臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
109年度斗簡字第446號
原告 文福安
訴訟代理人 李慶峰 律師
被告 謝秋適
兼訴訟代理
人 洪燕清
被告 洪東熙
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告洪燕清應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○地號土地上如附圖所示編號A部分面積四十八點一七平方公尺之建物拆除，並將土地騰空返還原告及其他共有人。
被告洪燕清應給付原告新臺幣壹萬陸仟伍佰零壹元及自民國一一一年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一一○年十二月十七日起返還土地之日止，按月給付原告新臺幣參佰捌拾肆元。
被告謝秋適、洪東熙應自門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○○○號建物遷出。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟陸佰陸拾貳元，其中新臺幣壹萬壹仟捌佰參拾捌元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。…，民事訴訟法第255條第1項第2、3、4款分別定有明文。原告起訴請求部分：㈠被告 謝秋萍 （應為被告謝秋適）應將坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地上門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路000號（重編前為同鎮照西路7號，稅籍編號：00000000000號，下稱系爭建物）建物拆除，並將土地騰空返還原告及全體共有人。嗣於民國111年4月5日追加被告洪燕清、洪東熙二人，並變更聲明為：㈠被告洪燕清應將坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號如附圖所示編號A部分面積48.17平方公尺（下稱系爭土地）土地上之系爭建物拆除，並將土地返還原告及全體共有人。㈡被告洪燕清應給付原告5年相當於租金之不當得利，及未來按月給付之土地租金。㈢被告謝秋適、洪東熙應自系爭建物遷出等語。核原告所為之追加被告及擴張聲明，依上揭規定，與法並無不符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於106年10月12日繼承系爭土地，並與被告洪燕清等16人共有，被告洪燕清未經其他共有人同意，無正當權源占用系爭土地，並將系爭建物租借予被告謝秋適、洪東熙使用並開設「富城燒臘店」營利使用，原告多次以律師函函告被告3人拆除系爭建物並返還系爭土地給全體共有人，被告3人均置之不理，原告爰依民法第767條第1項前、中段規定及不當得利之關係，請求被告洪燕清拆除系爭建物，並將土地返還原告及其他共有人並給付原告相當於租金之不當得利；被告謝秋適、洪東熙應自系爭建物遷出等語。並聲明：㈠被告洪燕清應將系爭建物拆除，並將系爭土地騰空返還原告及其他共有人。㈡被告洪燕清應給付原告新臺幣（下同）20,437元及自變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告475元。㈢被告謝秋適、洪東熙應自系爭建物遷出。㈣前3項請求，供擔保請准宣告假執行。
二、被告部分：
㈠被告洪燕清則以：對於系爭建物為其父興建，其因繼承而為事實上處分權人不爭執，惟其對系爭土地亦有應有部分，系爭建物因其對於姪女即被告謝秋適特別照顧，很便宜租給被告2人能做小買賣維生，已經十幾年了，仍願與原告和解等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告謝秋適、洪東熙均以：系爭建物應算是被告洪燕清照顧被告謝秋適而租借，被告謝秋適每至年末，會拿一些錢約10,000元給被告洪燕清，算是回饋，亦為租金，對於其等現在系爭建物內經營富城燒臘店不爭執，希望原告能出售給被告洪燕清等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其為系爭土地之共有人，業據其提出土地謄本、系爭建物稅籍資料、現場照片，又被告洪燕清所有（事實上處分權）系爭建物占用系爭土地部分，亦經本院囑託彰化縣二林地政事務所指派測量員於110年3月22日會同本院及兩造勘驗現場，確認原告主張系爭土地遭被告占用部分為如附圖所示系爭土地編號A部分面積48.17平方公尺之土地，有本院勘驗筆錄、彰化縣二林地政事務所110年3月22日二土測字第197號土地複丈成果圖（即附圖）在卷可憑，足認系爭土地編號A部分遭系爭建物占用之事實甚明。
㈡兩造爭執之關鍵在於：系爭建物之一部分占用系爭土地如附圖編號Ａ部分所示面積48.17平方公尺之土地，有無合法權源？茲論述如下：
⒈按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還土地，否則無從強制執行。至房屋所有人有權占有該房屋之基地者，不論第三人是否有權使用該房屋，均難謂其妨害基地所有人之所有權，土地所有人更不得請求該第三人返還土地；又各共有人基於共有人之地位，依民法第八百二十一條規定，為全體共有人之利益，請求回復共有物時，因其並非僅為自己利益而為請求，且除契約另有約定外，該共有人得按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權（民法第八百十八條參照），故其就該排除侵害訴訟所得受之利益，自應以回復共有物之全部價額為計算基準，不因被請求人亦為共有人，而有不同（最高法院102年度台上字第232號判決、同院101年度台抗字第722號裁定意旨足參）。
⒉經查：被告洪燕清為系爭建物之事實上處分權人，為被告洪燕清所不爭執，而系爭建物占有系爭土地如附圖所示編號A部分面積48.17平方公尺，亦為兩造並無意見，而被告洪燕清另陳述：系爭建物係其父興建，其父去世後由其繼承，見其姪女即被告謝秋適及謝秋適之夫被告洪東熙兩人無以維生，遂將系爭建物便宜租給被告謝秋適2人經營燒臘店維生，此部分事實亦經被告謝秋適、洪東熙不爭執。足證系爭建物占有系爭土地，被告洪燕清未經全體共有人同意，擅將系爭建物租給被告謝秋適、洪東熙占有使用，並按年收取謝秋適給付之租金，則被告洪燕清所為，為無權占用系爭土地。從而，原告請求被告洪燕清將系爭建物如附圖所示編號A部分（面積48.17平方公尺）拆除，並將占用土地返還原告及全體共有人，即屬有據，應予准許。
⒊次按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第九百四十條、第九百四十一條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第七百六十七條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年度台上字第1178號判決意旨參照）。被告謝秋適、洪東熙因被告洪燕清出租系爭建物而直接占有系爭建物及建物所占之土地（二人均不爭執），亦因出租人洪燕清為系爭土地直接無權占有人，被告謝秋適、洪東熙僅係在建物內經營燒臘店，依上揭裁判意旨，被告洪燕清仍為系爭建物現在占有人，被告謝秋適、洪東熙為占有輔助人，僅自系爭建物遷出即可，不必返還占有之土地予全體共有人。
㈢請求不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額；城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，民法179條前段、第181條但書、土地法第97條第1項分別定有明文。
⒉經查，本件原告自106年10月12日繼承系爭土地，迄今共計3年7個月（43個月），被告洪燕清無權占用系爭土地，因而獲有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告自得依前揭規定，請求其給付相當於租金之不當得利。本院審酌系爭土地靠近二林國中，附近有警察局、超商、農會、夜市，生活機能便利，應為二林鎮繁華之處，系爭建物應類推適用城市房屋租金之規定，有本院勘驗筆錄及照片可參，故認應以申報地價年息8%計算相當於租金之利益，較為允當。
⒊被告占用系爭土地面積，依附圖所示編號A面積48.17平方公尺。系爭土地109年1月份申報地價每平方公尺4,480元，依土地申報地價年息8%，計算相當於租金之不當得利，被告占用面積48.17平方公尺，則系爭土地全體共有人每月受有相當於不當得利租金損失為1,439元（計算式：4,480元×48.17平方公尺×8%÷12個月＝1,439元，元以下四拾五入），而系爭土地為共有，原告之應有部分16/60，未來租金僅原告一人請求，且租金債權為可分之債，則被告應自起訴狀繕本送達翌日（即110年12月17日）起，按月給付原告土地租金為384元（計算式：1439×16/60＝384，元以下四捨五入）。
⒋被告應給付原告無權占有3年7個月間之相當於租金不當得利：被告洪燕清所有系爭建物無權占有系爭土地之事實為繼續狀態，原告及其他共有人持續發生相當於租金利益之損失，且依民法第126條規定：租金之定期給付債權，各期請求權之消滅時效為5年，是被告應於追加起訴狀繕本送達翌日（即111年4月14日，算至同年月13日止）起回溯43個月計算相當於租金之不當得利共61,877元（計算式：1439×43＝61877），另原告就系爭土地應有部分為16/60，則被告應返還原告相當於租金之不當得利為16,501元（計算式：61877×16/60＝16501，元以下四捨五入），本院應予准許。
⒌故依上開說明，被告應給付原16,501元及自111年4月14日起至清償日止之法定遲延利息，暨自起訴狀繕本送達翌日即110年12月17日起至返還上開土地給原告之日止，按月給付原告384元，逾此部分，則屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、179條規定之法律關
係，請求如主文第一項至第三項所示範圍內，為有理由，應
予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用14,662元，依兩造勝敗比例，其中11,838元由被告負擔，餘2,824元由原告負擔。
參、本訴判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回已失所依附，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 5 月 3 日
北斗簡易庭法 官丁兆嘉
以上為正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 3 日
書記官蔡政軒