裁判字號：臺灣高等法院102年上字第1344號民事判決
裁判日期：民國103年11月25日
裁判案由：損害賠償等
臺灣高等法院民事判決102年度上字第1344號上訴人 徐淑惠 訴訟代理人 藍弘仁 律師
施旻孝 律師被上訴人安心開發不動產仲介有限公司法定代理人 阮微鈞 訴訟代理人 高宏銘 律師
曾沛筑 律師 王文宗 被上訴人台灣房屋仲介股份有限公司法定代理人 李碧華 訴訟代理人 游璿樺 被上訴人 王伯祿 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國102年10月30日臺灣臺北地方法院100年度訴字第5318號第一審判決提起上訴，本院於民國103年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）上訴人於100年7月11日經由安心開發不動產仲介有限公司（下稱安心公司）指派其僱用之經紀人王伯祿居間仲介，以價金新台幣（下同）1830萬元買受原審被告 孫喬慧 所有門牌號碼為台北市○○區○○路0段0號4樓之1房屋（下稱系爭房屋）與坐落基地，雙方簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），上訴人已給付價金完畢並受領系爭房屋。孫喬慧雖於系爭房屋標的現況說明書（下稱說明書）其上「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄位勾選「否」，然上訴人受領系爭房屋後，竟發現天花板水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕嚴重，經原審囑託台北市建築師公會鑑定，系爭房屋屬高氯離子含量混凝土結構物即俗稱「海砂屋」（下稱海砂屋）。孫喬慧故意為不實說明，致使上訴人陷於錯誤而購入系爭房屋，對上訴人應負瑕疵擔保責任，上訴人得請求減少價金。而系爭房屋雖以輕鋼架遮蓋天花板，然板蓋部份可輕易移開，移開後即可發現房屋天花板水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕嚴重。王伯祿為安心公司與上訴人間居仲介契約之履行輔助人，且與安心公司均為不動產經紀人與業者，應依民法第576條第1項、第2項規定，就系爭房屋善盡預見危險及調查義務，並依不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第22、23、24條規定，檢查說明書所載內容是否與系爭房屋現況相符，且管理條例第22、23、24條亦屬保護他人之法律，上訴人因買受具海砂屋瑕疵之系爭房屋而受有損害，安心公司、王伯祿違反善良管理人注意義務為有過失，安心公司應依民法第567條、第224條、第227條、管理條例第26條第1項、消費者保護法（下稱消保法）第7條第3項規定負賠償責任，並與王伯祿依民法第184條第2項、第188條規定、管理條例第26條第2項規定負連帶賠償責任。
（二）台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房屋公司）以安心公司為其加盟店，授權安心公司使用台灣房屋公司之服務標章及表彰其服務標章之制式契約書，上訴人與安心公司所簽訂之「不動產買賣意願書」（下稱意願書）及王伯祿之名片其上亦印有台灣房屋公司之服務標章與「台灣房屋」字樣，且意願書載明受託人為「安心開發不動產仲介有限公司台灣房屋文山旗艦特許加盟店」，系爭買賣契約書其上亦印有「台灣房屋」字樣，均足以使上訴人認其至安心公司所為之上開交易，係由台灣房屋公司及安心公司共同提供不動產仲介服務，台灣房屋公司應依民法第169條規定對上訴人負授權人責任，而上訴人接受王伯祿居間仲介購入系爭房屋，係因信賴台灣房屋公司商譽所致，故王伯祿客觀上屬台灣房屋公司所使用、為其提供勞務並受其監督之人，據此，台灣房屋公司應依民法第169條、第224條、第227條、第184條第2項、第188條、管理條例第26條第1、2項、消保法第7條第3項規定，負連帶賠償責任。
（三）孫喬慧、安心公司等前揭義務係因相關法律規定偶然競合所致，屬不真正連帶債務，如一人已為給付，其他人於該給付之範圍內同免責任。
（四）上訴人於原審請求：孫喬慧應給付上訴人549萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息；安心公司、王伯祿應連帶給付上訴人549萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息；台灣房屋公司、王伯祿應連帶給付上訴人549萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息；如任一人給付他人於該給付範圍內同免責任，並陳明願供擔保請准宣告假執行。原審判決命孫喬慧給付358萬1310元及自100年12月28日起至清償日止按年息5％計算之利息，上訴人及孫喬慧於供擔保後得為假執行及免為假執行，並駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。孫喬慧就其敗訴部分並未上訴，上訴人就其關於安心公司、王伯祿及台灣房屋公司敗訴部分，因孫喬慧已清償其中44萬1722元（見本院卷二第34頁背面），故上訴聲明減縮為：原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄；廢棄部分，安心公司與王伯祿連帶給付上訴人313萬9588元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；台灣房屋公司應與王伯祿連帶給付上訴人313萬9588元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；孫喬慧或前開任一人已為給付時，他人在該給付範圍內同免責任（見本院卷二第76頁及背面），願供擔保請准宣告假執行。
二、王伯祿、安心公司辯稱：依民法第565條規定，安心公司之契約義務僅及於報告訂約機會或為訂約之媒介，不負保證買賣標的物無瑕疵之義務，又依管理條例第23條第1項、第24條規定，王伯祿亦僅需就說明書所載事項有逐項說明並交付說明書予上訴人之義務，並未課以調查說明書所載是否與屋況相符之義務，孫喬慧既已於說明書「是否曾經做過海砂屋檢測？」、「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥剝落之情事」均勾選「否」，王伯祿根據說明書前揭所載向上訴人為說明並交付說明書予上訴人，即與管理條例第23條第1項、第24條規定無違。又孫喬慧出售系爭房屋予上訴人前，系爭房屋即已隔成12間套房出租予第三人，天花板約有3至3.2公尺高，以輕鋼架為裝潢予以遮掩，任何人均無法以肉眼發現天花板上情形，上訴人本人亦親自看屋數次，如果真目視即可發現系爭房屋天花板有水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕情狀，則上訴人於看屋時亦當可發現，況其已自陳係於受領系爭房屋後於檢修監視設備線路期間，始發現上開情狀，顯見其主張安心公司、王伯祿在外觀上稍加調查即可確認天花板有前揭水泥剝落等情狀，應非可採。又安心公司、王伯祿均不具檢測系爭房屋是否確為海砂屋之專業能力，且說明書、系爭買賣契約第8條已載明系爭房屋並未為海砂屋檢測，上訴人得簽訂系爭買賣契約後得請求孫喬慧配合進行海砂屋檢測，則上訴人明知系爭房屋並未做過海砂屋檢測，於尚未確認非海砂屋情狀下仍自願買受系爭房屋，而安心公司、王伯祿亦曾查詢臺北市建築管理工程處高氯離子混凝土建築物列管名冊，系爭房屋並未列其中，安心公司、王伯祿應無上訴人所主張之債務不履行、侵權行為及管理條例第26條第1、2項賠償責任。而安心公司係就不動產買賣提供居間仲介服務，服務本身並無危害消費者本身疑慮，上訴人主張因瑕疵本身所致之價值減損，亦非危害其財產，且安心公司所提供之服務亦符合當時專業水準可合理期待之安全性，上訴人主張安心公司應依消保法第7條規定負賠償責任，均屬無據，爰為聲明：上訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、台灣房屋公司辯稱：民法第169條表見代理規定需以代理行為之存在為要件，安心公司係以自己名義而非以台灣房屋公司代理人名義與上訴人簽訂意願書，自與表見代理要件不符。況臺灣房屋公司雖授權安心公司以加盟店身分使用其服務標章，與提供表彰其服務標章之制式契約書予安心公司使用，然意願書與王伯祿名片等亦同時標示「安心開發不動產仲介有限公司」及加盟店名稱「台灣房屋文山旗艦特許加盟店」，並無使上訴人信台灣房屋公司係以代理權授與安心公司或者王伯祿為其受雇人之行為，上訴人請求其負賠償責任，為不可採等語，並為答辯聲明；上訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
（一）上訴人前於100年7月11日經由不動產經紀公司即安心公司雇用之不動產經紀人王伯祿仲介，向孫喬慧購買系爭房屋及坐落基地，雙方簽訂系爭買賣契約書，上訴人已依約給付價金1830萬元、受領系爭房屋並移轉登記為所有權人。
（二）孫喬慧於100年1月24日在說明書其上「是否曾做過海砂屋檢測？」欄位勾選「否」、「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄位勾選「否」；系爭買賣契約書第8條「氯離子及輻射檢測約定」亦載明「氯離子含量檢測約定：本約簽訂後，甲方（即上訴人）得請求乙方（即孫喬慧）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，並由雙方協議共同指定合格檢測廠商，檢測點以主建物之樑、柱或剪力牆等三處取樣，如三處樣本檢測結果之平均值符合解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6月25日（含）當日以前者，約定標準為每立方公尺0.6公斤（不含）以上；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得主張解除本約，並由 僑馥建 經認證後執行專戶價金之撥付作業」。後系爭房屋經檢測為海砂屋，價值減損358萬1310元（見原審卷一第16頁至第25頁、第31頁至第39頁、原審外放之台北市建築師公會101年11月5日鑑定報告書第5頁、中華徵信不動產估價師聯合事務所估價報告書第29頁）。
（三）安心公司為台灣房屋公司之加盟店，系爭買賣契約書屬台灣房屋公司基於加盟契約關係所提供安心公司使用之表彰台灣房屋公司標章之制式契約，上訴人與安心公司所簽定之意願書，其上亦記載「委託人（買方）徐淑惠委託安心開發不動產仲介有限公司台灣房屋文山旗艦特許加盟店」、「受託人：安心開發不動產仲介有限公司台灣房屋文山旗艦特許加盟店」，王伯祿之名片其上使用台灣房屋公司標章並記載「台灣房屋文山旗艦特許加盟店、安心開發不動產仲介有限公司」。（見本院卷一第125頁至第140頁、原審卷一第16頁至第25頁、第86頁、第89頁）。
五、就兩造爭執事項論述如下：
（一）安心公司、王伯祿有無違反善良管理人注意義務而有過失？
1、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第567條、第224條前段定有明文。復按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說，管理條例第23條第1項亦規定甚詳。居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第567條之規定自明，不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務。又按善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865號判例要旨），故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失之情形。
2、依原審囑託台北市建築師公會就系爭房屋為氯離子含量檢測之過程以觀，該公會委由所屬建築師，於主結構處隨機以電鑽取樣三處、每處三孔，取樣後去除水泥砂漿粉刷層，再以「電位滴定法」檢測混凝土氯離子含量，此有上開鑑定報告書為證（見報告書第4頁），足見檢測系爭房屋是否為海砂屋，需具備專業知識與設備，安心公司、王伯祿為不動產仲介經紀公司與業務員，自不具前揭專業能力。又孫喬慧於說明書「是否曾經做過海砂屋檢測？」欄位勾選「否」，上訴人已用印其上表示已知悉說明書所載內容，系爭買賣契約書第八條「氯離子及輻射檢測約定」亦載明「氯離子含量檢測約定：本約簽訂後，甲方（即上訴人）得請求乙方（即孫喬慧）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，並由雙方協議共同指定合格檢測廠商，檢測點以主建物之樑、柱或剪力牆等三處取樣，如三處樣本檢測結果之平均值符合解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6月25日（含）當日以前者，約定標準為每立方公尺
0.6公斤（不含）以上；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得主張解除本約，並由僑馥建經認證後執行專戶價金之撥付作業」，此有說明書與系爭買賣契約書可稽（見原審卷一第16頁至第25頁、第32頁），可知上訴人於簽訂系爭買賣契約時，已知悉安心公司就系爭房屋並未為氯離子含量檢測，且同意另與孫喬慧協議於締約後得請求孫喬慧配合以前揭約定方式進行氯離子含量檢測，是以安心公司、王伯祿履行前揭義務方式已不包含自行取樣檢測與指定合格廠商取樣檢測其氯離子含量平均值是否符合約定標準。
3、上訴人雖主張安心公司、王伯祿未打開天花板檢查、因此未能發現天花板有水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕現象，屬違反注意義務為有過失云云。然查，系爭房屋天花板雖有水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕等情狀，惟均裝設輕鋼架，此有位置分布圖、現場照片為憑（見本院卷一第65頁至第69頁、第162頁至第176頁），然上訴人既同意於締約後得請求孫喬慧配合並共同指定合格廠商檢測系爭房屋是否為海砂屋，故安心公司、王伯祿亦無委由合格廠商出具檢測報告之義務；則依台北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊所載，以目視方式觀察檢測是否為海砂屋之項目為鋼筋檢測、混凝土檢測，其中得以目視觀察方式為之者，為：觀察系爭房屋並無鋼筋保護層爆裂、剝落、鋼筋腐蝕外露、順筋項裂縫等現象之位置及數量等，研判是否可能為海砂屋，此有上開手冊為據（見本院卷一第57頁），系爭房屋均已施作輕鋼架，即無從以肉眼目視之方式查知其天花板是否有水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕等情狀，上訴人亦自承係於受領系爭房屋後為裝設監視器、打開輕鋼架天花板後始發現上開現象（見原審卷一第7頁），可知在未打開天花板輕鋼架前，就外觀上檢視系爭房屋牆壁與地板等並無任何異狀，而依孫喬慧於說明書已表示系爭房屋之前並未進行海砂屋檢測、並無水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕現象，且系爭房屋係位於台北市文山區，而位於該區房屋均未有海砂屋列管資料，此有台北市氯離子混凝土建築物基本資料清冊為證（見原審卷一第125頁至第131頁）。則依據一般交易觀念，當時既無跡象得以推認或預見系爭房屋可能為海砂屋，即無從課以安心公司、王伯祿打開輕鋼架天花板蓋、檢查天花板有無水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕之義務。王伯祿遵循上開方式，以目測方式觀察系爭房屋並無上開符合海砂屋現象而與系爭房屋屋況相符，依據說明書所載逐項向上訴人說明並交付說明書予上訴人，應認王伯祿已盡管理條例第22條至第24條義務，且安心公司、王伯祿並無違反善良管理人注意義務之過失。
4、至上訴人雖另主張永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）居間仲介位於同棟大樓之8樓房屋，依其所製作之「不動產說明書」即載明該房屋氯離子含量超過標準，為海砂屋，復出具台灣省土木技師公會於100年7月15日所出具之氯離子含量測試報告以為佐證，與上訴人係於同年月11日簽訂系爭買賣契約，時間甚為接近，則永慶房屋公司既可查知該房屋為海砂屋且告知買賣當事人，同樣從事不動產仲介業之安心公司等人諉為不知、甚至未調查輕鋼架上天花板狀況，即難謂已善盡注意義務等語，並提出上開不動產說明書為證（見本院卷二第185頁至第201頁），然上開8樓房屋之不動產說明書已記載「本案建物現況浴室有鋼筋外露、水泥塊剝落情形」、「本案屋主表示臥室天花板曾有鋼筋外露及水泥塊剝落，現況已經修復，目前臥室天花板有包覆情事」，（見本院卷一第191頁），可見永慶房屋公司係因屋主告知或者以目視方式即可查知該房屋有上開現象，此與系爭房屋在打開天花板輕鋼架前目視觀察無從發現有水泥剝落、鋼筋裸露等現象、及孫喬慧說明系爭房屋並無上開現象，即屬不同，且安心公司、王伯祿並無出具海砂屋檢測報告之義務，已如前所述，又上訴人亦未能舉證證明安心公司、王伯祿當時已經知悉系爭房屋為海砂屋然未告知上訴人，則上訴人執永慶房屋公司出具之不動產說明書及檢測報告及已告知買受人該房屋為海砂屋之事實，主張安心公司、王伯祿未善盡注意義務為有過失，即非可採。
（二）上訴人對安心公司有無債務不履行損害賠償請求權？對安心公司、王伯祿有無民法第184條第2項、第188條規定之侵權行為損害賠償請求權？承上所述，安心公司並未違反民法第567條規定之調查義務，其履行輔助人王伯祿亦無過失，則上訴人主張其對安心公司有民法第567條、第224條、第227條規定之債務不履行損害賠償請求權，應非可採。又王伯祿已盡管理條例第22條至第24條規定之義務，已如前所述，是上訴人主張王伯祿違反上開規定屬違反保護他人之法律，應與安心公司依據民法第184條第2項、第188條規定負侵權行為連帶賠償責任，即難謂有據。
（三）上訴人對安心公司有無管理條例第26條第1項之損害賠償請求權？對安心公司、王伯祿有無同條第2項之損害賠償請求權？按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，管理條例第26條第1項、第2項有明文規定。上訴人雖因購入系爭房屋為海砂屋，然依前所述，安心公司並無可歸責事由，王伯祿亦無過失可言，則上訴人主張安心公司、王伯祿應依上開規定負賠償責任，即非有理由。
（四）上訴人對安心公司有無消保法第7條第3項之損害賠償請求權？按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法；企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任；但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任，消保法第7條有明文規定，惟該法條規定受保護之財產，雖包括財產權，但不包括具有瑕疵商品本身的損害及其他純粹上經濟損失，上訴人買受系爭房屋具海砂屋瑕疵，價值因而貶損，應屬經濟上損失，即非消保法第7條第2項所指稱之財產上損害，上訴人依消保法第7條規定請求損害賠償，不能准許。
（五）上訴人對台灣房屋公司得否依民法第169條、第567條、第224條、第227條、第184條第2項、第188條、管理條例第26條第1項、第2項及消保法第7條規定請求損害賠償？上訴人雖主張安心公司使用台灣房屋公司之服務標章、制式契約書等，以及王伯祿之名片上印有台灣房屋公司服務標章等，足使其認本件交易，係由台灣房屋公司及安心公司共同提供服務，王伯祿客觀上屬台灣房屋公司所使用、為其提供勞務並受其監督之人，台灣房屋公司應依前揭規定負損害賠償責任，惟安心公司、王伯祿既已盡善良管理人注意義務而無過失，以及上訴人不得依消保法第7條為請求，已如前所述，則上訴人對台灣房屋公司前揭請求亦失其所據。
六、綜上所述，上訴人請求安心公司、王伯祿及台灣房屋公司給付如上訴聲明，均為無理由，原審就該部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，雖全非以此為據，惟結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據，經審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國103年11月25日
民事第六庭
審判長法官陳玉完
法官曾錦昌法官匡偉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年11月26日
書記官黃千鶴附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。