臺灣高雄地方法院93年度訴字第1645號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院93年訴字第1645號民事判決

裁判日期：民國94年06月10日

裁判案由：給付價金

臺灣高雄地方法院民事判決93年度訴字第1645號原告聖保羅建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 柯尊仁 律師被告丁○○訴訟代理人丙○○當事人間請求給付價金事件，本院於民國94年5月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣伍拾伍萬捌仟元，及自民國九十三年六月十八日起至清償日止，按日以千分之一計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾捌萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣伍拾伍萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國93年1月19日經洋基房屋公司之仲介，與被告簽訂不動產買賣契約書，將伊所有坐落高雄市苓雅區林德官一小段2114地號土地暨其上門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號、四維二路259號、259號2-7樓附含8樓增建部分之建物（下稱系爭建物）出售予被告，約定買賣總價款為2,700萬元，被告已給付700萬元；而剩餘款項2,000萬元，兩造約定其中1,200萬元於伊將系爭建物3-8樓點交予被告之翌日，由被告代伊清償向中興票券之貸款1,200萬元，又另800萬元於系爭建物1-2樓承租戶完成遷讓點交後給付，其中700萬元亦由被告代伊清償中興票券之同額貸款，餘100萬元則交付現金予伊。 嗣伊 於93年4月7日將系爭建物3-8樓點交予被告，詎被告竟違約未於93年4月8日代償上開貸款，遲至同年5月11日始清償部分貸款1,200萬元，依系爭買賣合約第9條第2項， 伊得 請求被告給付每日按1,200萬元千分之一計算之滯納金共39萬6,000元。又系爭建物1-2樓承租戶遷讓後，伊已於93年6月15日以存證信函向被告為拋棄對該兩樓層占有之表示，惟被告僅於同年93年6月17日代償中興票券貸款700萬元，而迄未給付買賣價金尾款100萬元。爰依兩造買賣契約關係提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告1,39萬6,000元，及其中
100萬元自93年6月18日起至清償日止，按日以千分之一計算之違約金，另39萬6,000元自93年5月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊並無前開違約情事，蓋依兩造簽訂之不動產買賣契約書第11條第5項，原告應於交屋前將原設籍於標的物之戶籍遷出（含個人設籍或公司登記、營利事業登記），而93年4月7日系爭建物尚有多家公司或營利事業設籍，故原告並未依債之本旨將系爭建物3-8樓提出給付，應不生給付之效力，伊自得拒絕點交，嗣伊於93年4月28日取得系爭建物3-8樓之鑰匙後，立即依兩造協議，於同年5月11日代原告清償中興票券貸款1,200萬元，自無遲延可言；又依兩造協議，原告至遲應於93年5月31日前，將全數公司或營利事業登記遷出，惟迄今系爭建物仍留有7筆公司或營利事業登記，依系爭買賣合約第9條第1項，伊得請求原告賠償依已付價金2,600萬元千分之一按日計算之違約金238萬5,000元。是伊得向原告請求之違約金，已逾原告請求之金額，爰主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴，及如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、不爭執事項暨爭點：㈠不爭執事項：
⒈兩造於93年1月19日，經洋基房屋公司之仲介，就原告所有
之系爭建物簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價款為2,70
0萬元，被告已給付700萬元；而剩餘之尾款2,000萬元，雙方約定其中1,900萬元，原告應於93年2月16日前出具承租戶搬遷同意書，且最後搬遷期限為93年3月31日，並於辦妥系爭建物之所有權移轉登記三日內，由被告代原告清償中興票券之貸款1,900萬元；另餘款100萬元則約定於原告交屋時給付。
⒉嗣原告因無法依約如期出具搬遷同意書，經兩造於93年2月
16日、同年2月25日二度協議，同意將交屋日期延至93年
4月30日，原告應分別於同年3月1日、3月15日交付系爭建物1樓、2樓之搬遷同意書予被告，並於同年3月15日前將系爭建物3-6、8樓、同年4月20日前將系爭建物7樓騰空交予被告使用，俟原告完成上開事項後，被告即應代償中興票券貸款1,900萬元。
⒊93年3月25日兩造再次協議，同意將系爭建物1、2樓之交
屋日期由93年4月30日延展至同年5月31日，而原告應於同年4月15日前點交系爭建物3-8樓予被告，被告於交屋翌日，即應代償中興票券貸款1,200萬元；剩餘貸款700萬元及尾款100萬元，被告則應於93年5月31日完成遷讓點交後給付。
⒋系爭建物於93年3月18日辦妥所有權移轉登記。被告於93年
5月11日取得系爭建物3-7樓之權狀（8樓為增建，故無權狀），於同年6月25日取得系爭建物1、2樓之權狀。
⒌被告於93年4月28日取得系爭建物3-8樓之鑰匙，於同年6
月25日取得系爭建物1、2樓之鑰匙；系爭建物現於被告管領中。
⒍嗣被告分別於93年5月11日、同年6月17日，代原告清償中興票券貸款1,200萬元、700萬元。
⒎兩造協議原告應於93年5月31日前將系爭建物內之公司設立
登記或營利事業登記全部遷出；系爭建物現尚有上好財務顧問股份有限公司、百聯投資股份有限公司未辦理公司設籍遷移；新政建設股份有限公司、上好財務顧問股份有限公司、鄉廈建設股份有限公司、南高建設股份有限公司、百聯投資股份有限公司未辦理營利事業登記遷移。
㈡本件爭點：
⒈原告於93年4月7日有無依債之本旨將系爭建物3-8樓提出
給付？⒉兩造有無協議被告於93年5月11日始需向中興票券清償1,20
0萬元？被告於上開日期向中興票券清償1,200萬元，是否構成給付遲延？原告得否依系爭買賣合約第9條第2項請求被告給付滯納金？⒊原告是否已完成系爭建物1、2樓之點交義務？得否請求被
告給付買賣尾款100萬元？⒋被告得否因原告未依限將系爭建物內之公司或營利事業登記
全部遷出，而依系爭買賣合約第9條第1項請求原告給付滯納金？⒌被告已給付之價金數額為何？
四、原告於93年4月7日有無依債之本旨將系爭建物3-8樓提出給付？㈠原告主張其已依兩造於93年3月25日之協議，於93年4月15
日前（同年4月6日）提出系爭建物3-8樓之鑰匙交予仲介洋基公司保管，並通知被告於同年4月7日點交上開樓層，然遭被告拒絕等情，被告則予爭執並辯稱：該日原告仍未依約將設籍於系爭建物之公司及營利事業登記遷出，且留有大量垃圾、雜物，顯未依債之本旨提出給付，伊自得拒絕點交等語。而按債之義務關係中，除固有、必備，並用以決定債之關係類型之主給付義務外，尚包括補助實現債權人給付利益之附隨義務；又附隨義務與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係，苟有違反，僅屬一方得依債務不履行之規定請求他方賠償損害之問題，要非得據以主張同時履行抗辯。又買賣契約，出賣人之主給付義務係移轉標的物所有權予買受人，買受人之主給付義務則為交付價金。查本件原告已於93年3月18日將系爭建物之所有權移轉登記予被告，為兩造所不爭，且原告於93年4月6日已提出系爭建物3-8樓鑰匙交予仲介公司保管，並通知被告於翌日點交等情，被告對此亦未爭執（見其93年4月19日存證信函，本院卷㈠92頁），應認原告已依約履行其主給付義務，且與債之本旨並不相悖。
㈡兩造雖於系爭買賣契約第11條第5款另行約定，原告負有將
設籍於買賣標的建物之公司及營利事業登記遷出之義務，惟此給付義務並非單獨發生，且係依附於系爭買賣契約存在，目的在於出賣人履行移轉所有權登記給付義務時，輔助實現買受人即被告之利益，顯難認係主給付義務，而與被告買賣價金之交付有對價關係；再參以兩造93年3月25日協議書之記載，第2條約定：「乙方（被告）同意甲方（原告）於93年4月15日前點交3-8樓予乙方後，翌日代甲方向中興票券金融股份有限公司清償壹仟貳佰萬元」；第3條記載：「其餘買價尾款捌佰萬元，於93年5月31日承租戶完成遷讓點交後給付（其中柒佰萬元由乙方代甲方向中興票券金融股份有限公司代償）」；第4條則為：「前開第2、3項協議，甲方如可提前點交，乙方亦應清償，但提前點交應於預定點交日三日前通知乙方配合辦理，但乙方若有不便，應於甲方通知時另行約定適當之點交日期」等語（本院卷㈠85頁），均未有將該公司設籍之遷出與代償中興票券貸款二者提升至對價關係之約定，足見系爭買賣契約之對價關係，確係在於原告移轉系爭建物所有權併將該建物交付予被告為現實支配，及被告代償中興票券貸款1900萬元充作價金及支付價金尾款
100萬元之間。是以，兩造關於系爭契約第11項第5款遷移設籍公司之約定，僅屬附隨義務，參照前開說明，原告縱有違反，亦僅屬被告得依約請求損害賠償之問題（詳後述），自不影響上開被告已依債之本旨提出主給付之效力。
五、兩造有無協議被告於93年5月11日始需向中興票券清償1,20
0萬元？被告於上開日期向中興票券清償1,200萬元，是否構成給付遲延？原告得否依系爭買賣合約第9條第2項請求被告給付滯納金？㈠如前所述，原告於93年4月7日已依債之本旨將上述3-8樓
提出給付，依兩造93年3月25日協議，被告即應於93年4月
8日代原告向中興票券清償1,200萬元貸款。至被告雖於同年4月28日始向洋基房屋公司人員領取上述樓層之房屋鑰匙，然此至多係其就已提出之給付遲延受領，原告因而獲免關於輕過失應負之責任或得請求賠償保管給付物之費用，惟不影響原告已依債務本旨履行，或被告應為對待給付之責。
㈡又被告抗辯兩造曾於93年5月4日在原告訴訟代理人之事務
所，達成其於93年5月11日方需向中興票券清償1,200萬元之協議等語，並提出錄音譯文為證（本院卷㈠221-259頁），而依上開譯文內容觀之，該次協議緣由係兩造因故未能於93年4月7日完成點交，故再次邀集仲介業者乙○○就系爭建物之點交問題協商，由被告方面提議分二階段點交系爭建物，第一階段於93年5月11日點交地下室及3-8樓，第二階段則於同年5月31日點交1、2樓，待原告交付3-8樓權狀後，被告立即代原告清償1,200萬元中興票券貸款，全部點交後再代償700萬元貸款，原告訴代及乙○○對於上開二階段點交及代償貸款之時點亦均表同意等情（本院卷㈠236、
241、247-249、257-259頁），堪認兩造對於被告於93年5月11日始需代原告清償中興票券債務乙節，確已達成協議，又原告對此錄音譯文亦未予爭執，是被告上開主張，應堪信為真實。則以原告在被告未於93年4月8日代償1,200萬元後，既未保留其遲延給付損害賠償請求權，而再與被告協議明定代償時間，依履約之誠信原則，自不得於被告已依最後協議代償1,200萬元後，追復就原延遲情事請求違約賠償。
㈢據上，兩造既已協議被告於93年5月11日始需向中興票券清
償1,200萬元貸款，故被告於上開日期代為清償，自無給付遲延可言，是原告請求被告給付遲滯金，即非有據。
六、原告是否已完成系爭建物1、2樓之點交義務？得否請求被告給付買賣尾款100萬元？查系爭建物係於93年3月18日移轉所有權予被告，且被告陸續於93年5月11日、6月25日取得系爭建物3-7樓、1-2樓之所有權狀；於同年4月28日、6月25日取得系爭建物3-8樓、1-2樓之鑰匙，系爭建物現於被告管領中；又原告迄今未依約將設籍於系爭建物之公司或營利事業登記遷移等情，為兩造所不爭，又被告雖執原告迄今未依約遷移上開公司或營利事業設籍登記，謂原告尚未完成點交義務，據此主張其得拒絕給付尾款100萬元云云，惟兩造就系爭買賣契約之主給付義務，原告為移轉系爭建物所有權暨實際使用支配之交付，被告則為支付買賣價金，至該營利事業登記之設籍遷移僅屬附隨義務，均詳前所述，是原告既已履行系爭買賣契約之主給付義務，縱使其未履行該附隨義務，因該附隨義務與被告之價金給付義務非立於對待給付之地位，自不影響被告依約應給付買賣價金之義務。從而，原告請求被告給付買賣尾款100萬元，即屬有據。
七、被告得否因原告未依限將系爭建物內之公司或營利事業登記全部遷出，而依系爭買賣合約第9條第1項請求原告給付滯納金？㈠按兩造契約於第11條第5款已約明：「賣方應於交屋前將原
設籍於標的物之戶籍遷出（含他人設籍或公司登記，營利事業登記）」，是原告負有遷出設籍之履約義務甚明，若其未能依約履行，自屬違約；又依第9條第1項：「賣方除因不可抗力或可歸責於買方之事由外，若未依本契約之約定履行（遲延給付、給付不能、不為給付），每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）賣方應按買方已給付價款千分之一計算之懲罰性違約金予買方」，足見兩造約定買方得請求違約金之事由並未排除違反上開第11條第5款之約定，是原告如有違約，被告非不得依前開約定請求違約金。
㈡經查，被告主張兩造約定上開設籍公司或營利事業遷移之最
後期限為93年5月31日，惟原告迄未依約遷出等情，為原告所不否認，堪信為真實；又被告主張原告已違約，其得依系爭買賣合約第9條第1項之約定，請求被告給付自93年6月
1日起至同年9月16日止按日依已給付金額計算之違約金予原告等語，被告則予爭執並辯稱：剩餘無法遷出之設籍公司或營利事業，均係因已解散或清算而有辦理上之困難，非可歸責於伊，且伊已將系爭建物過戶予被告，被告亦得管領使用系爭建物，故僅設籍無法遷出對被告並無損害，依履行契約之誠信原則，被告不得請求違約金云云。惟原告違反上開約定後，被告雖曾於93年6月2日、6月15日以存證信函催告原告履行上開遷移設籍登記義務，惟嗣已於同年6月17日代原告清償向中興票券貸款之700萬元以代部分價金之支付；又系爭建物早已移轉所有權登記予被告，並由被告實際管領支配等情，亦為被告所不否認，是被告於受領出賣人之主給付後，亦為價金之支付（系爭買賣除尾款100萬元外，被告已支付95%之價金），而該遷移設籍約定僅屬附隨義務，已如前述，基於契約履行之誠信原則，買受人於受領主給付後，既為對價之支付，衡難再以出賣人就附隨義務之履行有瑕疵，而請求違約賠償。是本院審酌上情，認被告得請求原告賠償該違約金之期間為93年6月1日至同年6月17日止，共17日，其數額總計為44萬2,000元（計算式26,000,000×1/1000×17＝442,000）。至其逾此數額之請求，要非有據，不應准許。
八、被告已給付之價金數額為何？被告雖辯稱：伊先行代原告墊付各項稅捐及雜費共46,920元，依約應由原告負擔，故應由未付尾款中予以扣除云云，惟依兩造買賣契約第8條，已約明：「房地點交前應繳納之各項費用（如房屋稅、地價稅、水電費、瓦斯費、電話費及管理費等）悉由賣方負責繳清，點交後即由買方負擔；該年度之各項稅捐應以房地點交日為準，按比例公平負擔。土地移轉過戶時應納之土地增值稅、已公告開徵之工程受益費由賣方負擔……產權移轉登記規費、印花稅、契稅、公證費由買方負擔，產權移轉登記之代書代辦費由雙方各負擔一半。抵押權設定登記所需之登記規費、代書代辦費由買方負擔。賣方原貸款所設定之抵押權塗銷登記之代書費則由賣方負擔。」等情（本院卷㈠16頁），而依被告提出由仲介業者乙○○簽認之代收稅費計算書一紙（本院卷㈠88頁），觀之其細目，其中地價稅、房屋稅、代書費等均已扣除賣方即原告應負擔部分之金額，故上開被告繳納之46,920元即係其依約應負擔之稅費數額，是被告此部分所辯，尚屬無據。
九、綜上所述，原告已依債之本旨完成其主給付義務，自得請求被告給付買賣尾款100萬元；又依兩造買賣契約之約定，被告得請求原告給付自93年6月1日至同年6月17日之遲滯金
44萬2,000元（計算式如前），與其應給付原告之買賣尾款100萬元互為抵銷結果，被告尚應給付原告55萬8,000元。從而，原告依買賣之法律關係，請求被告給付55萬8,000元，及自93年6月18日起至清償日止，按日以千分之一計算之違約金，洵屬正當，應予准許；逾此範圍之請求，尚非有據，應予駁回。
十、兩造 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
十一、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年6月10日
民事第一庭審判長法官甯馨
法官劉傑民法官林韋岑以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國94年6月10日
書記官何明昌