裁判字號：臺灣高等法院95年上字第605號民事判決
裁判日期：民國95年10月04日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決95年度上字第605號上訴人乙○○訴訟代理人 楊嘉中 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 呂傳勝 律師上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國95年4月25日臺灣台北地方法院93年度訴字第4004號第一審判決提起上訴，經本院於95年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落台北縣新店市○○段三城小段88地號（下稱88地號土地）之共有人訴外人 廖大鈞 與上訴人，分別將其應有部分各1/2出賣予被上訴人，其中廖大鈞出賣之部分已於民國（下同）92年11月14日登記為被上訴人所有，惟上訴人出賣之部分，因其拒不辦理移轉登記，經被上訴人提起訴訟獲勝訴判決確定後，於95年6月19日移轉登記為被上訴人所有，故88地號土地全部為被上訴人所有。另同小段89地號（下稱89地號土地）為被上訴人及訴外人 余林梅 共有，應有部分各為1/2，被上訴人向余林梅買受應有部分1/2，並於93年5月11日辦妥移轉登記，故89地號土地現為兩造所共有。又上訴人原雖為88、89地號土地共有人，但未徵得其他共有人之同意，於其上搭建鐵皮屋，各占用88、89地號土地如附圖Ｂ部分所示面積各56、100平方公尺（下稱系爭房屋）長達數年，上訴人於出售88地號土地應有部分1/2予被上訴人時，承諾要拆除系爭房屋，惟經被上訴人催促均置之不理，上訴人自得請求其拆屋還地。又上訴人無權占用88、89地號如附圖Ｂ部分所示土地，實已獲得相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害，被上訴人自得請求自取得88、89地號土地共有權日起至上訴人返還土地日止，按上訴人占用之面積及申報地價總額年息10%計算之不當得利，即88、89地號土地每年分別為新台幣（下同）14,112元、25,200元等情。爰依民法第767條、第821條、第179條、第184條第1項前段之規定，求為命：㈠上訴人應將坐落88、89地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積分別為56、100平方公尺之建物拆除，將土地返還被上訴人及共有人全體。㈡上訴人應給付被上訴人6,921元，及自93年10月5日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自93年5月11日起至返還88、89地號土地日止，按年給付被上訴人39,312元。㈢願供擔保請准宣告假執行之判決。（原審判命上訴人應將系爭房屋拆除，返還88、89地號土地給被上訴人及共有人全體及上訴人應給付被上訴人3,460元本息、並自93年5月11日起至返還88、89地號土地日止，按年給付被上訴人19,656元；上訴人全部聲明不服，被上訴人未聲明不服）並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人與88、89地號土地之原所有權人即訴外人 廖心讚 、廖大鈞父子於79年6月6日訂有土地租賃契約書，租賃期間自79年7月1日起至81年6月30日止，上訴人並在該土地上建有系爭房屋，租賃期間屆滿之後，上訴人仍為租賃物之使用，廖心讚、廖大鈞父子並未為反對之意思，且繼續收取相當於租金超過3,000元之對價，故上訴人就88、89地號土地有不定期租賃關係存在。又廖大鈞於92年10月9日將88地號應有部分1/2之土地出售予被上訴人，廖心讚於92年10月22日將89地號應有部分1/2之土地出售予余林梅，余林梅再於93年4月28日將之出售予被上訴人時，均未通知上訴人行使優先承買權，依土地法第104條第2項及第426之2第3項之規定，被上訴人不得對上訴人行使物上請求權。再上訴人於92年9月30日將88地號土地應有部分1/2之土地出售予被上訴人時，並無承諾要拆除其上之房屋，況上訴人仍繼續給付租賃土地之對價，上訴人無不當得利，被上訴人亦無損害，故被上訴人請求拆屋還地為無理由等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之請求均駁回。
三、被上訴人主張88地號土地之共有人訴外人廖大鈞與上訴人，分別將其應有部分各1/2出賣予被上訴人，其中廖大鈞出賣之部分於92年11月14日登記為被上訴人所有，上訴人出賣之部分，因其拒不辦理移轉登記，經被上訴人提起訴訟獲勝訴判決確定後，於95年6月19日移轉登記為被上訴人所有，故88地號土地全部為被上訴人所有。另89地號土地原為被上訴人及訴外人余林梅共有，應有部分各為1/2，嗣被上訴人向余林梅買受應有部分1/2，並於93年5月11日辦妥移轉登記，又上訴人於88、89地號土地上建有系爭房屋，各占用88、89地號如附圖Ｂ部分所示面積各56、100平方公尺之土地之事實，業據提出土地登記謄本、不動產買賣契約書等件為證，並經原審法院會同台北縣新店地政事務所人員履勘現場測量屬實，有勘驗測量筆錄及複丈成果圖在原審卷內可稽（見原審卷1第110頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為共真正。
被上訴人又主張上訴人未徵得其他共有人之同意，於88、89地號土地上搭建系爭房屋，無權占用88、89地號如附圖Ｂ部分所示土地，實已獲得相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害等語，惟為上訴人所否認，並以上述情詞置辯。故本件兩造之爭點在於：兩造間是否有租賃關係？上訴人可否主張優先承買權？上訴人占用系爭土地有無正當權源？被上訴人得否請求上訴人拆屋還地及給付相當租金之不當得利？茲分述如下。
四、兩造間是否有租賃關係？上訴人可否主張優先承買權？上訴人占用系爭土地有無正當權源？㈠按「訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中已經裁判者
，就該法律關係即有既判力，當事人雖僅於新訴訟用作攻擊防禦方法，法院亦不得為反於確定判決意旨之裁判。」「訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴訟法第三百九十九條第一項規定之趣旨觀之甚明。」最高法院著有三十年上字第八號、四十二年台上字第一三○六號判例可參。又「法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則」亦有最高法院八十四年度台上字第二五三Ｏ號判決可參。
㈡查兩造間曾因土地所有權移轉登記事件經原法院93年度訴字
第4003號、本院94年度上字第673號判決、最高法院95年度台上字第842號裁定確定在案，有各該判決、裁定在卷可稽，該案之當事人同為兩造，其訟爭事實同為上訴人被上訴人對系爭土地有無租賃關係存在，及有無優先承（購）買權等而發生爭執，對於被上訴人本件請求上訴人拆除系爭房屋返還土地及給付不當得利部分固無既判力，然就前案所爭執之重要爭點，依前開說明即有爭點效。則依前開說明，兩造間就前開確定判決中，就兩造所提重要爭點所作成之判斷，自不得作相反之主張。
㈢被上訴人於上述前案請求上訴人土地所有權移轉登記事件，
經兩造為充分攻、防後，法院認定：「按民法第426條之2第
1項雖規定『租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權』；土地法第104條第1項固規定『基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之』。惟按『於訂約之際，訂『明期滿後絕不續租或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力』（最高法院55年台上276號判例意旨參照）。上訴人所提79年6月6日土地租賃契約書第4條第2項訂明『租賃期限屆滿若徵得出租人同意尚得續約』，已訂明期滿後不再續租之意，如欲續租需另訂契約，因該土地租賃契約第2條約定『租賃期限自民國79年7月1日起至81年6月30日止計2年』租期早已屆滿，有土地租賃契約書可考，矧依上引最高法院判例意旨，上訴人與廖心讚間租期屆滿並不當然發生續約之效力。至於上訴人與廖心讚共同向台北縣新店市農會貸款由上訴人繳息部分，係共有人為共同貸款利息分擔之約定，有貸款協議書可考，上訴人對系爭土地已無租賃關係存在，並無優先承（購）買權。⒊上訴人已捨棄對系爭共有土地之優先承（購）買權：又縱認上訴人有優先承（購）買權，惟查證人即代書 林靜茹 於另件本院94年重上字第
483號確認優先購買權存在事件證稱：其經電話通知回事務所時，已有余林梅、甲○○、乙○○、廖心讚、 廖大園 在場，他們說要辦理本件買賣，他們都已經講好買賣的標的及價格，當天簽立乙○○與廖心讚、廖大鈞、廖大園分別出售給甲○○及余林梅的契約共３份，是先簽余林梅的部分，再簽甲○○，再簽乙○○部分，當時並聽到廖心讚同意付給乙○○買賣的仲介費等語，有言詞辯論筆錄可憑。上訴人既係被上訴人與其他共有人間有關本件系爭土地買賣之仲介人，並於簽訂契約時在場，亦即上訴人對系爭土地之買賣之過程，及廖心讚、廖大鈞出售系爭83、88地號土地應有部分予被上訴人已全然參與，對於廖心讚、廖大鈞出售系爭共有土地應有部分予被上訴人已知悉，當場未為反對表示，足認上訴人已放棄對系爭共有土地應有部分之優先承（購）買權，何能再主張優先承（購）買權。再上訴人另案對廖心讚等提起確認優先購買權存在訴訟，亦經台北地方法院93年重訴第1244號判決駁回，有判決附卷可參，並予敘明。⒋末按，廖心讚等縱有違反優先承（購）買權規定，未將土地出售上訴人，亦上訴人得否就廖心讚等出售部分為訴求之問題，與本件上訴人應將其出售之土地移轉登記予被上訴人為不同之法律關係。是上訴人抗辯：被上訴人另向廖心讚購買系爭土地應有部分1/2所有權，未依土地法第104條及民法第426條之2規定通知，不得對抗上訴人，本件無須移轉登記云云，並不可採。」（見本院本院94年度上字第673號判決第6、7頁），此亦經本院調閱該民事卷全卷審核無訛。故關於上訴人所提79年6月6日土地租賃契約書已於81年6月30日租期屆滿後，因未再另訂契約而不發生續約之效力，上訴人對系爭88、89土地已無租賃關係存在，自無優先承（購）買權之事實，均於確定之終局判決中已經裁判，就該法律關係即有既判力，被上訴人以該確定判決就兩造所提重要爭點所作成之判斷結果為基礎，於本件新訴訟用作攻擊防禦方法時，上訴人應受既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，本院亦不得為反於確定判決意旨而為裁判。上訴人於本件訴訟中再作相反之主張，辯稱其就88、89土地有租賃關係存在，並有優先承（購）買權云云，自無可採。
㈣況查，證人廖心讚證稱：伊將系爭89地號土地出售予余林梅
時，上訴人有承諾要將該土地上之建物拆除，將該土地返還予伊等語（見原審卷2第142頁反面）；證人即承辦系爭88、89地號土地買賣之代書林靜茹亦證稱：上訴人將其所有之系爭88地號土地應有部分1/2出售予被上訴人時，曾同意將系爭88地號土地上之建物拆除等語（見原審卷二第72頁背面），益加可證，兩造間並無租賃關係，上訴人雖辯稱其現仍繼續給付租金予訴外人云云，縱認屬實（僅係假設），亦不因此使兩造間成立租賃契約，自無從據此而為上訴人使用88、89地號土地正當權源之有利認定。雖上訴人原就88、89地號土地各有應有部分1/2之權利，但兩造就88、89地號土地既無分管契約存在，上訴人自不得主張其有權使用系爭88、89地號土地之特定部分。此外，上訴人既未舉證證明其係基於何種正當之權源占用系爭土地，則被上訴人主張上訴人係無權占有系爭土地，為可採信，上訴人此部分抗辯，並無可採。
五、被上訴人得否請求上訴人拆屋還地及給付相當租金之不當得利？㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第767條前段、第821條分別定有明文。又「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。」最高法院著有62年台上字第1803號判例足資參照。查被上訴人為88、89地號土地之所有權人及共有人，上訴人所有之系爭房屋無正當權源占有88、89地號如附圖Ｂ部分所示之土地，已如上述，則被上訴人依民法第767條、第821條之規定請求上訴人拆屋還地，為有理由，應予准許。
㈡再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利，最高法院55年台上字第1949號判例可資參照。又無權占有他人之土地或房屋，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條條第1項定有明文，而土地法97條之規定，依同法第105條之規定準用於租用基地建築房屋。再按土地有權人依本法所申報之地價為法定地價，土地法第148條定有明文。上訴人雖辯稱系爭土地之農會貸款本息均由上訴人交繳，有交易明細表可證，故上訴人至今均交繳使用土地之對價即租金，上訴人何來不當得利，被上訴人又何來損害云云，惟查上訴人是依其與訴外人廖心讚所訂之貸款協議書向臺北縣新店地區農會繳納貸款本息，被上訴人既非該貸款協議書之當事人，又未收取該款項，自不得因此即認被上訴人未受有損害，上訴人此部分抗辯並無可採。
㈢查88、89地號土地93年1月之申報地價均為每平方公尺5,040元，有土地登記簿謄本在卷可按（見原審卷1第7、9頁）。
再系爭88、89地號土地係坐落在台北縣新店市○○段、系爭房屋係由鐵皮屋搭建，並有鐵皮搭蓋之棚架，棚架下有通道，另有以鐵絲網、塑膠布、鐵皮圍繞，充作養貓場所、系爭房屋由上訴人及其家人在使用，並未出租他人，此有勘驗筆錄可憑，本院斟酌系爭土地之地目為「雜」及上訴人占有土地利用之情形，認上訴人無權占有所獲之利益，依前揭土地法之規定年息百分之五計算為當，而被上訴人於起訴時就系爭88、89地號土地之應有部分亦為1/2，則按被上訴人應有部分之比例計算上訴人因無權占用88、89地號土地所受之利益為：
⒈上訴人自民國93年5月11日起至返還系爭88、89地號如附
圖Ｂ部分所示面積分別為56、100平方公尺之土地之日止，按年應給付被上訴人之不當得利或損害金為19,656元：
5,040×（56＋100）×5%×1/2（被上訴人應有部分為1/2）＝19,656。
⒉上訴人自92年11月14日起至93年5月10日止占用系爭88地
號如附圖Ｂ部分所示面積為56平方公尺之土地，應給付被上訴人之不當得利為3,460元，及自起訴狀繕本送達之翌日即93年10月5日起至清償日止按年息5%計算之利息：
5,040×56×5%×179/365×1/2＝3,460。
六、從而，被上訴人依民法第767條物上請求權及不當得利之法律關係，請求被上訴人將88、89地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積分別為五六、一○○平方公尺之建物拆除，將前開土地返還上訴人及共有人全體。上訴人應給付被上訴人3,460元，及自93年10月5日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自93年5月11日起至返還前開土地之日止，按年給付被上訴人19,656元，為有理由，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請為附條件准、免假執行之宣告或免，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其他攻擊防禦方法，經審酌對於判決結果，不生影響，不另一一論述，附為說明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中華民國95年10月4日
民事第十二庭
審判長法官張宗權
法官陳永昌法官蕭艿菁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國95年10月4日
書記官王秀雲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。