臺灣臺中地方法院民事判決 99年度中簡字第468號
原 告 永順發興業有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 常照倫 律師
複代理人 黃建閔 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國99年9月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告伍拾萬元，即自民國98年11月29日起至清償日止
按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用陸仟肆佰參拾肆元由被告負擔。
本判決得為假執行，但被告以新台幣伍拾萬元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國98年11月27日與原告訂立不動產
專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），將被告所有門牌號
碼臺中縣○○鄉○○路499之21號房屋及基地（下稱系爭房
地）委託原告仲介銷售，委託期間為98年11月27日起至同年
12月5日，買賣之總價額為新臺幣（下同）1800萬元，嗣兩
造於同年月28日簽立委託銷售契約書內容變更附表（下稱系
爭契約變更附表），更改委託總價額為：壹仟伍佰伍拾萬元
正，並記載「四、特約條款：上述金額為屋主實拿，但增值
稅由買方自行負擔，成交價為1600萬，50萬是為公司仲介服
務費」，是以銷售金額達1600萬元，被告應給付原告50萬
元仲介費。原告旋於同年月28日媒介訴外人即買方丙○○以
上開委託金額買受系爭房屋，丙○○並於同日與被告簽訂不
動產買賣契約書，並將系爭土地辦理移轉登記於丙○○獨資
設立之 嘉和豐 實業有限公司名下，故銷售契約已成立，被告
應依系爭契約變更附表給付50萬元仲介費，詎被告迄今仍拒
絕給付，經以99年1月15日郵局存證信函催告後仍未予回覆
，爰依民法第568條第1項規定、系爭契約第6條及系爭契約
變更附表第4條，提起本件訴訟等語。並聲明：除供擔保宣
告假執行外，如主文所示。
二、被告則以：依系爭契約變更附表之約定，被告真正之委託價
額為1550萬元，買受人丙○○應給付1600萬元之價金，其中
50萬元為原告之仲介服務費，剩餘1550元萬則為被告實際收
取金額，換言之，被告僅得自買受人處實際收取1550萬元，
50萬元則雙方同意由買受人丙○○給付原告，被告即不負任
何費用及報酬，且丙○○於99年1月9日要求不動產買賣價金
應排除50萬元之服務報酬，而變更買賣總價為1550萬元，原
告當時亦在場見聞且知悉上情，原告竟未依約向丙○○收取
50萬元之服務報酬，反歸責於被告未給付，顯無道理，被
告目前僅受領1150萬元，茲因原告匆促覓得買受人丙○○，
未給付丙○○充分時間瞭解系爭房屋現況，買受人丙○○藉
非可歸責於被告之事由，拒絕支付尾款400萬元，原告顯未
做好買賣交涉善良管理人之責任及提供正確之資料於買賣
當事人等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；被告願供擔保，
請准宣告免予假執行。
三、法院之判斷：
㈠經查，兩造於98年11月27日訂立系爭契約，被告將所有之系
爭房地委託原告仲介銷售，委託售出價格為1800萬元，嗣於
同年11月28日原告以總價額1600萬元促成系爭房地買賣契約
成立，被告與買受人丙○○簽訂不動產買賣契約書，兩造同
時訂立系爭契約變更附表，更改委託售出價格為1550萬元，
並以特約條款約定「上開金額為屋主實拿，但增值稅由買方
自行負擔，成交價為1600萬，50萬是為公司仲介服務費」，
系爭土地已於同年12月22日移轉登記予丙○○指定之嘉和豐
實業有限公司名下，丙○○亦已支付1150萬元予被告，惟因
系爭房屋坐落之系爭土地係共有土地，丙○○遭其他共有人
指稱竊占致生買賣糾紛，而未完成交屋及餘款之交付等情，
有不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約書內容變更附
表、不動產買賣契約書、存證信函影本及土地登記謄本附卷
可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡被告雖於99年8月18日以答辯狀陳稱：被告委託總價為1550
萬元，買受人丙○○應給付1600萬元之價金，被告僅得自丙
○○處實際收取1550萬元，50萬元則雙方同意由丙○○給付
原告，蓋委託總價1550萬元既為被告實拿，被告即不負任何
費用及報酬云云置辯。惟被告於99年3月26日言詞辯論期日
陳稱：「因交屋日期在5月30日，期間未到，且價金還未收
齊，我收到錢就給付原告」等語，對系爭仲介費用應由被告
負擔乙節並未爭執，亦未表明應由丙○○負擔，嗣後改稱應
由丙○○給付系爭仲介服務費，其前後陳述不一，已難採信
。再依兩造所訂系爭契約變更附表記載：「一、更改委託總
價額為新台幣：壹仟伍佰伍拾萬元正元整。…四、特約條款
：上述金額為屋主實拿，但增值稅由買方自行負擔，成交價
為1600萬，50萬是為公司仲介服務費」，可知兩造於98年11
月28日合意變更委託總價為1550萬元，原告以1600萬元之價
金促成系爭房屋買賣契約成立，其中1550萬元為被告實得之
價金，50萬元為原告之仲介服務費，並經原告之承辦人陳慧
雯及被告於該處簽名，是以被告應依系爭契約變更附表之約
定給付系爭仲介服務費50萬元予原告。上開約定既未載明系
爭仲介服務費應由買方丙○○負擔，丙○○亦非上開約定之
當事人，難認丙○○應負給付系爭仲介服務費50萬元之義務
。再者，本件所謂委託總價乃係被告委託原告出賣之最低價
格，實拿價金則係被告與買受人成交之買賣價金扣除原告之
仲介費用而定，委託總價與實拿價金之意義不同，被告以委
託價金1550萬元即為實拿價金1550萬元為由，據以認為無庸
給付系爭仲介費用，自無足取。
㈢另被告辯稱:丙○○於99年1月9日要求不動產買賣價金應排
除50萬元之服務報酬，而變更買賣總價為1550萬元，原告當
時亦在場見聞且知悉上情，原告竟未依約向丙○○收取50萬
元之服務報酬，反歸責於被告未給付，顯無道理云云。惟查
，被告於99年1月9日邀買受人丙○○至被告營業之工廠，表
示願減少價金50萬元，丙○○與被告乃合意變更系爭房地買
賣價金為1550萬元，被告及丙○○並將所持系爭房地不動產
買賣契約書加註「六、本件買賣價款實際有差異，出賣人願
意減收伍拾萬元，總價款變新台幣壹仟伍佰伍拾萬元正」等
語，並無任何關於減收之價金改由丙○○支付原告作為仲介
費用之記載，被告僅向丙○○表示仲介賺太多，願意減少價
金50萬元，被告及丙○○合意變更買賣價金及更改契約時，
原告之承辦人 陳慧雯 尚未到達現場聽聞，陳慧雯到場時，被
告及丙○○已更改契約完畢等情，業據證人丙○○、代書戊
○○及陳慧雯證述明確，且互核一致，參以被告提出之不動
產買賣契約書影本有上開加註事項，而原告提出不動產買賣
契約書並無上開加註事項以觀，足認丙○○並未要求買賣價
金應排除50萬元作為被告之仲介費用，被告及丙○○亦無合
意減少50萬價金作為被告之仲介費用，原告既未在場見聞被
告及丙○○合意變更買賣價金為1550萬元，遑論有何同意之
情事。如果被告確有表明減收之50萬價金應由丙○○給付原
告作為仲介費用，豈有未記載於上開不動產買賣契約書；況
且買受人丙○○本身尚需給付18萬元之仲介費用予原告，並
於簽訂系爭買賣契約時先付10萬元予原告，業經丙○○證述
在卷，丙○○非無仲介費用之負擔，何需為被告排除仲介費
用再行承擔另筆仲介費用；再者，如果被告所減少之價金50
萬元係被告賣方之仲介費用，丙○○所應付總價金並未減少
，顯與 唐惠貞 自身利益無關，丙○○及代書戊○○何需多此
一舉前往被告處所修改買賣價金，被告所辯，顯屬無稽，洵
無可採。至於被告未與丙○○完成交屋及餘款給付，係因系
爭房屋坐落之系爭土地係共有土地，丙○○遭其他共有人指
稱竊占所致，核與原告無涉，被告據此拒付仲介費用，自屬
無據。
㈣從而，原告依民法第568條及系爭契約、系爭契約變更附表
請求被告給付500,000元，並自買賣成交翌日即98年11月29
日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准
許。
㈤本件訴訟費用額確定為6,434元（即裁判費5,400元、證人旅
費1,034元），由敗訴之被告負擔。
㈥本件係標的金額在500,000元以下之財產權訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3
款之規定，職權宣告假執行，原告復陳明願供擔保聲請宣告
假執行，應僅在促使法院注意依職權宣告假執行而已，此部
分尚無庸另為准駁之諭知。另被告聲請供擔保請准免為假執
行之宣告，經核無不符，爰酌定相當擔保金額，併准許之。
四、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國99年10月4日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官吳蕙玟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年10月8日
書記官