臺灣高等法院臺中分院95年度上易字第190號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院95年上易字第190號民事判決

裁判日期：民國95年07月05日

裁判案由：給付租金等

臺灣高等法院臺中分院民事判決95年度上易字第190號上訴人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人 林易佑 律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國95年3月10日臺灣臺中地方法院94年度訴字第2079號第一審判決提起上訴，本院於95年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件經本院審理結果，認第一審判決其認事用法均無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之事實．證據及理由。
貳、兩造上訴及答辯要旨:
一、上訴人上訴意旨略以：緣上訴人於民國（下同）92年4月23日因分割繼承取得被繼承人 廖林會 完坐落於台中縣豐原市○○段644之73地號土地（下稱系爭土地）之應有部分20分之1。又系爭土地上之前已興建一棟20戶之集合住宅（即門牌號碼臺中縣豐原市○○路○○○巷○○號或十三號，下簡稱系爭集合住宅），係由土地所有權人廖林會完、 廖炯裕 、 林鈴淑 提供土地使用權同意書，同意興建系爭集合住宅，而集合住宅建造人則是 廖天舜 、 廖炯輝 、 林萬傑 、廖炯裕、 游賢 、林鈴淑等6人。又查系爭土地及前開集合住宅之所有權人如台灣台中地方法院93簡上字第119號判決所附附表一、二所示（即本案附表），除上訴人之應有部分20分之1無相對應之區分所有權外，其餘土地所有權人均有相對應之區分所有權。次查被上訴人向訴外人廖炯輝購買前開集合住宅2戶，亦即建號4883、4892號及系爭土地應有部分20分之1，並於87年1月16日辦妥移轉登記完畢；而訴外人廖炯輝移轉予被上訴人之前開建號4892號房屋與系爭土地應有部分20分之1，係於77年10月28日受贈於訴外人廖炯裕，可知建號4883號之房屋（下簡稱系爭房屋或系爭4833號建號）並無對應之土地應有部分20分之1，是被上訴人自87年1月16日起，應就4883建號使用系爭土地支付相當之對價。惟兩造經二次調解結果，均調解不成立。故上訴人依據民法第425條之1規定，請求被上訴人給付法定租金；且台灣台中地方法院93簡上字第119號判決理由中，亦認為兩造間應有法定租賃關係存在。
次按最高法院94年度第2次民事庭會議決議：「城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定」。查系爭房屋係坐落於豐原市，屬實施都市計畫之地方，地點近火車站及廟東鬧區，交通便利，且被上訴人將其所有坐落於台中縣豐原市○○里○○路○○○巷○○號（即建號4883）所在樓房乙棟全部出租，供做營業店家使用，故有最高法院94年度第2次民事庭會議決議之適用。次查系爭集合住宅，其中建號4888、4889號及其基地，曾於原審88年度執字第20101號強制執行事件由第三人 曾春源 拍定，其系爭土地之法拍價為每平方公尺新台幣（下同）43,749元（計算式3,281,200（最低拍賣價格）/500（平方公尺）/20*3（權利範圍）=43,749），上訴人就系爭標的權利範圍為應有部分20分之1，故上訴人每年得請求之法定租金為109,373元（計算式43,749（法拍價每平方公尺）×25（面積）×10﹪=109,373），每月租金約為9,114元（計算式109,373÷12=9,114）；再者，被上訴人自89年9月1日起至94年8月31日止，尚積欠被上訴人租金546,840元整（計算式9,114×12×
5＝546,840）。綜上，上訴人爰依據民法第425條之1規定，請求被上訴人給付法定租金，即自89年9月1日起至94年8月31日止計546,840元（下簡稱到期租金），及至起訴狀繕本送達之翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息;並自94年9月1日起至台中縣豐原市○○段644之73地號土地之應有部分20分之1之法定租賃關係終止之日止，按月給付上訴人9,114元（下簡稱將來租金）。惟原審判決上訴人一部勝訴及一部敗訴，即到期租金判令被上訴人給付八萬六千元及其法定遲延利息；將來租金判令被上訴人按月給付一千四百三十三元，而駁回上訴人其餘之訴。為此上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人新台幣（下同）460,840元。及自民國94年9月21日至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。㈢被上訴人應自民國94年9月1日起至兩造就台中縣豐原市○○段644之73號土地之法定租賃關係終止之日止，按月再給付上訴人7681元。㈣訴訟費用由被上訴人負擔。又按訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決或於訴訟繫屬中更行起訴，或原告於本案經終局判決後將訴撤回，復提起同一之訴訟者而言。其所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，或就同一訴訟標的求為相反之判決，或求為與前訴可以代用之判決，否則，即不得謂為同一事件。查，本件曾經訴訟二次，其當事人及「訴訟標的物」（即系爭土地）雖均相同，然訴訟標的並不相同，亦無可代替性，即：㈠原審92年豐簡436號給付土地租金案，訴訟標的為無權占有，相當於租金之損害金法律關係（即侵權行為之法律關係）㈡原審92年豐簡字第626號（一審）、93年簡上字第119號（二審），訴訟標的為不當得利法律關係；而此次本件訴訟標的為法定租賃關係之租金請求權，三件案件之訴訟標的，並不相同，自無所謂違反一事不再理之原則，併此敍明。
二、被上訴人則以：按「基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限」。而該條所謂土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第四十六條所規定之土地公告現值。故縱使依據原審判決所示，被上訴人之房屋對於上訴人所有之系爭土地具有法定租賃關係存在，其法定租金標準亦係以申報地價為準，並非土地公告現值，尤與上訴人所主張之第三人曾春源之拍定價格毫無關連。次查，最高法院94年度第2次民事庭會議決議意旨，係就城市地方出租供營業用之房屋，因承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般住宅可比，故其「約定租金」得不受土地法第97條規定之申報總價年息百分之十之限制。因兩造間並無「約定租金」之關係存在，自無所謂超過法定限制之問題；且第三人曾春源之拍定價格亦非系爭土地之「申報地價」，與本案無關，是上訴人以之作為計算法定租金之標準，顯有錯誤等語，資為抗辯。並求為駁回對造之上訴。
參、得心證之理由：
一、按訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決或於訴訟繫屬中更行起訴，或原告於本案經終局判決後將訴撤回，復提起同一之訴者而言。其所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，或就同一訴訟標的求為相反之判決，或求為與前訴可以代用之判決，否則，即不得謂為同一事件（最高法院八十九年度台上字第二三○一號裁判參照）。查，本件曾經訴訟二次，其當事人及「訴訟標的物」（即系爭土地）固均相同，然訴訟標的並不相同，亦無可代替性，即：㈠原審92年豐簡436號給付土地租金案，訴訟標的為無權占有，相當於租金之損害金法律關係（即侵權行為之法律關係）㈡原審92年豐簡字第626號（一審）、93年簡上字第119號（二審），訴訟標的為不當得利法律關係；而此次本件訴訟標的為法定租賃關係之租金請求權，三件案件之訴訟標的，並不相同，業經本院調閱上開卷宗，審閱無訛，自無一事不再理原則之適用，合先敍明。
二、次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。即出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地。又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年台上字第一四五七號判例可資參照。又民法第四百二十五條之一即以此意旨為修法增定，其規範目的在於調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，是所謂土地及房屋同屬一人所有，可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院八十九年度台上字第二八四號判決參照），亦包括親子與夫妻間，即雖與法律所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但揆諸前述判例及法文規範目的，依「相類事實，應為相同處理」之法理，而類推適用前揭規定，推定房屋受讓人與土地所有人間於房屋得使用期限內，有租賃關係存在。
三、再查坐落於台中縣豐原市○○段644之73地號系爭土地，其上興建一棟20戶之五層樓集合住宅（即門牌號碼臺中縣豐原市○○路○○○巷○○號或十三號），而其住戶建物建號（含門牌）及其基地有部分之分配詳如附表所示，業經原審93年簡上字第119號(一審案號92年豐簡字第626號）確定判決認定無誤，並有相關土地及建物謄本附該案件，此經本院調閱上開案件，核閱無誤，復為兩造所不爭執，自屬實在。次查被上訴人向訴外人廖炯裕購買之建號4883號之房屋(即門牌臺中縣豐原市○○路○○○巷○○號），並無相對應之系爭土地應有部分，而上訴人繼承被繼承人廖林會之系爭土地應有部分20分之1，卻無相對應之建物，亦為原審93年簡上字第119號確定判決認定無誤。又查，原審93年簡上字第119號確定判決，於「事實及理由欄」中，認定被上訴人系爭4883號建號房屋對其坐落之系爭644-73號土地，有法定租賃關係存在，亦有該案判決書可證。按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則（最高法院73年度台上字第4062號判決參照），而本案之當事人及「訴訟標的物」（即系爭土地），均與原審93年簡上字第119號確定判決相同，依爭點效理論，自應認定被上訴人系爭4883號建號房屋對其坐落之系爭644-73號土地，有法定租賃關係存在；且因上訴人繼承被繼承人廖林會之系爭土地應有部分20分之1，並無相對應之建物，則被上訴人系爭4883號建號房屋，對上訴人系爭土地應有部分20分之1，自有法定租賃關係存在。
四、按建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限；所謂土地價額，依同法施行細則第二十五條規定，係法指定地價；又所謂之法定地價，依土地法第一百四十八條之規定，係指土地所有人依該法規所定申報之地價而言（最高法院八十八年度台上字第一０八號判決參照）。經查，系爭臺中縣豐原市○○段六四四之七三地號土地，面積共五百平方公尺，屬城市區域，於八十九年九月一日迄今之土地申報地價為每平方公尺六千八百八十元，此有臺中縣豐原地政事務所豐地價字第０九四００一０九六一號函在卷可參（見原審卷第七三頁）。而上訴人主張其系爭土地之應有部分為二十分一，以上述之土地申報地價計算，最高限額租金（即申報地價年息百分之十）為每年一萬七千二百元（計算式：500×1/20×6880×10%＝17200)，每月租金應為一千四百三十三元（計算式：17200÷12＝1433，元以下四捨五入），是上訴人請求被上訴人應給付自八十九年九月一日起至九十四年八月三十一日止，共五年之法定租金應為八萬六千元（計算式：17200×5＝86000）。另自九十四年九月一日起至系爭法定租賃關係終止之日止，每月應給付之租金為一千四百三十三元。又查法院拍賣土地之價格，並非「土地申報地價」，是上訴人主張以第三人拍定之土地價格作為本件之租金之計算標準云云，要無足取。又查本件為被上訴人系爭4883號建號房屋，對及基地即上訴人系爭土地應有部分20分之1之租賃關係，即「基地租賃關係」，並「非房屋租賃關係」，如前所述。又最高法院94年度第2次民事庭會議決議雖謂：「城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第九十七條規定之限制」；乃係指城市地方供營業用之「房屋租金」，其約定之租金，不受土地法第九十七條規定之限制而言，並非指「基地租金」，是上訴人誤引最高法院94年度第2次民事庭會議決議，主張系爭土地之租金，不受土地法第九十七條規定限制云云，顯有誤會，併此敍明。
肆、綜上所述，上訴人基於法定租賃關係，請求被上訴人給付自八十九年九月一日起至九十四年八月三十一日止，共五年之法定租金於八萬六千元之範圍內，另自九十四年九月一日起至系爭法定租賃關係終止之日止，每月應給付租金在一千四百三十三元範圍內，為有理由，應予許可，逾此範圍，則無理由，應予駁回。是上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十四條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國95年7月5日
民事第一庭審判長法官吳火川
法官饒鴻鵬法官陳繼先以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官林育德中華民國95年7月6日
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