裁判字號：臺灣臺北地方法院93年簡上字第194號民事判決
裁判日期：民國94年02月04日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決93年度簡上字第194號上訴人甲○○訴訟代理人 余淑杏 律師
王麗萍 律師 方雍仁 律師被上訴人匯陽百貨事業股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 田振慶 律師
楊偉奇 律師 吳彥鋒 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國92年12月31日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭92年度北簡字第24733號第一審判決提起上訴，本院於94年2月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人將坐落台北市○○區○○街○○○號3樓房屋及地下室汽車位3個（編號：地下二層9、10、11號）遷讓交還被上訴人部分，及該部分之假執行宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請，均駁回。
其餘上訴駁回。
第1（除確定部分外）、2審訴訟費用由上訴人負擔3分之2，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人起訴主張：上訴人於民國91年5月22日向被上訴人承租坐落臺北市○○區○○街○○○號3樓房屋及其地下2樓汽車車位3個停車位號碼：地下2層9、10、11號（下稱系爭房屋及停車位），訂立租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自91年7月1日起至93年6月30日止，系爭房屋及停車位之租金分別為每月新臺幣（下同）143,484元及15,000元，合計158,484元，上訴人並應按月繳納管理費15,848元，租金及管理費應於每月1日前，以電匯方式支付與被上訴人。又上訴人於租期屆滿或租約終止時，應即將租賃標的物交還與被上訴人。倘上訴人逾期未返還，並應自逾期之日起至遷讓交還被上訴人之日止，按日加付每日租金（以每月30日換算）之3倍之違約金與被上訴人。嗣上訴人未依約繳納租金及管理費，自92年7月間起至同年9月間止，尚積欠房屋租金計430,452元、停車位租金計45,000元、管理費計47,544元，合計520,996元，經被上訴人以所收取之押租金475,752元，扣抵前開上訴人所積欠之租金及費用後，尚積欠租金47,544元，依前開租賃約約定以及民法第767條規定，應將系爭房屋及停車位遷讓返還被上訴人，並應自92年10月30日起至遷讓交還系爭房屋及停車位止，按日給付15,848元之違約金。
上訴人則以其停止支付租金及管理費，係因被上訴人未依契約目的提供完善專業管理之辦公室供上訴人使用，致影響上訴人公司營運，故行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，亦無給付違約金之義務等語置辯。
貳、本件原審對被上訴人之請求，判決：（一）上訴人應將系爭房屋及停車位遷讓交還被上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人353,946元，及自92年11月14日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（三）上訴人應自92年10月30日起至遷讓交還系爭房屋及停車位之日止，按日給付被上訴人10566元。其餘被上訴人請求則予以駁回（原審判決駁回違約金部分，未據被上訴人提起上訴，已告確定。），並依職權就被上訴人勝訴部分，為假執行及免為假執行之宣告。上訴人就原判決不利於上訴人部分全部聲明不服，求為廢棄之判決。被上訴人則聲明請求判決駁回上訴。
參、兩造不爭執之事實：
一、兩造就系爭房屋及停車位於91年5月22日簽訂租賃契約（原證一），租期自91年7月1日起至93年6月30日止，前開房屋及停車位之租金合計158,484元，每月管理費15,848元。
二、上訴人自92年7月間起至同年9月間止，尚有房屋租金計430,452元、停車位租金計45,000元、管理費計47,544元，合計520,996元未繳，經被上訴人以所收取之押租金475,752元扣抵後，尚餘47,544元未為給付。
三、上訴人已於上訴後之93年3月19日遷讓返還系爭房屋及停車位。
肆、得心證之理由：按租賃物之出租人，依民法第423條規定，負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足。又此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。本件被上訴人請求上訴人給付租金、違約金並遷讓交還系爭房屋及停車位，上訴人則以前揭情詞置辯。故本件應審究者為被上訴人所提供之租賃物是否合於約定？上訴人得否據此主張同時履行抗辯權等？茲就兩造爭點分述如下：
一、上訴人主張「匯陽大樓管理委員會施行細則」（下稱管委會施行細則），屬租約內容之一部分（租賃契約第8條第15項、第17條第2項之約定），被上訴人未依約成立匯陽大樓管理委員會，違約之事實，計有：１、被上訴人未依約提供專業之管理人員。２、被上訴人放任租賃物1樓人行道擺設攤販。３、被上訴人未依約按月公佈匯陽大樓管理委員會每月收支及管理費等財務明細。並提出租賃契約、匯陽大樓管理委員會施行細則、照片、被上訴人93年5月26日陳報狀所檢附之富懋大樓管理委員會報備資料、台北市政府回函等件為憑。
二、經查，兩造於系爭租約第8條約定租賃房屋之使用限制暨特約事項共有16項，細繹其文義，均為限制承租人即上訴人租用系爭房屋及停車位，不得轉租、分租或作為其他用途，以及改裝、變更結構、變更外觀，並人員進出之規定。故其中第15項約定：「本大樓契約所附之『大樓管理辦法』為構成租賃契約之一部分，乙方（即上訴人）或其僱用人員應確實遵守，如有違反或不履行者，亦視為違約。」等語亦應解釋為約束上訴人公司人員遵守附件大樓管理辦法之約定，上訴人執此主張被上訴人應依大樓管理辦法內容負責大樓之管理云云，容有誤解。
三、次按，公寓大廈共有部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人，或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。系爭房屋及停車位所在之台北市○○區○○街○○○號，已於89年間與陽光街381號共同成立管理委員會，此有被上訴人提出之臺北市政府89年12月6日府工建字第8908065200號函及公寓大廈管理組織報備證明可憑（被上證一），並經本院向臺北市政府工務局建築管理處函查無訛，應可確認。依前揭公寓大廈管理條例規定，系爭房屋所在之大樓如有：未依約提供專業之管理人員、1樓人行道擺設攤販以及未按月公佈管理委員會每月收支及管理費等財務明細等情，均應由該大樓管理委員會負責，而前開管理事項之對價則為上訴人每月繳交之管理費，並非上訴人應給付之租金，上訴人自不得以大樓管理委員會未盡管理之責，而拒付租金。
四、又所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，亦不能發生同時履行之抗辯。（最高法院91年度台上字第564號判決參照）依上訴人所指陳之事實（未依約提供專業之管理人員、1樓人行道擺設攤販以及未按月公佈管理委員會每月收支及管理費等財務明細），及上訴人提供之照片、會議紀錄以觀，上訴人抗辯之事項，均為大樓管理委員會之職責，並非出租人即被上訴人公司應負之出租人義務，與租金之給付不構成對價關係，上訴人自不能執此行使同時履行抗辯，拒絕給付租金。且前開情事尚未使系爭房屋、停車位達到不能合於契約使用用目的之程度，上訴人如可因此拒付租金，亦顯失公平。事實上，上訴人所抗辯之大樓1樓設有攤販，於上訴人承租系爭房屋時，即已存在，且大樓管理員情形亦無變動，此經證人即仲介上訴人承租系爭房屋之丙○○到庭證述甚明，上訴人如認為大樓管理有前開缺失，即不欲租賃，亦可選擇其他大樓承租，故上訴人此部分所辯，並非可採。
五、上訴雖另以被上訴人請求之租金明顯超過土地法第97條第1項（以不超過土地及其建築物申報總價年百分之十為限）之規定云云置辯，惟按土地法第97條第1項房屋租金最高額限制規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束，此有最高法院92年度台上字第2305號判決可參。上訴人承租之系爭房屋既供作為辦公室營業使用，依前揭判決意旨所示，即無土地法第97條第1項租金最高額限制之適用，上訴人此部分所辯，亦無足採。至於，土地法第100條之規定不適用於定期租賃，早經司法院院解字第3489號解釋在案，本件既為租期2年之訂定期租賃，即無前開條文之適用，兩造間應適用系爭租約第12條之約定，即上訴人未按時繳納租金達二期，經被上訴人催告仍不履行時，被上訴人即可終止系爭租約，上訴人仍抗辯被上訴人終止租約須符合土地法100條第3項之規定云云，即無可採。
六、上訴人自92年7月間起即未依約繳納租金，且無拒絕給付租金之合法事由，則被上訴人依約請求上訴人給付所積欠之租金、管理費即屬有據。又被上訴人於92年9月30日上訴人未按時繳納租金已達2期時，依系爭租約第12條第3款之約定終止租約，請求上訴人遷讓返還系爭房屋、停車位，應屬合法，被上訴人據此亦得依系爭租約第6條之約定請求上訴人給付違約金（原審酌減為每日租金之2倍，即按日以10,566元計算）。惟上訴人已於上訴後之93年3月19日遷讓返還系爭房屋及停車位，已非系爭房屋及停車位之占有人，被上訴人仍訴請上訴人遷讓返還，於法即有未合。
七、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人自92年7月間起即無正當理由未繳租金，其得依系爭租約第12條第3款之約定終止租約等語，為可採，上訴人所辯為無可取。從而，被上訴人本於系爭租賃契約之約定，請求上訴人給付所積欠之租金、管理費，及依系爭租約第6條之約定請求上訴人給付違約金，為，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付租金、管理費，以及酌減違約金後予以准許，並就此部分為假執行之宣告，於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁；惟上訴人已於上訴後之93年3月19日遷讓返還系爭房屋及停車位，被上訴人仍訴請上訴人遷讓返還，並無必要，被上訴人此部分之請求，即不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，原審判命上訴人遷讓返還系爭房屋及停車位，並為假執行之宣告，自有未洽，應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國94年2月4日
民事第五庭審判長法官賴劍毅
法官羅富美法官張松鈞右為正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中華民國94年2月4日
書記官黃媚鵑