裁判字號：臺灣臺北地方法院106年訴字第4號民事判決
裁判日期：民國106年08月10日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺北地方法院民事判決106年度訴字第4號原告 江景暉 訴訟代理人 趙立偉 律師複代理人 徐欣瑜 律師被告 江景蟾
江景澄 江景寧 江景新 共同訴訟代理人 黃福雄 律師上一人複代理人 施昭邑 律師訴訟代理人 洪郁棻 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有如附表一所示不動產所有權全部分配予原告。
原告應補償被告如附表二所示之金錢。
訴訟費用由被告江景蟾、江景澄、江景寧、江景新各負擔五分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造共有如附表一所示不動產（下稱系爭房地），各共有人
所有權權利範圍各為5分之1，兩造先母在世期間，全家均共同居住於系爭房地內，嗣後原告雖因出國深造而短暫離家，然原告放假返國期間仍返回系爭房地居住；俟被告江景蟾等人陸續結婚後，更僅有原告、被告江景新與先母一同居住，之後因被告江景蟾離婚，原告更主動將系爭房屋交予被告江景蟾及其兩名子女居住使用；惟系爭房地仍為兩造返家探視先母以及逢年過節一同團聚之處所。詎於先母過世後，大姊即被告江景蟾即不斷地宣稱先母留有遺言表示待其百日後，系爭房地全交由被告江景蟾一人管理、居住云云，顯有意圖獨佔系爭房地之虞；尤有甚者，被告江景蟾更無視原告亦為系爭房地共有人之一，且留有諸多個人物品在系爭房屋內，竟堅拒原告進入系爭房地，原告實感無奈，方提起本件分割共有物之訴。又原告先前為顧及兄弟姊妹之情，不願彼此間為系爭房地分割事宜發生衝突，始主張變價分割，以期公允。不料被告江景蟾為圖謀獨佔使用系爭房地，竟反指原告企圖爭奪房產之利益；為此，原告表達願以宏大不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書之鑑定價格，依被告等四人之持分比例為金錢補償，並請求將系爭房地分配予原告一人，爰依民法第824條第2項第1款後段、第3項規定，請求將系爭共有物原物分配給原告一人，並以金錢補償被告四人等情。㈡為此聲明：兩造共有系爭房地准予原物方式分割予原告，另依被告四人之持分比例為金錢補償。
二、被告抗辯則以：㈠被告等四人對於系爭房地在感情上與生活上有密不可分之依
存關係，爰請求依民法第824條第2項第1款後段、第3項規定，將系爭共有物原物分配予被告等四人，並以金錢補償原告。按系爭房屋屋齡逾三十載，過去由被告江景蟾及先母殷愛娜女士（即系爭房地之被繼承人）共同居住，由被告江景蟾長期照料先母之生活起居，被告江景澄、江景寧、江景新等女兒則不定期返家探視；兩造之先母生前不斷地殷殷叮囑、交代其百年後該屋保持原來之狀態，仍由被告江景蟾居住，俾為妥善之管理，故系爭房屋對於被告等四人別具意義，於感情上及生活上有密切之依賴關係。反觀原告於先母逝世後，因繼承而驟然成為系爭房地之公同共有人，參以其於起訴時提出之分割方案即為變價分割，堪認原告之意圖在於就其所取得之應有部分於不動產交易市場上換價，顯對於系爭房地或先母遺居毫無情感或依賴關係。若系爭房地僅因應有部分所占比例不多之原告，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將系爭房地變價分割，不顧被告等四人原可各按其應有部分（五分之四）使用系爭房地之利益，並維持其對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，恐非公平允當。爰請求本院斟酌兩造聲明、系爭房地使用現況，且為使法律關係單純化暨被告等四人買回原告持分之意願以及有居住使用該屋之需要，認為應以原物全部分割歸被告等四人共有，並由被告等四人以金錢補償原告為適當。又查，系爭房地屋齡長達35年，屋況老舊未經翻修，加以實價登錄作業實施以後，買方轉趨謹慎觀望，買賣雙方議價空間增大，經被告等四人多方尋訪仲介業者，獲知依不動產交易市場現況，縱以新臺幣（下同）1,700萬元作價出售系爭房地，仍難有成交之可能。然被告等四人為求兄弟姊妹間和諧，並秉持保留先母故居之念，曾於本件調解期間向原告提出以1,800萬元計價系爭房地，即願以360萬元價格購買原告應有部分之權利；倘認該承買價格並不適當，則被告等四人願以宏大不動產估價師聯合事務所估價金額計算系爭房地之價值向原告承買其應有部分等語，資為抗辯。
㈡為此聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：（以下見本院卷第17頁反面）㈠系爭房為兩造所共有。
㈡兩造對系爭房地之權利範圍如下：
⒈原告5分之1。
⒉被告江景蟾5分之1。
⒊被告江景澄5分之1。
⒋被告江景寧5分之1。
⒌被告江景新5分之1。
四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。次按共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院51年台上字第271號判例意旨參照）。復按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。又按裁判分割為形成判決，法院以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。此項補償價額之多寡，鑑於形成判決之形成效力係於判決確定時始行發生，此與分割共有物之訴起訴時之價額，僅係供為計算訴訟標的之價額者不同，自應以事實審最後言詞辯論時之價額為計算依據，應先敘明。
㈡經查，系爭房為兩造所共有，兩造對系爭房地之權利範圍各
為5分之1，此為兩造所不爭執，已如前述，堪以採信。又兩造共有之系爭房地，並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之情形，且本件屢經歷次協商、調解，兩造就分割之方法迄今仍未能達成協議，亦為兩造是承在卷，並有本院歷次言詞辯論暨調解筆錄在卷可稽，是原告依民法第823條第1項規定，請求裁判分割系爭房地，自屬有據。本件原告主張將系爭房地分配予原告所有，並願以宏大不動產估價師聯合事務所鑑定價格補償被告，被告則辯稱應將系爭房地分配予被告江景蟾、江景澄、江景寧、江景新4人共有，並願以宏大不動產估價師聯合事務所鑑定價格補償原告。惟查：
⒈按「定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應
斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。又分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有物土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有」，有最高法院96年度台上字第108號民事判決可資參照。且不動產具高度經濟價值，即在於不動產之有效利用，而不動產之坪數、坐落地點、鄰近公共及設施等諸多因素均影響不動產價值，而產權結構往往係影響不動產價值之重要因素，概實務上常見共有物多數決或共有物分管契約之爭議，各共有人間因意見分歧而造成不動產之低度運用比比皆是，是以，不動產產權複雜與否，深深影響該不動產效用進而直接影響不動產之價值，是以民法第824條第6項共有人之優先承買權、土地法第34條之1第4項土地或建築改良物共有人之優先承購全，其立法目的均在減少共有人數，以簡化共有物之使用關係，促使產權盡量集中，以期不動產能有效運用及規劃。參以系爭房地為7層樓華廈之第4層，現況為住家使用，坐落土地為都市計畫之住宅區，土地使用強度管制為第三之一種住宅區，屋齡34年11個月，建物面積41.11坪，有宏大不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書附卷足憑（見本院卷第82至151頁），可認系爭房地法定用途僅得住家使用，且其建物面積僅41.11坪，依現今社會一般居住使用狀況，多供一般小家庭成員居住其內，持有產權人倘過於複雜，將來易滋紛擾，是依本件系爭房地之功能與型態，系爭房地倘分配予被告江景蟾、江景澄、江景寧、江景新四人維持共有，則就何人可居住或管理使用系爭房地將來易茲紛擾，甚且將來可能又發生共有人之一訴請分配共有物訴訟之情形，倘分配予原告單獨所有，則可由其一人單獨管理使用，顯較由被告江景蟾、江景澄、江景寧、江景新四人共有更能有效運用系爭房地，以發揮系爭房地最大經濟效益，亦可完全避免將來再滋生分割共有物訴訟之風險，是以原告主張系爭房地應以原物方式分割予原告，另依被告四人之持分比例為金錢補償之分割方案，應屬適當。
⒉金錢補償部分，系爭房地經委託宏大不動產估價師聯合事
務估價，系爭不動產於106年4月26日之估價結果為每坪單價49萬元，總值2014萬3900元，有宏大不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書附卷足憑（見本院卷第82至151頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第174頁），另本院依職權查詢與系爭房地屋齡、坪數、建物型態面積相似之2筆鄰近不動產交易實價，每坪交易單價分別為478,540元、526,020元，有內政部不動產交易實價查詢服務網網頁資料附卷足憑（見本院卷第172頁），是認以每坪49萬元作為本件補償價格之計算依據，應屬適當；並依系爭房地之建物面積為41.11坪），計算系爭不動產之價值為2014萬3900元（計算公式：41.11坪×49萬元＝20,143,900元）。又，兩造就系爭房地之應有部分各為5分之1，是原應補償予被告江景蟾、江景澄、江景寧、江景新之金額應各為402萬8780元（計算式：20,143,900元×1/5=4,028,780元）。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定，請求分割系爭房地，為有理由，應予准許。本院審酌系爭房地之使用現狀、整體利用之效益、各共有人之利益、兩造所提分割方案之優劣及兩造之意願等情，認將系爭房地之全部以原物分配予原告，再由原告依被告江景蟾、江景澄、江景寧、江景新應有部分比例各以金錢402萬8780元補償為適當，爰判決如主文第1、2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：按分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定不得不然，爰依民事訴訟法第80條之1，諭知兩造負擔之訴訟費用如主文第3項所示。
中華民國106年8月10日
民事第四庭法官李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年8月10日
書記官劉冠伶附表一：
┌─┬──────────────────┬────┬─────┐│編│土地坐落│面積│││├───┬────┬──────┬──┼────┤權利範圍││號│縣市○鄉鎮市區○段名│地號│平方公尺││├─┼───┼────┼──────┼──┼────┼─────┤│1│臺北市○○○區○○○段六小段│600│354│50000/609│├─┴───┴────┴──────┴──┴────┴─────┤│原告及被告江景蟾、江景澄、江景寧、江景新應有部分各5分之1│└───────────────────────────────┘┌─┬───┬─────┬────┬─────┬────┬──┬──────┐│編││建物坐落││建築式樣主│建物面積│權利│附屬建物│││建號│地號│建物門牌│要建築材料│（平方公│範圍│（平方公尺）││號││││及房屋層數│尺）│││├─┼───┼─────┼────┼─────┼────┼──┼──────┤││││臺北市中││1層││││2│1174│河堤段六小│正區水源│7層鋼筋混│總面積│全部│陽台14.78││││段600地號│路131之│凝土造│103.61│││││││2號4樓││││││├───┴─────┴────┴─────┴────┴──┴──────┤││共有部分：臺北市○○區○○段○○段0000○號、面積259.32平方公尺、權利範│││圍10000分之676││├───────────────────────────────────┤││原告及被告江景蟾、江景澄、江景寧、江景新應有部分各5分之1│└─┴───────────────────────────────────┘附表二：各共有人應受補償金額表┌─────┬──────────────────────┐│共有人姓名│應受補償金額（新臺幣）│├─────┼──────────────────────┤│被告江景蟾│4,028,780元。│├─────┼──────────────────────┤│被告江景澄│4,028,780元。│├─────┼──────────────────────┤│被告江景寧│4,028,780元。│├─────┼──────────────────────┤│被告江景新│4,028,780元。│└─────┴──────────────────────┘