裁判字號：臺灣高等法院臺南分院106年上字第145號民事判決
裁判日期：民國107年05月29日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院臺南分院民事判決106年度上字第145號上訴人 田元堂 訴訟代理人王漢律師
張雯峰 律師上一人複代理人 奚淑芳 律師被上訴人 陳詣勛
陳永瑞 共同訴訟代理人 林德昇 律師
李政昌 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106年5月9日臺灣嘉義地方法院第一審判決（105年度訴字第289號），提起上訴，本院於106年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人於原審法院起訴主張：
一、兩造於民國（下同）101年12月8日訂立租賃契約書（下稱系爭契約），系爭契約第一條約定：房屋標示：嘉義市○○○路○○○號房屋（註：包含所有未保存或增建部分建物全部出租）；土地標示：嘉義市○路○段○○○○○○○○○○○○號土地，租賃範圍全部；嘉義市○路○段○○○○○○○號土地，權利範圍全部，由甲方（即被上訴人）提供乙方（即上訴人）無償作為停車場使用。第三條租賃期間約定：租賃期間自102年3月1日至103年2月28日止，雙方約定1年一租，續約後甲方不得調漲租金以原租金新台幣（下同）35,000元出租與乙方。租約到期乙方有意願承租時，甲方不得拒絕不出租與乙方或調漲租金，甲方不出租時同意賠償乙方裝潢整修設備一切損失。第四條租金約定及支付：每月應繳月租金35,000元，並於每月1日前支付。承租人不得藉任何理由拖延或拒絕，出租人亦不得任意要求調整租金。第九條使用房屋之限制：本房屋係供餐飲營業使用，房屋如有違建部分，法律責任由甲方負擔。
二、因上訴人租用系爭建物作為餐廳使用，需裝潢及添加設備，不可能僅租用1年，故被上訴人於簽約時即承諾到期後不可能不續約，又因作為餐廳使用，自應維持一定規模之廚房及用餐區等設施，兩造遂有系爭契約第三、四、九條特別之約定，被上訴人自無不續租、或調漲租金、或減縮承租範圍之權利。故上訴人於訂約即積極就上開租賃房屋為開設餐廳所必要之裝潢整修及購買經營所需設備；嗣後上訴人即將整年度租金，按月分期以每月每張支票面額35,000元方式，於每年3月1日前交付被上訴人等；且兩造自第二年開始均未續訂書面租約，而由上訴人將103、104年度之整年度租金，依同上之方式交付被上訴人等。
三、嗣於租約到期之前，因被上訴人等自知其提供上訴人使用之租賃房屋中即坐落嘉義市○路○段○○○○號土地（下稱系爭000土地）上部分屬違建物，因違反該國有財產局之相關法令將被拆除，乃先於104年12月31日以嘉義玉山郵局第624號存證號碼，通知上訴人於函到1個月內至其住所洽商另訂新約，是上訴人至此始知部分建物係坐落被上訴人向國有財產局承租之土地上，且依被上訴人等所提供之新租約，上訴人得知渠等將更改承租範圍即排除上開違建部分，遂委由律師於105年1月21日以105年度律文函字第1050002號函通知被上訴人等，請求渠等繼續依原契約所約定使用範圍及條文內容為續約，以符租賃目的；然被上訴人等收到該律師函後均未回覆；為此上訴人再度委請張雯峰律師於105年2月22日以嘉義中山路郵局第63號存證信函送達被上訴人等，表明上訴人仍續租，並將105年整年度租金開立如附件支票，交付與張雯峰律師事務所，隨前揭存證信函寄達被上訴人等各2分之1租金，惟為被上訴人等所拒收。嗣被上訴人等於105年2月25日以嘉義文化路郵局0100號存證信函檢附變更承租範圍（排除48土地上之違建物）之租約，限期上訴人應於3日內到其住所洽商新租約；上訴人為此即依系爭契約約定，將每月應繳納租金35,000元，以被上訴人等各2分之1金額，向原審法院提存所辦理提存（105年度存字第118號），已生清償之效力。詎被上訴人等則以租約期滿未續約提出異議，並通知上訴人不續租並應於105年4月底以前返還承租房屋，上訴人因被上訴人等拒絕出租，另違章建築部分需於被上訴人等與國有財產局租約到期以前拆除，致租賃物已不堪使用，故不得不返還租賃物。
四、被上訴人等因違章建築須拆除，拒絕按原承租範圍出租，致用餐區大幅縮減，已堪認難達原租賃目的；又渠等變更租賃範圍達原使用範圍2分之1以上，卻仍維持原租金，自係變相調漲租金；顯已違反系爭契約之約定。是上訴人爰依系爭契約第三條約定及不完全給付規定，請求債務不履行之損害賠償，請求之金額為裝潢整修、設備一切損失計2,664,109元，因該債權為可分金錢之債，為此各請求2分之1即1,332,054元。
五、依上，爰本於契約所衍生之損害賠償請求權及不完全給付等法律關係，求為判命：被上訴人等應各給付上訴人1,332,054元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，各按年息5%計算之利息（原審為上訴人敗訴之判決，故其不服而提起上訴，並上訴求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人等應各給付上訴人1,332,054元及法定遲延利息）。
貳、被上訴人則以下列等語，資為抗辯：
一、上訴人於101年11月間欲向被上訴人承租系爭地上物作為餐廳使用，預定租期為5年，然系爭480土地部分雖經國有財產局同意由被上訴人承租，惟105年須再申請續租換約，屆期國有財產局有可能收回不出租，故須面對基地使用權不確定及恐遭追索土地之風險，雙方僅就嘉義市○路○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭00000、00000土地）及其上同段00000建號建物部分簽訂正式之租賃契約，並言明一年一租、若願繼續承租則被上訴人均不漲租及系爭000000土地無償借予使用等優惠上訴人之條件，至系爭000土地上之地上物即鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）則併由上訴人使用，不再計算租金。
二、嗣上訴人於104年12月間逕自以系爭契約第九條附註文字：「房屋如有違建部分，法律責任由甲方（指被上訴人）負擔」，認被上訴人應就系爭鐵皮屋被拆除對其負責云云，然上訴人除刻意曲解兩造權利義務關係之約定外，其於訂立系爭契約時亦知悉系爭地上物大部分坐落在被上訴人向國有財產局所承租之系爭000土地上，如今卻又藉端欲向被上訴人有所主張，顯然無理。
三、被上訴人等繼而多次請上訴人前來釐清確認，然上訴人不曾前來與被上訴人商議租約事宜，卻只想再藉由寄送全年租金支票方式主張租約成立，意圖變相遂其刻意曲解兩造權利義務關係約定之目的，甚至更藉詞陳稱其與被上訴人間已成立不定期租賃、被上訴人拒收租金或每月租金提存法院已生清償效力云云，惟其所言俱屬無理，且是因可歸責於上訴人之事由致租賃契約不成立。
四、系爭鐵皮屋並無上訴人所謂將於系爭契約到期前須拆除，致上訴人無法圓滿使用租賃物之情形，且系爭契約縱於105年2月底因租期屆滿而消滅，惟被上訴人於105年3、4月間仍持續與上訴人溝通、商議，表明願按原定租約條件出租，僅希望將租約寫清楚，而上訴人在此兩個月期間仍繼續餐廳營業，並未受有損害。
五、被上訴人完全不知上訴人之裝潢計畫，且從未告知裝潢規模及花費，上訴人固提出各款項費用明細等文件，然均未經被上訴人確認，僅係上訴人自行製作之明細表，否認該該等文件之形式真實性，毫無證據價值，均與系爭契約無關。又系爭房屋至今完好如初，也未再出租他人或供人使用，上訴人於105年4月底時自行遷出並將裝潢設備等物品拆除及遷移，只有上訴人所遺留之垃圾。
六、依上，爰答辯聲明求為判決：上訴駁回。
參、兩造不爭執之事實：
一、坐落嘉義市○路○段○○○○○○○○○○○○○號土地，及其上同段00000建號即門牌號碼嘉義市○○○路○○○號房屋（下合稱系爭房地）為被上訴人陳詣勛、陳永瑞分別共有，應有部分各為2分之1，其中房屋面積為68.43平方公尺。又相毗鄰之系爭000土地為國有財產局所有並出租予被上訴人，被上訴人在系爭000土地上建有系爭鐵皮屋，占地面積約為40坪，被上訴人將該鐵皮屋與前揭00000建號房屋（下稱系爭000號房屋）打通結合，總共占地面積約為60坪。
二、兩造於101年12月8日就系爭房地簽立租賃契約書，訂約時並將地籍圖謄本、同段00000建號建物登記第二類謄本列作系爭契約附件；兩造簽立系爭契約後，上訴人就整年度租金已預先按月簽發全年租金支票共12紙（發票日期均為當月1日），1次交付予被上訴人收執。
三、兩造自第二年度開始均未續訂書面租賃契約，惟上訴人仍將
103、104年度之整年度租金，以相同支付方式於每年3月1日前1次交付予被上訴人。
四、被上訴人曾於104年12月31日以嘉義玉山郵局第624號存證信函，通知上訴人於函到1個月內至其住所洽商另訂新約；而上訴人委託中山法律事務所律師於105年1月21日以105年度律文函字第1050002號函通知被上訴人，請求被上訴人繼續依原系爭契約所約定使用範圍及條文為續約；並於105年2月22日以嘉義中山路郵局第63號存證信函通知被上訴人，表示其仍願續租，並將105年度整年度租金開立支票，隨附該存證信函寄達上訴人各2分之1租金，惟因招領逾期而遭退回，被上訴人未予領取；後上訴人遂依原系爭契約約定，於105年3月17日將每月租金35,000元，以被上訴人等各2分之1之金額，將105年3、4月份租金共70,000元，向原審法院提存所為提存（105年度存字第118號）。期間經上訴人於105年4月8日具狀聲請取回該提存款，惟於同年4月13日又具狀撤回聲請。
五、上訴人已於105年4月間自行遷出系爭房屋，並將系爭房地返還予被上訴人。
肆、兩造爭執之事項：
一、坐落系爭480土地上之系爭鐵皮屋，是否為系爭契約之租賃範圍？即上訴人使用該地上物，究為無償或是有償？
二、兩造嗣後103年、104年間就系爭房地之租約，究生視為不定期限租賃之法定更新，或需重新約定始發生租約更新的效力？
三、被上訴人等於105年2月25日之嘉義文化路郵局第100號存證信函所檢附之新租約，是否有變更出租之情形？
四、被上訴人等是否有上訴人所稱之拒絕出租情形？
五、上訴人依系爭契約第三條約定，對被上訴人請求債務不履行之損害賠償，是否有理由？
伍、本院之判斷：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。又當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責（最高法院18年上字第1685號判例參照）。
次按負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度台上字第2058號判決參照）。
二、查系爭房地為被上訴人陳詣勛、陳永瑞分別共有、應有部分各為2分之1，其中房屋面積為68.43平方公尺（約20坪）；又相毗鄰之系爭000土地則為國有財產局所有並出租予被上訴人，被上訴人在系爭000土地上建有系爭鐵皮屋，占地面積約40坪，被上訴人將該鐵皮屋與系爭000號房屋打通結合，總共占地面積約為60坪。又兩造於101年12月8日簽立系爭契約，第一條約定：「房屋標示及租賃範圍：房屋標示：嘉義市○○○路○○○號房屋（包含所有未保存或增建部分建物全部出租)；土地標示：嘉義市○路○段○○○○○○○○○○○○號土地，租賃範圍全部；嘉義市○路○段○○○○○○○號，權利範圍全部，由甲方提供乙方無償作為停車場使用。」第三條約定：「租賃期間：租賃期間自102年3月1日至103年2月28日止，雙方約定一年一租，續約後甲方不得調漲租金以原租金35,000元出租與乙方。租約到期乙方有意願承租時，甲方不得拒絕不出租與乙方或調漲租金，甲方不出租時同意賠償乙方裝潢整修設備一切損失。」第四條約定：「租金約定及支付：每月應繳月租金三萬五千元整，並於每月1日前支付。
承租人不得藉任何理由拖延或拒絕，出租人亦不得任意要求調整租金。」第九條約定「使用房屋之限制：本房屋係供餐飲營業使用，房屋如有違建部分，法律責任由甲方負擔。」且將系爭土地地籍圖謄本、同段00000建號建物登記謄本列作系爭契約附件。另兩造簽立系爭契約後，上訴人就整年度租金以12紙已預先按月簽發完成之租金支票（發票日期均為當月1日）一次交付予被上訴人收執；而兩造自第2年度開始均未續訂書面租賃租約，惟上訴人仍係將103、104年度之整年度租金，以相同支付方式於每年3月1日前一次交付予被上訴人等情；有上訴人提出之101年12月8日租賃契約書、地籍圖謄本及建物登記第二類謄本等影本在卷可憑（見原審卷第19至27頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
三、兩造爭執事項部分：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句；民法第98條定有明文。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號裁判參照）。
㈡經本院核閱系爭契約所示，兩造於第一條有關「房屋標示及
租賃範圍」，係約定房屋標示為：嘉義市○○○路○○○號房屋，並記載「包含所有未保存或增建部分建物全部出租」；土地標示為：嘉義市○路○段○○○○○○○○○○○○號，租賃範圍全部；嘉義市○路○段○○○○○○○號，權利範圍全部，由甲方即被上訴人等提供乙方即上訴人無償作為停車場使用；而按解釋意思表示，應探求當事人之真意，並審酌兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求；本件系爭000號房屋總面積僅68.43平方公尺（約為20.7坪），係坐落系爭00000、00000土地上，至系爭鐵皮屋則係坐落系爭000土地上，且為未經保存登記之地上物；再參諸上訴人向被上訴人承租系爭房地乃係為經營餐廳所用，自需具備相當之營業面積，始符經營目的、經濟效益及方便運作，而被上訴人又將該鐵皮屋與系爭000號房屋打通互為結合使用，總共占用土地面積約為60坪，即未經保存登記之系爭鐵皮屋面積竟為系爭000號房屋面積之2倍，另以全部使用面積核算每坪租金約為583元，亦符合當地之租金行情；再證人即簽訂系爭契約之代書 吳麗娟 於本院審理時已具結證稱：「幾坪我不知道，簽約是000號一整棟房子一樓、二樓，整個打通，‧‧。」「沒有提到（指被上訴人有無提到鐵皮屋部分供上訴人無償使用），說是房屋出租，還有停車場。」「整棟的房子加停車場。」（見本院卷㈡第74至75頁）以察，當認系爭000土地上之系爭鐵皮應屬於系爭契約所約定之租賃範圍，且上訴人使用該鐵皮屋係有償使用者，顯較為真實而可採信，並符目前社會有關租屋經營餐廳之一般商業交易習慣，且兼及兩造權利義務之公平。
四、兩造爭執事項部分：㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；民法第451條定有明文。依此，承租人如於期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人並未向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，並已收受其期限屆滿後之租金，自應視為以不定期限繼續契約（最高法院101年度台上字第1398號裁判參照）。
㈡兩造所簽訂之系爭契約為定期租約（即自102年3月1日至103
年2月28日止），並約定為一年一租，固如前述；惟兩造簽訂系爭契約書後，自第二年度開始均未續訂租賃書面租約，而係由上訴人將103、104年度之整年度租金，以預先按月簽發完成之全年租金共12紙支票（發票日期均為當月1日）於每年3月1日前一次交付予被上訴人收執兌付，亦為兩造所不爭執；依此，兩造嗣後雖未再續訂書面租賃契約，而被上訴人等則已收受上訴人所交付用以抵付租金之支票，且期間長達2年，顯見被上訴人自103年3月1日起即未為反對之意思表示；則揆諸前揭說明，本件應有民法第451條規定「租賃契約默示更新」或「法定更新」之適用；即系爭租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾。至系爭契約雖記載：「一年一租」，惟究其本意應係指約定每年需簽訂租賃書面契約（如租金及其他條件因素），而非表示僅出租一年、或需重新約定始發生租約更新的效力、或若未簽訂書面之租賃契約，則系爭契約期滿後絕不續租，況被上訴人亦不否認其並未向上訴人等具體、明白表示期滿後不再續租、或續租應另訂租約之反對意思；是兩造就系爭租賃標的物已發生視為不定期限租賃之法定更新效果，並無需重新約定始發生租約更新效力之情事。
五、兩造爭執事項至部分：㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；民法第227條第1項固定有明文。惟不完全給付之債務不履行責任，須因可歸責於債務人之事由，致提出不符合債務本旨之給付，始足當之。次按債務不履行，包括給付不能、給付遲延及不完全給付三種，其形態及法律效果均有不同；所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言；給付遲延，則指債務人於應給付之期限，能給付而不為給付；至於不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言。
㈡經本院核閱被上訴人郵寄之105年2月25日嘉義文化路郵局10
0號存證信函所檢附之房屋租賃契約書（下稱新租約）所示，其中第一條記載：「房屋所在地及使用範圍坐落嘉義市○路○段○○○○○○○○○○○○號土地之建物即門牌嘉義市○○○路○○○號房屋與同段000─00地號之土地（停車場使用）。」第三條記載：「租金每個月新台幣參萬伍仟元正（收款付據）‧‧。」又於第二十一條記載：「租賃期間中甲方（即被上訴人）併將坐落嘉義市○路○段○○○○號土地之地上物交乙方（即上訴人）無償使用，如因甲方需變更或拆除時，得隨時聲明而收回，乙方不得異議或要求任何賠償。」（見原審卷第53至59頁）；依此，前揭新租約有關租賃範圍之約定，若執與兩造先前於101年12月8日所簽訂系爭契約第一條約定之房屋標示：「嘉義市○○○路○○○號房屋（包含所有未保存或增建部分建物全部出租）」相互勾稽對照，顯已就原系爭契約所載「包含所有未保存或增建部分建物全部出租」部分，變更為「無償使用」，即此部分已變更為「使用借貸」法律關係，則被上訴人日後若有需要變更或必須拆除時，就此部分依法得隨時收回；亦即，新租約已將系爭000土地上之系爭鐵皮屋，自原租賃關係中予以排除，而提出變更為使用借貸關係之要約。
㈢依上，被上訴人雖有變更本件租賃標的物之出租範圍，然其
緣由係系爭000土地雖經國有財產局同意出租予被上訴人，惟其承租該國有土地是每10年需再簽訂契約1次，即被上訴人於105年間必需再向國有財產局申請續租換約，屆期國有財產局有可能收回不出租；被上訴人基於系爭000土地使用權不確定性及可能遭國有財產局追討返還土地之風險考量，始將系爭000土地上之系爭鐵皮屋，從租賃變更為使用借貸之法律關係，以備若必須拆除時，得隨時收回而予以拆除，並將系爭000土地返還予國有財產局等情，已據被上訴人於原審及本院審審理時陳述在卷，且上訴人亦知情系爭000土地乃國有財產局所有，及原系爭契約之承租範圍包括該國有土地上之系爭鐵皮屋等；又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條固定有明文，惟被上訴人既係基於前揭原因始提出將系爭000土地上系爭鐵皮屋自原租賃變更為使用借貸法律關係之要約，究之並不致生未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃目的之情形。再者，債務不履行，除消極不給付的債權侵害之「給付遲延」及「給付不能」外，尚包括積極的債權侵害之「不完全給付」，是項債務不履行，依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；惟該條所稱之不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為規範，即必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之；本件系爭000土地仍由被上訴人繼續承租中，且被上訴人並就此簽立地上建築改良物權屬切結書，居住使用切結書等，經國有財產署南區分署嘉義辦事處認符合出租規定，同意租用，上訴人自得繼續使用該鐵皮屋（即無礙於承租目的），有其提出之國有財產署南區分署嘉義辦事處107年4月10日基地新申租繳費通知函影本在卷可參（見本院卷㈡第155頁），是就系爭000土地上鐵皮屋之使用收益，自不生契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨之情事，即初不生不完全給付之問題。
㈣至系爭000土地固有遭國有財產局追討返還土地之風險，而
基於契約之附隨義務既為履行給付義務或保護當事人人身或財產上之利益，基於誠信原則而發生，是被上訴人若有與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，固應認與違反主給付義務對上訴人所造成之結果，在本質上並無差異之義務；惟如前所述，系爭000土地仍由被上訴人等繼續承租中，上訴人仍得繼續使用該鐵皮屋，則揆諸前揭說明，能否認被上訴人提出之新租約變更本件租賃標的物之出租範圍，有不合債之本旨之不完全給付情事，顯有疑義。況縱認構成不完全給付，衡情應屬不可歸責於被上訴人之事由，亦非被上訴人能給付而故意不為給付，即被上訴人主觀上並無拒絕出租之意思，應堪信為真實。
㈤次查兩造於簽訂系爭契約時，已將系爭000號房屋登記謄本
、地籍圖謄本列為該契約之附件，而依建物登記謄本記載，建物為一層房屋，總面積為68.43平方公尺，僅約20.7坪；而毗鄰之系爭000土地係屬國有財產局所有，被上訴人在其上搭建面積為40坪之鐵皮屋，為二樓之地上建物；然上訴人依系爭契約實際使用建物面積則有60坪，即未經保存登記之系爭鐵皮屋面積竟為系爭000號房屋面積之2倍；再參諸兩造於101年12月8日簽訂之系爭契約係由上訴人所擬定，再交由被上訴人等簽名，則為上訴人所不否認，而依第九條記載：「房屋如有違建部分，法律責任由甲方負擔。」同時證人即代書吳麗娟於本院審理時具結證述：「不記得，只有說有違建的部分由出租人承擔（指系爭契約第九條為何加註「房屋如有違建部分，法律責任由甲方負擔」）。」「有，我有在場（指加註時其有無看到）。」「是（指加註上開字句是否兩造都同意）。」（見本院卷㈡第75至76頁）以觀；顯見上訴人於兩造簽訂系爭契約時，即已知悉系爭000土地之地上物即系爭鐵皮屋為未經保存登記之違章建築事實。是上訴人主張其係被上訴人等於104年12月31日以嘉義玉山郵局第624號存證信函，限期要求上訴人至其住所商談另訂新約時，始知部分建物坐落在國有財產局承租之土地上等語，顯與事實不符，尚不可採。另按違章建築因違反建築法規，或違反國有財產局之相關法令規定，可能會被勒令停止使用或強制拆除，而出租人就此應負有瑕疵擔保責任；惟依民法第351條前段規定，若承租人於租賃契約成立時，已知悉租賃物有權利之瑕疵，則出租人即得不負瑕疵擔保之責。準此，縱被上訴人未在其提出之新租約將系爭000土地上之鐵皮屋，從租賃變更為使用借貸法律關係，惟如經拆除而致上訴人無法使用時，上訴人亦不得以被上訴人提供之系爭000土地上之鐵皮屋為違章建築之事由，而向被上訴人請求債務不履行之損害賠償。
㈥再查系爭000號房屋自上訴人於105年4月底自行遷出，並返
還予被上訴人等後，被上訴人等迄今仍未出租予他人或供自己營業使用，且房屋內部設備等一如往昔，有被上訴人等提出之現場照片在卷可參（見原審卷第277至283頁），且為上訴人所不爭執，顯見被上訴人於105年2月25日以嘉義文化路郵局第100號存證信函通知上訴人時，並無拒絕出租系爭000號爭房屋予上訴人之動機或其他商業考量。又被上訴人於前揭存證信函向上訴人表示：「本人於104年12月21日以嘉義玉山郵局624號存證信函，通知台端是否重新訂立租約，然迄今台端仍未前來簽立租賃契約。茲因貴我雙方於本件租賃契約所約定之租賃期限即將屆滿，為免滋生不必要困擾，請台端於函到三日內速至本人住所洽商簽訂新約事宜。」（見原審卷第49至51頁）；堪認兩造間之租賃契約於105年2月28日即將屆滿之前，被上訴人等曾有向上訴人為洽談更新租賃契約之意思表示。依此，被上訴人應無系爭契約第三條所約定之不出租或對於上訴人為拒絕出租之意思。至被上訴人雖於所預擬之新租約有變更部分出租標的物範圍，惟如前所述，此是否有不合債之本旨之不完全給付情事，顯有疑義，且縱認構成不完全給付，衡情應屬不可歸責於被上訴人之事由，亦非被上訴人能給付而故意不為給付，即被上訴人主觀上並無拒絕出租之意思；再被上訴人仍願意於系爭000號房屋租賃期間，併將系爭000土地之地上物即系爭鐵皮屋提供予上訴人無償使用，究其使用效益而言，與原系爭契約所約定者並無差別。至新租約就租金部分雖與系爭契約同記載為35,000元，即若以新租約之出租面積予以換算固有增加，惟得使用之面積並未減少，被上訴人實際上並未因之增加給付租金，本院認尚與系爭契約第三條所謂「調漲租金」之情形有別。是上訴人以被上訴人等嗣後所提新租約有給付內容不符合債務本旨、拒絕出租及變相調漲租金之情形，依系爭契約第三條約定及不完全給付規定，請求被上訴人賠償其所受之損害，尚屬無據。
㈦另上訴人雖提出各款項費用明細等文書為證（見原審卷第65至132頁），惟此亦為被上訴人等所堅決否認，且查：
⒈如前所述，上訴人依系爭契約第三條約定對被上訴人請求債務不履行損害賠償，已屬無據。
⒉又經本院核閱前揭各款項費用明細等文書結果，有者乃上訴
人自行製作之內部文書，有者則不屬室內裝潢項目，且單據上所載抬頭亦非上訴人；又依所憑載之傳票、請款單、出貨單、估價單等各日期、項目之金額間，並無法互為對應勾稽，且文件上有上訴人自己之塗鴉或為未經雙方簽字之文字、計算式，而被上訴人已否認該上開文件之形式真實性；另證人 方柏琦 、 馬雲忠 於本院審理時具結證述之內容（見本院卷㈡第79至84頁），則與前揭各款項費用明細等文書內容無關或有所未合，是渠等所為證述與本件要件事實間，依經驗法則尚難推認其因果關係存在。
⒊至上訴人陳稱單據所載客戶名稱「優勝美地美容名店（凱悅
）」乃因上訴人將系爭租賃標的物之裝潢等事宜委請該美容名店代為處理之故等語，惟上訴人並未能提出確切具體事證以實其說；且按私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正。當事人提出之私文書，必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式上的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言。易言之，當事人所提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力。因此，上訴人提出之前揭各款項費用明細等文書，尚不能採為上訴人實際上有支出裝潢整修設備費用之證據。
⒋從而，上訴人提出各款項費用明細等文書，主張依系爭契約
第三條約定，請求被上訴人等應各賠償其裝潢整修設備等之損失1,332,054元，仍屬無據。
陸、綜上所述，上訴人本於系爭契約所衍生之損害賠償請求權及不完全給付等法律關係，請求判決：被上訴人等應各給付上訴人1,332,054元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，各按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，理由雖不盡相同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判如上訴聲明所示，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並提出之證據資料，經斟酌後認均不影響本院所為前開論斷，自無逐一審論之必要，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第1項及第78條，判決如主文。
中華民國107年5月29日
民事第一庭審判長法官蘇清恭
法官翁金緞法官張世展上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中華民國107年5月30日
書記官高曉涵【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。