臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 105年度南簡字第786號
原 告 陳麗君
賴榮利
陳聰敏
陳諭萱 即 陳麗香
陳宗輝
上五人共同
訴訟代理人 吳炳輝 律師
被 告 臺南市政府
設臺南市○○區○○路0段0號
法定代理人 賴清德 住同上
訴訟代理人 賴鴻鳴 律師
黃俊達 律師
陳思紐 律師
陳妍蓁 律師
鄭淵基 律師
上列當事人間請求確認優先承租權存在事件，經本院於民國105
年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告前對被告所有之臺南市○○區○○段○○○○號土地有租
賃關係存在，因前案已判決確認兩造間之租賃契約終止在案
，致本件原告需再確認有無優先承租權之存在。
㈡、在前案中，亦即本院99年度重訴字第58號、臺灣高等法院臺
南分院101年度重上字第82號、最高法院103年度台上字第
754號案件（見本院卷第32至40頁，下稱系爭前案），兩造
就原告對被告所有之臺南市○○區○○段○○○○號土地原有
未定期限之基地租賃關係存在，故被告自應先就系爭臺南市
○○區○○路155、157、159、161、16○○○區○○路
○○○號建物（下稱系爭建物）有不堪使用之情事之事實負舉
證責任，但系爭建物並無此情。查被告固於前案中提出臺灣
省土木技師公會87年12月11日（87）省土技字第5690號「臺
南縣學甲鎮學甲市場（市三）建築物更新計劃鑑定報告書」
及吳長明土木技師事務所97年10月16日「臺南縣○○○○路
00○00號學甲公有零售市場店舖建築物結構安全鑑定報告書
」，惟上開97年10月16日鑑定報告書之鑑定標的係臺南縣○
○鎮○○路○○○○○號建物，並非系爭建物，與本案無涉；至
於87年12月11之鑑定報告書雖以系爭7棟建物之現況為「老
舊房屋，年久未修，外牆裂開，粉刷面剝離，二樓外牆有二
道橫向裂紋，尤以RC牆、柱、樑已嚴重破裂，鋼筋長期暴露
於外，生滿鐵銹強烈顯示，有急需拆除重建之必要性。」、
「（系爭153號建物）老舊房屋，年久未修，外牆裂開，粉
刷面剝離，二樓外牆有二道橫向裂紋，尤以RC牆、柱、樑已
嚴重破裂，使用情況堪稱不良。」，而於「鑑定結論與建議
欄」表示：「本鑑定標的物多處不符合臺灣省零售市場建築
規格，臺灣省建築技術規則及臺灣省建築管理規則之規定。
不符之處絕大部份均在建築上結構主體及主要設備，改善之
法自非增添設備或作局部性修改所能竟其功。拆除重建全面
改善現狀，俾符規定，以確定民眾生命財產安全，並可藉此
提高土地使用率，應為鎮負責當局份內應做之工作與應盡之
責任。」，惟此係被告單方委託鑑定，不具公信力，原告對
於待鑑定物、鑑定項目及程序均未能參與及表示意見。至原
告等7人提出之臺灣省結構工程技師公會就系爭157、161
、163等3棟建物所為之97年1月25日「臺南縣○○鎮○○
路○○○號等三戶結構安全鑑定鑑定報告書」，該鑑定報告書
雖建議上開3棟建物應清除鋼筋鐵鏽或加以粉刷、填補沙漏
，但亦認該3棟建物目前無嚴重結構性破壞，無立即之危險
性。故上開兩造單方委託之鑑定，就同一標的物之現狀，為
不同之認定，自無從據以認定系爭建物確有不堪使用之情形
。然前案判決既已認定契約合法終止確定在案，則本件原告
乃基於原告應有占有之優先承租權存在提起訴訟。
㈢、原告主張之法律依據為「臺灣省公有市場承租管理辦法」第
2條第1項規定：公有市場改建時，原承租人有優先承租權
（證一）。然因上開管理辦法業已廢止，故原告改依「鄉有
零售市場承租辦法」第2條第1款規定：公有市場改建時，
原承租人有優先承租權，為請求依據。又因原告無法提出上
開承租辦法之制訂機關、發佈生效日等項，故原告再改依「
臺南市零售市場管理自治條例」第8條第1款規定：公有市
場之攤（舖）位使用優先順序如下：原有市場之改建或遷
建，與本府訂有使用市場攤（舖）位契約者，資為依據等語
。
㈣、聲明：
①、請求判決原告對於被告之臺南市○○區○○段○○○○號土地
於原告每月給付新臺幣（下同）1萬3千元後有優先承租權
存在。
二、被告答辯則為：
㈠、兩造間原租賃關係已不存在，有本院99年度重訴字第58號、
臺灣高等法院臺南分院101年度重上字第82號、最高法院10
3年度台上字第754號確定判決書可證。
㈡、臺灣省公有市場承租管理辦法並未納入兩造租賃契約適用範
圍，且非對私權之規範，而是行政規範，復已廢止，自無適
用之餘地。
㈢、原告所稱之鄉有零售市場承租辦法係指何鄉？全文為何？是
否確實存在？縱然存在，其第2條所謂改建時有優先承租權
之原承租人，乃指配合市政府改建之承租人，本件原告強烈
阻撓改建，兩造間原租賃契約關係亦已消滅，並不適用該條
規定。且該辦法應屬行政規則，業已失效，並無私法效力。
㈣、臺南市零售市場管理自治條例第8條第1款規定之改建，應
是指「租賃契約終止前」配合政府更新市場政策之市場承租
戶，並不包括阻撓改建之釘子戶，如不配合改建者仍有優先
承租權，則公有市場又如何管理？且置配合改建之承租戶於
何地？查原告等人至今均未配合改建，且對市場改建多加阻
撓，至今舊建物尚未能順利拆除，即使被告於市場改建前一
再表示如配合改建者於改建完成後即給予優先承租權，然原
告等人仍悍然拒絕，至今新市場已完工，原告所有之舊市場
房屋仍遺留在學甲公有零售市場之三角窗地段，未能順利拆
除，影響出入學甲公有零售市場之動線，形成都市景觀上之
毒瘤，有現場照片為證，原告妨礙地方發展，浪費行政資源
、司法資源甚鉅，法律解釋上豈能認為不配合改建者仍有優
先承租權，顯見原告請求實無理由。況第8條是規定使用的
優先順序，並不是說有優先權。而且條文規定是要先訂有市
場攤舖位契約，方有適用，本件原告根本不具上開條件，並
無優先權。
㈤、前案早已確定，應為強制執行，被告暫緩執行是因為市政府
拆除需要編列預算，目前尚待經費核編，所以才暫緩執行。
㈥、聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠、經查，原告或其被繼承人前曾分別租用被告所有坐落臺南市
○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為基地，興建
門牌號碼臺南縣○○鎮○○路○○○號、155號、157號、15
9號、161號、163號及中正路230號等7棟建物作為學甲
公有零售市場舖位使用；而兩造間之土地租賃契約，定有租
至房屋不堪供市場使用時為止之期限，系爭建物作為公有零
售市場供公眾使用，既有安全疑慮且不符目前建築、消防及
公共安全等相關法規規定而不得改善，則被告前於99年2月
11日發函向原告表示終止租約，兩造間之土地租賃契約，即
已合法終止等事實，業據本院99年度重訴字第58號、臺灣高
等法院臺南分院101年度重上字第82號、最高法院103年度
台上字第754號確定判決認定在案（見本院卷第32至40頁）
，自堪採取。
㈡、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起之，且確認之訴之標的應為法律關係，若為法律關係之基
礎事實，則須以原告不能提起他訴訟者為限，始得提起，此
觀民事訴訟法第247條之規定自明。本件原告請求確認之標
的為「優先承租權」之存在，惟查，「優先承租權」此一權
利之存否乃屬事實問題，並非兩造間之法律關係，且兩造間
就公有零售市場之攤舖位租賃契約乃私法契約，基於私法自
治之法理，被告仍有同意出租與否之權利，換言之，縱原告
有優先承租權（假設語氣），被告仍可決定是否同意其承租
之申請，此亦有臺南市零售市場管理自治條例第9條第1項
規定「申請使用公有市場攤舖位者，應填具申請書，向本處
提出申請。經核准並簽訂契約之次日起一個月內，應...
。」可資參照，並非一經申請被告即負有與之訂約之義務，
須俟被告同意出租，兩造間始因租賃契約關係存在而發生各
種法律關係，是以優先承租權之存否實非法律關係之基礎事
實。況且，縱認原告有優先承租權存在，於兩造未訂租約之
前，兩造仍無租賃契約關係存在，原告起訴之目的既係為續
訂租約，然縱本院為原告勝訴之判決，兩造間亦不因此即有
租賃契約關係存在，申言之，仍不足以去除原告因無法締結
租約所產生之私法上地位之危殆，是以本件原告起訴請求確
認優先承租權存在，於確認之訴之要件上已有欠缺。
㈢、再者，原告主張依臺南市零售市場管理自治條例第8條第1
款之規定，其就系爭土地上之公有零售市場攤位具有優先承
租權云云，然查，臺南市零售市場管理自治條例第8條第1
、2項係規定：「公有市場之攤（舖）位使用優先順序如下
：原有市場之改建或遷建，與本府訂有使用市場攤（舖）
位契約者。基於特殊需要經本府輔導安置者。取得一般
性攤販營業許可者。公開招攬者。前項新建、改建、遷建
情形特殊經本府核准者，不在此限。」，是就文義解釋而言
，須有二人以上均欲締約時，始發生「優先」順序與否之問
題，若僅有一人申請，即無順序問題，而係得否拒絕之問題
。本件原告既未舉證證明於其申請之同時尚有何人以相同條
件提出承租之申請，依前開說明，即無優先承租權之發生。
其次，該條第2項業已明訂「前項新建、改建、遷建情形特
殊經本府核准者，不在此限。」，則被告即非不得以本件臺
南市學甲區學甲公有零售市場改建情形特殊，而不受同條第
1項所定優先順序之限制。況依契約自由、私法自治原則，
被告可自行考量各種情事後決定是否出租，並無定與原告簽
訂租賃契約之義務。
㈣、綜上所述，本件原告請求確認其就被告所有之臺南市○○區
○○段○○○○號土地於原告每月給付1萬3千元後有優先承
租權存在，要屬無據，應予駁回。
四、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊、防禦方法及舉
證，均核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。
中華民國105年12月30日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官吳金芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴裁判費。
中華民國105年12月30日
書記官陳雅慧