請求被告給付新臺
幣（以下同）29萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率5％計算利息，嗣於本院審理時變更聲明如
後述，核屬應受判決事項聲明之擴張，揆諸前揭規定，應予
准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告於民國101年7月4日向被告購買位在桃園
市○○區○○段○○○段000000地號土地上之檳榔攤（下稱
系爭檳榔攤），雙方簽定頂讓買賣合約1紙，約定買賣價金
29萬元（下稱系爭契約），詎系爭檳榔攤於102年9月17日
遭大溪區公所查報為違章建築，桃園市政府於102年9月27
日發函要求原告立即停止使用，並依規定列管拆除，又桃園
市政府於102年11月12日以原告違反區域計畫法及非都市土
地使用管制規則為由，裁處罰鍰6萬元，致原告權益受損。
被告為系爭檳榔攤之出賣人，應擔保原告取得之權利無瑕，
且系爭檳榔攤無任何足以減少其價值或通常效用之瑕疵，然
系爭檳榔攤被認定為違章建築，日後即有遭拆除之風險，原
告應得請求被告負權利瑕疵擔保責任及物之瑕疵擔保責任，
為此，爰依民法第349條、第354條、第359條及第227條
之規定提起本訴，並聲明：（一）被告應給付原告35萬元，
及其中29萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於簽訂系爭契約前，曾至現場查看多次，知
悉雙方買賣標的物為貨櫃屋，而貨櫃屋並無取得建築執照之
可能，此為眾所周知之事實；又被告於出售系爭檳榔攤前，
早已多次告知原告系爭檳榔攤坐落於農地上，現非供農業使
用，合法性有疑義等語，原告明知系爭檳榔攤有違規情形，
仍同意購買；再者，系爭契約第2條約定「買方用電為賣方
家中之電源，須雙方共同負擔費用，惟買方申請農業台電之
電桿完整手續後，賣方方可將其電源切割」等文字，亦可推
知原告知悉系爭檳榔攤坐落於農地之上，否則兩造無須於契
約中約定應申請農業用電等事項，是原告於契約成立前，明
知系爭檳榔攤有違規情事仍同意購買，自無於契約成立後要
求被告負權利瑕疵擔保責任之理等語置辯。並聲明：原告之
訴駁回。
三、原告主張其於101年7月4日向被告購買系爭檳榔攤，雙方
簽訂系爭契約，並約定買賣價金為29萬元，又系爭檳榔攤於
102年9月17日遭大溪區公所查報為違章建築，桃園市政府
於102年9月27日發函要求原告立即停止使用，並依規定列
管拆除，嗣桃園市政府於102年11月12日以原告違反區域計
畫法及非都市土地使用管制規則為由，裁處罰鍰6萬元等情
，為被告所不否認，且有頂讓買賣合約書、102年9月17日
桃園縣大溪鎮公所違章建築查報單、102年9月27日桃園縣
政府函、102年11月12日桃園縣政府裁處書在卷可稽，堪信
上情為真實。
四、原告另主張系爭檳榔攤存有隨時遭拆除之風險，嚴重侵害原
告權益，被告應負權利瑕疵擔保責任及物之瑕疵擔保責任，
又原告遭裁罰6萬元，被告應賠償原告所受損害等語，則為
被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究爭點厥為：原告
請求被告負瑕疵擔保之責，並賠償6萬元損害，有無理由？
（一）按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解
除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣
人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。
原告主張系爭檳榔攤遭查報為違章建築，原告負有拆除之
義務，被告應負物之瑕疵擔保云云，惟查，系爭違章建築
在物理上並無滅失或減少價值、效用或品質之瑕疵，僅係
因無法為所有權第一次登記，且將來有遭主管機關命令拆
除之風險，應屬權利瑕疵之範疇。
（二）原告主張系爭檳榔攤遭查報為違章建築，日後有遭拆除之
可能，被告應負權利瑕疵擔保責任云云，為被告所否認，
並辯稱：原告於買受系爭檳榔攤時，知悉系爭檳榔攤未取
得建築執照，非合法構造物，況被告於簽訂契約前，已多
次告知原告系爭檳榔攤坐落於農地之上，現非供農業使用
，合法性有疑義，但原告仍同意購買，是原告於契約成立
後，自無要求被告負權利瑕疵擔保責任之理等語。經查，
原告於本院審理時到庭陳稱：伊於簽約前有到現場看過，
貨櫃屋就放在水泥地上，後面有廁所，貨櫃的兩邊是水泥
地，再過去的左右兩側一邊是菜園，另一邊是涼亭等語明
確，被告於本院審理時則稱：於兩造簽約之前，原告有來
看過4、5趟， 伊有 跟原告說這是農地，檳榔攤是不合法
的，何時會拆不知道，但原告還是願意購買等語明確，衡
諸上情，原告於簽約前，既曾親自到現場查看，應知悉買
賣標的物為貨櫃屋，而貨櫃屋並無取得建築執照之可能，
此為眾所周知之事實，是原告應知悉系爭檳榔攤非合法構
造物；況被告既多次告知原告系爭檳榔攤合法性有疑義，
原告仍同意購買，足認原告於契約成立前，已知悉買賣標
的物存有權利瑕疵，自不得於契約成立後請求被告負權利
瑕疵責任。次查，觀之卷內所附系爭檳榔攤照片，系爭檳
榔攤周遭均為農田，且有部分種植蔬菜，供作菜園使用，
僅系爭檳榔攤為貨櫃屋構造，是依現場之客觀環境，系爭
檳榔攤是否為合法構造物，已足使一般人產生懷疑。況系
爭契約書第2條約定「買方用電為賣方家中之電源，須雙
方共同負擔費用，惟買方申請農業台電之電桿完整手續後
，賣方方可將其電源切割」，考量系爭契約均為手寫條款
，衡情為兩造磋商後形成之協議事項，倘原告不知系爭檳
榔攤坐落於農地上，何以與被告達成此項協議？是原告主
張買受當時不知系爭檳榔攤坐落於農地云云，自無可採。
綜上，原告於契約成立時，既已知悉系爭檳榔攤未取得建
築執照，且坐落於農地上，非供農業使用，但仍同意購買
，依民法第351條之規定，自不得請求被告負權利瑕疵擔
保之責。至原告主張被告應賠償原告遭桃園市政府裁罰之
6萬元云云，惟查，原告所指系爭檳榔攤之瑕疵，並非於
契約成立後始發生，而係於契約成立前即已存在，且為原
告所知悉，是原告主張被告應負不完全給付責任云云，亦
屬無據。
五、從而，原告依民法第349條、第354條、第359條及不完全
給付之規定，請求被告給付35萬元，及其中29萬元自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵
屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國104年6月17日
桃園簡易庭法官姚懿珊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年6月17日
書記官陳智仁