裁判字號：臺灣桃園地方法院104年重訴字第39號民事判決
裁判日期：民國105年12月16日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決104年度重訴字第39號原告 徐呂明愛 訴訟代理人 邱錦忠
林育生 律師複代理人 蔡金峰 律師
曹尚仁 律師被告 林真滿 訴訟代理人 楊擴擧 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國105年11月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地上如附圖編號A所示之幼稚園操場綠色鋪面（面積：六十九平方公尺）予以刨除，並將上開土地返還予原告及其他全體共有人。
被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖編號B所示之幼稚園操場綠色鋪面（面積：一百零二平方公尺）予以刨除，並將上開土地返還予原告。
被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖編號D所示之停車場地（面積：二十三平方公尺）返還予原告。
被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地上如附圖編號E所示之停車場地（面積：二十九平方公尺）返還予原告及其他全體共有人。
被告應自民國一百零三年八月一日起至被告將如附圖編號A、E所示占用部分返還原告及其餘全體共有人之日止，按月給付原告新臺幣貳仟參佰元；及自民國一百零三年八月一日起至被告將如附圖編號B、D所示占用部分返還原告之日止，按月給付原告新臺幣伍仟參佰參拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十一，餘由原告負擔。
本判決第一項至第四項，於原告分別以新臺幣伍拾伍萬參仟參佰捌拾元、新臺幣壹佰伍拾萬貳仟捌佰元、新臺幣參拾參萬捌仟捌佰陸拾柒元、新臺幣貳拾參萬貳仟伍佰捌拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告如分別以新臺幣壹佰陸拾陸萬零壹佰肆拾元、新臺幣肆佰伍拾萬捌仟肆佰元、新臺幣壹佰零壹萬陸仟陸佰元、新臺幣陸拾玖萬柒仟柒佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於各期到期後，原告以新臺幣貳仟伍佰肆拾肆元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒仟陸佰參拾參元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告起訴時聲明原為：㈠、被告應將桃園縣龜山鄉（現改制為桃園市龜山區，下以新制稱之）半嶺段645建號建物返還原告及其他全體共有人。㈡、被告應將桃園市○○區○○段○○○○○號土地如起訴狀附圖所示斜線部分返還原告。㈢、被告應將桃園市○○區○○段0000○0地號土地如起訴狀附圖所示斜線部分返還原告及其他全體共有人。㈣、被告應自民國103年8月1日起至遷讓房屋之日止，按月返還原告新臺幣（下同）4萬3,200元，並自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第3頁）。又其聲明迭經變更，最後於105年8月31日具狀更正聲明為：㈠、被告應將桃園市○○區○○段○○○○號建物騰空返還於原告及其他全體共有人，暨自103年8月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告4萬3,200元。㈡、被告應將坐落於桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地之增建鐵皮建物（如附圖編號I、J所示）、增建鐵棚（如附圖編號F、G所示）予以拆除。㈢、被告應將坐落於1074、1073之2地號土地之幼稚園操場綠色鋪面（如附圖編號A、B所示）予以刨除。㈣、被告應將桃園市○○區○○段○○○○○號土地如附圖編號B、C、D、G、J所示土地返還原告。㈤、被告應將桃園市○○區○○段○○○○○○○號如附圖編號A、E、I、F所示之土地返還予原告及其他全體共有人。㈥、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第235頁正背面），經核其前後之請求，均是主張其為土地、房屋所有權人，被告係無權占有，堪認其請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、原告於100年8月1日與被告簽立租賃契約，由被告承租：⑴原告與訴外人甲○○共有之桃園市○○區○○段○○○○號建物（權利範圍1/2，門牌號碼為桃園市○○區○○路○號〈下稱系爭房屋〉，該建物坐落於○○區○○段1073之2、1074、1075地號土地上）；⑵原告所有之桃園市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭1074地號土地）；⑶原告與甲○○共有之桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地（原告權利範圍為1/2，下稱系爭1073之2地號土地），用以經營愛彌兒幼兒園，租期自100年8月1日起至103年7月31日止（下稱系爭租約）。原告於103年7月10日以存證信函向被告表示租賃期限屆滿將不予續租，並於期滿後請求被告返還租賃之系爭房屋及土地，並將占用上揭系爭1074、1073之2地號土地之範圍回復原狀（占用情形如附表1所示），然被告置之不理。而於系爭租約期間屆滿後，被告占用系爭房屋即屬無法律上原因受有利益，自應按月給付原告自103年8月
1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利金額4萬3,200元。為此，爰依民法第767條、第821條、第179條、第182條第2項規定提起本件訴訟等語，並聲明：如前開變更後聲明所示。
二、被告則以：
㈠、依系爭房屋之建物謄本所載，系爭房屋之所有權人為甲○○一人，原告既非所有權人，自無權請求被告將系爭房屋返還予原告。實則早於82年以前即幼兒園創園之初，被告即與甲○○約明，由被告出資向甲○○租地建屋，房屋所有權則歸屬甲○○所有，至於幼兒園房舍所在土地之2位所有權人間之合作關係，被告並不知情。兩造所簽定之系爭租約，其承租範圍僅為原告所有之系爭1074地號土地及系爭1073之2地號土地應有部分1/2，並未包括系爭房屋。而被告收受原告通知期滿不再續租之之存證信函後，即將原租用範圍搬遷、騰空，位在系爭1074地號土地上之增建鐵皮建物內被告所有物品，亦均清空，並經原告確認無訛後，原告始於103年8月7日將被告於簽訂租約時所交付之押租金10萬元以匯款方式返還被告。按常情而論，原告不可能在未確認及勘查現場已騰空返還前，即將押金先行返，顯見被告早已返還所有依系爭租約向原告承租之範圍。又系爭房屋乃坐落於系爭1074、1075、1073之2地號土地上，被告對於1073之2、1075地號土地及其上坐落之系爭房屋均係有權占有，其占有權源乃被告與1073之2地號土地共有人甲○○間之租賃契約。由於系爭房屋興建時，係由原告出具土地使用權同意書，同意提供系爭1074、1073之2地號土地供系爭房屋興建使用，故被告始與原告及甲○○分別簽訂租賃契約，現被告與甲○○間就系爭房屋、系爭1075地號土地全部、系爭1073之2地號土地應有部分1/2仍有租賃關係存在，故被告繼續使用系爭房屋及該房屋坐落之土地，乃係基於與甲○○間之租約，非無權占有。且被告固有出資興建如附圖編號I、J所示之增建鐵皮建物、如附圖編號F、G所示之增建鐵棚，但此部份約定之所有權人，亦為系爭房屋之所有權人甲○○，且該等增建部分之使用與原始主建物即系爭房屋之使用間有不可分之關係，亦不具構造上獨立性，故依法所有權亦應歸屬於甲○○，是甲○○始就上開增建部分具所有權或事實上處分權，被告尚無權將該等部分任意拆除。爰就原告主張應回復原狀、拆除並返還之各部分說明如下：
１、如附圖編號A所示之幼稚園操場（占用系爭1073之2地號土地，面積：69平方公尺）：此部分被告確實有占用，占有權源係依照與甲○○間之租賃契約。
２、如附圖編號B所示之幼稚園操場（占用系爭1074地號土地，面積：102平方公尺）：依系爭租約，並未約定被告返還土地時應回復原狀，此部分被告於租約終止後，業已返還原告，否則原告不會將押租金退還。原告不得再行主張被告應將原告操場綠色鋪面剷除。
３、如附圖編號C所示之樹木區（占用系爭1074地號土地，面積：88平方公尺）：此部分被告於系爭租約終止後，業已返還原告，該範圍內樹木並非被告所有或種植。
４、如附圖編號D所示之停車場地（占用系爭1074地號土地，面積：23平方公尺）：此部分被告於系爭租約終止後，業已返還原告，被告並未使用。
５、如附圖編號E所示之停車場地（占用系爭1073之2地號土地，面積：29平方公尺）：此部分被告確實有占用，占有權源係依照與甲○○間之租賃契約。
６、如附圖編號F（占用系爭1073之2地號土地，面積：14平方公尺）、G（占用系爭1074地號土地，面積：1平方公尺）所示之增建鐵棚；如附圖編號I（占用系爭1073之2地號土地，面積：31平方公尺）、J（占用系爭1074地號土地，面積：55平方公尺）所示之增建鐵皮建物：該增建鐵棚、鐵皮建物為被告出資興建，但約定之所有權人為甲○○，且不具構造上、使用上獨立性，故甲○○方屬該鐵棚、鐵皮建物之所有權人、事實上處分權人，被告僅為承租人，無權拆除。且就系爭1073之2地號土地，被告係依據與甲○○間之租賃契約合法占用。
㈡、聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、系爭房屋（即桃園市○○區○○段○○○○號建物，門牌號碼為桃園市○○區○○路○號），該建物坐落系爭1073之2、1074、1075地號土地上，名義上登記所有權人為甲○○（見本院卷第11頁建物登記第二類謄本、第42頁建築改良所有權狀）。
㈡、系爭1073之2地號土地為原告與甲○○共有（權利範圍各為1/2）；系爭1074地號土地為原告一人所有；系爭1075地號土地為甲○○一人所有（見本院卷第12-14頁土地登記第二類謄本）。
㈢、原告與被告於100年6月14日簽訂租賃契約書，租賃期限自
100年8月1日起至103年7月31日止。契約第1條記載：「甲方房屋所在地及使用範圍○○○鄉○○村○○路○號（基地號○○鄉○○段1073之2、1074地號）建物及基地。建物所有權以甲○○申請，但出租人有持分，出租其持分全部」等語（見本院卷第8-10頁房屋租賃契約書）。
㈣、原告於103年7月10日寄發台北永吉郵局204號存證信函通知被告，於前揭租約租賃期滿後不再續租，被告於翌日收受該存證信函（見本院卷第15-16頁存證信函暨回執）。
㈤、被告簽訂前揭房屋租賃契約時有交付押金10萬元，嗣原告於租約終止後之103年8月7日以匯款方式返還該押金予被告（見本院卷第8頁背面租賃契約書、第39頁被告帳戶存摺內頁影本）。
㈥、甲○○與被告於100年3月22日簽立房屋租賃契約，該租約業經本院所屬民間公證人公證。其上承租範圍記載：「桃園縣○○鄉○○村○○路○號建物及桃園縣○○鄉○○段1075之1、1073之2、1074、1075地號土地全部」；租賃期限自
100年8月1日起至103年7月31日止（見本院卷第112-11
3頁房屋租賃契約書）。
㈦、嗣被告與甲○○再續定租賃期限，其上承租範圍記載：「桃園縣○○鄉○○村○○路○號建物及桃園縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地全部及1073之2地號持分」；租賃期限自103年8月1日起至106年7月31日止（見本院卷第129-130頁房屋租賃契約書）。
㈧、原告於82年4月2日出具土地使用權同意書，同意甲○○於系爭1073之2、1074地號土地該上興建2層加強磚造鋼架建築物1棟（見本院卷第132-133頁土地使用權同意書）。
㈨、被告於97年11月20日寄發龜山郵局142號存證信函予甲○○及原告配偶即訴外人 徐萬土 ，函知：「我方向台端承○○○鄉○○路○號之建物及土地，該屋因年久…，不堪使用，…，本人曾聯繫台端修繕，台端亦曾允諾修繕，但仍久未見台端修復，本人已自行雇工修復，修復費用共計22萬1,160元整（明細已寄送台端），依據民法第430條之規定，修復費用本人將逕自應納租金中扣除…」等語（見本院卷第64-67頁存證信函）。
㈩、如附圖編號I、J所示之增建鐵皮建物、如附圖編號F、G所示之增建鐵棚為被告出資興建（見本院卷第209頁言詞辯論筆錄）
、被告已於104年12月10日將前開增建鐵皮建物之鑰匙交予原告收受（見本院卷第207頁背面）。
四、兩造爭執之點：
㈠、原告是否與甲○○共有系爭房屋，而具該屋所有權應有部分1/2？其依民法第821條請求被告返還系爭房屋予原告及全體共有人，有無理由？
㈡、被告主張於系爭租約終止後，業已返還如附圖編號B所示之幼稚園操場、編號C所示之樹木區、編號D所示之停車場地，而無占用系爭1074地號土地，是否可採？
㈢、被告主張以其與甲○○間之租賃契約作為占有系爭1073之2地號土地之合法占有權源，是否可採？
㈣、被告就如附圖編號F、G所示之增建鐵棚、如附圖編號I、
J所示之增建鐵皮建物，是否有事實上處分權？
㈤、原告得請求之不當得利金額若干？
五、得心證之理由：
㈠、原告是否與甲○○共有系爭房屋，而具該屋所有權應有部分1/2？其依民法第821條請求被告返還系爭房屋予原告及全體共有人，有無理由？
１、按民法第759條之1第1項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，足認所有權登記名義人通常即為實際所有權人，此乃常態事實，則主張借名登記契約存在之一方，自應就不動產之所有權實際上並非歸屬於登記名義人此一變態事實，負舉證責任。查本件系爭房屋之所有權人，依照建物登記謄本及權狀上所記載為甲○○一人單獨所有，此為原告所不爭（見上開不爭執事項㈠），是原告主張其具系爭房屋所有權應有部分1/2，經核即係主張其與甲○○間就該屋應有部分1/2成立借名登記契約，而此一事實既為被告所否認，故依上開舉證責任分配原則之說明，應由原告就此變態事實負舉證之責。
２、經查，證人甲○○於本院審理時證稱：系爭房屋是我一個人的，原告就建物沒有持分，原告是於82年4月2日提供2筆土地之土地使用權同意書讓我蓋系爭房屋。之後我將土地及建物一併出租給被告，系爭房屋的房屋稅是由我繳納的等語（見本院卷第123頁至第124頁背面），並提出與被告間就系爭房屋所簽定之房屋租賃契約書、99年及104年房屋稅繳款書、土地使用權同意書、桃園縣政府工務局建造執照各1份為證（見本院卷第129-133頁、第137頁），堪信其證述內容，尚非子虛。至原告固提出記載租賃標的為：○○○鄉○○村○○路○號（基地號○○鄉○○段1073之2、1074地號）建物及基地。建物所有權以甲○○申請，但出租人有持分，出租其持分全部」等語之系爭租約1份（見本院卷第8-10頁），欲證明其主張為實在，然上開租約係由原告與被告2人所簽，甲○○並未參與或在場見證，證人甲○○就此亦證稱：這份合約與我無關，原告為什麼這樣寫我不瞭解。我不知道被告為何還要向原告承租土地及建物，那是他們兩造的事情，跟我沒關係等語（見本院卷第123頁背面、第12
4頁背面），即難謂系爭租約上所載內容，確有經系爭房屋登記名義人甲○○之肯認，則原告僅憑上開租約中單方、片面之記載，即主張其確與甲○○共有系爭房屋，應有部分各為1/2云云，尚非可採。
３、再原告另提出被告於97年11月20日所寄發予訴外人徐萬土、甲○○之龜山郵局142號存證信函1份為據（見本院卷第64-67頁），觀諸該存證信函內容：「我方向台端承○○○鄉○○路○號之建物及土地，該屋因年久…，不堪使用，…，本人曾聯繫台端修繕，台端亦曾允諾修繕，但仍久未見台端修復，本人已自行雇工修復，修復費用共計22萬1,160元整（明細已寄送台端），依據民法第430條之規定，修復費用本人將逕自應納租金中扣除…」等語，欲證明系爭房屋確屬原告與甲○○所共有，否則被告不會對原告及甲○○一併請求將修繕系爭房屋之費用由租金中扣除一事云云，然一來該存證信函為被告單方所寫，其內容未經甲○○核可，已難認原告執此即得主張與甲○○係共有系爭房屋；另證人甲○○就此證稱：98年1月被告有修繕系爭房屋，修繕費用都是我出的，因為原告就土地有持分，原告也有將土地出租給被告，所以我有問原告之配偶徐萬土，請他多少出一點，徐萬土說建物是我的，應該全部由我出等語（見本院卷第124頁），而原告復未提出其他證據表明其就系爭房屋之修繕費用，確有分擔、或因此短收租金，則該存證信函，尚不足逕使本院為原告有利之認定。此外，原告並未提出其他可資證明其確為系爭房屋所有權人之客觀證據（見本院卷第191頁背面），應認其就擁有系爭房屋之所有權應有部分1/2乙節，舉證容有未足，其主張洵非可採。又原告既不能證明其為系爭房屋之所有權人之一，其本於所有權人之身分，依民法第821條、第179條請求被告將系爭房屋騰空返還原告及其他全體共有人，即無理由。
㈡、被告主張於系爭租約終止後，業已返還如附圖編號B所示之幼稚園操場、編號C所示之樹木區、編號D所示之停車場地，而無占用系爭1074地號土地，是否可採？
１、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後應返還租賃物。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，始足當之，民法第450條第1項、第455條、最高法院69年台上字第4001號判例、73年度台上字第4363號判決可資參照。再契約終止後，雙方互負回復原狀之義務；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第263條準用同法第259條、第235條定有明定。又於租約終止之情況，承租人所負之回復原狀義務，當係指將租賃標的物之狀態回復至出租前之原狀而言。另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第
767條第1項前段及中段定有明文。查本件兩造並不爭執原告所有之系爭1074地號土地乃系爭租約所定承租範圍之一部，且該租約業於103年7月31日因期滿而終止等節，參諸上開說明，除非兩造另有特別約定，否則被告即應依債之本旨，將系爭1074地號土地回復出租前之狀態返還原告，若其未能將該土地回復原狀，即不生提出給付之效力。茲就被告所述業已返還而未占用之如附圖編號B所示之幼稚園操場、編號C所示之樹木區、編號D所示之停車場地等3區域分述如下：
①、就如附圖編號B所示之幼稚園操場部分（面積：102平方公
尺）：經查，迄今系爭1074地號土地上仍有如附圖編號B所示之幼稚園操場綠色鋪面存在此節，有該操場照片4紙附卷可稽（見本院卷第17-18頁、第85-86頁），被告亦不爭執該錄色鋪面乃其於承租系爭1074地號土地後所舖設，而非承租時之土地原始狀況，且其復未提出相關事證以資證明兩造曾另行約定被告僅須依承租後之現況返還土地即可。從而，於系爭租約終止後，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，主張被告應將上開如附圖編號B所示之幼稚園操場綠色鋪面予以刨除，當屬有據。被告雖已將上述土地範圍內之幼兒園設施加已搬遷，有其所提照片5張存卷足佐（見本院卷第34-35頁），惟仍難認其業依債之本旨將該區塊土地完整回復原狀，是其抗辯已依約將該部分返還云云，尚非有理。
②、就如附圖編號C所示之樹木區部分（面積：88平方公尺）：
經查，目前系爭1074地號土地上之如附圖編號C所示部分為泥土地，其上有樹木數棵及盆栽數個之事實，有現場照片3張在卷可考（見本院卷第86-87頁、第89頁），被告就上開土地現況固未予爭執，然抗辯該等樹木、植栽非其於承租後所種、其非所有權人等語。而由上開現場照片視之，如附圖編號C所示之樹木、泥土區域，確與被告經營之幼兒園間有建物、柵欄作為物理上之區隔，兩者並非無法分離而使用，且其上亦無其餘幼兒園之財物、設施坐落，是被告辯以其已將該部分回復原狀返還原告，原告方將押租金交還等語，尚非無採信之餘地，此際即應由原告就上開土地出租予被告前之原狀為何，以及被告尚占用該部分土地等節，提出相關證據加以說明。惟原告就此既未提出任何佐證，其空言主張該土地狀況與出租前之情狀不符云云，即難認可取。被告應已履行返還該部分土地與原告之義務，堪以認定。
③、就如附圖編號D所示之停車場地部分（面積：23平方公尺）
：經查，上開區域及如附圖編號E所示部分，係一併經劃設為被告所經營之幼兒園之停車場地使用，面積共計為52平方公尺此情，觀諸桃園市桃園地政事務所本件所繪複丈成果圖（即本判決附圖），即足了然。且被告就其仍占有、使用如附圖編號E所示停車場地一情，亦不予否認（見本院卷第20
8頁）；再由現場照片以觀（見本院卷第84頁、第89頁），該停車場地顯係一體由被告加以使用，並確實有擺放汽車之情形，本院自難僅憑被告有時未在如附圖編號D所示之區域停放車輛，即逕謂其已將上開範圍之土地返還原告、使原告取得占有。從而，原告主張依民法第767條第1項前段規定排除被告之占有，請求被告將如附圖編號D所示之停車場地返還原告，確屬有據。
２、綜上，於兩造間系爭租約終止後，原告主張依民法第767條第1項前段、中段規定，主張被告應將上開如附圖編號B所示之幼稚園操場綠色鋪面（面積：102平方公尺）予以刨除，並返還如附圖編號D所示之停車場地（面積：23平方公尺），為有理由。至其主張被告應返還如附圖編號C所示之樹木區部分（面積：88平方公尺），因其未能證明被告尚有占用該部分土地，其請求應予駁回。
㈢、被告主張以其與甲○○間之租賃契約作為占有系爭1073之2地號土地之合法占有權源，是否可採？
１、按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，此據民法第821條規定甚明。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年臺上字第1552號判決意旨參照）。又共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。至共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，固非法所不許，且共有物分管之約定，並不以訂立書面為要件，惟仍須共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，且已歷有年所，始得認有默示分管契約之存在。
２、查系爭1073之2地號土地為原告與甲○○共有，渠等應有部分各1/2（見上開不爭執事項㈡），又本件被告並不爭執其仍占有、使用如附圖編號E所示停車場地（面積：29平方公尺）、編號A所示之幼稚園操場（面積：69平方公尺）等情，業據敘明如前，惟抗辯係本於與甲○○就系爭1073之2地號土地之租賃契約為占有權源云云。然而，被告與甲○○間所定之租賃契約為債權契約，依債之相對性原則，本無由拘束原告。另觀諸渠等間所定之租賃契約2份（見本院卷第112-113頁、第129-130頁），其上固記載由甲○○出租「系爭1073之2地號土地全部」或「系爭1073之2地號土地持分」之文字，但並未見原告於該等租約中簽名或表示同意，原告復否認曾同意甲○○將該共有土地之一部由甲○○逕自出租他人，且被告不爭執原告與甲○○間，尚無就系爭1073之
2地號土地成立分管協議（見本院卷第192頁），是被告上開所辯，並非足以對抗原告之合法事由，難為本院所憑採。從而，原告為共有人全體之利益，依民法第821條、第767條第1項前段、中段規定，請求被告將占用系爭1073之2地號土地之如附圖編號E所示停車場地（面積：29平方公尺）返還予原告及其他全體共有人；以及將如附圖編號A所示之幼稚園操場綠色鋪面（面積：69平方公尺）予以刨除後，返還原告及其他全體共有人，均有理由。
㈣、被告就如附圖編號F、G所示之增建鐵棚、如附圖編號I、
J所示之增建鐵皮建物，是否有事實上處分權？
１、按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811條定有明文。又於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。經查，就如附圖編號F、G所示之增建鐵棚部分，被告固不否認為其出資建造（見上開不爭執事項㈩），然依上開鐵棚照片所示（見本院卷第84頁），其係搭建於原有磚造房屋上之一片棚板，與原始建物相連，並不具構造上之獨立性：其利用機能係依附於原有建物，亦不具使用上之獨立性，揆諸前揭說明，上開附加於系爭房屋之增建鐵棚等材料於與系爭房屋結合之後，並未成為有獨立財產價值之不動產，依民法第811條規定，上開材料業已成為系爭房屋之一部分，故將上開材料附加至房屋之人，對於該增建鐵棚，並無獨立之所有權存在，至屬顯然。而本件系爭房屋係歸屬甲○○所有，業據認定如前，是縱使增建鐵棚乃被告出資興建，被告亦不將因此取得該增建鐵棚之獨立所有權，自更無處分而將之拆除之權限。從而，原告請求被告將如附圖編號
F、G所示之增建鐵棚（面積：15平方公尺）拆除，並將占用之土地返還，並無理由。
２、次按倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。另苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，則所有權應歸於消滅；而被附屬之原有建築物所有權範圍亦因而擴張（最高法院88年度台上字第88號判決參照）。經查，觀諸如附圖編號I、
J所示之增建鐵皮建物之照片（見本院卷第230-234頁，照片中之白色木屋），其四周有牆面、上方有屋頂，側面有窗戶，足以遮風蔽雨，又其木造牆壁雖與原始之系爭房屋水泥牆面緊鄰，但並非共用一面共同壁，是上開增建鐵皮建物顯然已非系爭房屋之成分或部分，而確屬構造上具獨立性之物無疑。再者，上開增建鐵皮建物有其獨立之出入口、門鎖，並非不可脫離系爭房屋而為獨立使用，堪知其使用上亦有獨立性，故上開增建鐵皮建物並非附屬物，當可認定。且因上開增建鐵皮建物為被告所出資興建，即應由被告原始取得所有權，先予敘明。
３、再按就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院74年度台上第1317號判決意旨參照）。又未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，故所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形（最高法99年度台上字第1723號判決意旨參照）。經查，如附圖編號I、J所示之增建鐵皮建物固屬未辦理保存登記者，然參以前揭說明，被告尚非不得以該增建建物為交易對象，並讓與事實上處分權予他人。又被告主張於上開增建部分興建完畢後，係約定所有權歸甲○○所有等語，衡以被告僅係承租土地經營幼兒園，且其於82年間，亦曾與甲○○約定就系爭房屋之興建由伊出資，所有權則歸甲○○，此有被告與甲○○所簽土地租賃契約書1份存卷可考（見本院卷第96-100頁），則被告於增建上開鐵皮建物後，亦與甲○○約定由甲○○取得增建部分之所有權，實非不可想像。就此，證人甲○○亦證稱：該白色木屋（即上開增建鐵皮建物）所有權是我甲○○的等語（見本院卷第
250頁），從而，被告原始取得上開增建鐵皮建物之所有權後，業已將該建物之事實上處分權讓與甲○○，堪以認定。
４、復按房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院102年度台上字第2053號判決意旨參照）。本件如附圖編號I、J所示之增建鐵皮建物之事實上處分權業由甲○○受讓取得，自僅有甲○○方具拆除上開增建鐵皮建物之權限。從而，原告請求被告將如附圖編號I、J所示之增建鐵皮建物（面積共86平方公尺）拆除，並將占用之土地返還，即難以准許。
㈤、原告得請求之不當得利數額若干？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。又依土地法第97條、第105條規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。另土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10之最高額（最高法院88年度台上字第3331號判決參照）。
２、本件被告無權占有原告單獨所有之系爭1074地號土地其中如附圖編號B、D所示部分，以及原告具1/2應有部分之系爭1073之2地號土地其中如附圖編號A、E所示部分，業據認定如前，是被告為無法律上之原因而受利益，原告因此受有無法使用該範圍土地之損害，其主張依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之利益，自屬可採。經查，系爭1073之2、1074地號土地之102年度申報地價分別為每平方公尺7,040元、6,400元，有該2地號土地之土地登記第二類謄本2份存卷可考（見本院卷第12-13頁）。再上開土地2筆之地上物現況業如前所述，土地周遭則為愛彌兒幼兒園主建物、人工草皮操場、停車空間及植栽，此經本院至現場履勘無訛，有本院104年12月10日勘驗筆錄1份附卷足稽（見本院卷第181頁）。另就上開土地外之幼兒園連外道路（即桃園市○○區○○路）現況，亦有照片3張在卷供參（見本院卷第216頁、第229頁）。本院審酌系爭土地2筆附近之交通狀況、生活機能、工商繁榮程度、原告利用土地之經濟價值及利益等一切情狀，另 佐以渠 等所定系爭租約係以每月
4萬3,200元為租金此節，認應以系爭1073之2、1074地號土地申報地價年息8％計算被告無權占有系爭1073之2、1074地號土地所受相當於租金之利益，方為適當。準此，原告依不當得利之法律關係，就被告占用系爭1073之2地號土地之如附圖編號A、E所示部分，請求被告給付自系爭租約終止翌日即103年8月1日起至被告將上述占用部分返還原告及其餘全體共有人之日止，按月給付原告2,300元；就被告占用系爭1074地號土地之如附圖編號B、D所示部分，請求被告給付自103年8月1日起至被告將上述占用部分返還原告之日止，按月給付原告5,333元（計算方式詳如附表2所示），為有理由，逾此部分之請求，礙難准許。
六、綜上所述，被告未能證明其就系爭1073之2地號土地有正當占有權源，故原告本於該土地共有人身分，依民法第821條、第767條第1項前段、中段規定，請求被告將占用該土地之如附圖編號E所示停車場地（面積：29平方公尺）返還予原告及其他全體共有人；以及將如附圖編號A所示之幼稚園操場綠色鋪面（面積：69平方公尺）予以刨除後，返還原告及其他全體共有人，確屬可採。再者，系爭租約終止後，被告仍有占用如附圖編號B所示之幼稚園操場（面積：102平方公尺）、編號D所示之停車場地（面積：23平方公尺），尚未依債之本旨返還原告，故原告依第767條第1項前段、中段規定，請求被告將如附圖編號B所示之幼稚園操場綠色鋪面（面積：102平方公尺）予以刨除後返還原告，並將編號D所示之停車場地（面積：23平方公尺）返還原告，亦屬有據。此外，原告未證明其為系爭房屋所有權人之一，或被告迄今尚有占用如附圖編號C所示樹木區；另就如附圖編號
F、G所示之增建鐵棚、編號I、J所示之增建鐵皮建物，被告並非具所有權或事實上處分權之人，是原告該等部分請求，並無理由。從而，原告主張㈠、被告應將如附圖編號A所示之幼稚園操場綠色鋪面（面積：69平方公尺）予以刨除後，返還原告及其他全體共有人；㈡、被告應將如附圖編號
B所示之幼稚園操場綠色鋪面（面積：102平方公尺）予以刨除後，返還原告；㈢、被告應將如附圖編號D所示之停車場地（面積：23平方公尺）返還原告；㈣、被告應將如附圖編號E所示之停車場地（面積：29平方公尺）返還予原告及其他全體共有人；㈤、被告應自103年8月1日起至被告將如附圖編號A、E所示占用部分返還原告及其餘全體共有人之日止，按月給付原告2,300元；及自103年8月1日起至被告將如附圖編號B、D所示占用部分返還原告之日止，按月給付原告5,333元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國105年12月16日
民事第二庭法官蔡牧容正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月19日
書記官陳玉芬附表一（原告主張被告占用系爭1074地號土地、系爭1073之2地號土地之情形）：
┌────────┬──────────┬─────────────────────┐│占用情形│占用地號土地│占用位置及面積│├────────┼──────────┼─────────────────────┤│幼稚園操場│系爭1073之2地號土地│如附圖編號A所示部分（面積：102平方公尺）││├──────────┼─────────────────────┤││系爭1074地號土地│如附圖編號B所示部分（面積：69平方公尺）│├────────┼──────────┼─────────────────────┤│樹木區│系爭1074地號土地│如附圖編號C所示部分（面積：88平方公尺）│├────────┼──────────┼─────────────────────┤│停車場地│系爭1074地號土地│如附圖編號D所示部分（面積：23平方公尺）││├──────────┼─────────────────────┤││系爭1073之2地號土地│如附圖編號E所示部分（面積：29平方公尺）│├────────┼──────────┼─────────────────────┤│增建鐵棚│系爭1073之2地號土地│如附圖編號F所示部分（面積：14平方公尺）││（鐵棚下方為機車├──────────┼─────────────────────┤│停車場地）│系爭1074地號土地│如附圖編號G所示部分（面積：1平方公尺）│├────────┼──────────┼─────────────────────┤│增建鐵皮建物│系爭1073之2地號土地│如附圖編號I所示部分（面積：31平方公尺）││├──────────┼─────────────────────┤││系爭1074地號土地│如附圖編號J所示部分（面積：55平方公尺）│└────────┴──────────┴─────────────────────┘附表二┌──────┬─────────┬────┬───────────────────────────┐│占用地號│占用面積│申報地價│每月應給付之不當得利金額計算（計算式：申報地價×占用面││（桃園市龜山│││積×年息8％×應有部分÷12）（元以下四捨五入○○○區○○段）││││├──────┼─────────┼────┼───────────────────────────┤│1073之2地號│98平方公尺（如附圖│7,040元│2,300元││土地│編號A所示為69平方│/㎡│【計算式：7,040元×98㎡×8％×1/2÷12＝2,300元│││公尺、編號E所示為│││││29平方公尺）│││├──────┼─────────┼────┼───────────────────────────┤│1074地號土地│125平方公尺（如附│6,400元│5,333元│││圖編號B所示為102│/㎡│【計算式：6,400元×125㎡×8％×1/1÷12＝5,333元│││平方公尺、編號D所│││││示為23平方公尺）│││└──────┴─────────┴────┴───────────────────────────┘