裁判字號：臺灣屏東地方法院108年訴字第453號民事判決
裁判日期：民國109年11月26日
裁判案由：返還土地
臺灣屏東地方法院民事判決108年度訴字第453號原告 林佳霖 訴訟代理人蔡 將葳 律師被告 梁牧養 即悠客馬術渡假村共同訴訟代理人 蔡育盛 律師
吳建勛 律師 梁宗憲 律師上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國109年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地如附圖一所示編號A部分面積695.36平方公尺（223地號土地138.35平方公尺、262地號土地557.01平方公尺）之柏油路面、編號E部分面積25.2平方公尺之水泥地、編號G部分面積0.19平方公尺之水泥地及如附圖二所示編號D部分面積298.36平方公尺之餐廳、編號E部分面積328.65平方公尺之接待中心及木棧道、編號F部分面積32.67平方公尺之廁所、編號G部分面積800.89平方公尺之木造房屋、編號H部分面積543.46平方公尺之房屋、編號I部分面積1,262.25平方公尺之馬廄等地上物除去，並將上開223、262、265地號土地全部返還原告及其他共有人全體。
二、被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地如附圖二所示編號A部分面積11.43平方公尺之招牌、編號B部分面積451.26平方公尺之路面及橋樑等地上物除去，將土地返還原告及其他共有人全體。
三、被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖二所示編號J部分面積0.06平方公尺之抽水馬達等地上物除去，將土地返還原告。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決於原告以新台幣305萬8,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣917萬2,338元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊為坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地之所有人，且為同段223、225、259、262、265地號土地（以下合稱系爭6筆土地）之共有人，詎被告無合法權源，竟在系爭6筆土地如附圖一所示編號A部分面積695.36平方公尺上鋪設柏油路面；編號E部分面積25.2平方公尺、編號G部分面積0.19平方公尺上鋪設水泥地面。在如附圖二所示編號A部分面積11.43平方公尺上架設招牌；編號B部分面積
451.26平方公尺上鋪設路面及橋樑；編號D部分面298.36積平方公尺上搭建建物（餐廳）；編號E部分面積328.67平方公尺上搭建建物（接待中心）並鋪設木棧道；編號F部分面積32.67平方公尺上搭建建物（廁所）；編號G部分面積80
0.59平方公尺上搭建木屋；編號H部分面積543.46平方公尺上搭建建物；編號I部分面積1,262.25平方公尺上搭建建物（馬廄）；編號J部分面積0.06平方公尺上設置抽水馬達。
被告占有系爭223、262、265地號土地全部及系爭225、
259、297地號土地上開部分，據以經營悠客馬術渡假村，為無合法權源，依民法第767條第1項及第821條規定，伊得請求被告將地上物除去，將系爭223、262、265地號土地全部及系爭225、259、297地號土地上開部分，返還予伊或伊與共有人全體等情，並聲明：㈠如主文第1、2、3項所示。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊為系爭223、225、259、262、265地號土地之承租人，且已行使土地法第104條、第107條及民法第
426條之2所定之優先購買權，原告與其前手間之買賣及移轉所有權行為，應屬無效。且系爭6筆土地為耕地，台灣土地開發公司（下稱台開公司）借用原告之名義，向訴外人 張錦綿 等人購買，並登記於原告名下，乃規避農業發展條例第33條之脫法行為，其買賣及移轉所有權行為應認為無效，則原告即非其所有人或共有人，不得行使物上請求權請求伊除去地上物返還土地。又伊與原告間就系爭223、225、259、262、265地號土地之租賃期限屆滿後，伊仍繼續耕作使用，依土地法第109條規定，應視為有不定期租賃契約存在，且原告未曾為反對之表示，依民法第451條規定，亦應認為有不定期租賃契約存在。其次，系爭297地號土地為被告之妻 王青 向原所有權人 王順興 承租，嗣後原告買受系爭297地號土地，依買賣不破租賃原則，該租賃契約對原告繼續存在，租期屆滿後，王青繼續使用，原告復未曾為反對之表示，應已成立不定期租賃關係，而被告係向王青借用系爭297地號土地，依占有連鎖關係，伊就系爭297地號土地為有權占有。縱認王順興與王青間之租賃契約對原告不復存在，原告收受伊所給付之租金，亦應認原告就系爭297地號土地，係以默示之意思表示與伊成立租賃契約，則伊就系爭297地號土地，仍為有權占有等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查系爭6筆土地均為山坡地保育區農牧用地（耕地），原告登記為系爭297地號土地之所有人及系爭223、225、259、262、265地號土地之共有人，被告在系爭6筆土地如附圖一所示編號A部分面積695.36平方公尺（223地號土地13
8.35平方公尺、262地號土地557.01平方公尺）上鋪設柏油路面；編號E部分面積25.2平方公尺、編號G部分面積0.19平方公尺上鋪設水泥地面。且在如附圖二所示編號A部分面積11.43平方公尺上架設招牌；編號B部分面積451.26平方公尺上鋪設路面及橋樑；編號D部分面積298.36平方公尺上搭建建物（餐廳）；編號E部分面積328.67平方公尺上搭建建物（接待中心）並鋪設木棧道；編號F部分面積32.67平方公尺上搭建建物（廁所）；編號G部分面積800.59平方公尺上搭建木屋；編號H部分面積543.46平方公尺上搭建建物；編號I部分面積1,262.25平方公尺上搭建建物（馬廄）；編號J部分面積0.06平方公尺上設置抽水馬達。又訴外人張錦綿於民國102年5月16日與被告就系爭223、262、265地號土全地部及系爭225、259地號土地內一條6米道路簽訂租賃契約，租賃期間自102年1月1日起至107年12月31日止。其次，系爭297地號土地原為訴外人王順興所有，被告之妻王青與王順興就系爭297地號土地，於103年7月1日簽訂土地租用契約，租期自103年7月1日起至104年7月1日止，每年租金5萬元，王青則將土地貸與被告使用，嗣後原告於105年1月29日向王順興買受系爭297地號土地，並於同年4月6日辦畢所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、土地租賃契約及土地租用契約書在卷可稽（見本院卷一第25-59、151、201-209頁），復經本院會同屏東縣恆春地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖在卷足憑（見本院卷㈠第
397、415頁），堪信為實在。
四、本件之爭點為：㈠被告就系爭223、225、259、262、26
5地號土地，有無優先購買權存在？㈡原告就系爭223、22
5、259、262、265地號土地與其前手間之買賣及所有權移轉行為，是否為脫法行為而屬無效？㈢兩造間就系爭223、225、259、262、265地號土地，有無不定期租賃關係存在？㈣被告抗辯其依占有連鎖關係或已與原告成立租賃契約，而有權占有系爭297地號土地，是否於法有據？㈤原告請求被告除去地上物並返還土地，是否於法有據？茲分別論述如下：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。土地法第104條第1項、第107條第1項及民法第426條之2分別定有明文。本件被告辯稱：伊就系爭223、225、259、262、265地號土地有優先購買權存在，且已依法行使，原告與其前手間之買賣及所有權移轉行為應屬無效，原告不得主張物上請求權請求伊除去地上物返還土地云云，為原告所否認。經查：
⒈按以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為
耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。土地法第106條定有明文。查系爭223、225、259、262、265地號土地均屬山坡地保育區農牧用地（耕地），被告與原告之前手張錦綿間於102年5月16日就系爭223、262、265地號土地全部及系爭225、259地號土地內一條6米道路簽訂租賃契約，租賃期間自102年1月1日起至107年12月31日止，且張錦綿與原告於105年1月6日就張錦綿所有系爭223地號土地應有部分139/225、系爭225地號土地應有部分527/1350、系爭259地號土地應有部分427093/0000000、系爭262地號土地應有部分346344/378234、系爭265地號土地應有部分
346344/378234，簽訂買賣契約，並於105年4月6日辦畢所有權移轉登記等情，有土地登記謄本及租賃契約在卷可稽（見本院卷一第25-57、151頁），並經調閱本院108年度重訴字第85號卷查明無訛。惟被告於系爭223、225、259、262、265地號土地上所經營之悠客馬術渡假村，其所營事業為其他運動場館、未分類其他運動服務、寵物用品批發、未分類其他住宿，有公示資料查詢服務附卷可稽（見本院卷一第142頁），則被告承租系爭土地用以經營悠客馬術渡假村，是否係以自任耕作為目的，已非無疑。又系爭262地號土地如附圖二所示編號G部分上之木造屋，部分屋內置有衛浴設備，並置有冷氣室內機、電視、梳妝台及衣櫃，部分作為馬房及員工休息室，部分放置馬鞍等畜馬相關設備，且原有標示為A棟房號201-205，B棟房號206-211，C棟房號212-216，D棟房號217-221，如附圖二所示編號D為餐廳，內有會議桌、白板，餐廳玻璃門貼有營業時間上午8:00-晚上23:00，且93年間被告於系爭土地上興建房屋之平面圖，其上已載明咖啡餐飲1棟、客房1棟、馬房1棟、宿舍
1棟等房屋用途，而Agoda線上訂房網頁尚有遊客於103年
7月至108年2月間之住宿評鑑留言等情，有本院108年度訴字第85號卷內所附勘驗筆錄、現況圖、現場照片、屏東縣政府財稅局恆春分局109年1月20日函及網路資料可查（見該訴訟卷三第147-153、315-425頁、卷四第159-177頁），足認被告在系爭223、225、259、262、265地號土地上所經營之悠客馬術渡假村（98年間設立），迄至108年2月間仍提供旅客住宿遊玩之用，則被告承租系爭223、225、259、262、265地號土地，即非以自任耕作為目的，依上開說明，自無耕地租賃相關規定之適用。又被告雖謂：系爭265地號土地係完全供牧馬使用，至少單就系爭265地號土地，應有耕地租賃相關規定之適用云云，並援引臺灣臺南地方法院106年度訴字第525號判決以為依據。惟該判決並無拘束本院之效力，且被告向原告之前手張錦綿承租系爭22
3、262、265地號土地全部及系爭225、259地號土地內之6米道路，其所經營悠客馬術渡假村，亦就上開承租範圍之土地為整體使用，並未在空間上就系爭265地號土地另為獨立之使用，自難謂被告單獨就系爭265地號土地自任耕作，而有耕地租賃相關規定之適用。從而，被告主張其依土地法第107條第1項規定，就系爭223、225、259、262、
265地號土地有優先購買權云云，於法即屬無據。⒉按民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項所定基
地承租人之優先承買權，係為調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利。是以承租人之基地優先承買權，必須在基地出賣時，仍具租賃關係為前提；且應於租賃關係存續中，始得行使此項權利。倘租賃契約業經合法終止，承租人占有基地已無正當權源，自無基地優先承買權（最高法院105年台上字第1437號判決意旨參照）。準此，倘租賃契約已因租期屆滿而消滅，即應認基地承租人已無優先購買權可資行使。本件被告辯稱：伊已依土地法第104條第1項及民法第426條之1規定，就系爭223、225、259、262、265地號土地行使優先購買權，原告並非共有人，不得對伊行使物上請求權云云，為原告所否認。經查，被告在系爭223、225、259地號土地上，並未搭建建物，則被告主張依土地法第104條第1項及民法第426條之1規定，就系爭223、225、259地號土地有優先購買權存在，於法顯屬無據。又被告與張錦綿曾於10
2年5月16日簽訂租賃契約，約定租期自102年1月1日起至107年12月31日止，且在系爭262、265地號土地上搭建建物，惟被告係於租期屆滿後之108年5月22日始向本院提起訴訟請求確認優先購買權存在，並經本院於108年6月29日將起訴狀繕本送達於張錦綿（108年6月19日寄存於屏東縣政府警察局東港分局東港派出所，經10日於000年0月00日生效），依上開說明，被告於租期屆滿後，其占有系爭26
2、265地號土地已無正當權源（被告抗辯有不定期租賃關係為無理由，詳如下述），自無優先購買權可資行使。從而，被告辯稱其已依民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項行使優先購買權，原告不得行使物上請求權云云，洵無可採。
㈡被告雖辯稱：台開公司為規避農業發展條例第33條規定，借
用原告之名義，將台開公司買受取得之系爭223、225、25
9、262、265地號土地應有部分及系爭297地號土地登記於原告名下云云，惟為原告所否認。經查，依被告所提訴外人 練台生 與被告之女 梁梅瑛 間之錄音及譯文，練台生雖陳稱：「是不是？林佳霖他也不代表，他只過是因為農地不能掛公司阿，是不是」、「也是借名的」等語，惟被告提出之錄音及譯文僅為練台生與梁梅瑛間對話內容之一部，至多僅能證明練台生確有上開說詞，並不能證明練台生所述為實在，且原告已提出其買受系爭223、225、259、262、265地號土地應有部分及系爭297地號土地之買賣契約（見本院卷二第33-75頁），自難僅以上開對話，即認台開公司與原告間確有借名登記關係存在，被告復未提出其他證據以實其說，則被告此部分之抗辯，即無可採。
㈢按依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人
收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。土地法第109條及民法第451條分別定有明文。本件被告辯稱：兩造間就系爭223、225、259、262、265地號土地有耕地租賃關係，且租期屆滿後，被告繼續占有使用土地，原告未即為反對之表示，依上開規定，應已成立不定期之租賃契約云云，為原告所否認。經查：
⒈被告就系爭223、225、259、262、265地號土地，迄至
108年2月間仍提供旅客住宿遊玩之用，足見被告承租系爭
223、225、259、262、265地號土地，並非以自任耕作為目的，業據前述，則被告主張應適用土地法第109條規定，視為以不定期限繼續契約云云，於法即屬無據。
⒉按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意
思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租賃屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，且得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要。（最高法院107年度台上字第2127號、10
9年度台上字第899號判決意旨參照）。查被告與張錦綿所訂土地租賃契約書第8、9條約定：「土地出租人及承租人租賃期滿前不繼續租約時，需提前一年通知對方」、「承租人租賃期間屆滿時，應於三個月內將土地上放置物搬離，並將土地原狀交給出租人，逾期即視為放棄……」各等語（見本院卷一第151頁），且原告於106年12月17日以台北信維郵局22788號存證信函通知被告租賃期屆滿將不再續約，有存證信函在卷可稽（見本院卷一第455、457頁），則原告已於租期屆滿前1年通知被告不再續租，依上開說明，應認已發生阻止續約之效力。又被告雖辯稱：原告於108年5月20日仍持續收受租金，應認原告不反對被告繼續使用土地云云。惟原告於被告匯款後，以台北信維郵局13817號存證信函表示：「台端於108年5月20日匯款新台幣42萬元整至本人華南銀行……今特以此存證信函聲明該筆金額將視為108年1月份應給付違約金之一部分……」等語（見本院卷一第467-471頁），則該匯款之原因事實是否為租金，尚非無疑，且依上開說明，收取使用收益之代價，並非必然成立民法第451條所定不定期繼續契約，且原告既已對被告為反對續約之表示，即已無構成民法第451條所定默示更新之可能，不因被告有單方面匯款予原告之情事，而影響原告所為反對表示之效力。從而，被告辯稱：兩造間依民法第451條規定，有不定期租賃契約存在云云，於法亦屬無據。
㈣按物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係
存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提，此即所謂「占有連鎖」之法律關係（最高法院104年台上字第40號判決意旨參照）。本件被告主張其依占有連鎖關係，或與原告默示成立租賃契約，而有占有使用系爭29
7地號土地之合法權源云云，為原告所否認。經查：⒈王順興與王青間之租賃契約，租期自103年7月1日起至10
4年6月30日止（按租賃契約雖記載至104年7月1日，惟亦記載租期1年，應認租期末日為104年6月30日方為正確），每年租金5萬元，有如前述，依土地租用契約書所附租金收（付）款明細欄所載，王青已給付2年租金，且查無王順興就王青繼續使用系爭297地號土地，有何反對之表示，依民法第451條規定，應認王順興與王青間就系爭297地號土地，自104年7月1日起視為以不定期限繼續契約，而成立不定期租賃契約。
⒉按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。查原告於105年1月29日買受取得系爭297地號土地時，王順興與王青間就系爭297地號土地之租賃契約，已因默示更新而為不定期租賃契約，惟未經公證，依民法第425條第2項規定，無同條第
1項所定買賣不破租賃之適用，王順興與王青間之租賃契約，對原告並無繼續存在之餘地，依上開規定，王青已無繼續占有使用系爭297地號土地之合法權源，遑論被告？則被告辯稱依占有連鎖關係，其占有使用系爭297地號土地，為有合法權源云云，即無可採。
⒊被告辯稱：伊於105年7月21日及106年11月24日各匯款5
萬元予原告，應認兩造間就系爭297地號土地默示成立租賃契約云云，亦為原告所否認。經查，被告雖於105年7月21日及106年11月24日各匯款5萬元予原告，並於匯款單備註欄記載「土地租金」（見本院卷一第211頁），惟由本院卷一第195、453頁之匯款單及原告之存摺參互以觀，匯款單備註欄所載內容，並不會顯示於原告之存摺，難認原告可因被告之匯款行為，知悉被告有就系爭297地號土地與其成立租賃契約之意思，自不能因原告之單純沈默，即認其有與被告就系爭297地號土地成立租賃契約之意思表示。此外，被告復未提出其他證據證明兩造間就系爭297地號土地確已成立租賃契約，則被告此部分之抗辯，即尚無可採。
⒋被告雖辯稱：王青就系爭297地號土地有優先購買權存在，
原告就系爭297地號土地並非所有人，不得行使物上請求權云云，惟為原告所否認，且被告並未提出任何證據證明王青就系爭297地號土地已行使優先購買權，則被告此部分之抗辯，亦無可採。
㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條及第821條分別定有明文。經查，原告為系爭223、225、259、262、265地號土地之共有人，且為系爭297地號土地之所有權人，被告在系爭6筆土地如附圖一所示編號A部分面積695.36平方公尺（
223地號土地138.35平方公尺、262地號土地557.01平方公尺）上鋪設柏油路面；編號E部分面積25.2平方公尺、編號
G部分面積0.19平方公尺上鋪設水泥地面。在如附圖二所示編號A部分面積11.43平方公尺上架設招牌；編號B部分面積451.26平方公尺上鋪設路面及橋樑；編號D部分面積298.36平方公尺上搭建建物（餐廳）；編號E部分面積328.67平方公尺上搭建建物（接待中心）並鋪設木棧道；編號F部分面積32.67平方公尺上搭建建物（廁所）；編號G部分面積
800.59平方公尺上搭建木屋；編號H部分面積543.46平方公尺上搭建建物；編號I部分面積1,262.25平方公尺上搭建建物（馬廄）；編號J部分面積0.06平方公尺上設置抽水馬達。被告占有系爭223、262、265地號土地全部及系爭225、259、297地號土地上開部分，據以經營悠客馬術渡假村，並無合法權源，則原告依民法第821條及第767條第1項規定，請求被告除去上開地上物，將其占有之土地返還原告或原告與其他共有人全體，於法即屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第821條及第767條第1項規定，請求判決如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許。
又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國109年11月26日
民事第二庭法官林昶燁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年11月26日
書記官鄭美雀