三重簡易庭111年度重小字第4139號民事判決

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決

　　　　　　　　　　　　　　　111年度重小字第4139號

原告 傅楷程

訴訟代理人 傅家祥

被告 張益山

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國112年6月9日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由要領

一、原告主張：

（一）原告前向被告購買坐落新北市○○區○○里○○○路000號14樓房屋（下稱系爭房屋），並於民國111年1月15日點交完畢，詎原告嗣後竟於111年2月間接獲新北市政府通知須至現場會勘，再於同年3月8日會勘後確認系爭房屋內有未經核准即擅自增設天花板之裝修行為，期限內如未補辦手續即須依建築法相關規定開罰。原告向被告確認上情時，被告僅空言泛稱先前已申請過，且於原告向新北市政府確認並無申請之相關紀錄並告知被告後，被告即置之不理，致原告為完成申請手續而須自行尋找建築師及室內裝修業者，另行支出補辦費用計新臺幣（下同）6萬9,000元。

（二）前揭補辦費用之支出係因被告前於裝修系爭房屋時未依建築法規規定申請室內裝修許可及變更使用執照所致，致系爭房屋於兩造交屋時，其中之天花板為違法施作之狀態，可認系爭房屋所應具備之價值、效用有所欠缺，而具有物之瑕疵。至兩造於買賣系爭房屋時雖約定以現況交屋，然就所謂「現況」並無任何特別註記，衡諸一般常情可認應限縮於交屋或看屋時，依其物理性質可感知之範圍內。本件被告於裝修系爭房屋之天花板時未申請室內裝修許可及變更使用執照及違法裝修等情，原告於交屋當下無從知悉，被告自不得以此為由免除瑕疵擔保責任。

（三）另查，本件申辦手續原為被告裝修系爭房屋天花板時即應自行申請，被告未申請即出售系爭房屋，且於原告詢問時以申請資料遺失云云搪塞原告，原告於查詢無果後再次聯絡被告，亦遭置之不理，依上情可認被告顯有蓄意隱瞞上開瑕疵之行為，並致原告因而需自行補辦手續，並受有前開支出之損害。

（四）爰依買賣瑕疵擔保、不當得利之法律關係提起本件訴訟，請擇一為有利之判決，並聲明：被告應給付原告6萬9,000元。

二、被告則以：

　　被告前於102年8月間以預售屋之形式購買系爭房屋，並於104年間完成交屋，天花板由當時銷售之建商提供設計師幫忙裝修，此後被告並未為任何裝修或異動，且計至兩造點交系爭房屋前，被告均未接獲任何檢舉，並無原告所稱隱瞞情事。又兩造之買賣契約約定以現況交屋，直至交屋予原告三個月後始有檢舉狀況，此是否係因原告自行其他裝修之問題所致亦不得而知等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）原告主張之前揭事實，業據其提出系爭房屋買賣契約書及相關附件、系爭房屋販售屋況照片、新北市政府工務局通知單、稽查單及相關函文、裝修查驗合格證明暨相關資料、裝修查驗收據（本院卷第17頁至75頁）等件為證，並為被告所部爭執，惟就原告之請求以前詞置辯。

（二）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前4條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、359條前段已有明定。又物之出賣人就買賣標的之給付有瑕疵，致買受人之履行利益未能獲得滿足，而無加害給付（即因給付有瑕疵或不完全，致買受人之固有利益受有損害）之情形，由於民法第354條以下已就出賣人所負物之瑕疵擔保責任為特別規定，原則上自應優先於民法第227條關於債務不履行之一般規定而為適用。倘該瑕疵係於契約成立後始發生，且可歸責於出賣人之事由所致者，始例外承認出賣人應同時負不完全給付之債務不履行責任（最高法院民事庭77年第7次會議決議㈠參照）。經查：

　　⒈依兩造間之系爭買賣契約約定「第1條：不動產標示及買賣權利範圍約定（本記載未詳盡事項，依地政機關登記簿謄本為準）」第2項：「建物門牌：新城六路257號十四樓」、「面積（平方公尺）：49.37」、「權利範圍：全部」，第2條：「買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分，乙方（即被告）應誠實明示或告知，若在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲（即原告）乙雙方同意得按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後備通知須拆除（或被拆除）時，則由甲方自行承擔風險。但乙方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除或通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償責任。」等語（本院卷第27頁）。系爭房屋於兩造點交時係依當時之天花板現狀，而原告於當時既未就系爭房屋之面積因天花板存在有所不符等情提出詢問或爭執，且點交前系爭房屋並無因天花板裝修情事遭主管機關通知違法應予拆除、或遭人檢舉之情事，點交時之系爭房屋狀況，核與兩造成立系爭契約時之屋況相同，堪認系爭天花板在上訴人簽約購屋時業已存在甚明。

　　⒉再觀系爭買賣契約之內容，並無任何載關於系爭房屋內之天花板合於建築法令之記載，且依系爭買賣契約附件之標的物現況說明書第18項所紀錄：「是否有增建部份：否」（本院卷第41頁），依其文義，係基於未免系爭房屋於買賣交易時前並未曾發生因改建、違建或禁建而生糾紛，並非民法第355條第2項後段所稱「保證其無瑕疵」之意。斟酌原告於簽約買屋時既已知系爭房屋內之系爭天花板現況，被告又無保證系爭房屋無瑕疵或故意不告知瑕疵之情事，是被告辯稱系爭房屋於點交予原告前從未發生違建糾紛，並因而填寫前揭標的現況說明書等語，非謂無據，是被告抗辯其不負物之瑕疵擔保之責等語，應為可取。

　　⒊此外，卷內復無其他事證足認兩造於成立系爭買賣契約時，曾約定被告應就系爭房屋內天花板之合法情形負擔保責任，是原告以其不符合建築法令規定，主張被告應負瑕疵擔保責任減少買賣價金云云，即屬無據。被告依雙方之買賣契約受有價金，自屬有據，自難認有何受有本件之不當得利，併予敘明。

四、從而，原告依買賣瑕疵擔保、不當得利之法律關係，請求被告給付6萬9,000元，為無理由，應予駁回。　　

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。　

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中華民國112年6月30日

臺灣新北地方法院三重簡易庭

法官王雅婷

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。

中華民國112年6月30日

書記官陳芊卉