裁判字號：臺灣桃園地方法院99年重訴字第118號民事判決
裁判日期：民國99年12月23日
裁判案由：返還不當得利
臺灣桃園地方法院民事判決99年度重訴字第118號原告 林友清 訴訟代理人 林耀立 律師被告 余成東 訴訟代理人 歐龍山 律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國99年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告前於民國85年10月28日以每坪新台幣（下同）16,500元向被告購買坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），面積為0.3397公頃（約1028坪），總價為16,962,000元，原告業已付清價金，並交付土地。詎原告嗣後欲出售系爭土地而於98年4月7日向桃園縣龍潭鄉公所申請查詢系爭土地其容積有無被配蓋使用，查詢結果為「建管套繪資料並無此地號土地」，並函覆應向桃園縣政府洽詢。而桃園縣政府則以府工建字第980147684號函覆謂：「本府核發（83）桃縣工建使字第01448號使用執照之基地範圍，除依建蔽率配置建築外，餘均屬法定空地」，經查，乃被告之父親 余業田 將系爭土地、同段388-
1、389地號土地一併作為建築基地，興建農舍，為桃園縣政府套繪，系爭土地之容積即不得使用；然被告仍於85年將系爭土地出售原告，現今系爭土地除耕作外，不得作為建築農舍使用，被告並且隱瞞全部事實，使原告受有損害。因被告無法律上之原因隱瞞事實，原告委託歐亞不動產估價師聯合事務所估價所得之結論，因系爭土地無法依農業發展條例及農業用地興建農舍辦法興建農舍之價值與期契約買成交價之差額應為6,069,546元，系爭土地之買賣價金應予減少，原告爰依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還不當得利6,069,000元。
（二）對被告抗辯所為之陳述：被告所稱系爭土地為原告堆置廢棄物云云，乃與事實不符，因系爭土地為凹地，長期積水無法耕作，故原告才將之慢慢填土至與道路相同高度，始不會積水，並能種植作物。
（三）並聲明：被告應給付原告6,069,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
（一）被告確於85年10月28日與原告簽立買賣契約書，以16,962,000元之價金將系爭土地出售與原告，而系爭土地之使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，依農業發展條例第13條第3款規定，本筆土地係屬耕地。系爭土地於簽約時，本在種植茶樹為茶園，則兩造成立買賣關係時，系爭土地乃依法作為農業使用，原告並無異議。且兩造並無於買賣契約書中為特約，原告日後將變更使用目的，以部分土地供作建築農舍之用。是被告乃依買賣契約履行出賣人之義務，將系爭土地完整移轉所有權予原告，並以耕作茶園之現況交付原告占有，從而，並取得出售土地之買賣價金，既係基於買賣契約關係，並非無法律上原因，被告自無不當得利可言。
（二）被告於85年6月19日始分割繼承登記取得系爭土地，於85年10月28日將系爭土地出賣與原告，系爭土地歷來均供農用，是否於被告父親余業田於民國83年建築門牌號碼為○○○鄉○○村○○路○○○巷○○號房屋時，一併作為建築基地，以致日後無法再申請建築使用，並非被告所知。又系爭土地原自同段388地號土地中分割而出，388地號土地乃在毗鄰，原告購買系爭土地時，388地號土地已建有房屋，原告於86年5月27日取得系爭土地所有權時，土地登記簿上亦記載系爭土地自388地號土地分割出，是以系爭土地日後可否變更使用而興建農舍，本為原告可以知悉並已知悉，原告既同意買賣，自不能以日後無法興建農舍為由，主張被告有違約之行為。
（三）原告於86年5月取得系爭土地所有權後，即長期將系爭土地全部供非法堆填建築等廢棄物，有十餘年之久，其堆積高度有數公尺，鄰人莫不知悉，是原告購買系爭土地後，將原種植之茶園廢棄，任其荒蕪十餘年，本已無法以土地興建農舍，此與系爭土地是否法定空地無關。以此亦堪認原告購買系爭土地，本非供日後興建農舍之用，乃意圖以土地供非法堆填廢棄物之利益，原告自不得謂受有損害，被告取得買賣價金，亦非不當得利等語置辯。
（四）並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於85年10月28日簽立買賣契約書，買賣系爭土地，總價約定為16,962,000元，原告已付清價金，於86年5月27日辦妥移轉登記，被告並已交付系爭土地予原告占有。此有系爭土地土地登記謄本、買賣契約書、原告支付價金用支票均影本在卷可稽。
（二）被告之父親余業田於83年間為興○○○鄉○○村○○路○○○巷○○號房屋，而將系爭土地、同段388-1、389地號土地納作建築基地，因此系爭土地之建蔽率業經配置於上開房屋，系爭土地因此依法成為法定空地，不得再申請建築使用。原告經向桃園縣政府詢問，桃園縣政府以98年4月
20日府工建字第980147684號函覆：「旨揭地號土地屬本府核發（83）桃縣工建使字第01448號使用執照之基地範圍，除依建蔽率配置建築外，餘均屬法定空地」。此有本院依職權調閱桃園縣政府（83）桃縣工建使字第01448號使用執照全卷資料、桃園縣政府上開函文（見本院卷第84頁）附卷可憑。
四、本院判斷：
（一）本件原告主張：被告與原告締結買賣關係時刻意隱瞞系爭土地之建蔽率業因其父前述建築上開房屋所利用完畢之事實，造成系爭土地為法定空地，不得再興建農舍，原告本欲出售而受有損害，主張減少價金，被告並構成不當得利等節。原告雖未明確表明其所謂減少價金依據為何，惟以其上開陳述，似係依據買賣之物之瑕疵擔保規定請求，復似有主張意思表示之動機錯誤，意思表示應予撤銷之情形。而被告以前詞置辯，抗辯並無不當得利等語。按，因表意人之內心動機頗為複雜，為法律行為之安定性起見，表意人之動機有錯誤，其意思表示原則上不能撤銷；然若當事人之資格或物之性質，交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，依民法第88條第2項則例外允許撤銷。則本件應審酌者，無非下列各節：
1.兩造就系爭土地成立買賣關係時，有無將系爭土地能否興建農舍、其建蔽率使用情形特別約定？此一條件，是否可認為本件交易上重要者？
2.被告於締約時究竟有無刻意隱瞞其父前因興建上開房屋，已經將系爭土地建蔽率使用之事實？
3.被告出售系爭土地所得價金16,962,000元，是否無法律上原因受有利益，而致原告受有損害？
（二）按，農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：1.供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。2.供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。3.農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。而耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。另農業發展條例89年1月4日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。上開農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。農業發展條例第3條第10、11款、第18條第3條前段、第4條分別定有明文。又按，個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理，興建農舍辦法第7條亦有明文。系爭土地之使用分區劃分為山坡地保育區，使用類別則為農牧用地，為兩造所不爭；依上開農業發展條例及農業用地興建農舍辦法可知，系爭土地既為農業用地又為耕地，其使用方式自應以農地農用為主，即供農作、森林、養殖、畜牧、保育之用，而申請在農業用地上興建農舍，則應符合申請人為農民、無自用農舍者、且為該土地所有權人、該土地卻供農業使用等條件，另農舍之建蔽率、容積率、最高樓地板面積等均受相關法令所限制。從而，以社會一般觀念，編訂為農業用地之系爭土地，其使用方式自應以農業使用為主；而申請農舍之利用方式，既須符合諸多法令規定與限制，即非每筆農地及其所有權人均得申請，自屬原則以外例外之使用方式。
（三）本件原告雖主張兩造於簽定系爭買賣契約時，被告刻意隱瞞系爭土地農舍興建之建蔽率已遭支配之事實。惟依前揭說明，農牧用地依通常情形首應農用，興建農舍因需依法申請，自屬例外方式使用，於農地買賣時，得否興建農舍一節尚非得認係客觀上重要之交易條件，仍待交易雙方特別提出始得謂有交易上之重要性。從而，原告實應就兩造締約時，確有將此一價格決定因素提出磋商之事實先予舉證。然遍觀系爭契約書，並未見兩造將系爭土地日後將申請興建農舍使用一節形諸文字，從而，由系爭契約書之記載，實難認兩造有對系爭土地之使用方式為特別之約定。
（四）本件兩造磋商契約過程，經承辦系爭土地買賣事宜之土地登記代理人（代書） 張國鴻 到庭證稱：「（法官問：你是否知悉原告購置此筆土地的地目或使用分區所屬為何？）應是農牧用地。（法官問：是否知道原告購買此塊土地做何用途？）不清楚。（法官問：有無聽聞兩造討論農地可否興建農舍？）應該是沒有，因為兩造都是和仲介洽談，我們只是談好後再幫他們簽約並辦買賣過戶。（法官問：有無聽聞兩造說買了土地之後要耕作？）不知道。（原告訴訟代理人問：你在承辦此案時，是否知道此塊土地建蔽率【按：原告訴訟代理人誤為容積率】是否被使用掉？）不清楚。」（見本院卷第111至112頁）。另仲介系爭土地買賣之仲介業務員 謝啟庸 亦到庭證稱：「當初是一叫管清鑑的人告訴我系爭土地要賣，原告是我們的客戶，我們之前有和原告合作過，幫原告仲介成功一塊土地，本件系爭土地是第二次的仲介。我是從管清鑑處知道之後就告訴原告。（法官問：你是否知道原告購買系爭土地用途為何？）投資。據我所知原告在中和的土地被徵收，原告是希望再買回土地。（法官問：你所謂的投資所指為何？原告是否有對系爭土地作開發或耕作或蓋用任何建物之計畫？）當年購買系爭土地時，其情形是茶園。據我當時瞭解純粹是投資，原告沒有跟我講過要對該土地做何用途，是說要放一陣子，看有無漲價。（法官問：你當時在購買的時後有無考慮過土地的建蔽率有無被使用過？）沒有，但我們當時只有查詢有無三七五租約，及買方的自耕能力證明。（法官問：當時有無聲請過該土地申辦建築套繪資料？）沒有。（法官問：當時土地為茶園時，是否知悉是何人耕作？）當時茶園應該是第三人耕作，我們有與地主簽一個合約，要求第三人不能對我們就系爭土地有何用途有意見。（原告訴訟代理人：被告有無告訴你說系爭土地已經被作為建築基地套繪使用？）沒有。（法官問：你在該次買賣契約之後到今日之間有無到現場看過？）最近沒有，約三年前，我有路過系爭土地。（法官問：你所看到系爭土地的使用情形為何？）變成雜草。沒有耕作也沒有蓋建物。」等語綦詳（見本院卷第112背面至114頁）。由上開證人證詞可知，兩造於簽約過程中，原告並未特別對系爭土地得否興建農舍一節提出詢問，仲介人員因知悉原告購買系爭土地僅待漲價出售投資使用，三方均未就系爭土地興建農舍之建蔽率一事過問，即訂立契約。而由原告並不否認購買迄今其並未親自耕種系爭土地（僅為防止積水而填土），且自承：「當時並未特別約定供原告興建農舍」、「自85年購買迄98年4月7日向龍潭鄉公所查詢前，均未查詢系爭土地之建蔽率有無經配蓋使用過」、「因為想出售他人所以代書叫我們查詢有無基地被人使用蓋農舍之情形」等情明確（見本院卷第76頁背面至77頁），自難認原告曾於系爭土地買賣過程中，認建蔽率是否已遭使用為一重要交易條件，亦未以此影響締約與否之決定及價格；且由原告購買後，並未作農業使用，亦未嘗試自行興建農舍，僅於欲出售時，為他人提醒始查詢一節，亦可佐證。從而，原告於交易過程中既始終未在意，被告亦無主動查明告知之義務，實難謂被告有何刻意隱瞞之舉，原告此部分主張，尚難採信。
（五）縱若本件認原告購買系爭土地時，內心以為將來可蓋建農舍使用、未有建蔽率之限制，產生意思表示動機之錯誤；且客觀上能否興建農舍，確有市場行情上之差異，而堪認此一物之性質屬交易上重要者。惟迄言詞辯論終結前，原告亦未主張撤銷其締約之意思表示，此觀其僅表明應減少價金（註：此為本院於該次言詞辯論期日，行使闡明權後原告所表明），且請求返還部分價金一事甚明。而按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。
而系爭土地是否遭建蔽率之配置，而得否興建農舍一節，因申請興建農舍仍需符合諸多法律限制，並非謂一旦購置農地，當然可請建農舍；從而，尚難認「得興建農舍」一事為農地之「通常效用」，而兩造又未於系爭買賣契約中列為「預定效用」，故尚難認原告得援引物之瑕疵擔保責任之規定請求減少價金。
（六）綜上所述，本件原告既未得依買賣物之瑕疵擔保規定請求減少價金，亦非依意思表示動機錯誤之規定撤銷意思表示，被告依系爭買賣契約，業將系爭土地移轉所有權登記予原告並交付原告占有，依約取得出售土地之買賣價金，即非「無法律上原因」，自無不當得利可言，原告依民法第
179條之規定請求被告返還不當得利，則屬無理由。
五、從而，本件原告依據不當得利之規定，請求被告給付6,069,
000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並無理由，原告之訴應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳與論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年12月23日
民事第二庭法官楊晴翔以上正本係按原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月23日
書記官黃盈菁