裁判字號：臺灣士林地方法院90年訴字第353號民事判決
裁判日期：民國91年07月19日
裁判案由：返還價金
臺灣士林地方法院民事判決九十年度訴字第三五三號
原告丙○○複代理人乙○○被告甲○○右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）、先位聲明：
被告應返還原告新台幣（下同）一百萬元及自民國（下同）八十九年八月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保，請准予宣告假執行。
（二）、備位聲明：
１、違約金酌減一百萬元。
２、被告應將酌減之一百萬元返還於原告及自判決確決定日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
３、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）、原告於八十九年六月二十九日與被告簽訂房地產買賣契約書以一千二百十
萬元向被告購買其所有坐落台北縣○○區○○段○○段第五七三號土地及其上門牌台北市○○區○○○路○段○○○巷○號房屋（下稱系爭房地），並由華僑商業銀行內湖分行擔任履約保證人，原告於簽約時並交付被告第一期簽約款併第二期用印款計一百萬元，並約定第三期完稅款一百一十萬元併第四期尾款一千萬元，由原告以系爭房地向金融機關貸款以為支付。嗣因貸款銀行未如預期核撥貸款，兩造於八十九年七月二十四日稅單核下後至 僑馥建 築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）協調，將第三、四期價款展延至銀行核貸後再一次給付。詎被告竟於八十九年八月十一日以存證信函推翻前開協議，要原告於收受信函後七日內即給付第三期價款，逾期即逕行沒收原告已給付之價金一百萬元。原告乃親自打電話並透過房屋仲介公司與被告聯繫，惟被告均置之不理，執意沒收原告已給付之價金。
原告迫不得已乃於八十九年十月二十二日以存證信函要求被告於三日內履行契約，然被告仍置之不理。按系爭買賣契約第九條第三項明定被告若有擅自解約或違約情事致本約解除時，應返還原告已付之價金。又被告遲延給付依民法第二百五十四條規定，原告亦得解除契約。而解除契約後，由他方所受領之金錢應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條定有明文。是原告解除契約後，自得請求被告返還所受領之價金。
（二）、民法第二百五十二條違約金過高之酌減，此項核減，法院得以職權為之，
亦得由債務人訴請法院核減，最高法院著有七十九年台上字第一六一二號判例。被告沒收原告已給付之一百萬元價金，依民法第二百五十二條規定，不問其違約金之作用為懲罰性抑為損害賠償預定，均有其適用（最高法院六十九年台上字第三九六二號、七十年台上字第三七九六號判決意旨參照）。又違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定（最高法院四十九年台上字第八０七號判例參照）。本件原告縱有違約之情事，在系爭房地所有權並未移轉，稅賦尚未繳納之情況下，對原告所有權並未造成任何損害。且被告可再行出售系爭房屋，亦無損害可言，被告沒收之違約金過高應予酌減一百萬元，並應將酌減之一百萬元返還於原告。
三、證據：提出房地產買賣契約書影本乙件及存證信函影本二紙為證，並聲請訊問證人 吳碧珠 、 林慶裕 。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）、原告未依約繳納第三、四期價款，被告於八十九年八月十一日以存證信函
催告原告繳納價款，原告仍不繳納，嗣經買賣價金履約保證人僑馥公司出面協調，原告仍不願承諾繳款，被告乃於八十九年八月二十五日以存證信函通知原告解除買賣契約並將已支付之價金充作違約金，僑馥公司並於八十九年八月二十九日將原告匯入專戶之款項九十九萬五千零九十八元匯至被告之帳戶，被告再匯出三萬零五十元予仲介公司作為佣金。
（二）、因原告未履約，系爭房屋被認為有糾紛，致無法售出。且因系爭房屋未售出，被告無錢繳貸款，致系爭房屋被貸款銀行查封拍賣。
三、證據：提出不動產買賣契約書、出賣人買賣價金履約保證書、通知書、買賣價金履約保證專戶代收支明細、郵政國內匯款執據影本各乙件及存證信函影本三紙為證，並聲請訊問證人 黃麗惠 、 李維鎮 。
丙、本院依職權調閱本院九十年執字第一二一一二號債權人第一商業銀行股份有限公司與債務人甲○○拍賣抵押物強制執行事件全卷。
理由
一、原告起訴主張：原告於八十九年六月二十九日與被告簽訂房地產買賣契約書以一千二百十萬元向被告購買系爭房地，並於簽約時交付被告第一期簽約款併第二期用印款計一百萬元，並約定第三期完稅款一百一十萬元併第四期尾款一千萬元，由原告以系爭房地向金融機關貸款以為支付。嗣因貸款銀行未如預期核撥貸款，兩造於八十九年七月二十四日稅單核下後至僑馥公司協調，將第三、四期價款展延至銀行核貸後再一次給付。詎被告竟於八十九年八月十一日以存證信函推翻前開協議，要原告於收受信函後七日內即給付第三期價款，逾期即逕行沒收原告已給付之價金一百萬元，原告乃於八十九年十月二十二日以存證信函要求被告履行契約，惟被告置之不理，依買賣契約第九條第三項規定被告自應返還原告已付之價金。且被告已屬遲延給付，原告亦得解除契約，請求被告返還所受領之價金。又原告縱有違約之情事，在系爭房地之所有權並未移轉，稅賦尚未繳納之情況下，被告可再行出售系爭房屋，自無損害可言，被告沒收之違約金一百萬元過高，應酌減一百萬元，並將酌減之一百萬元返還原告。為此提起本訴，求為判決如訴之聲明所示。被告則以：原告未依約繳納第三、四期價款，被告於八十九年八月十一日以存證信函催告原告繳納價款，原告未繳納，嗣經履約保證人僑馥公司出面協調，原告仍不願承諾繳款，被告乃於八十九年八月二十五日以存證信函通知原告解除買賣契約並將已支付之價金充作違約金，僑馥公司並於八十九年八月二十九日將原告匯入專戶之款項九十九萬五千零九十八元匯至被告之帳戶，被告再匯出三萬零五十元予仲介公司作為佣金。因原告未履約，系爭房屋無法售出，原告無錢繳貸款，致系爭房屋被銀行查封拍賣等語置辯。
二、原告主張其於八十九年六月二十九日與被告簽訂房地產買賣契約書以一千二百十萬元向被告購買系爭房地，並於簽約時交付被告第一期簽約款併第二期用印款一百萬元之事實，業據其提出房地產買賣契約書影本為證，復為被告所不爭，堪信為真正。
三、卷附買賣契約書第二條明載：「‧‧‧第三期（完稅款）新台幣壹佰壹拾萬元正。１、稅單核下三日內甲方（即原告）應將第三期款匯入專戶，其他甲方應納稅捐至遲於完稅前交付土地登記專業代理人或仲介方以便辦理產權移轉作業。２、若甲方須以買賣標的向金融機關辦理貸款以支付尾款者，最遲應於完稅前依本約第三條第四條之規定開立擔保尾款之本票。第四期（尾款）新台幣壹仟萬元正。
１、甲方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於給付第三期款之同時一併將尾款存匯入專戶。２、若甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，甲方應於貸款核撥之當日（如因撥貸機構作業遲延，應於次一個金融營業日）將核貸之款項存匯入專戶（若有須代清償乙方之債務者，就代清償後之餘額屬尾款之部分亦同）。‧‧‧」等語，證人即僑馥公司不動產交易管理部職員黃麗惠與證人即世合房屋仲介有限公司（下稱世合公司）員工李維鎮復均證稱：被告應在稅單核下後繳完稅款等語（見九十一年五月三日筆錄），可見被告依約確應於稅單核下三日將第三期款匯入專戶。
四、原告不否認其未如預期取得銀行貸款，質之證人即世合公司員工吳碧珠證稱：「‧‧‧第三筆錢之所以沒有辦法付，是因為借款人丙○○的信用不好，沒有辦法貸到那麼多錢‧‧‧」等語，證人即世合公司員工李維鎮亦證稱：「華僑銀行查出因為原告有信用的問題，所以無法貸款，吳碧珠還找了其他銀行但都無法辦理，後來找到華南銀行同意核撥一千萬貸款，我們到華南銀行去找經理，原告當時說以他名義無法貸款，所以要另外找登記名義人，華南銀行詢問該登記名義人，認為該人沒有償還能力，所以未核貸‧‧‧」等語。足見原告未於稅單核下三日繳納第三期價款，係因未取得銀行貸款，而其無法取得銀行貸款，則係因可歸責於己之信用問題所致。
五、原告主張兩造曾協議將第三、四期價款展延至銀行核貸後再一次給付云云，惟此為被告所堅詞否認，原告自應就此有利於己之事實負舉證之責。質之證人吳碧珠固證稱：「甲○○小姐有口頭上說願意讓他延後七天，延到八月三十一日，讓他找信用比較好的人來辦貸款，因為丙○○信用不好，貸不出那麼多的款項，至於辦貸款之後，是否需要重新簽約，則要靠代書再連絡。但是甲○○的先生不同意，他說要提高價金五十萬元，所以雙方後來沒有談好。（延後七天這件事）是代書和甲○○談的，然後再告訴我的」等語（見九十年十一月十五日筆錄）。惟證人吳碧珠並非親自聽聞被告口頭同意原告展延期日此事，而係透過他人轉述，所言要屬傳聞之詞，且被告之同意究有無附加其他條件，證人亦語焉不詳，其證言尚無法證明被告已口頭同意原告延後付款。另證人即代書林慶裕亦僅證稱：「是我辦理買賣契約及履約保證，第一次簽約後因買方貸款遲未核定，後來經過協議後僑馥公司認為是原告違約所以將錢轉給賣方，至於協議之情形我不在場我不清楚。我們有聯絡買方幾次亦有發存證信函，最後一次有約雙方至仲介公司，時間我忘記了，希望買方繳完稅款，買方說因為貸款未核貸所以未繳錢，後來仲介又再協議過一次，但協議內容我不清楚」等語（見九十一年三月十九日筆錄），其證言亦無法證明被告已同意原告延後付款。尤以，證人黃麗惠證稱：「本件應是在稅單下來後在三日內要繳完稅款，代書通知買方稅款未繳進來，而且未確認買方要在何銀行辦理貸款，買方雙方溝通的過程我並不清楚，後來是仲介公司的代書告訴我因為買方的資力所以貸款無法核下來，後來告訴我在協議的過程有給買方延展期限，希望買方能有一個具體的處理方式，時間好像在八月。最後是在九月二十九日解約，我把款項匯給賣方。我只參與過一次他們的會談，是針對尾款、完稅款繳納時間的緩衝，並沒有談出一個結果，時間應該是在八月中旬，賣方有給買方一個時間，但買方的款項一直沒有進來，所以賣方就主張要沒收買方的價金。我有要求買方要給一個書面承諾完稅款要何時進來，但當時買方未出具書面。」等語。而證人李維鎮亦證稱：「‧‧‧稅單下來後原告要再付一百萬給被告去繳六十幾萬的增值稅，但是原告沒有給付，原告說因為銀行貸款沒有下來，所以沒有給，‧‧‧後來公司有通知原告來繳納，原告都未來，被告當時有說若原告先給付一百萬元先繳稅款，就同意再給時間讓原告去找貸款銀行，但原告不同意，後來我們就催告原告，就依契約沒收價金。」等語，益徵兩造並未就延期付款達成協議。
六、系爭買賣契約書第九條規定「一、本約有特別約定外，甲（即原告）乙（即被告）任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於經他方定期間催告仍未履行時，雙方同意本約即生解除之效力。二、本約簽定後，甲方若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方所受損害之賠償以外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方。由僑馥建經將專戶之價金餘額交付乙方。三、本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負甲方所受損害之賠償以外，及喪失收受買賣價金之權利，及返還甲方已支配之價金（包括：１、乙方逕行支配部分買賣價金作為給付２１世紀不動產加盟店之仲介服務費用２、其餘支配款），並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。‧‧‧」等語，本件原告因可歸責於己之信用問題無法取得銀行貸款，未依約於稅單核下三日將第三期價款匯入專戶，而兩造復未就延期付款達成協議，有如前述。則被告根據上開契約條款解除買賣契約，並將原告已支付之一百萬元價金充作違約金，自無不合。換言之，被告並無何給付遲延或擅自解約或違約之情事，是原告主張依據買賣契約第九條第三項之規定，請求返還價金，以及依據給付遲延之規定解除買賣契約，自非正當。
七、按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。而約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任，最高法院八十二年台上字第二四七六號判決意旨可資參照。經查，系爭房屋交易之總價達一千二百一十萬元，其標的金額非低，系爭買賣契約書第四條並規定「甲方雙方就本約不動產買賣契約共同委任華僑商業銀行股份有限公司（本約簡稱保證銀行）及僑馥建築經理股份有限公司（本約簡稱僑馥建經）辦理買賣價金履約保證，甲乙雙方應充分閱覽並於本約簽定之同時共同簽立「買賣價金履約保證申請書」。」等語，可認原告係經過縝密思考後始依約交付第一期簽款約併第二期用印款計一百萬元，其應可預見若未依約履行，將被沒收已交付之一百萬元，自不容原告任意主張酌減。且該款項僅佔系爭房地總價百分之八點二六，不到總價一成，較之內政部八十五年二月十六日台（八五）內地字第八五七三六五四號函頒行而由中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會印製之「預售屋買賣契約書範本」第二十二條十（違約之處罰）第二項前段規定：「買方違反第七條第二款規定者（指買方未按期繳款，經以存證信函催繳後仍未繳者），賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額」之比率猶低甚多，原告將其全數充作違約金，符合一般社會通念及經濟狀況。又當事人實際上有無受損，應就當事人所受之一切消極損失（即可享受之預期利益）及積極損害，加以審酌（最高法院八十四年台上字第九七八號判決意旨參照）。原告雖主張被告尚未辦畢產權移轉登記，嗣後可再出售系爭房地，自無損害可言云云，惟被告於解除系爭買賣契約前既已支出時間、費用，且原告若能如期履行債務，被告可取得對價，非無利益可得享受，自不能以被告尚未辦畢產權移轉登記，嗣後可再出售系爭房地，即認被告未受有損害。再者，被告確自九十年三月間起即因無法繳納系爭房屋之抵押借款利息，經抵押權人第一商業銀行股份有限公司聲請裁定拍賣系爭房屋，並於九十年八月二十九日聲請本院強制拍賣系爭房地，經本院民事執行處書記官於九十年九月十一日前往現場實施查封時，現場為空屋，貼有全棟出售字樣。而系爭房地經執行法院以底價一千零二十五萬元訂九十一年五月十五日第三次拍賣後，經債權人撤回強制執行之聲請等情，有民事執行聲請狀、查封筆錄及拍賣公告附卷（本院九十年執字第一二一一二號債權人第一商業銀行股份有限公司與債務人甲○○拍賣抵押物強制執行事件）可稽。是被告謂系爭房屋於解約後迄今未能售出，致遭銀行聲請查封拍賣乙節，應非虛妄。綜上各情，被告將原告前已給付之買賣價金一百萬元全數沒收充當違約金，尚屬允當，並無過高之情形。
八、綜上所述，原告根據買賣契約第九條第三項之規定，以及根據給付遲延之規定主張解除契約，先位訴請被告返還原告已付之價金及法定遲延利息。另根據民法第二百五十二條之規定，後位請求酌減違約金，並返還酌減之違約金及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、原告之訴既遭駁回，其假執行之聲請已失所附麗，均應併予駁回。
十一、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年七月十九日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法官楊智勝右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年七月二十二日~B法院書記官陳香君