裁判字號：臺灣嘉義地方法院107年訴字第749號民事判決
裁判日期：民國108年05月29日
裁判案由：損害賠償
臺灣嘉義地方法院民事判決107年度訴字第749號原告 陳志榮 訴訟代理人 嚴庚辰 律師
江立偉 律師 吳惠珍 律師被告 陳清文
鄭至娟 共同訴訟代理人 湯光民 律師共同複代理人 劉昆銘 律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國108年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告以總價新台幣(下同)10,193,645元向被告二人買受嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等三筆土地(下稱系爭土地)，並於民國105年1月20日簽訂不動產買賣契約書，有買賣契約書附卷可稽，因被告稱系爭土地分區屬商業區，故原告乃以每坪144,000元之高價向被告購買系爭土地，並於買受後以商業區之建蔽率及容積率興築房屋，詎料原告於107年5月7日請領使用執照時經嘉義縣政府告知系爭401地號土地原為住宅區，原告應依據「變更新港都市計畫(第三次通盤檢討)案」都市計畫書內變更第15案內容所載繳納回饋金805,000元方得變更為商業區並取得使用執照(本院卷一第23頁)，然原告之房屋已興築完成，原告於不得已下已於107年5月11日繳納該筆回饋金，並發現被告陳清文早於簽約前即105年1月6日已向新港鄉公所申請土地使用分區證明書，其上並註明401號土地使用分區係「變更住宅區為商業區」及「本基地如申請新、改、增建時應繳納回饋金，並於申領使用執照前繳納。」(本院卷一第27頁)，被告竟擔憂因此事影響土地價格即隱瞞原告，然此情事具有交易上之重大意義，亦影響原告購買系爭土地之意願，被告二人故意未告知前揭情事，致原告買受有瑕疵之系爭土地，系爭土地於繳納回饋金之前僅為住宅區，原告卻以相當於商業區之價格買受之，系爭土地自有價值或效用減損之瑕疵，被告二人即應負物之瑕疵擔保責任，今原告 爰先位 主張：1.依民法第359條請求被告二人應減少相當於回饋金之價金805,000元。2.依民法第227、226條請求不完全給付之損害賠償。3.依民法第360條請求被告不履行之損害賠償805,000元。另因被告二人明知系爭土地於繳納回饋金前仍為住宅區，卻於兩造簽訂買賣契約時故意隱瞞此事，顯係以詐術使原告陷於錯誤而使原告以相當於商業區之價格買受僅為住宅區之系爭土地，造成原告仍須支出回饋金，系爭土地始能作為商業區使用之損害，因此備位主張依民法第184、185條之規定請求被告連帶賠償原告回饋金數額即805,000元，以上之請求權基礎，請為原告有利之判決。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
1.本件先位聲明部份是否罹於時效？原告取得系爭土地所有權後，雖有建築師及銀行人員向新港鄉公所調取土地使用分區證明，惟該些人員只是負責工程施作或辦理貸款事宜，並不知道原告與被告間是否有就回饋金之部分達成協議，且回饋金有無繳納並無礙於渠等工程之施作，自然不會有人持土地使用分區證明書向原告報告，且原告從未親自前往調取使用分區證明書，在未有人將土地使用分區證明交給原告之前，原告豈有可能知悉系爭土地竟然還未繳納回饋金而變更為商業區？一直到原告實際知悉且確定有此805,000元之損失金額時，已經是107年5月7日，原告一知曉此事即向嘉義縣新港鄉調解委員會聲請調解，於107年6月4日調解當日即向被告通知瑕疵並表示因原告向被告購買系爭土地時係基於商業區之名目，既系爭土地仍未繳納回饋金而僅為住宅區，則被告應減少相當於回饋金之價金805,000元，兩造於107年6月4日調解不成立，原告即提起本件訴訟，故原告早已對被告行使減少價金請求權，根本無六個月間不行使權利而罹於除斥期間之問題，另依民法第357條及第365條第2項，被告係故意不告知原告系爭土地之瑕疵，故不適用6個月之期間規定。又若認系爭土地之瑕疵於契約成立前已發生而不適用不完全給付之規定，則原告即依民法第360條請求被告不履行之損害賠償805,000元，實務見解認為民法第360條之損害賠償請求權應適用民法第125條15年之規定(最高法院76年台上字第1449號、89年台上字第1534號民事判決參見)，則原告之請求權亦未罹於時效。
2.原告於並無於簽約前已知悉系爭土地須繳納回饋金，被告故意隱瞞系爭土地已變更為商業區，未來如作建築或開發使用應繳納回饋金予嘉義縣政府，且被告陳清文違反告知義務。
(1)被告不斷抗辯原告於簽約前早已知悉系爭土地須繳納回饋金，並以證人 黃朝輝 之證詞主張原告於簽立買賣契約時已知悉系爭土地有瑕疵云云，無非係欲以民法第355條第1項規定來免除其責，惟按實務見解(見最高法院90年度台上字第753號民事判決)，應由身為出賣人之被告負舉證證明原告於契約成立時明知物有瑕疵之情形，證人黃朝輝雖證稱土地使用分區證明書是伊拿給原告的、原告用回饋金來殺價等證詞，然除黃朝輝外均無人看見黃朝輝將土地使用分區證明書交給原告，且證人黃朝輝與原告早有仇怨，根本不可能客觀公正陳述事實，故其證詞不足憑採。且兩造已於105年1月1日談好價錢，被告不可能再於105年1月6日將土地使用分區證明書交與原告，而被告陳清文身為專業代書，理當具有豐富之知識及經驗，倘兩造已就回饋金一事達成共識，被告豈有可能不於買賣契約中列寫註明，以杜爭議，反而故意任由其橫生枝節？故被告及證人黃朝輝之證詞均嚴重違反經驗法則，不足採信。
(2)次依新港鄉公所回覆本院時稱依嘉義縣建管規定，建築執照申請應檢附相關地籍謄本，如基地於都市計畫區內，應併附使用分區證明；而原告取得系爭土地所有權後，有多名承攬原告建造房屋工程之人向新港鄉公所調取土地使用分區證明，惟該些人員只是負責工程施作，並不知道原告與被告間是否有就回饋金之部分達成協議(由誰繳納)，且回饋金有無繳納並無礙於渠等工程之施作，自然不會有人持土地使用分區證明向原告報告或使原告檢閱，原告自無從知悉，一直到必須繳納回饋金才能取得使用執照時，原告才被通知應繳納回饋金，此時才恍然大悟，系爭土地之使用分區仍為住宅區。而原告起訴狀中之土地使用分區證明書中，與本院卷一第177頁之土地使用分區證明書，上側亦載有相同之字樣(此張應係嘉義縣新港鄉公所提供與嘉義縣政府者)，可證原告該份土地使用分區證明書確係自嘉義縣鄉公所而來，絕非被告所給，被告應舉證證明伊確實有將土地使用分區證明書交與原告。
(3)再由彰化銀行申請借貸檢附文件資料中，當中並無土地使用分區證明書，益徵縱彰化銀行於出借款項前有調取系爭土地之使用分區證明書，亦僅係其內部作業程序，不會且不需要於調取後再向原告確認或供原告檢閱，且自該原告配偶申請貸款之文件中並無土地使用分區證明書一節觀之，並無借款人必須檢附土地使用分區證明書之規定，倘銀行認為有需要其將會自行調取，如此一來，原告不知系爭土地仍未變更為商業區自為合理。
(4)原告從頭到尾都是被告知○○○區○○○○道要繳回饋金，而且原告主觀上也是以商業區的價格向被告購買，又回饋金由何人繳納應該是買賣契約就要約定的事情，並不是建築師業務上之義務；建築師會認為回饋金是買賣契約就已經約定的事情，通常都會記載在買賣契約中，故建築師縱未將土地使用分區證明書拿給原告看，亦是符合經驗法則的。
(5)原告起訴狀中所附之土地使用分區證明書(見本院卷一第27頁)中，上側印有：「FROM:FAXNO.:12Jul.2010
1:15PMP1」之字樣，再對照本院卷一中第177頁之土地使用分區證明書，上側亦載有相同之字樣(此張應係嘉義縣新港鄉公所提供予嘉義縣政府)，可證原告該份土地使用分區證明書確實係嘉義縣新港鄉公所而來，絕非被告所給，確實係嘉義縣新港鄉公所建設課課長所提供予原告。
3.被告辯稱原告已將系爭土地贈與原告配偶 林文香 ，故應由林文香起訴云云，惟就原告之備位主張，被告辯稱原告係以林文香之名義繳納回饋金，故原告應無損失而應以林文香名義提告云云，更係誤會，蓋原告受被告詐欺，以商業區之價格買到住宅區之土地早有損失，回饋金之繳納不過是反應出原告所損失之金額，回饋金由何人繳納均不影響原告受被告詐欺以致買受與預訂品質不相符之土地而有損失之事實。
4.至於臺灣嘉義地方檢察署以及臺灣高等檢察署臺南分署不起訴處分及駁回再議處分書仍係以證人黃朝輝之證詞為據而駁回原告之聲請，惟原告前以分析敘明證人黃朝輝就回饋金一事之敘述有何不合理之處，姑不論原告根本不知要繳納回饋金一事，且於嘉義縣政府將回饋金之正確金額計算出之前(即107年5月7日)，根本無人知道回饋金之正確金額，原告豈有可能在買賣之前即要求證人黃朝輝以原告日後要繳納每坪10,000元回饋金為由向被告殺價？況且證人黃朝輝稱原告本身經營建設公司云云，亦屬不實，再者，倘原告真有以回饋金來殺價一事，則被告陳清文身為專業之代書，豈有可能故意不將回饋金由何人繳納詳實記載於兩造買賣契約中而放任其橫生枝節？臺灣高等檢察署臺南檢察分署刻意忽略種種悖於常情之處，僅憑證人黃朝輝之證詞即遽駁回原告之再議聲請顯有違誤之處，按最高法院41年台上字第1307號民事判例意旨「檢察官不起訴處分，無拘束民事訴訟之效力，又刑事判決所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時，本不受其拘束，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證，為與刑事判決相異之認定，不得謂為違法。」，是該處分書並無拘束民事庭之效力。
（三）訴之聲明：
1.被告應連帶給付原告805,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
3.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）本件原告物之瑕疵擔保請求權已逾民法第365條規定之6個月除斥期間以及不適用5年之時效，經查：
1.依嘉義縣政府107年6月5日府第籍字第1070111074號函覆說明(本院卷一第151-153頁)，並核對原告向嘉義縣政府之申訴資料，足徵原告至少在107年4月25日向嘉義縣政府申訴消費爭議即已檢附被告於105年1月6日申請之土地使用分區證明書，足徵107年4月25日以前原告就已經知道需繳納系爭回饋金。
2.原告配偶林文香委由之 郭代 原建築師更於105年10月17日向新港鄉公所申請系爭土地之土地使用分區證明書，向嘉義縣政府建管處申請建造執照，更可證原告確實於105年10月17日前即已知悉應繳納系爭回饋金之情事。
3.再參證人黃朝輝之本件之證詞更足徵原告確實於買賣前業已知悉系爭回饋金之情事，被告亦於105年1月6日申請土地使用分區證明書透過黃朝輝交付原告，又兩造之買賣價額亦確實因未來會繳納回饋金而酌減買賣金額。
4.原告於起訴狀所提之105年1月6日土地使用分區證明書僅有發給申請人陳清文，故即使新港鄉公所所保存之文件亦與(原證四，本院卷一第27頁)不同，故未經被告交付與原告則原告實不可能持有原證四之土地使用分區證明書。職此，被告確實於兩造成立買賣契約即105年1月20日前業已經交付之土地使用分區證明書予原告。
5.執此，本件系爭回饋金既係於兩造簽立買賣契約前為原告所知悉，尤其被告亦盡告知義務已如上述，兩造並約定以物之現狀交付是為原告所知悉，自屬不可歸責於被告之事由。是本件以現有證據資料，原告最遲於107年4月25日向嘉義縣政府消費者服務中心檢舉證人黃朝輝非法仲介乙事檢附「被告陳清文申請之105年1月6日使用分區證明書」，足徵原告於107年4月25日以前即已知悉系爭回饋金之情事，則原告最遲應於107年10月25日以前主張物之瑕疵擔保請求權，但卻於107年11月5日始提起本件訴訟，自已罹於6個月之除斥期間。
6.今原告起訴時主張被告故意不告知伊系爭土地未來需繳納回饋金乙事，惟經上開證據資料可證被告業已就本件物之瑕疵善盡告知義務，更為原告買受前所知悉並同意買受之，故兩造並業已於買賣價金據此減少買賣價金，是原告就其主張民法第365條規定自亦不適用5年之除斥期間。
（二）原告明知系爭土地未來若做建築使用則有繳納回饋金之情事買受係爭土地，被告並無故意隱瞞，且被告陳清文已盡告知義務。
1.原告為從事運輸業及建築業，對於地方以及政府建築法規均有相當之瞭解，故對於被告所有之系爭土地經濟效益甚有遠見，又與訴外人黃朝輝為同村鄰居，嗣於言談之間知悉黃朝輝與被告為舊識，而被告有出賣系爭土地之意願，遂拜託黃朝輝向被告洽談系爭土地購買事宜，是被告乃於105年1月6日向新港鄉公所申請系爭401地號土地之土地使用分區證明供原告參考，土地使用分區證明書上即有記載：「本基地如有申請建築應繳納回饋金」等語。兩造議價時原告再以系爭土地日後建築時還要繳納回饋金的負擔成本結構再向被告殺價，嗣後經訴外人黃朝輝之央求下，被告即以每坪144,000元出售，而於105年1月20日簽立系爭買賣契約。是若被告有刻意隱瞞系爭土地已由住宅區變更為商業區，未來若做建築使用則有繳納回饋金之情事，則原告卻又為何於民事起訴狀中竟持有被告陳清文於105年1月6日所申請之土地使用分區證明書？足徵原告至少於105年1月6日時就已知悉系爭土地未來如作開發或建築使用實應繳納回饋金之情事，故兩造於105年1月20日簽立買賣契約前，被告確實有盡出賣人之告知義務，原告亦係於明知之情狀下買受系爭土地。
2.由新港鄉公所107年12月27日嘉新建字第1070019585號函覆說明記載：「三、另依本縣建管規定，建築執照申請應檢附相關地籍謄本，如基地於都市計畫區內，應併附使用分區證明，為建造執照申請必要文件…。」等語足徵原告於申請建造執照時即應檢附土地使用分區證明書(本院卷一第257頁)，再經比對原告委託之 郭代原 建築師申請建造執照資料，足徵原告確實於105年10月17前即已知悉應繳納系爭回饋金情事，然卻狡撰伊係於107年5月間經新港鄉公所建設課課長提出被告陳清文申請之105年1月6日土地使用分區證明書，伊始知應繳納回饋金一事，儼然虛偽不實陳述。況參嘉義縣政府107年6月5日府地籍字第1070111074號函說明四所載：「四、另有關訴稱未被告知申請使用執照時需繳納回饋金一節，經查本案買賣契約書立約日期105年1月20日，而 陳君 （即原告陳志榮）提供由出賣方兼賣方代理人 陳清文君 於105年1月6日向新港鄉公所申請之本縣新港鄉都市計畫土地使用分區(或公共設施)證明書影本，業載明『本基地如申請新、改、增、建時應繳納回饋金，並於申領使用執照前繳納』字樣」等語，足徵原告（上開公文記載陳君）確實於107年4月25日向嘉義縣政府申訴消費爭議前即已知悉系爭土地未來需繳納系爭回饋金之情事，並認定原告業已於105年1月20日系爭土地買賣契約簽訂日即已知悉系爭回饋金乙事。
3.再由證人郭代原之證詞足證郭代原建築師於受原告委託前即已知悉系爭土地為商業區，並有告知原告。又再參嘉義縣政府107年5月7日府經城字第1070087538號函說明(本院卷一第23頁)二、三點記載，足證林文香於105年11月30日向新港鄉公所申請建照掛件時業已依據「變更新港都市計畫(第三次通盤檢討)案」都市計畫書內變更第15案內容建築基地申請新建時欲繳納系爭回饋金，惟回饋金繳納之時間點係應於領取使用執照前，故於105年11月30日時並未有繳納矣。今縱兩造間之買賣內容與建築師無關，惟既經郭代原建築師上開證述得知系爭回饋金係應於申請建築執照時即應繳納實為常態，更為建築師所知悉之情事，故郭代原建築師於105年11月30日受林文香委託向新港鄉公所申請建照掛件時即已知悉需繳納系爭回饋金而為林文香所事先知悉，故即使申請建照掛件尚非最遲繳納之時間點，惟基於建築師之專業及善良管理人之責任，證人郭代原自無可能在土地使用分區證明書有明顯註記變更住宅區為商業區的時候，而且還有記載要繳納回饋金的事項已即於申請建築執照時應繳納之慣例，卻沒有告知原告，顯然違反委任的善良管理人注意，實不合常情。
4.兩造間就系爭土地買賣爭議均經臺灣嘉義地方檢察署以及臺灣高等檢察署臺南分署均已認定本件原告確實於向被告購買系爭土地之前即已知悉需繳納系爭回饋金乙事，且最後之買賣價金亦係因系爭回饋金而以低於市價之金額成交，在足證原告確實非伊自稱伊係於107年5月7日始知悉應繳納系爭回饋金之情事。
（三）本件系爭土地之所有權人為林文香，系爭回饋金之繳納人亦為林文香，是提起本件訴訟者應為林文香並非原告，故原告提起備位主張受有損害請求被告二人負損害賠償責任，實無理由。又原告主張伊係於107年5月7日始知應繳納系爭回饋金之情事，惟參上開被告舉證內容所述，系爭土地之實際所有權人林文香縱前不知悉原告陳志榮與被告間之買賣內容，則其亦應於105年10月17日經郭代原建築師申請土地使用分區證明書後或即應繳納系爭回饋金之情事，依民法第197規定，林文香於本件之損害賠償請求權時效自當於107年10月18日以前即已消滅。
（四）並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1.兩造於105年1月20日簽訂不動產買賣契約書，原告並以每坪144,000元向被告二人購買系爭土地並過戶完畢。原告並於105年8月25日將系爭土地過戶登記予其配偶林文香。
2.本院卷一第27頁之土地使用分區證明書為105年1月6日由被告陳清文申請領發。
3.原告之配偶林文香於105年12月22日以系爭土地向彰化銀行申請建築融資貸款，
4.原告於107年4月間向嘉義縣政府經濟發展處消費者服務中心就系爭401地號土地買賣事宜提出回饋金爭議與非法仲介等二項檢舉案。
5.兩造前經107年6月4日嘉義縣新港鄉公所調解不成立。
（二）爭執事項：
1.本件先位聲明部份是否罹於時效？
2.原告究為何時取得之被告陳清文於105年1月6日向新港鄉公所申請之本縣新港鄉都市計畫土地使用分區(或公共設施)證明書影本，並究為何人交付？
3.本件被告是否有故意隱瞞系爭土地已變更為商業區，未來如作建築或開發使用應繳納回饋金予嘉義縣政府，且被告陳清文違反告知義務？
4.本件備位聲明之原告當事人適格有無欠缺？
5.本件備位聲明是否有理由？
四、本院得心證理由：
（一）先位主張部份：
1.本件先位聲明部份並無罹於時效。
(1)按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365條定有明文。
(2)至被告抗辯原告於107年4月25日以前即已知悉系爭回饋金之情事，則原告最遲應於107年10月25日以前主張物之瑕疵擔保請求權，但卻於107年11月5日始提起本件訴訟，已罹於6個月之除斥期間云云。惟被告並未舉證證明原告於何時已依民法第365條第1項通知被告應負瑕疵擔保責任，知悉瑕疵與通知被告應負瑕疵擔保責任本屬二事，故被告自知悉時間起算6個月除斥期間，即難憑採。又因原告起訴時距被告交付系爭土地之日期尚不滿5年，則被告抗辯原告之物之瑕疵擔保請求權已罹於除斥期間，洵屬無據。
2.原告於105年1月6日即取得本院卷一第27頁所附之土地使用分區證明書影本，並係證人黃朝輝所交付。
(1)經查，證人 何佳蓉 於本院審理中證稱：本院卷一第299頁之使用分區證明書為伊所申請等語；證人 張瓊文 於本院審理中證稱：本院卷一第281、283頁之（土地使用）分區證明書為伊所申請等語；證人郭代原於本院審理中證稱：本院卷一第288、291頁之（土地使用）分區證明書為伊所申請等語，並有該證人所申請之都市計畫土地使用分區(或公共設施用地)證明申請書及都市計畫土地使用分區(或公共設施用地)證明在卷可稽(本院卷二第28
1、283、288、291、297、299頁)。可知都市計畫土地使用分區(或公共設施用地)證明申請書若是該申請人所申請，於土地使用分區(或公共設施用地)證明書中的申請人欄位即會載明該申請人之姓名。
(2)次查，嘉義縣新港鄉公所處理土地使用分區證明程序，申請人領取時將依申請人需求郵遞至指定地址或通知自行領取，有嘉義縣新港鄉公所107年12月27日嘉新鄉建字第107019585號函及核發登記簿可參(見本院卷一第257、259頁)。故土地使用分區證明書中申請人欄中既寫明為「陳清文」，依上開說明，該土地使用分區證明書應係由被告 陳清文所 申請，並由核發登記簿可知，被告陳清文係經嘉義縣新港鄉公所通知領取後，其於105年1月6日前往該公所領取其所申請之土地使用分區證明書，並於核發登記簿簽收。
(3)復查，依嘉義縣政府107年6月5日府地籍字第1070111074號函說明欄所載：「一、按經 黃朝輝君 (下稱 黃君 )檢送案關文件，核與陳志榮君(下稱陳君)提供書件，其買賣契約業經雙方及見證人簽章無異，惟亦無回饋金之相關記載。四、另有關訴稱未被告知申請使用執照時需繳納回饋金一節，經查本案買賣契約書立約日期105年1月20日，而陳君提供由出賣方兼賣方代理人陳清文君於105年1月6日向新港鄉公所申請之本縣新港鄉都市計畫土地使用分區(或公共設施)證明書影本，業載明『本基地如申請新、改、增、建時應繳納回饋金，並於申領使用執照前繳納』字樣」又依該函所附之土地使用分區證明書，與原告起訴狀所提供之土地使用分區證明書相同(見本院卷一第27、226頁)，故上開公文所示，公文所稱之「陳君」即是原告陳志榮，於107年4月25日向嘉義縣政府申訴消費爭議前，即持有本院卷一第27頁之土地使用分區證明書，並因買賣系爭土地之消費爭議，提供該土地使用分區證明書之影本予嘉義縣政府。故足徵原告確於107年4月25日向嘉義縣政府申訴消費爭議前，即取得被告陳清文於105年1月6日向新港鄉公所申請之本縣新港鄉都市計畫土地使用分區(或公共設施)證明書影本。
(4)再查，原告雖主張該本院卷一第27頁之土地使用分區證明書影本，係嘉義縣新港鄉建設課課長 邱品叡 於107年5月初所提供給原告云云，惟依上開說明，原告應於107年4月25日前即保有本院卷一第27頁之土地使用分區證明書，再者，對照本院卷一第263頁與本院卷一之27頁之土地使用分區證明書兩者明顯不同，本院卷一第263頁土地使用分區證明書之「變更住宅區為商業區」為手寫；本院卷一之第27頁土地使用分區證明書之「變更住宅區為商業區」為電腦打字；本院卷一第263頁土地使用分區證明書上方蓋有：「已用印信」、「公務用」等字樣，且並未如本院卷一分區證明書上方蓋有：「本案依分層負責規定授權承辦人員決行」及嘉義縣新港鄉公所之關防。嘉義縣新港鄉公所所保存之內部文件應係本院卷一第263頁土地使用分區證明書，而非本院卷一之第27頁土地使用分區證明書，故縱如原告所述為真，嘉義縣新港鄉建設課課長邱品叡交付與原告之土地使用分區證明書應係本院卷一第263頁之土地使用分區證明書，而非原告起訴狀所附之本院卷一第27頁之土地使用分區證明書。且原告此部分主張亦與證人黃朝輝於本院審理中證述：係伊於被告陳清文申請本院卷一第27頁之（土地使用）分區證明書後，伊於105年1月6日便將該（土地使用）分區證明書拿給原告(本院卷一第194、195頁)等語不符，並於被告共同訴訟代理人提出質疑後，而原告又改稱不記得確切時間(本院卷二第234、235頁)，是故原告此部分主張，顯與於卷內所附證據不符，無足採信，故依前開說明，本院卷一第27頁之土地使用分區證明書既為被告陳清文所申請，並由被告陳清文所領取，再由被告陳清文委託系爭土地買賣契約介紹人即證人黃朝輝交付與原告，應較符合常情，故應以證人黃朝輝所述之事實為真。
(5)綜合上開說明，原告取得之本院卷一第27頁之土地使用分區證明書之時點，應為證人黃朝輝於105年1月6日所交付。
3.本件被告並無故意隱瞞系爭土地已變更為商業區，未來如作建築或開發使用應繳納回饋金予嘉義縣政府之事項，且被告陳清文並無違反告知義務。
(1)民法第345條第1項明文規定稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，足見有效之買賣契約，僅當事人間之合意外，並有價金交付之事實始可，並無相關要式之規定。買賣契約並非要式契約，繳納回饋金之記載亦非買賣契約之必要之點，未於系爭契約中載明，另以口頭、附件方式告知非必要之點事項，亦屬常態不動產買賣交易常態，職是，原告主張被告應於系爭買賣契約中列寫註明繳納回饋金事項，以杜爭議云云，並非可採，合先敘明。
(2)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第354、355條定有明文。
(3)又按，契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序（最高法院100年度台上字第2號判決要旨參照）。
(4)經查，證人黃朝輝於本院審理中證稱：回饋金事由已於系爭土地買賣過程列入議價程序，且係為原告向伊表示系爭土地要繳納回饋金，這樣系爭土地超過預算，且還要繳1萬多元的回饋金，伊始向被告議價等語(見本院卷一第198頁)，再參前開說明，原告於105年1月7日取得本院卷一第27頁之土地使用分區證明書，而系爭土地買賣簽約之日為105年1月20日，再對照證人黃朝輝上開所述，可見原告係於105年1月7日由證人黃朝輝交付本院卷一第27頁之土地使用分區證明書後，知悉系爭土地若改為商業區須繳納回饋金，而認為買賣成本過高，始請求證人黃朝輝再行就回饋金事項為由，就系爭土地買賣價錢再行磋商，故無論被告陳清文是否故意不告知系爭土地應繳納回饋金之瑕疵，此為原告買受系爭土地前即已知之瑕疵，且已於系爭土地買賣交易程序作為議價籌碼，自依上開民法第355條第1項之規定，出賣人自不負物之瑕疵擔保之責。
(5)次查，本院卷一第27頁之土地使用分區證明書，其中於其他規定一欄記載「本基地如申請新、改、增、建時應繳納回饋金，並於申領使用執照前繳納」之字樣，字體並未過小、字跡清楚，且字面意思並非難以理解，再者，原告為建築公司之股東，多年來從事建築相關業務，對於土地及建築法規定有相當程度之了解，且此應繳納回饋金之瑕疵為原告所已知事項，並納入系爭土地買賣議價程序，已如前述，被告陳清文自不會在於系爭土地簽約程序時，再重複交代系爭土地若轉為商業區須繳納回饋金一事，原告就其已知瑕疵，再控訴被告陳清文未盡專業代書之告知義務，顯非合理，原告此部分主張，亦非可採。
4.綜上所述，因原告於105年1月7日取得本院卷一第27頁之土地使用分區證明書，並將其回饋金繳納事由列入議價程序，顯見於105年1月20日簽訂系爭土地之買賣契約時，原告已知該回饋金繳納事由之瑕疵，故依民法第355條第1項之規定，被告不負物之瑕疵擔保之責，原告先位聲明並無理由。
（二）備位主張部份：
1.本件當事人適格並無欠缺。
(1)按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382號、96年度台上字第1780號判決要旨參照）。
(2)經查，被告雖辯稱原告就系爭土地並非所有人，對該土地並無管理及處分權限，原告起訴請求有當事人不適格之違法云云，然原告主張受被告詐欺，以商業區之價格買到住宅區之土地之損失，依前述說明，當事人即屬適格，至原告是否確為權利人，是否有所損失，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，被告辯稱當事人不適格並非可採。
2.本件備位聲明應無理由。
(1)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184條第1項及第2項前段、第185條第1項前段及第2項定有明文。又侵權行為保護之客體，主要為被害人之固有利益（又稱持有利益或完整利益），民法第184條第1項前段所保護之法益，原則上限於權利（固有利益），而不及於權利以外之利益特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，惟同條項後段所保護者，則兼具其他法益，包括純粹經濟上損失，至於同條第2項所保護之客體則不以權利為限，苟為法律所保護禁止危害之他人利益均屬之。
(2)經查，原告主張係受被告詐欺因而簽訂系爭土地買賣契約，使原告受有須繳納回饋金之損害云云，原告於此所受損失核屬與他人間契約之履行利益受損，並非固有權利，非為一般過失侵權行為責任所保護，故非民法第184條第1項前段所保護之範圍。且依前述，系爭土地繳納回饋金事項為原告於系爭土地買賣契約簽訂時已知，且納入系爭土地買賣程序之議價程序，並於較低價格買得系爭土地，實難認被告有何不法侵害他人之故意或過失，或原告有所損失。此外原告未舉證證明被告有何故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告，或者有何違反保護他人之法律，致損害於原告之情形，自與前揭規定之要件不符，揆諸前開說明，原告依民法第184條規定請求被告負賠償責任為無理由。
五、綜上所述，因原告於105年1月20日簽訂系爭土地之買賣契約時，原告已知該回饋金繳納事由之瑕疵，並於較低價格買得系爭土地，難認有系爭土地買賣契約簽訂時有物之瑕疵存在及原告有所損失，其先位及備位聲明之主張，均屬無理由，皆應駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，併予駁回之。
六、本件為判決之基礎已足認定，原告其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決基礎無影響，無庸一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年5月29日
民事第三庭法官林芮伶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月29日
書記官邱法儒