裁判字號：臺灣彰化地方法院96年訴字第744號民事判決
裁判日期：民國98年12月23日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決96年度訴字第744號原告丙○○訴訟代理人 羅豐胤 律師複代理人 黃靖閔 律師被告乙○○被告甲○○上列當事人間請求分割共有物事件，本院於98年12月09日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號、地目林、面積五四三一平方公尺土地，應予分割，其分割方法為：如附圖一（即彰化縣彰化地政事務所於民國九十六年八月二十一日收件、民國九十六年九月十一日複丈之土地複丈成果圖）所示：編號Ａ部分、面積二一四一平方公尺土地；編號Ｄ部分、面積一八七平方公尺土地；編號Ｅ部分、面積三九平方公尺土地（合計面積二三六七平方公尺），分歸原告取得；編號Ｂ部分、面積二八○八平方公尺土地，分歸被告等按其原應有部分比例維持共有取得；編號Ｃ部分、面積二五四平方公尺土地及編號Ｉ部分、面積二平方公尺土地（合計面積二五六平方公尺）分歸兩造按原應有部分比例維持共有，供作道路使用；兩造應互為補償之金額詳如附表一所示【註：因被告甲○○將其所有坐落同段一○一二之三地號土地之應有部分四分之一於訴訟係屬中移轉予原告，已將其應自原告受領之買賣價款其中新台幣壹拾肆萬柒仟捌佰伍拾伍元，與該附表一所示被告甲○○應補償原告之金額新台幣壹拾肆萬柒仟捌佰伍拾伍元相互抵銷。】。
原告與被告乙○○共有坐落彰化縣○○鄉○○段一○一二之三地號、地目建、面積四七三平方公尺土地，應予分割，其分割方法為：彰化縣○○鄉○○段一○一二之三地號、面積四七三平方公尺土地，全部分歸原告取得；原告應補償被告乙○○新台幣貳拾伍萬柒仟伍佰肆拾玖元。
訴訟費用由兩造按附表二、三所示應負擔訴訟費用之比例負擔之。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受裁判事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴請求就兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號、地目林、面積5431平方公尺、同段1012-1地號、地目道、面積146平方公尺及同段1012-3地號、地目建、面積473平方公尺等三筆為裁判分割，嗣於民國（下同）96年11月07日具狀聲明減縮為請求就兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號及同段1012-3地號（註：
1012-3地號土地原為兩造三人所共有，嗣於訴訟係屬中，被告甲○○將其就1012-3地號土地所有應有部分全部移轉予原告，而變更為僅原告與被告乙○○二人所共有）該等二筆土地為裁判分割，上開變更核屬減縮應受裁判事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠緣坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地，地目林，面積5431
平方公尺；同段1012-3號土地，地目建，面積473平方公尺（下稱系爭土地）為兩造所共有，原告應有部分為二分之一，被告乙○○、甲○○各為四分之一，且1012-3號土地係由1012號土地分割而來，二土地坐落位置毗鄰，向來均合併使用。
㈡系爭土地目前使用情形，係由原告使用1012-3號土地（其上
有土、磚造中式平房乙棟，即起訴狀附圖所示Ａ棟房屋）及1012號土地之一部分（其上有庭園，及木、磚造西式平房乙棟即起訴狀附圖所示Ｂ棟房屋）；被告等使用1012號土地之一部分（其上由被告種植荔枝樹等果樹，養雞等）。原告使用部分經整建為平地，原告並興建圍牆及電動門作為防盜使用，電動門必須經由與原告一起共同生活之訴外人 藍森慶 單獨所有之1011-4號土地通過，被告使用部分僅以鐵絲網與鄰地相隔。此外，被告使用部分仍為山坡地，與原告使用部分（業已整理為成平地）間有約2公尺左右之高低落差（位於起訴狀附圖所示Ｂ屋後側），並有水泥駁崁，亦即兩造各自依其方式使用系爭土地，並無任何爭議產生。如依現在使用方式分割系爭1012、1012-3號土地，對各共有人應符公平。
㈢按系爭1012號土地、1012-3號土地均為非都市土地，其中10
12號土地使用分區為山坡地保育地，使用地編定為農牧用地；1012-3號土地使用分區為山坡地保育地，使用地類別為丙種建築用地，而地籍測量實施規則第224條第1項、第225條之1第1項固規定「土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限」、「第224條及前條所稱之使用性質，於都市土地指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別」，然上開規定係針對土地所有權人申請合併（透過法律行為為之）之情形，與本件分割共有物乃形成訴訟，由法院判決分割之情形並不相同，上開地籍測量規則之規定並無適用餘地。
㈣次查系爭土地之使用地類別有所不同，仍可合併分割。此觀
類似案情之最高法院86年度台上字第1706號判決（該判決請求合併分割之數筆土地，分別為都市計畫之住宅區、公園兼兒童遊戲場區、農業區等），法院判決仍准許合併分割，有判決書全文資料可稽。是系爭土地之土地使用分區相同，惟使用地類別不同，仍得合併分割。
㈤系爭1012-3號土地乃因原告之前手與被告等協議，日後將各
依其分管位置取得所有權，因而原告前手方變更1012-3號土地，以及1012號土地如彰化縣彰化地政事務所於96年08月21日收件、96年09月11日複丈之土地複丈成果圖（以下稱附圖一）所示Ａ部分土地之地貌，將原為山坡地之1012-3號土地及1012號Ａ部分土地整平，並將土石堆積於如附圖一所示Ｃ部分道路下方之駁坎，使原告前手分管之部分，與被告分管之部分隔開，雙方各自經營管理其分管部分。嗣後原告於買受系爭土地以後，亦承繼前手之範圍繼續使用，並施作圍牆、電動門等，就其分管部分為排他之管理與使用，被告等毫無異議。
㈥又系爭1012-3號土地原有地目與土地使用分區均與1012號土
地相同，系爭1012-3號土地係於73年2月22日由1012號土地分割，並辦理地目變更（由林變更為建）、土地使用編定更正（原為山坡地保育地，變更為山坡地保育地丙種建築用地），有登記簿謄本可稽。原告之前手並將1012-3號土地之地目及土地使用分區變更為建地。其上有門牌號碼為彰化縣芬園鄉137號」之舊式平房（即如附圖一所示Ｆ部分建物），乃原告之前手於民國48年5月以前即已興建，並於48年5月申請用電，嗣並將用電戶名義變更為訴外人藍森慶。換言之，原告之前手與原告就系爭1012-3號土地，以及1012號A、D部分土地之管理、使用，迄今已有48年時間，被告對於原告分管部分土地完全沒有任何之助益，是縱然原告管理之土地部分價值較高，亦完全是原告的功勞，而與被告無關。
㈦就系爭1012地號土地部分，原告同意依群聯不動產估價師事
務所之估價報告書之分割方案處裡，至於不足者應該找補部分，亦同意依照該報告書之價格結論互為找補。關於原告與被告甲○○就本筆土地之找補部分，已由98年06月28日雙方就系爭1012-3號土地之買賣價金找補清楚（即被告甲○○應給予原告之新台幣（下同）147,855元，以前開土地買賣部分價金直接扣抵）。
㈧就系爭1012-3號土地部分，原告希望參考鑑價結果由原告買
受被告乙○○之應有部分。並聲明：⑴請求就兩造共有坐落系爭1012號土地、原告與被告乙○○共有坐落系爭1012-3號土地予以裁判分割。⑵訴訟費用由兩造依共有比例分擔。
三、被告方面陳述：㈠系爭1012地號、面積5,431平方公尺土地為兩造所共有，原
告之應有部分為4分之2、被告乙○○、被告甲○○之應有部分各為4分之1，被告等就該土地之分割方法，希望由原告取得如附圖一所示Ａ、Ｄ、Ｅ部分，即駁坎小路以東之土地；由被告乙○○、甲○○共同取得如附圖一所示Ｂ部分；而如附圖一所示Ｉ、Ｃ部分則由兩造按原應有部分比例維持共有，供為道路使用。
㈡就原告所提之系爭1012地號及1012-3地號之土地使用性質並
不相同，故不同意該合併分割方案，應以原物分割較為妥適。而系爭1012-3地號之地目建，且原本即為平坦土地，非整平而來，係經共有人合力申請、繳費，因此系爭1012-3地號土地價值較高，用途較廣，應歸於全部共有人方合理。
㈢被告乙○○就系爭1012-3地號土地部分主張依如附圖二所示
分割方法以原物分割，又就如附圖二所示系爭1012-3地號建地通往義興路之4米道路，被告願向系爭1012地號土地共有人購買或補償。並聲明：請求依法判決。
四、法院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
98年7月23日修正施行後民法第823條第1項定有明文。本件原告主張系爭1012地號土地為兩造所共有，系爭1012-3地號土地為原告與被告乙○○共有，各共有人之應有部分如附表
二、附表三所示，兩造間就系爭土地並未訂有不分割之特約，依物之使用目的亦無不能分割之情形，惟兩造無法達成協議分割之事實，業據其提出土地登記第二類謄本、地籍圖謄本各一件在卷為憑，並為被告等所不爭執，是原告之主張自堪信為真實。從而，原告依據上開規定請求裁判分割系爭10
12、1012-3地號土地，洵屬有據，應予准許。㈡按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：⑴以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。⑵原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，98年7月23日修正施行後民法第824條第2項、第3項、第4項分別定有明文。又按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起分割共有物之訴，應由法院斟酌共有物之性質、共有人之意願、全體共有人之利益、經濟效用等因素，秉持公平原則，而為適當之分配。又分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有。又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（參照最高法院69年度台上字第1831號、57台上字第2117號判例）。
㈢經查：
⒈系爭1012地號土地之地目林、使用分區山坡地保育區農牧用
地，為一單面臨路、區塊及地形皆相當完整之基地，而北側鄰接約4公尺寬之義興路，餘三面則毗鄰私有土地，土地中央有自闢3米農道將土地分隔為東西二部分：東半部土地及其鄰地1012-3、1011-4地號原為原告使用，地上有西式水泥造平房乙棟亦為原告所有，土地經整平低於西半部約3公尺，北側及西側鄰道路面有駁坎為界，地界明確，農道西側地勢呈往西緩升之山坡，地上栽種龍眼、荔枝等果樹，為被告乙○○使用中，又該土地之西面復有三座墳墓錯落其間，其中二座乃被告之祖墳；系爭1012-3地號土地之地目建、使用分區山坡地保育區丙種建築用地，地形呈不規則四邊形，並未直接鄰路，目前出入皆須經過同段1011-4地號土地等情，業經本院會同彰化縣彰化地政事務測量人員履勘驗明確，並有本院96年09月11日、97年05月13日勘驗筆錄、現場圖及彰化縣彰化地政事務所96年10月08日彰地二字地第0000000000號函覆之土地複丈成果圖（即附圖一）及97年06月17日彰地二字地第0000000000號函覆之土地複丈成果圖在卷可稽，復為兩造所不爭執，至堪確定。
⒉按土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用
性質相同之土地為限。地籍測量實施規則第224條第1項規定甚明。本件系爭1012、1012-3地號土地於98年07月13日之前雖均為兩造所共有，均坐落同一地段，地界相連，且共有人亦均相同，惟系爭1012地號之地目為山坡地保育區農牧用地，系爭1012-3地號土地之地目為山坡地保育區丙種建築用地，兩筆土地之使用性質不同，有土地登記謄本、地籍圖謄本等件附卷足憑，且經本院依職權向彰化地政事務所函詢：『請惠予說明坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地（屬於山坡地保育區農牧用地）及同段1012-3地號土地（屬山坡地保育區丙種建築用地），此二筆相鄰之土地可否合併分割？』，嗣經該所函覆：『有關貴院○○○鄉○○段1012及1012-3地號土地，因其使用性質分屬山坡地保育區農牧用地及山坡地保育區丙種建築用地合併分割，依據地籍測量實施規則第224條規定未能辦理。』等語，有該所97年03月12日彰地二字第0970002782號函在卷可稽，據此，系爭兩筆土地自不得合併分割，原告主張將系爭兩筆土地予以合併分割，顯於法不合，自不能採取之。
⒊次按農業發展條例所稱耕地，指依區域計畫法劃定為特定農
業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數，農業發展條例第3條第11款及第16條第2項分別定有明文。查系爭1012地號土地屬山坡地保育區之農牧用地，有原告所提之土地登記謄本為憑，則系爭1012地號土地之辦理分割，即應受上開規定之限制，準此，本院審酌兩造利益、目前使用現況及系爭系爭1012地號土地整體利用價值，又被告等均 陳明 願於分割後保持共有，爰將如附圖一所示編號Ａ（面積2141平方公尺）、編號Ｄ（面積187平方公尺）及編號Ｅ（面積39平方公尺）部分之土地（合計面積2367平方公尺），分歸原告取得，編號Ｂ（面積2808平方公尺）部分之土地，分歸被告等按原應有部分比例保持共有，編號Ｃ（面積254平方公尺）、編號Ｉ（面積2平方公尺）部分之土地（合計面積256平方公尺），分歸原告及被告等按原應有部分比例保持共有，供道路使用，不但各部分土地地形方整，且均得以連接現有約4米寬之義興路通行無礙，大致符合土地使用之現況，未見對兩造有何特別不利之處，並足兼顧社會經濟效益，且兩造亦同意此分割方法（見本院97年08月27日言詞辯論筆錄），故上開分割方法較符合共有人整體之利益，堪值採用；又依上開分割方法分割之結果，因原告有不能按其應有部分受分配之情形，且兩造所分得土地其地形及位置不一，各共有人分得之土地實際價值，與其所應分配之價值，尚有差距，自應依修正後民法第824條第3項之規定，互為補償，始符公允。本院囑託群聯不動產估價師事務所就上開分割方案為鑑定，經審核該事務所98年04月08日群估字第097001號函覆之估價報告書內容已就系爭1012地號土地之價格形成之主要因素分析、個別因素分析、勘估標的稅務分析等均有詳細之分析與說明，堪認該報告書之鑑價結果尚屬合理、公允，應可作為補償之依據。因此，本院參酌群聯不動產估價師事務所鑑價之結果，認為系爭1012地號土地採上開分割方案後，兩造應互為補償之金額詳如附表一所示，爰採取該分割方法，並諭知如主文第一項所示。又被告甲○○於訴訟繫屬中將其所有系爭1012-3地號土地之應有部分4分之1移轉予原告，已將其應自原告受領之買賣價款其中147,855元部分，與如附表一所示系爭1012地號土地分割後被告甲○○應補償原告之金額147,855元相互抵銷，此據原告與被告甲○○陳明在卷，且有原告所提土地買賣契約書影本附卷為憑，併敘明之。
⒋系爭1012-3地號土地，被告甲○○業於訴訟繫屬中出賣其應
有部分4分之1予原告，並於98年07月13日辦妥移轉登記，則原告就系爭1012-3地號土地之應有部分為4分之3，被告甲○○於系爭1012-3地號土地已無應有部分，而被告乙○○之應有部分則為4分之1，此有原告所提土地買賣契約書、土地登記謄本附卷可考。本院審酌系爭土地並無道路可供對外聯絡之情形，屬於袋地，及系爭土地之全部原為原告所占用，倘依被告乙○○所主張如附圖二之分割方案為原物分割，如欲取得對外聯絡尚須另留設約四米寬道路，方能藉以連接北側之義興路而對外聯絡，惟若依被告乙○○之主張而於系爭1012地號土地之東北側邊緣再增設約四米寬道路，供其通行，則將使系爭1012地號土地於分割後之宗數超過共有人人數，即有違上揭農業發展條例法條之強制規定，復造成原告於系爭1012地號土地依上開分割方法單獨取得土地部分減少其得使用之面積，損及原告就系爭1012地號土地所分得土地使用之經濟效能，是被告乙○○所主張如附圖二所示之分割方案，即非妥適，且屬違法，自不足採，而若將系爭1012-3地號土地全部分歸原告取得，將使原告就系爭1012地號土地依上開分割方法所分得之土地相毗連，得合併利用，增進土地效益，且就系爭1012-3地號土地而言，原告可經由系爭1012地號其分得之土地往北通行義興路，亦可從東面經由與原告一起共同生活之訴外人藍森慶單獨所有且與系爭1012-3地號相毗鄰之1011-4號土地與聯外道路義興路取得連絡，毋庸再另闢道路，如此，始能將系爭1012-3地號土地發揮最高之經濟上利用價值，系爭1012-3地號土地亦無陷入袋地之瓶頸，故本院認就系爭1012-3地號土地之分割，各共有人均受原物之分配顯有困難者，爰依法將系爭1012-3地號土地全部分歸原告取得，又依此分割方法，被告乙○○既未受分配，自應依民法第824條第3項以金錢給予補償，始符公允，準此，本院本院囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司就系爭1012-3地號土地之全部價值為鑑定，經核閱該公司98年11月24日華聲字第14676號函覆之鑑定報告書內容已就系爭1012-3地號土地之不動產自然及社會因素、特性分析、綜合分析、市場比較法之運用、土地開發分析法、比較法土地單價試算表、最終價值推定說明等均有詳細之分析與說明，堪認該報告書之鑑定結果尚屬合理、公允，應可作為補償之依據。因此，本院參酌華聲企業發展鑑定顧問有限公司之鑑定結果，認以彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號市價為每平方公尺2,178元，面積合計為473平方公尺，據此核算原告實際受分配之土地價值為1,030,194元；被告乙○○依其應有部分應受分配之土地價值為257,549元【計算式：（2,178×473）×1/4＝257,549元，元以下四捨五入】，則原告自應補償被告乙○○257,549元，始為公允，爰就系爭1012-3地號土地之分割方法諭知如主文第二項所示。
五、負擔訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第第1項但書。
中華民國98年12月23日
民事第二庭法官邱月嬌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國98年12月23日
書記官呂雅惠附表二：
┌──────────────┬────────┐│坐落彰化縣○○鄉○○段1012地│││號、地目林、面積5431平方公尺│應負擔訴訟││之土地│費用之比例│├────────┬─────┤││共有人姓名│應有部分││├────────┼─────┼────────┤│丙○○│4分之2│4分之2│├────────┼─────┼────────┤│乙○○│4分之1│4分之1│├────────┼─────┼────────┤│甲○○│4分之1│4分之1│└────────┴─────┴────────┘附表三：
┌──────────────┬────────┐│坐落彰化縣○○鄉○○段1012地│││號、地目建、面積473平方公尺│應負擔訴訟││之土地│費用之比例│├────────┬─────┤││共有人姓名│應有部分││├────────┼─────┼────────┤│丙○○│4分之3│4分之3│├────────┼─────┼────────┤│乙○○│4分之1│4分之1│└────────┴─────┴────────┘