裁判字號：臺灣臺北地方法院108年訴字第4490號民事判決
裁判日期：民國110年04月07日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第4490號原告 潘祐輔 訴訟代理人 吳雨學 律師被告 吳忠信
韓惠娟 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告吳忠信應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○號十樓之一之房屋全部騰空返還原告。
被告吳忠信應給付原告新臺幣壹拾肆萬玖仟元。
被告吳忠信應自民國一百零八年九月一日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬陸仟元。
本判決第二項、第三項如對被告吳忠信之財產執行無效果時，由被告韓惠娟給付之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳忠信負擔。如對被告吳忠信財產強制執行無效果時，由被告韓惠娟負擔。本判決第一項所命給付部分，於原告以新臺幣壹佰肆拾肆萬元為被告吳忠信供擔保後，得假執行；但被告吳忠信如以新臺幣肆佰參拾貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項所命給付部分，於原告以新臺幣肆萬玖仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告吳忠信如以新臺幣壹拾肆萬玖仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告吳忠信於各到期部分以新臺幣參萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。同法第262條第1項、第2項亦定有明文。查本件原告起訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號10樓之1號房屋（下稱系爭房屋）騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）18萬元，及自民國108年8月27日起至返還第1項房屋之日止，按月給付3萬6,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷㈠第9頁）。嗣於訴訟送達被告後，分別於108年11月29日、109年12月23日變更聲明（見本院卷㈠第98頁、第105頁、本院卷㈡第79頁），最後於110年3月3日變更聲明為：㈠被告吳忠信應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告吳忠信應給付原告14萬9,000元，及自108年9月1日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付3萬6,000元。㈢如原告對被告吳忠信之財產強制執行無效果時，由被告韓惠娟代負履行責任。㈣願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷㈡第159頁）。核其聲明之基礎事實同一，且係減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依據前開說明，於法並無不合，應予准許。㈡被告韓惠娟經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告吳忠信（下逕稱其名）於106年9月23日邀同被告韓惠娟（下逕稱其名）為一般保證人，與伊簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將伊所有之系爭房屋出租予吳忠信，租賃期間自同年10月1日起至111年10月1日止，每月租金3萬6,000元，押租金為7萬2,000元。惟被告未桉時繳納租金，伊屢次催告被告繳清欠租，被告均置之不理，迄今尚積欠107年5月、同年7月、108年1月、同年5月至8月，共7個月租金25萬2,000元，伊於108年8月19日寄發存證信函通知被告於函到7日繳付前開款項，逾期則終止兩造租約，該信函於108年8月20日送達，故系爭租約已於同年月27日合法終止。詎被告仍繼續無權占有系爭房屋，除應負返還責任外，並應給付按月以3萬6,000元計算之不當得利，及應給付所欠租金14萬9,000元（已扣除押租金7萬2,000元、冷氣費用3萬1,000元抵充部分）。爰依民法第455條、第767條第1項前段、第179條、第739條、系爭租約第12條第3項、第14條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠吳忠信應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡吳忠信應給付原告14萬9,000元，及自108年9月1日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付3萬6,000元。㈢如原告對吳忠信之財產強制執行無效果時，由韓惠娟代負履行責任。㈣願供擔保，請准宣告假執行。核其聲明之基礎事實同一，且係減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依據前開說明，於法並無不合，應予准許。
二、被告吳忠信則以：伊確實向原告承租系爭房屋，並請前妻韓惠娟擔任系爭租約之一般保證人，惟僅有伊與2子入住於該屋，伊等已於109年2月搬離該屋，因原告拒絕與伊點交，故迄今尚未完成點交程序。又107年5月、7月及108年1月之租金，伊於系爭房屋大樓出入口巧遇原告時，即已交付現金3萬6,000元予原告，雖無簽收，但非如原告所言有積欠之情事。且系爭房屋自108年3、4月起，客廳、浴室天花板、牆面、主臥室多處漏水並滲漏至樓下，伊通知原告修繕，原告僅請工人開挖廚房墊高之木板，發現漏水後未修復即離去，原告未盡修繕義務，致使系爭房屋有一半不能使用，應酌減租金為1萬5,000元；原告亦偷接電線竊取系爭房屋之用電，致使伊受有25萬元之電費損失，伊得以對原告之侵權行為所生債權，對原告之本件債權為抵銷等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴暨假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告韓惠娟未於最後言詞辯論期日到場，惟據其之前所提書狀之陳述略為：伊未占有系爭房屋亦未居住於內，未經前夫吳忠信許可前，亦無鑰匙可進入系爭房屋。又伊非系爭租約之承租人，為對子女盡養育責任，乃同意於系爭租約存續期間內擔任一般保證人，於原告向吳忠信強制執行無效果前，得拒絕清償；伊已協助2子搬離系爭房屋等語，資為抗辯。
四、兩造不爭執事項：㈠原告為系爭房屋之所有權人，有建物登記謄本在卷可憑（見本院卷㈠第167頁）。
㈡吳忠信於106年9月23日邀同韓惠娟為一般保證人，與原告簽
訂系爭租約，向原告承租系爭房屋，約定租期自同年10月1日起至111年10月1日止，每月租金為3萬6,000元，押租金7萬2,000元，租金應於每月1日前支付，有系爭租約在卷可憑（見本院卷㈠第13至21頁）。
㈢原告曾於108年3月29日寄發存證信函通知吳忠信應於同年4月
15日前給付積欠之租金，上開存證信函已送達吳忠信，吳忠信並於108年4月9日寄發存證信函否認有積欠租金之情事，有台北南陽郵局第378號存證信函、台北金南郵局第131號存證信函等件在卷可憑（見本院卷㈠第35至39頁）。
㈣吳忠信未給付系爭房屋自108年5月至8月之租金。
㈤原告另於108年8月19日再度寄發存證信函，通知吳忠信應於
文到7日內給付積欠之7個月租金，否則將逕終止系爭租約，上開存證信函於108年8月20日送達吳忠信，有台北老松郵局第248號存證信函暨掛號函件執據、國內快捷/掛號/包裹查詢畫面等件在卷可憑見（本院卷㈠第45至51頁）。
㈥吳忠信因系爭租約已給付押租金7萬2,000元予原告，上開押租金迄未返還。
五、經查，系爭房屋為原告所有，而吳忠信於106年9月23日向原告承租系爭房屋並簽訂系爭租約，租賃期間自同年10月1日起至111年10月1日止，約定租金每月3萬6,000元，押租金為7萬2,000元，租金應於每月1日前支付當月份之租金，吳忠信並交付原告押租金為7萬2,000元，韓惠娟則為一般保證人，吳忠信未給付系爭房屋自108年5月至8月之租金，原告並於108年8月19日再度寄發存證信函，通知吳忠信應於文到7日內給付積欠之7個月租金，否則將逕終止系爭租約，吳忠信並已於108年8月20日收受上開存證信函等情，有系爭房屋之建物登記謄本、系爭租約、台北老松郵局第248號存證信函暨掛號函件執據、國內快捷/掛號/包裹查詢畫面等件為證（見本院卷㈠第13至21頁、第45至51頁、第167頁），且為兩造所不爭執，是上情堪信為真實。
六、本院之判斷：原告主張被告未給付自108年5月以後之租金，於108年8月20日收受伊終止系爭租約之存證信函後，系爭租約業於同年8月27日合法終止，惟被告仍無權占用系爭房屋，除應負返還責任外，並應給付按月以3萬6,000元計算之不當得利，及應給付所欠租金14萬9,000元（已扣除押租金7萬2,000元、冷氣費用3萬1,000元抵充部分）等情，經被告以前詞置辯，故本件應審究者為：㈠吳忠信是否已將系爭房屋返還原告？㈡原告請求吳忠信給付積欠之租金有無理由？㈢原告請求吳忠信給付契約終止後相當於租金之不當得利有無理由？㈣韓惠娟所應負擔之一般保證人責任為何？茲一一析述如后：
㈠吳忠信是否已將系爭房屋返還原告？⒈按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分
其所有物，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第765條、第767條第1項前段定有明文。次按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第199條第1項、第421條第1項、第439條前段、第440條第1、2項定有明定。查，依系爭租約第3條之約定，系爭房屋每月租金為3萬6,000元，每期承租人應繳納1個月租金，並於每月1日前支付，有系爭租約可證（見本院卷㈠第15頁），惟吳忠信自108年5月1日起即未繳納租金，原告於108年8月19日再度寄發存證信函，通知吳忠信應於文到7日內給付積欠之7個月租金，否則將逕終止系爭租約，吳忠信並已於108年8月20日收受乙節，為兩造所不爭執，已如前述。故被告未依約於107年5月1日、7月1日、108年1月（吳忠信雖辯稱其業以現金支付予原告該等月份之租金，惟為原告所否認，吳忠信就此復未能舉證以實其說，故此部分應認吳忠信尚未支付，併予敘明）及自108年5月1日起至同年8月1日止繳納租金，已達7個月合計25萬2,000元，扣除押租金7萬2,000元後，遲付租金總額達2個月以上租額，故原告依此終止系爭租約為有理由。
⒉原告起訴請求吳忠信應返還系爭房屋，吳忠信固於109年1月1
7日到庭辯稱：業已決定自系爭房屋搬走，要將系爭房屋點交予原告，原告拒不點交云云，然為原告所否認，並稱迄至訴訟代理人於110年1月18日，會同臺北市政府警察局大安分局和平東路派出所（下稱和平東路派出所）員警及鎖匠前往系爭房屋開啟門鎖確認被告是否騰空並搬離時，確認吳忠信猶居住於系爭房屋內，尚未搬離等語。經查，迄至110年1月18日原告訴訟代理人及和平東路派出所員警前往系爭房屋履勘時止，吳忠信猶占用系爭房屋等情，有臺北市政府警察局大安分局110年1月20日北市警安分督字第1103041343號函暨光碟翻拍照片在卷可佐（見本院卷㈡第139頁、第169至177頁）。是以押租保證金扣抵後，吳忠信仍積欠二期以上續租租約之租金，且經原告定期催告仍未給付，則原告以存證信函於108年8月27日終止系爭租約，於法自無不合，吳忠信自是日起已喪失繼續占有使用系爭房屋之權源，堪以認定。吳忠信既自108年8月27日起喪失繼續占有使用系爭房屋之權源，迄未遷離系爭房屋、將系爭房屋騰空返還予原告，顯係無權占有系爭房屋，原告依民法第767條第1項規定請求吳忠信遷離系爭房屋、將系爭房屋騰空返還予原告，自屬有據。
㈡原告請求吳忠信給付積欠之租金有無理由？
又吳忠信依系爭租約之約定，自106年10月1日起於租賃期間內按月負有給付原告3萬6,000元租金之義務，而吳忠信並未繳納107年5月、7月、108年1月及自108年5月至8月止共七個月之租金25萬2,000元，再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。吳忠信向原告承租系爭房屋時已繳付押租金7萬2,000元，為兩造所不爭執，已如前述，則原告請求前開被告未依約繳付租金等情，即應就該押租金發生當然抵充之效力。故原告得請求被告給付扣除押租保證金7萬2,000元及冷氣費用3萬1,000元後，尚積欠租金14萬9,000元，亦非無憑。
㈢原告請求吳忠信給付系爭租約終止後相當於租金之不當得利
有無理由？又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文；而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。又系爭租約已於108年8月27日終止，已如前述，被告未返還系爭房屋而仍繼續占有使用系爭房屋，則被告於契約終止翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。而被告向原告承租系爭房屋之租金每月為3萬6,000元，自堪認此租金額即為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害。從而，原告請求被告應給付自108年9月1日起至遷讓返還系爭房屋時止，相當於租金之損害每月3萬6,000元，亦有理由。
㈣韓惠娟所應負擔之一般保證人責任為何？
韓惠娟於書狀內自承：其有擔任系爭租約之一般保證人（見本院卷㈠第91頁），足認韓惠娟知悉其負有系爭租約保證責任無誤。而按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償，民法第739條、第745條分別定有明文，是原告依系爭租約請求韓惠娟基於保證人之責任，應就上述積欠之租金及相當於租金之不當得利等金錢請求部分，於承租人即吳忠信之財產強制執行無效果時代負履行責任，為有理由。至原告請求吳忠信將系爭房屋全部遷讓返還予原告部分，因兩造並未爭執韓惠娟未占有系爭房屋一事，然客觀現實上僅有無權占有者方能為遷讓返還之行為，是原告另又請求韓惠娟此部分亦應負保證責任，顯屬無據。
七、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項前段、第179條、第739條、系爭租約第12條第3項、第14條規定，請求吳忠信應將系爭房屋還予原告，及吳忠信應給付原告14萬9,000元，及自108年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日起，按月給付原告3萬6,000元。又韓惠娟應就上開金錢請求部分，於吳忠信之財產強制執行無效果時代負履行責任，均為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。而原告勝訴部分，原告及吳忠信分別陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
九、訴訟費用之負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國110年4月7日
民事第七庭法官王秀慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年4月7日
書記官何明芝