裁判字號：臺灣新北地方法院90年重訴字第459號民事判決
裁判日期：民國90年12月19日
裁判案由：返還加倍定金
臺灣板橋地方法院民事判決九十年度重訴字第四五九號
原告乙○○複代理人 莊明娟 被告甲○○右當事人間請求返還加倍定金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）其於民國九十年三月十日向被告訂購坐落臺北市○○段○○○號（ 輕井澤 ）Ａ棟第八層預售房屋乙戶及其坐落基地持分，訂購時原告交付面額新台幣（下同）三百萬元支票一張予被告，兩造並言明被告應將一切相關文件即八樓產權證明含土地所有權狀、被告與冠德建設簽訂之合建契約、冠德建設公司與忠泰建設公司之委建合約、建物平面曬圖、車位平面曬圖、施工圖曬圖及建照影本等一切有關資料予原告，俾供原告委任律師草擬系爭房地之買賣契約，此觀諸定金收據上載有：「雙方言明：以買方之律師和代書為主辦、賣方之律師和代書會同協辦」等語即明。故系爭定金收據僅為「預約」之性質，兩造自有另行簽訂「本約」之義務，俾以規範買賣雙方應盡之權利與義務，該提供相關圖文自係被告於預約中的主要義務之一，退步言之，縱令被告提供前開圖文之義務非為主給付義務，然其既有輔助主給付義務之功能，則亦應視為「從給付義務」，而從給付義務若有違反，自得依法解除契約，再退萬萬步言，縱令被告提供上開圖文之義務，如被告所稱係「附隨義務」，然而附隨義務之違反，亦得構成不完全給付，而有民法第二百二十七條之適用，則於被告給付遲延時，原告自得依給付遲延之規定，解除契約。
（二）被告於約定之簽約日即九十年三月二十日前，未能提供相關文件供原告委任之律師擬定買賣契約，則雙方顯無法於該日簽訂買賣契約，原告縱使於三月二十日即原訂之簽約日到場，亦無從簽立買賣契約，僅係徒耗時間，顯無意義。是於上開期日後，原告仍一再促請被告提供圖文，惟被告均未置理，故原告乃於九十年三月三十日發函限期被告應於文到三日內提供相關文件，否則原告將依法解除契約並請求返還雙倍之定金，然被告亦置若罔且將前揭定金支票予以提兌，原告不得已乃於九十年四月十二日去函解約，並請被告返還雙倍之定金，被告亦拒不返還。
（三）又為落實購屋人在預售屋買賣契約簽訂前，有充分審閱契約之權利，行政院公平交易委員會業於八十四年六月七日第一九一次委員會議時作成決議，其決議之內容略謂：「建築投資商銷售預售屋時，有下列行為之一者，即可能構成公平交易法第二十四條所規定顯失公平之行為：①要求客戶須給付定金始提供契約書。②與客戶簽約前，未提供充分之契約審閱期間。審閱期間至少五天。③於客戶就契約條款內容要求修改時，無正當理由拒絕修改，且拒絕返還客戶為保留交易機會所繳付之款項。」等語。於本件預售屋買賣，被告無正當理由拒不提供系爭房地之相關圖文，俾供原告之律師草擬買賣契約，則買賣契約自無從簽立。本件係被告違約，爰依民法第二百四十九條第三款之規定，請求被告加倍返還其所受之定金等語。
並聲明：（一）被告應給付原告六百萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭預售屋房地買賣，被告與原告間並無言明被告有交付上揭文件資料之情，被告與原告間就交付文件並無合意之意思表示。倘原告仍認被告有此義務，原告依法自應負舉證責任。被告既無交付有關文件、資料之義務，當無可能有遲延給付，既無遲延給付之情，原告解除契約顯不合法。
（二）兩造九十年三月十日簽訂之購屋定金收據，約定有「於中華民國九十年三月二十日十七時駕臨本公司與賣方簽訂不動產買賣契約書（買方逾時未簽約或表明不買，本買賣即作廢，定金沒收，賣方不賣則定金加倍返還買方）」之約款。故原告依約即有於九十年三月二十日十七時至第三人僑鴻房屋仲介股份有限公司（下稱僑鴻公司）與被告簽訂系爭不動產之買賣契約書之義務。然原告於九十年三月二十日十七時並未至僑鴻公司與被告簽訂買賣契約書，此消極之不作為，顯係未依約履行簽訂買賣契約書之義務無疑，依購屋定金收據（即原告逕稱之系爭房地買賣之預約）之約定，系爭買賣已作廢，原告主張解除預約，顯屬無稽。從而，被告依約沒收定金，提兌原告所交付之定金票，當為法所允許，原告主張顯無理由。
（三）原告主張伊自九十年三月三十日起履次請求被告配合辦理云云，惟原告所主張者均為當事間於系爭契約作廢、失效後所為之意思表示。既於系爭契約作廢、失效後，被告本即無再負擔任何義務，原告前揭舉證僅能證明另一法律關係中，原告另為要約、被告再為承諾與否之意思表示，與本事件並無關聯。再者，本件約定之內容即是雙方當事人須於三月二十日簽立買賣契約，從而究竟是「預約」或是「本約」，與本件無干係，此區別並無任何實益。
（四）縱使認為被告有提供相關文件資料之義務，惟：①系爭契約之買賣標的物總價金高達五千一百五十萬元之房地，被告於原
告有意購買之意思表示時，業已提供完整之圖說、相關資料與解說，否則原告豈可能簽立系爭契約時即交付三百萬元之定金。再觀系爭契約中，自買受人乙欄、付款方式欄以至特約事項等，無一不是由原告親自書寫，載明「Ａ棟第八層、五千一百五十萬（含Ｂ２二車位）」，益證原告確實對本件標的物已相當熟悉。
②定金契約必要之點為定金與主契約之簽立，而買買契約必要之點為標的
物及價金。從而，提供相關之文件及資料，或係附隨義務或是不真正義務，均非主義務，而通說亦認為附隨義務及不真正義務之違反，並不能解除契約。本件當事人間對於定金、主契約之簽立、價金及標的物均已完全明瞭知悉，縱認被告有違反提出資料之義務，原告依法仍不得主張解除契約。
③本件被告於原告簽定系爭契約前即已提供完整之相關資料與原告，倘原
告果有不清楚之情，仍可依約於九十年三月二十日準時到場與被告協商，再詢問認相關事項，而非不到場。又原告何以遲至同年三月三十日方向被告主張返還定金，足以證明本件純係原告未依約行事，事後反悔不買所涉訟。
（五）本件被告並非建築投資商，無原告主張公平會決議內容之適用。退步言，契約審閱期間於本件根本沒有適用之餘地，本件約定原告之義務即為到場商議如何簽立契約。況且，被告亦無特定之契約，如何提供審閱。又被告復已提供合約範本予原告參酌，審閱期間亦已逾五日，是以原告倘主張要合理化云云，應於約定之期日到場協商再論，絕非不到場等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴即假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於九十年三月十日向被告訂購坐落臺北市○○段○○○號（輕井澤）Ａ棟第八層預售房屋乙戶及其坐落基地持分，訂購時原告交付定金面額三百萬元支票一張予被告。
（二）上開簽訂之購屋定金收據，約定原告應於九十年三月二十日十七時，至僑鴻公司與被告方面簽訂不動產買賣契約書，如原告方面逾時未簽約或表明不買，該買賣即作廢，定金沒收；被告方面不賣，則定金加倍返還原告方面。
（三）九十年三月二十日十七時，原告未至僑鴻公司與被告簽訂買賣契約書。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之處，應在於原告是否可以單方解除契約，並行使返還加倍定金之權利。其基礎之事實即為被告有無將一切房地買賣相關文件交付原告之義務？及已否於九十年三月二十日十七時前提出？
（一）原告主張之事實，固據提出購屋定金收據、九十年三月三十日之後寄發予被告方面之催告、解約信函為證。惟被告先否認其負有應於九十年三月二十日十七時前，交付原告一切房地買賣相關文件（即產權證明含土地所有權狀、被告與冠德建設簽訂之合建契約、冠德建設公司與忠泰建設公司之委建合約、建物平面曬圖、車位平面曬圖、施工圖曬圖及建照影本等）之義務。經查，原告簽訂之購屋定金收據，並未明文約定被告有此提示文件之義務。雖原告另以購屋定金收據載有「雙方言明以買方之律師和代書為主辦」字句，認為被告即負有提出上開買賣所需房地資料之義務，然被告辯以該字句僅係表明原告方面之締約主導權，非謂被告有此提示交付義務。經訊之系爭房地買賣仲介者即僑鴻公司受僱人 沈明朝 ，其證稱：「（問：證人訂金收據左下方用筆寫的雙方言明以買方之律師及代書主辦，賣方之律師及代書協辦？）當初我是想讓買賣比較順利的完成，還有資料要補，或是因為哪些資料買方要提出，所以當天我建議寫這些文字，讓交易順利的完成，可以讓律師來看條文，並由代書來辦理過戶，再由賣方的律師及代書協辦，這是我建議的，結果雙方都同意後，我加註的；當天談好後雙方很和諧，氣氛很愉快，當天雙方並沒有提到說賣方要提出什麼資料，因為是買方要買的房子，所以是買方的律師來擬定條文，再由賣方配合。當天沒有具體表明是否賣方需要提出什麼樣的資料。」（參本院九十年九月二十六日言詞辯論筆錄），可見雙方約定由買方律師代書主辦之真意，僅止於締約過程之主導，自難擴及被告負有其他給付之義務。又原告另舉行政院公平交易委員會八十四年六月七日第一九一次委員會議決議內容「建築投資商銷售預售屋時，有下列行為之一者，即可能構成公平交易法第二十四條所規定顯失公平之行為：①要求客戶須給付定金始提供契約書。②與客戶簽約前，未提供充分之契約審閱期間‧‧‧」，認為被告依該決議亦有提示交付買賣所需房地資料之義務，惟被告以其非建築投資商，無原告主張公平會決議內容之適用，況且本件約定原告之義務即為到場商議如何簽立契約，被告復已提供合約範本予原告參酌，審閱期間亦已逾五日（此提示交付事實述於后）等語抗辯，原告復未能證實被告確為本件房地買賣之建築投資商，所述行政院公平交易委員會決議，於本件亦難採用。參酌民事訴訟法第二百七十七條「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任」之規定，本件原告未能證明被告負有應於九十年三月二十日十七時前，交付原告一切房地買賣相關文件之義務，從而被告否認其有提示給付之義務，首堪採信。
（二）再者，被告復抗辯縱有提示交付文件之義務，其於九十年三月二十日前，亦已提示予原告等情，核與上開證人沈明朝到庭證稱：「寫訂金收據當天，打電話給賣方的時候，就是請賣方把資料帶過來，給買方瞭解，在談的當時，賣方有翻資料給買方看，兩造在協談時，我在負責泡茶，有隔了一段距離，至於賣方帶了哪些資料，我並不清楚，賣方的資料是用牛皮紙袋裝的。‧‧‧買方除了買房屋之外還包括地下二樓二個車位，當時我有聽到賣方說到時候再由買方來挑，看要哪二個車位，在當時車位的位置應該是還沒有確定的，車位的編號、位置以後再來選‧‧‧我在三月十三日有向賣方拿到一些建物及車位的平面圖，這些都是買方要求我向賣方拿的，‧‧‧當天（按指九十年三月二十日）賣方有來，有帶什麼東西到現場我不清楚，當時買方沒有來，五點到了之後買方沒有來，我有打電話通知買方，因為買方一直有要延，所以在當天晚上我有打電話給買方，買方是希望能夠延一段時間，為什麼不來的原因我不記得了‧‧‧預售合約書在三月十日以後三月二十日以前有給買方看過，預售合約書沒有在我這裡，預售合約書是賣方拿過來的，預售合約書是我交給買方的。‧‧‧因為買方很重視合建契約書，我是在三月十九日才拿到合建契約，在三月十九日的時候才將平面圖還有合建契約一併拿給買方。‧‧‧賣方大概是在三月十三還是十四日資料就有拿過來，我就有拿給原告，我有告訴原告說合建契約因與冠德公司有簽約不得拷貝，所以我有告訴原告，原告是說他重視這份資料，希望可以拷貝，原告說那他先看合建契約，我確實有在三月十九日拿到合建契約，原告當時有過來拿‧‧‧」等語相符（參本院九十年九月二十六日言詞辯論筆錄），足認被告此部分之抗辯，亦可採信。
（三）綜上，本件原告未能證明被告違反雙方於九十年三月十日約定之購屋定金契約義務，其主張被告給付遲延，難以認為屬實，從而被告抗辯原告逾期未簽約，買賣已作廢，定金由其沒收，應屬有理。原告猶對已作廢之定金契約，主張解除契約，並依據民法第二百四十九條第三款之規定，請求被告加倍返還其所受之定金，即為無理由，應予駁回。其假執行宣告之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
（四）兩造其於攻擊防禦及未經援用之立證方法，對於上開判斷之基礎不生影響，毋庸逐一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中華民國九十年十二月十九日~B法官陳財旺右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年十二月十九日~B法院書記官王波君