裁判字號：臺灣屏東地方法院99年重訴字第63號民事判決
裁判日期：民國101年01月04日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣屏東地方法院民事判決99年度重訴字第63號原告 吳建龍 訴訟代理人 蔡祥銘 律師
蔡晉祐 律師被告 曾廷芸
徐榮貞 上列一人訴訟代理人 楊文國 被告 李秀蕊 兼上列一人訴訟代理人 范盛楠 上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國100年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告曾廷芸經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。查原告主張其就坐落屏東縣○○鄉○○段2754、2755、2756、2757、2758、2759及2760地號等7筆土地（下稱系爭土地）有優先承買權存在，為被告徐榮貞、李秀蕊、范盛楠所否認，故其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，原告自有提起本件確認之訴之利益。又系爭土地為被告徐榮貞、李秀蕊所拍定，被告范盛楠則因夫妻贈與，自被告李秀蕊受讓系爭土地之應有部分2分之1之事實，有系爭土地登記謄本、土地所有權狀及所有權移轉登記申請資料附卷可稽（本院卷第38-44頁、第130-
153頁）。若原告就系爭土地確有優先承買權存在，則買賣契約應存在於原告與被告曾廷芸間，故原告以被告為對象，訴請確認有優先承買權存在，並進而訴請塗銷所有權移轉登記，當事人應屬適格。被告抗辯原告提起本件確認之訴其當事人不適格云云，尚非可採。
三、原告主張：㈠系爭土地為特定農業區之農牧用地，原為被告曾廷芸所有，
伊自民國95年7月11日起即向被告曾廷芸承租系爭土地之3分之1，約定租賃期間自95年7月11日起至97年11月10日止，租期屆滿後，雙方又於97年11月10日訂立租賃契約，由伊繼續承租。詎被告曾廷芸因積欠訴外人屏東縣內埔地區農會（下稱內埔農會）債務，內埔農會聲請對系爭土地為強制執行，經本院以96年度執字第27066號清償借款強制執行事件（下稱系爭執行事件）為查封、拍賣，嗣於98年11月19日由被告李秀蕊、徐榮貞以新台幣（下同）1,168萬元拍定，並於99年1月6日辦畢所有權移轉登記，渠等之應有部分各為
2分之1。被告李秀蕊復於同年月7日，以贈與為原因，將其所有系爭土地之應有部分2分之1移轉與其夫即被告范盛楠，並於同年月20日辦畢登記。被告徐榮貞、范盛楠另將系爭土地合併為同段2754地號土地後，再予分割成6筆土地，並於99年4月6日辦畢共有物分割登記，分割後，同段2754、2754-3、2754-4地號土地分歸被告徐榮貞單獨所有，另同段2754-1、2754-2、2754-5地號土地則分歸被告范盛楠單獨所有。
㈡伊與被告曾廷芸間就系爭土地之租賃關係既仍存在，則依土
地法第107條第2項之規定，於被告曾廷芸出賣系爭土地時，伊有依同樣條件優先承買之權，且強制執行之拍賣，其性質為私法之買賣，亦應有上開規定之適用。惟執行法院於系爭執行事件，未將出賣條件通知原告，即逕由被告徐榮貞、李秀蕊拍定，則依土地法第107條第2項準用同法第104條第2項之規定，被告曾廷芸與被告徐榮貞、李秀蕊間，就系爭土地所為之買賣行為及所有權移轉行為，對伊不生效力，伊自得請求確認伊就系爭土地有優先承買權存在，併請求被告徐榮貞、李秀蕊塗銷系爭土地以拍賣為原因而辦理之所有權移轉登記，另請求被告曾廷芸應將系爭土地按被告徐榮貞、李秀蕊拍定之條件出售予伊，並於伊支付價金時辦理所有權移轉登記。又被告李秀蕊嗣後雖以贈與為原因，將其所有系爭土地之應有部分2分之1移轉與被告范盛楠，並於99年
1月20日辦畢登記，惟渠等間所為之債權行為與所有權移轉行為，均係通謀虛偽意思表示而自始無效，被告曾廷芸原得依民法第242條之規定及不當得利法律關係，代位被告李秀蕊請求被告范盛楠塗銷上開所有權移轉登記，而被告曾廷芸既怠於行使，伊亦得據以代位被告曾廷芸請求被告范盛楠塗銷上開所有權移轉登記。
㈢聲明：⒈確認原告就系爭土地有優先承買權存在。⒉被告范
盛楠應將系爭土地於99年1月20日以贈與為原因所辦理之所有權之移轉登記，予以塗銷。⒊被告徐榮貞、李秀蕊應將系爭土地於99年1月6日以買賣（拍賣）為原因所辦理之所有權移轉登記，予以塗銷。⒋被告曾廷芸應將系爭土地按被告徐榮貞、李秀蕊拍定之條件出售予原告，於原告支付價金時，將系爭土地之所有權移轉登記予原告。
四、被告徐榮貞、李秀蕊、范盛楠則以：渠等並非系爭土地之出租人，亦非系爭土地之出賣人，原告以渠等為對象，請求確認有優先承買權存在，並進而請求塗銷所有權移轉登記，即屬當事人不適格。又原告於系爭執行程序中，曾向執行法院聲明異議，表示其於97年11月10日向被告曾廷芸承租系爭土地，就系爭土地有優先承買權，應載入拍賣公告內等語，經執行法院裁定駁回其異議之聲明，原告不服提起抗告，亦經台灣高等法院高雄分院以98年度抗字第11號裁定駁回其抗告而確定，原告於本件訴訟竟反於前詞，主張其早於95年7月11日起即承租系爭土地，顯非實在。其次，縱認原告確有向被告曾廷芸承租系爭土地，渠等之租賃契約應係在97年11月10日簽訂，惟系爭土地於此時業遭查封在案，被告曾廷芸所為出租之行為，明顯有礙執行效果，依強制執行法第51條第
2項之規定，對拍定人即被告徐榮貞、李秀蕊自不生效力。依此，原告就系爭土地並無優先承買權存在，原告請求確認其有優先承買權存在，並進而訴請渠等塗銷所有權移轉登記，顯非有理由等語，資為抗辯，並均聲明：原告之訴駁回。被告曾廷芸則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、兩造經本院整理不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執之事項如下：
㈠系爭土地原為被告曾廷芸所有，因其積欠內埔農會債務，內
埔農會聲請就系爭土地為強制執行，經本院以系爭執行事件為查封、拍賣，由被告徐榮貞、李秀蕊於98年11月19日以1,
168萬元拍定，並於99年1月6日辦畢所有權移轉登記，渠等之應有部分各為2分之1。
㈡被告李秀蕊將其所有系爭土地之應有部分2分之1，以贈與為原因移轉與被告范盛楠，並於99年1月20日辦畢登記。
㈢被告徐榮貞、范盛楠將系爭土地合併為同段2754地號土地後
，再予分割成6筆土地，並於99年4月6日辦畢共有物分割登記，分割後，同段2754、2754-3、2754-4地號土地分歸被告徐榮貞單獨所有，另2754-1、2754-2、2754-5地號土地則分歸被告范盛楠單獨所有。
六、本件爭點為：㈠原告是否自95年7月11日起，即向被告曾廷芸承租系爭土地，而就系爭土地有優先承買權？㈡原告請求被告徐榮貞、李秀蕊、范盛楠塗銷所有權移轉登記，有無理由？㈢原告請求被告曾廷芸將系爭土地按拍定之條件出售予原告，並於原告支付價金時，將系爭土地之所有權移轉登記予原告，有無理由？茲分別論述如下：
㈠原告主張其自95年7月11日起，即向被告曾廷芸承租系爭土
地乙節，固據其提出土地租賃契約書及租金收據等件為證（見本院卷第5頁、第117-119頁）。惟查：系爭土地於96年間業經執行法院查封在案，原告於系爭執行程序進行中，曾於97年11月24日向執行法院聲明異議，主張其於79年間起即本於使用借貸關係而占有使用系爭土地，嗣於97年11月10日就系爭土地與被告曾廷芸簽訂租賃契約，其為系爭土地之承租人，就系爭土地有優先承買權，因此，執行法院應於拍賣公告內就此加以載明等語；又於系爭執行事件97年12月5日之調查期日，原告之代理人 李昭榮 當庭陳稱：原告係於97年11月份向被告曾廷芸承租系爭土地之3分之1等語，被告曾廷芸亦當庭陳稱：原告於97年11月份，要求伊與其訂立租賃契約，伊便與其訂約等語；執行法院以系爭土地於96年間即已查封在案，原告與被告曾廷芸係於97年11月10日始簽訂租賃契約，渠等所為有礙執行效果，原告不得主張其有優先承買權為由，裁定駁回原告異議之聲明，原告不服提起抗告，其抗告理由仍主張係於97年11月10日與被告曾廷芸訂立租賃契約，租賃範圍為系爭土地之3分之1，嗣經台灣高等法院高雄分院以98年度抗字第11號裁定駁回原告此部分抗告而確定各事實，業經本院依職權調取系爭執行事件卷宗查明無訛。原告主張其自95年7月11日起即承租系爭土地，與其聲明異議之代理人李昭榮及被告曾廷芸於上開調查期日所述，已明顯不同，況且，倘原告自95年7月11日起，即向被告曾廷芸承租系爭土地，何以其未在聲明異議事件中即作如此主張，甚至於該聲明異議事件經執行法院裁定駁回後，原告不服提起抗告，亦未於抗告理由中主張此一對其有利之事實，顯與常情不符。依此，縱認原告確有向被告曾廷芸承租系爭土地，渠等之租賃關係，亦應係自97年11月10日方為開始，原告於本院主張其自95年7月11日起即承租系爭土地云云，堪認係屬臨訟杜撰之詞，委無可採。
㈡按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他
有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力；不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定，強制執行法第51條第2項及第113條分別定有明文。另強制執行法第51條第2項所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂「債權人」，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言（最高法院71年度台上字第3636號判決意旨參照）。查系爭土地於96年間業經查封在案，又縱認原告確有向被告曾廷芸承租系爭土地，渠等之租賃關係，亦係自97年11月10日開始，業據前述，此一租賃關係既係發生於查封之後，當然影響拍定人即被告徐榮貞、李秀蕊對拍賣價額之估計，對執行效果有所妨礙，依據上開說明，此一租賃關係，對於被告徐榮貞、李秀蕊自不生效力，原告主張此一租賃關係不生影響於執行效果云云，尚無可採。從而，此一租賃關係既對被告徐榮貞、李秀蕊不生效力，原告即殊無依土地法第107條之規定，主張其為系爭土地之承租人而有優先承買權存在，又原告既無優先承買權，則原告請求被告徐榮貞、李秀蕊、范盛楠塗銷所有權移轉登記，暨請求被告曾廷芸將系爭土地按拍定之條件出售予原告，並於其支付價金時辦理所有權移轉登記各節，於法即均屬無據。
七、綜上所述，本件原告主張其為系爭土地之承租人，請求：㈠確認原告就系爭土地有優先承買權存在；㈡被告范盛楠應將系爭土地於99年1月20日以贈與為原因所辦理之所有權之移轉登記，予以塗銷；㈢被告徐榮貞、李秀蕊應將系爭土地於99年1月6日以買賣（拍賣）為原因所辦理之所有權移轉登記，予以塗銷；㈣被告曾廷芸應將系爭土地按被告徐榮貞、李秀蕊拍定之條件出售予原告，於原告支付價金時，將系爭土地之所有權移轉登記予原告，均非有理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年1月4日
民事第二庭法官程士傑正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年1月5日
書記官李家維