臺灣桃園地方法院100年度訴字第1528號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院100年訴字第1528號民事判決

裁判日期：民國101年08月10日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣桃園地方法院民事判決100年度訴字第1528號原告 温有奕 訴訟代理人 嚴怡華 律師被告 葉鈺鑫
王桂香 葉佳芬 共同訴訟代理人 許平 上上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣桃園市○路段一七一八之六八地號土地上，如附圖所示編號一七一八之六八⑴（面積十一平方公尺）、一七一八之六八⑵（面積七十一平方公尺）部分之建物拆除，並將上開土地騰空返還於原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰壹拾叁萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣叁佰肆拾壹萬壹仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告起訴時，原併列被告 李水仙 、葉鈺鑫、王桂香為本件當事人；嗣原告與李水仙於民國100年11月15日成立訴訟上和解，有和解筆錄在卷足憑（見本院卷第18頁），是此部分已因和解而終結。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結情形者，不在此限，民事訴訟法第
255條第1項但書第2款、第3款、第7款分別定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：「㈠被告葉鈺鑫、王桂香應將坐落桃園縣中路段1718-68地號土地上之房屋拆除（占用面積以實測面積為準），並將土地騰空返還予原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第3頁），嗣因上開聲明第一項所示之房屋係訴外人 葉書維 所搭建，葉書維於起訴前即已死亡，其所有之地上物為被告葉鈺鑫、王桂香與葉佳芬共同繼承，故原告於100年11月14日本院審理中當庭追加葉佳芬為被告（見本院卷第17頁背面），復於101年3月7日具狀變更聲明為：「㈠被告葉鈺鑫、葉佳芬、王桂香應將坐落桃園縣中路段1718-68地號土地上面積82平方公尺之建物即門牌號碼桃園市○○路○○○巷107之1號房屋及其他地上物拆除，將土地返還原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第96頁），核原告追加被告葉佳芬部分，其請求之基礎事實與起訴之事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；又變更拆除及返還土地面積部分，係擴張或減縮應受判決事項之聲明；揆諸前揭法律規定，均應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠坐落桃園縣桃園市○路段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地
)由原告經鈞院99年司執字第30025號強制執行事件拍賣取得並登記在案。因系爭土地上尚有葉書維（已歿，繼承人為被告葉鈺鑫、葉佳芬、王桂香）私自搭設未辦保存登記之磚造鐵皮房屋（門牌號碼為桃園市○○路○○○巷○○○○○號，下稱系爭房屋）為占用，妨害原告所有權之行使，爰依民法第
767條第1項規定，請求被告拆除系爭房屋，將土地返還原告。並聲明：如上開變更聲明所示。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈系爭土地係分割自桃園市○路段○○○○○○○○號土地（下稱系
爭1718-12地號土地），惟此土地分割係在原告拍得系爭土地之前，原告並未參與，且與本件訴訟標的無涉。
⒉被告辯稱系爭土地原為訴外人 陳簡網市 所有，與原建商許平
上間有合建契約存在，惟因陳簡網市訛詐背信將原產權重複賣與他人，故而肇生訟端等云云。惟系爭土地為1718-68地號，係由系爭1718-12地號土地分割出，依土地異動索引資料顯示，其權利人姓名欄並未曾登載「陳簡網市」，顯見陳簡網市「從未」曾為系爭土地之所有權人，系爭土地之前手為訴外人 黃美玲 ，本件並無重複買賣或二重買賣之情形，被告不得以 許平上 與陳簡網市間簽立之合建協議書（下稱系爭合建協議書）、公證書及許平上與被告王桂香、葉書維簽立之土地無償租借同意書（下稱系爭租借同意書）對抗原告。又所有人排除侵害請求權為物權，有對世之效力，縱被告依債權法律關係對陳簡網市得主張權利，但並非當然得以對抗該不動產之所有人即原告所得行使之排除侵害請求權。縱使被告所主張陳簡網市涉有二重買賣之情事，被告應另訴向陳簡網市主張損害賠償請求權，並非得以該等法律關係對抗原告。另陳簡網市出具之使用同意書，僅得證明被告之訴訟代理人許平上與陳簡網市間有委任或相關民事之債權債務關係，核與本件原告請求被告拆屋還地之訴訟標的無涉，被告不應執此向原告主張其佔用土地係為有權占有。再者，被告辯稱與許平上於74年3月27日簽訂系爭租借同意書後即建造系爭房屋，對於系爭土地之占用應屬有權占有，然原告否認系爭租借同意書之形式及實質真正。且退步言之，縱謂該同意書為真正，按物權有對世效力，被告所得主張之權利僅為債權法律關係，並不得以之對抗原告之所有權即物權。
⒊被告辯稱係以善意、和平、公然有權占有系爭土地長達26年
餘，因此，被告之占有利益應受法律保護，被告既以系爭租借同意書主張有權占有，則依最高法院86年台上字第930號判決意旨，被告係以「借貸」之意思為占用系爭土地，則顯非以地上權之意思而占有，被告如何得以主張時效取得地上權？因我國之不動產物權係以登記為公示方法，認占有人於具備時效取得地上權要件後，需已向地政機關聲請登記，始足以對抗土地所有人，當可貫徹不動產之登記機能，以符合民法上占有人完成不動產物權取得時效後，需經登記，方能取得該物權之立法意旨，況占有人於完成不動產物權取得時效後，不為登記之聲請，亦屬在權利上睡眠之人，與已和行使權利之土地所有人相較，後者（即已依民法第767條規定訴請拆屋還地之土地所有人）之法律利益，應較值得保護。因此縱謂被告得主張地上權之時效取得，然在未完成為地上權人登記前，尚不得以有地上權存在而主張對抗土地所有權人，亦即被告占用系爭土地對原告而言仍屬無權占有，原告自得訴請被告拆屋還地。
⒋系爭土地由系爭1718-12地號土地分割出，系爭土地一經分
割即登記在黃美玲名下，陳簡網市並非系爭土地之前手。又適用使用借貸契約有債權物權化之前提，必須是借用人、貸與人與受讓人之法律關係，故貸與人必須是黃美玲，被告不得以許平上與陳簡網市間之系爭合建協議書及葉書維與許平上訂立之系爭租借同意書對抗原告。退步言之，縱認系爭1718-12地號土地所有權人陳簡網市為系爭土地之前手，然使用借貸契約有無債權物權化適用之情形，應在於「有無足以使第三人知悉之該公示狀態之公示作用（公示方法）」，基於公示性如受讓人知悉貸與人與借用人之使用借貸契約，如受讓人明知貸與人與借用人之使用借貸契約，則惡意不受保護。惟本件無論許平上與陳簡網市間之系爭合建協議書或葉書維與許平上間之系爭租借同意書，皆無登載揭示於拍賣公告上，亦無登載於土地登記謄本或任何具有公示性之文件上，原告在拍賣前，僅得認知系爭土地上有不點交之建物佔用，然無論查閱公告拍賣或調取登記謄本相關資料等，皆無法知悉或明知系爭合建協議書或系爭租借同意書之存在。被告所有建物佔用系爭土地僅為事實狀態，其佔用之法律基礎有可能為使用借貸、租賃、地上權、無權占有等等，然皆不得以該「佔用事實」即推論原告明知許平上與被告間之使用借貸契約或許平上與陳簡網市間之系爭合建協議書，原告並非明知或可得知悉前揭「債權契約」，故本件並無債權物權化法理之適用。被告以拍賣公告上已記載建物不點交且被告所有建物亦事實上占有使用系爭土地，推論本件有債權物權化法理之適用，應係對於債權物權化之法理認知有所違誤。
⒌由於占有連鎖為甲→乙→丙（即中間人乙對所有人甲須有合
法占有權源。須中間人得將其直接占有移轉與第三人。第三人丙須自中間人基於一定法律關係（尤其是債之關係)得占有的權利）之間有權占有之法律關係，其間的法律關係必須是借用人、貸與人與受讓人之間的法律關係，然被告以許平上與陳簡網市間系爭合建協議書及葉書維與許平上間系爭租借同意書來對抗原告，已脫離占有連鎖為甲→乙→丙，其間的法律關係必須是借用人、貸與人與受讓人之間的法律關係，故應無占有連鎖的適用。故被告不得以系爭合建協議書及系爭租借同意書主張占有連鎖對抗原告。
二、被告葉鈺鑫、王桂香、葉佳芬抗辯：㈠系爭土地於69年11月14日由前建商許平上與前地主陳簡網市
為合作興建房屋事，以「以地換屋、產權互易」之合建契約模式，雙方簽訂系爭合建協議書，並經鈞院公證處69年度公字第1760號公證書公證在案。該合建協議書約定有陳簡網市與許平上間以不動產產權互易模式作為交換，亦與公平無違，堪認系爭合建協議書性質上屬隨土地所有權移轉之債權契約（債權物權化模式）。是故該互易契約在未經履行完成或經合法解除前，自不因土地分割而當然消滅。前述合建案（下稱復興華夏合建案）參與之地主眾多，包含系爭土地及其毗鄰之大小土地共計14筆，其土地使用權皆已被他人長期占有而喪失。當時許平上惟恐完成違建占有戶之遷拆後，地主可能反悔生變，故於系爭合建協議書中特別約定陳簡網市同意該土地使用權由許平上自行負責與違建占有戶協調，並自付遷拆費用而取得。系爭合建協議書簽訂完成後，許平上旋即依約履行並於同年11月底完成系爭土地違建占有戶之遷拆作業，同時許平上始正式取得系爭土地之土地使用權。此合法、明確取得之占有權源迄今已逾三十年。許平上合法取得系爭土地之土地使用權後，即依系爭合建協議書第三條之約定，分配選擇座向桃園市○○街所合建之房屋，並以陳簡網市為起造人名義申請桃園縣政府建設局（70）桃縣建管執字第623號建照執照。迨至工程完工後，亦以同其名義取得（73）使字第140號使用執照，並辦理交屋完成。
㈡73年間復興華廈合建案完工後，許平上見其所屬之剩餘保留
畸零地（即系爭土地）遭人栓養禽畜，恐日久遭人非法使用，亦為善心可憐被告居無定所，故而於74年3月27日以使用借貸方式同意將系爭土地無償租借予葉書維及被告 王桂芬 管領使用迄今。被告管領使用系爭土地長達26年期間，亦從未有相關所有權人主張歸還等訴訟情事。系爭土地之土地使用權早已於69年11月底即依系爭合建協議書及其後履約完成之相關事實，由許平上有權占有，該合建協議書亦從未經合法解除，於法所推定之真正效力，不容置疑。是故，許平上有權占有系爭土地，除應為法所保障，亦為法律安定、維持正當經濟秩序之法理所在。許平上占有系爭土地為有權占有之法律行為，故而被告經由許平上之授權同意並管領使用系爭土地亦為有權占有。此基於「占有連鎖」之原理所產生之效果，被告對所有人有主張占有之權利。
㈢縱系爭土地前地主及原告以債權相對性為由，藉由迂迴移轉
所有權登記之脫法行為，意圖以達到系爭土地後手不受前手拘束之不當結果。然系爭土地已由許平上暨其授權同意之被告有權占有之事實歷時三十餘年，早已廣泛為地方政府、社區鄰里等第三人可明知。是故原告難脫不明知系爭土地存有三十年來未能解決之合建契約糾葛，系爭土地亦存有非為無權占有人之合法房屋，因而系爭土地所有人之後手如原告本應受其拘束並概括承受之。系爭土地在在顯示已具備使第三人知悉該被占有狀態之公示作用，復詳鈞院民事執行處拍賣不動產標示亦有註明地上有占有物及拍定後不點交（最高法院98年台上字第1424號裁判理由事理相同， 爰引 參照）。又依據大法官會議第349號解釋理由書，許平上（即直接占有人）與系爭土地之「前者」即系爭1718-12地號之前地主陳簡網市簽訂之系爭合建協議書及其相關履約事證，縱為債權契約，然其事實為第三人明知或可得而知，其契約內容仍對第三人即原告發生法律上之效力。另參最高法院97年台上字第1729號裁判意旨，係認為不動產之公示方法除登記外，如契約當事人依約交付不動產使用，已具備客觀上足使第三人知悉該事實狀態之公示作用，則與登記公示方法之效果相同。依據司法院釋字第349號解釋文及民法第425條之規定，以租賃物交付後，承租人占有中，縱出租人將租賃物讓予第三人，原租賃契約對於受讓人仍繼續存在之債權物權化法理。是故，該判例事實與本案系爭事實之間的類似性及重要之點均屬一致，被告主張應予以爰引。
㈣系爭土地之不動產買賣事宜，非如同買賣日常生活用品。尤
其是買賣土地之人，必屬慎重。然原告係為本地之專業法拍專業代書，頗有法院人脈、社會資源與技巧，故對系爭土地之現況難謂不知。系爭土地之所有人前手違反系爭合建協議書違背誠實信用原則在前，其後手即原告行使所有權係以損害他人為主要目的在後，顯見原告絕非為善意第三人。故而原告主張被告應拆屋還地之理由，於法顯有違失，其請求權自當不應被准許。並聲明：⒈原告之訴及其假執行聲請均駁回。⒉被告願供擔保，請准免於假執行。
三、兩造不爭執事項：系爭土地於95年間由系爭1718-12地號土地分割出，再經本院99年度司執字第30025號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）拍賣，而由原告拍定取得全部所有權，並已辦妥所有權移轉登記，惟因系爭土地上有被告之被繼承人葉書維所搭建未辦保存登記之系爭房屋，因此上開拍賣公告註明不點交，現被告仍占有系爭房屋，並以系爭房屋如附圖所示1718-68⑴部分，面積11平方公尺之鐵皮雨遮，及如附圖所示1718-68⑵部分，面積71平方公尺之磚造鐵皮建物，分別占用系爭土地。
四、原告主張被告所有之系爭房屋，無權占用系爭土地如附圖所示1718-68⑴⑵部分範圍面積共計82平方公尺，故依民法第
767條第1項之規定，訴請被告將前揭建物拆除，並將土地返還予原告。被告則以前開情詞置辯。則本件應審究之爭點係：㈠被告是否有權占用系爭土地？㈡被告是否應拆除系爭房屋，並返還所占用之系爭土地予原告？㈢原告請求被告拆屋還地是否有權利濫用之情事？茲分別論述如下：
㈠被告無權占用系爭土地：
⒈按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於
特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性），惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425條第1項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院48年台上字第1065號判例意旨自明（最高法院97年度台上字第1729號判決參照）。本件原告主張如附圖編號1718-68⑴、1718-68⑵部分，面積合計82㎡，為被告所無權占有，被告則提出原告之前前手陳簡網市與許平上間系爭合建協議書，及其被繼承人葉書維與許平上間系爭租借同意書抗辯之。經查，被告所提2份證明書（本院卷第69、142、143頁），係陳簡網市與許平上，及許平上與葉書維就系爭1718-12地號土地為合建協議及使用借貸之約定，並非就本件系爭土地之約定，系爭土地自不受其拘束。再者，原則上該2份證明書約定之效力僅存在於契約當事人間，即所謂債權之相對性，此尚難以之拘束第三人即本件原告，故被告所陳，已屬無據。縱於例外情形不妨予以對抗，然陳簡網市與許平上於69年間所簽立之系爭合建協議書，距原告前手黃美玲95年間取得系爭土地已近26年之久，黃美玲豈會知悉系爭合建協議書之存在，且被告共同訴訟代理人許平上於審理中亦陳稱：「（問：黃美玲知道陳簡網市與許平上的合建協議書嗎？）黃美玲沒有出面過，我們認為她只是個人頭。」等語（見本院卷第190頁背面），可知原告之前手黃美玲對於陳簡網市與許平上間之系爭合建協議書乙事應不知悉，遑論嗣後自系爭強制執行程序拍賣取得系爭土地之原告。是以，被告爰引最高法院97年度台上字第1729號判決為據，辯稱系爭合建協議書及租借同意書具有債權物權化效力云云，均無理由。從而，原告主張被告所有之系爭房屋，無權佔用系爭土地，為有理由，應可採憑。
⒉次按因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已
，如未於起訴前向該管地政機關請求為地上權登記，並經地政機關受理者，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有，受訴法院毋庸就佔有人是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判（最高法院69年度第5次民事庭會議決議、80年度第2次民事庭會議決議、88年度台上字第404號判決、88年台上字第1729號判決意旨參照）。被告辯稱自74年至今系爭房屋已善意、和平、公然占有系爭土地長達26年餘，被告之占有利益應受法律保護等語，然被告迄未舉證證明渠等係以行使地上權之意思而占用系爭土地，亦未提出有向地政機關聲請地上權登記並經地政機關受理之證據，依前揭說明，本院自毋庸就被告占有系爭土地是否具備時效取得地上權登記之要件為實體上之認定，被告亦不得據以對抗原告。
⒊被告雖引用占有之連鎖規定，抗辯對地主即原告為有權占有
，然按占有連鎖，係指受所有人交付並允其移轉占有之人將其直接占有移轉予第三人，該第三人得超越「債之相對性」向所有人主張其為有權占有之謂，故依占有連鎖而主張有權占有，其要件為：①中間人對所有人有合法占有權源；②現占有人係自中間人基於一定法律關係取得占有權利；③中間人得將直接占有移轉於現占有人。查許平上與陳簡網市就系爭土地為合建協議之約定，而被告之被繼承人葉書維興建系爭房屋時雖已得許平上之同意，惟陳簡網市將土地所有權移轉予黃美玲，嗣原告再自系爭強制執行程序拍賣取得系爭土地所有權，因系爭土地之後手與陳簡網市或許平上間並無任何契約關係存在，被告不能基於連鎖自陳簡網市或許平上之占有關係而對抗包括原告在內之後手，是被告以其被繼承人葉書維興建系爭房屋曾得許平上同意而得對原告主張有權占有，亦不足取。
㈡系爭房屋無權占有系爭土地。被告應拆除系爭房屋，並返還所占有之系爭土地予原告：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前、中段定有明文。次按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號裁判參照）。經查：系爭土地為原告所有，系爭房屋為未辦保存登記房屋，而被告為系爭房屋之事實上處分權人，被告未能證明系爭房屋占有系爭土地係基於有權占有，業如前述，系爭房屋自無占有系爭土地之正當權源，則原告主張被告無權占有系爭土地，本於所有權人之地位，依前開規定，請求被告拆除系爭房屋，並將所占用之土地返還予原告，於法即屬有據。
㈢原告請求被告拆屋還地並無權利濫用之情事：
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8條固定有明文；惟所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條項規定之適用。又查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例意旨參照）。
⒉本件原告本於所有權人之權能，訴請被告拆除無權占有系爭
土地之房屋，僅係為求回復對於土地得自由使用、收益、處分之權利，尚難謂以損害被告為主要目的。又互核被告自葉書維處繼受系爭房屋時，該房屋價格為54,500元（見本院卷第72頁，桃園縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書），此與系爭房屋所無權占有系爭土地面積（共計82平方公尺）之土地價值（以土地公告現值為準）約為3,411,200元（41,600元×82㎡＝3,411,200元）相較。可見並無原告自己所得利益極少，而被告所受之損失甚大之情形存在。此外，系爭房屋之使用方法概與公眾利益尚未見有何重大關係。因之，自兩造間彼此權益相較後，當認原告請求被告拆除系爭房屋，屬正當權利之行使，並無以損害被告為主要目的或有何權利濫用之情事可言。
五、綜上所述，被告對渠等所有之系爭房屋占用原告所有系爭土地並無合法正當權源，則被告占用原告所有系爭土地為無權占有，從而，原告依據民法第767條第1項之規定請求被告將占有系爭土地上之建物拆除，並將土地返還，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦之方法、各項舉證，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中華民國101年8月10日
民事第三庭法官黃漢權以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年8月10日
書記官施春祝