宣 示 判 決 筆 錄
100年度店簡字第536號
原 告 莊美琛
訴訟代理人 董乃芬
法定代理人 黃世欽
訴訟代理人 侯權峰
上列當事人間100年度店簡字第536號修復漏水等事件，
於中華民國100年9月20日言詞辯論終結，同年10月4日在臺灣臺
北地方法院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 李智民
書記官 游士霈
通 譯 林晋加
朗讀案由
原告到，被告未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告應將原告莊美琛所有門牌新北市○○區○○街○○號29樓之1
建物共用屋頂平臺及外牆修復至不漏水之狀態。
被告應將原告董乃芬所有門牌新北市○○區○○街○○號29樓之2
建物共用屋頂平臺及外牆修復至不漏水之狀態。
訴訟費用新臺幣捌仟貳佰陸拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣參拾柒萬陸仟參佰伍
拾元為原告莊美琛預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣參拾柒萬陸仟參佰伍
拾元為原告董乃芬預供擔保後，得免為假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、本件原告起訴時被告法定代理人原為 陳貴德 ，於訴訟繫屬中
變更為黃世欽，並經黃世欽聲明承受訴訟，應予准許。又本
件訴訟標的價額經核定為新臺幣（下同）752,700元，本不
適用簡易訴訟程序，惟兩造合意適用簡易訴訟程序，有民國
100年9月20日言詞辯論筆錄可證，核先敘明。
二、原告主張：原告為被告社區頂樓住戶及區分所有權人，原告
莊美琛所有建物門牌為新北市○○區○○街○○號29樓之1，
原告董乃芬所有建物門牌為新北市○○區○○街○○號29樓之
2（下稱系爭建物）。原告所有系爭建物自民國99年起陸續
發現屋內多處潮濕、滲水及漏水，經查係共用屋頂及外牆防
水功能破壞導至原告系爭建物滲、漏水，其中數處漏水處位
於燈具上方，燈具損壞更換率高，亦有電路不安全之恐懼，
外牆漏水至電插座處，故該插座有使用危險。浴室多處漏水
已造成使用上的不便，且漏水狀況愈來愈嚴重。長期生活於
此,精神與健康備受煎熬與威脅。經向被告多次反應，並要求
被告修繕，被告均以區分所有權人會議之決議未通過作為藉
口，拒不修繕。按依據公寓大廈管理條例第4條、第7條第3
款、第10條第2款、第36條第2款規定，被告有其職責及義務
修繕原告所有系爭建物共用部分之屋頂平台及外牆至不漏水
之狀態。為此提起本件訴訟，並聲明：被告應將原告莊美琛
所有門牌新北市○○區○○街○○號29樓之1建物共用屋頂平
臺及外牆修復至不漏水之狀態；被告應將原告董乃芬所有門
牌新北市○○區○○街○○號29樓之2建物共用屋頂平臺及外
牆修復至不漏水之狀態。願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：目前被告社區四棟建物(A、B、C、D)之頂樓住戶
之屋頂部分普遍均有滲漏之現象，被告亦已為另案之被告（
鈞院100年度訴字第1958號），業經臺灣臺北地方法院審理
中，並委請台北市土木技師公會進行漏水鑑定完成，該公會
鑑定報告書之結論與建議(三)指明：「屋頂防水有使用年限
，且其處理方式須考慮水無孔不入之特性面，建議若要修復
應全面修復，方能確保其耐用年限。」(參閱鑑定報告書第5
頁)。原告主張局部修復其所居處所之上共用屋頂平臺及外
牆部份至不漏水狀態，並無法根治本社區屋頂平臺漏水問題
，從而解決其房屋內部之滲漏現象，徒然虛擲本社區全體住
戶歷年來涓滴積攢之公共基金。為節省社會資源，畢其功於
一役，終局解決本社區屋頂平臺全面性的漏水問題，應採台
北市土木技師公會鑑定報告書所作專業建議，進行全面性之
防水施作。惟其施作防水工程之總費用，勢必超出本案原告
主張之金額，原告建物座落於本社區D棟，其上屋頂平臺如
按照原告主張防水施作範圍按比例放大之，保守估計，至少
亦須花費新台幣（下同）150萬元之譜，始能克竟其功。依
公寓大廈管理條例第11條之規定：「共用部分及其相關設施
之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為
之。」另同條例關於管理委員會之職務，第36條第1項第2款
規定有：「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良
。」然而，何謂「重大修繕或改良」？又何謂「修繕及一般
改良」？此兩項不確定之法律概念關係到究係「區分所有權
人會議」抑或「管理委員會」具有修繕之權責。公寓大廈管
理條例既未對此兩項不確定法律概念做出定義性之規範，因
此，立法者似有意開放由各公寓大廈經區分所有權人之法律
行為所制定之規約加以具體化。依《上河圖社區財務收支管
理使用辦法》第參條第四款之規定以及《支出核決權限表》
可知，凡超過45萬之支出金額，即需經由區分所有權人會議
議決。《上河圖社區財務收支管理使用辦法》內所定之45萬
數額，乃為管理委員會與區分所有權人會議分別就「修繕及
一般改良」以及「重大修繕或改良」定出劃分標準。此劃分
標準，實乃體現公寓大廈管理條例立法原則之一「管理組織
民主化」，期能透過共同參與、多數決等方式，實踐住戶自
治原則。被告會對頂樓住戶們因漏水問題而寢食難安，感同
身受，深表同情。然依本社區規約以及具有居家憲法稱號之
公寓大廈管理條例規定，亦礙難恣意動支公共基金，公寓大
廈管理條例第37條明文禁止：「管理委員會會議決議之內容
不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」管理委
員會若有違背者，自須承擔民法第71條前段之法律效果：「
法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。此外，公寓大
廈管理條例第18條第3項訓示：「公共基金應設專戶儲存，
並由管理委員會或管理負責人負責管理。其運用應依區分所
有權人會議之決議為之。」進而言之，被告主任委員或管理
委員若逾越公寓大廈管理條例第36條第1項第7款之法定權限
，未能善盡：「收益、公共基金及其他經費之收支、保管及
運用。」並踐行本社區規約前述公共基金動支之法定運用程
序，即需面臨公寓大廈管理條例第48條第1項第4款之處罰規
定。準此，因原告之主張，屬本社區之重大修繕議題，非被
告不為也，是不能也！是以，屋頂平臺滲漏之重大修繕議題
須留待本年度之區分所有權人會議議決，本管委會當勉力準
備相關修繕工程計畫書以及財務支出計畫，爭取多數區分所
有權人之認同並議決通過本項重大修繕案，依法動支公共基
金以解決原告及頂樓住戶之心頭大患等語置辯，並聲明：駁
回原告之訴及其假執行之聲請。如受不利之判決，願供擔保
請准宣告免為假執行。
四、原告主張原告為被告社區頂樓住戶及區分所有權人，原告所
有系爭建物共用屋頂平臺及外牆自99年起發現漏水，狀況愈
來愈嚴重，依據公寓大廈管理條例規定，被告有其職責及義
務修繕原告所有系爭建物共用部分之屋頂平台及外牆至不漏
水之狀態，經向被告多次反應，並要求被告修繕，被告均以
區分所有權人會議之決議未通過，拒不修繕等事實，業據提
出建物登記謄本等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實
。
五、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸
責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項固定有明文。
又共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區
分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或
由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。同條例第11
條亦有明文規定。惟按公寓大廈管理條例第10條第2項及第
11條之規定，均係在修繕與否，不影響他人權益之情形下，
委由區分所有權人會議自決，如不予修繕顯將造成他人權益
之損害，法律明定之作為義務，違反即構成侵權行為，縱為
區分所有權人會議，亦無權決議不予修繕。管委會既為法律
明定之作為義務人，自不能藉區分所有權人會議之決議而免
責（最高法院97年台上字第1897號判決參照）。本件原告所
有系爭建物共用屋頂平臺及外牆漏水之事實，為被告所不爭
執，且另案本院100年度訴字第1958號事件，囑託台北市土
木技師公會進行漏水鑑定完成，該公會鑑定報告書之結論與
建議(三)指明：「屋頂防水有使用年限，且其處理方式須考
慮水無孔不入之特性面，建議若要修復應全面修復，方能確
保其耐用年限。」等語，亦有被告提出之鑑定報告書可參。
原告向被告多次反應，並要求被告修繕，被告社區區分所有
權人會議之決議卻未通過，嚴重影響原告權益，自不得再等
待被告社區區分所有權人會議決議通過才修繕。被告上開抗
辯，洵非可採。原告請求被告應將原告所有系爭建物共用屋
頂平臺及外牆修復至不漏水之狀態，自屬有據。至被告要如
何將原告系爭建物共用屋頂平臺及外牆修復至不漏水之狀態
，是否要將其社區四棟等樓全面修復係其履行上開給付之方
法，不影響原告上開之請求。
六、從而，原告請求被告應將原告莊美琛所有門牌新北市○○區
○○街○○號29樓之1建物共用屋頂平臺及外牆修復至不漏水
之狀態、原告董乃芬所有門牌新北市○○區○○街○○號29樓
之2建物共用屋頂平臺及外牆修復至不漏水之狀態，為有理
由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行。並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告
如預供擔保後，得免為假執行。
九、本件訴訟費用額依後附計算書確定如主文第3項所示金額。
中華民國100年10月4日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官游士霈
法官李智民
以上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區
○○路1段248號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月4日
法院書記官游士霈
訴訟費用計算書
項目金額(新臺幣)
第一審裁判費8,260元
合計8,260元