裁判字號：最高法院90年台上字第146號民事判決
裁判日期：民國90年01月19日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決九十年度台上字第一四六號
上訴人今第股份有限公司法定代理人 蔡芳洋 上訴人乙○○右二人共同訴訟代理人 林永頌 律師
辜郁雯 律師被上訴人甲○○
送達右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年三月二十三日台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第四一一號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：被上訴人於民國八十二年二月二十日向上訴人今第股份有限公司（下稱今第公司）購買位於台北市○○區○○段三小段二五九、二六○、二六三、二六四地號土地上之預售房屋，即新第來亨七No.39編號十一樓Ｅ戶房屋一戶及地下二層編號十七號之停車位，同時向上訴人乙○○購買上揭基地應有部分一萬分之八六。被上訴人已給付部分價金，計房屋部分新台幣（下同）一百四十八萬元，土地部分一百八十四萬元。嗣後發覺廣告中所載之游泳池、溫水按摩池，均未申請建照；經核准規劃之停車位僅有十四位，並無被上訴人所購買編號十七號停車位；原有夾層設計，亦因屋頂有管線配置，而無法建築。上訴人係詐欺被上訴人，且上開各項瑕疵均無法補正，上訴人顯無法依買賣本旨履行給付，被上訴人以起訴狀繕本送達為撤銷買賣契約意思表示，依民法第九十二條、第一百十四條、第一百十三條、第二百二十七條、第二百二十六條第二項、第二百五十六條、第三百五十九條、第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項之規定，被上訴人得請求上訴人返還價金等情。因此先位聲明求為命今第公司給付一百四十八萬元，乙○○給付一百八十四萬元，及各加付法定遲延利息之判決。又依民法第二百廿七條、第二百五十九條之規定，被上訴人亦得請求上訴人賠償因不完全給付所受損害，因此備位聲明求為命上訴人共同給付三百三十二萬元及加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：被上訴人未依兩造契約所定期限給付價款，業經上訴人於八十四年十一月四日解除買賣契約，被上訴人嗣後再主張撤銷及解除已不存在之買賣契約，於法不合。系爭房屋地下二層確已興建游泳池、溫水按摩池，被上訴人所購編號十七號停車位亦為合法停車位；上訴人預售房屋時供展示之實品屋僅係提供參考，兩造契約並無系爭房屋有夾層之特別約定，何況系爭房屋樓高三米六，能否裝設夾層純屬室內裝璜設計問題。系爭房屋並無被上訴人所指之瑕疵等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以﹕被上訴人主張其於八十二年三月二十日向上訴人今第公司購買系爭房屋及停車位，價款共二百六十三萬元，並向上訴人乙○○購買系爭土地之應有部分一萬分之八六，價款六百一十二萬元，已分別給付今第公司一百四十八萬元、給付乙○○一百八十四萬元等事實，為兩造所不爭，並有房屋、土地買賣契約書在卷可稽（外放原證一、二），堪信為真實。系爭建物於八十四年六月（原判決誤載為元月）廿九日獲主管建築機關核發使用執照（外放原證七），為兩造不爭之事實。被上訴人主張其與配偶 陳桔旺 其後至現場察看施工現況，發現上訴人興建之系爭大樓存有前開諸項瑕疵，被上訴人屢以口頭方式促上訴人改善瑕疵，並表明於系爭瑕疵均獲合理改善後，始恢復繼續付款及辦理銀行對保手續等情，業經陳桔旺到庭證稱：「……我們要其修補瑕疵，另車位部分我們要求退費，否則將來有問題，但他們不答應退車位，我們要求換車位，但他們也不肯，所以我們就沒有再繳款」等語（更一字卷五三、五四頁）。上訴人雖否認證人之證詞，並舉與被上訴人交涉之證人即今第公司之協理 黃碧貞 為證，而 黃女 固證稱「本件處理是一位吳小姐，在被上訴人未繳款，我們將其解約後，吳小姐也還有與陳先生聯絡，後來雙方協調如何付款，被上訴人稱要我將其所繳款項返還，而當時他們都沒有提到車位問題，只是就剩下的七十幾萬元如何付款予以協調，而我們寄存証信函是因為欠繳多次，依程序催繳及解約，但是我們最終還是希望客戶來將餘款付清，我們把房子交給他們。」等語（更一字卷五四、五五頁）。然被上訴人既已繳款三百三十二萬元，果被上訴人非就系爭房屋有車位等瑕疵之爭執，衡情應無任意拒繳餘款七十餘萬元，而干冒自己違約致有被沒收所繳上開價金危險之理。且兩造買賣契約所附停車位附圖註記有「本圖僅供參考，正確圖說應以政府機關核准之圖說為準」等文字（外放更上証五），而上揭附圖固有編號第十七號停車位之劃設，但依上揭附圖之註記文義，買賣雙方所合意之停車位買賣，應有以經政府機關核准者為其要件之意。然依本件大樓之使用執照及地下二層設計圖顯示（外放原証六、七），並無編號第十七號停車位之規劃及申請設置，亦即兩造契約所約定之編號第十七號停車位，並未在「政府機關所核准之圖說」中，則被上訴人主張上訴人所給付之車位有瑕疵，在上訴人補正瑕疵前，行使同時履行抗辯權，拒絕繼續給付價金，於法尚無不合。上訴人在補正瑕疵前，逕以被上訴人欠繳價金而於八十四年十一月四日解除兩造間之買賣契約，於法未合，其所為解約之意思表示，自不生效力。次查上訴人所製作之系爭房屋銷售廣告（外放原證四），其地下二樓之平面配置圖標示有陽光溫水游泳池及溫水按摩池，而上訴人目前於系爭房屋地下二樓確建造有游泳池、按摩池，並配置溫水設備，有上訴人提出之照片附卷可稽（一審卷四四、四五頁），並為被上訴人所不爭，固可信為真實。惟內政部限制興建附屬於住宅之私人游泳池十數年，任何住宅附屬之游泳池均不發給執照，本件上訴人於地下二層興建之游泳池、按摩池等設備，並無領取建築執照，而係於系爭大樓建築物完工並領取執照後，未經申請變更設計，逕將地下二層開挖游泳池、按摩池，並拆除地下一層採光井，變更為出入口及變更地下一層防火隔間構造，為上訴人所不爭執，該游泳池、按摩池自屬違章建築。且該建築物之所有人及使用人，因違反建築法第七十七條第一項規定，隨時有遭主管機關處罰並命令拆除上開游泳池、按摩池之虞，此並經原審更審前向台北市政府函詢明確（上字卷五八、五九頁）。按大樓建物如有興建室內游泳池可增加房屋之附加價值，上訴人在廣告上標榜其建物有游泳池之設置（外放原證三），以此招徠消費者購買房屋，並強力推銷，顯有令消費者相信其已合法取得游泳池之建造執照，進而強化購買房屋之信念，上訴人自有保證其合法性之義務。上訴人雖抗辯內政部自數十年前即已限制興建附屬於住宅之私人游泳池，任何附屬於住宅之私人游泳池均屬無照，為公眾週知之事實，被上訴人不致就系爭游泳池之合法性有所誤認云云，惟如非對建築法規有相當關注之消費者，實難知悉室內游泳池設置之合法性，上訴人抗辯被上訴人知悉其游泳池之設施非法之所許，尚無可採。上訴人雖又抗辯游泳池之興建於八十六年三月間即已解禁，系爭游泳池之水源無虞，即得補正為合法之申請變更設計及使用云云，但系爭游泳池於上開解禁日期後，仍遭主管建築機關於八十六年十月二十四日以北市工建字第八六三一二一一七○○號函認定屬違法設置使用（外放更上証六），及遭課處罰鍰（外放更上證七），顯見系爭游泳池未因禁令解除而變為合法。被上訴人主張上訴人有對其隱匿系爭游泳池無合法建照之事實，自足採信。被上訴人主張依上訴人於銷售系爭房屋時對其提供之室內設計平面建議圖，系爭房屋得為夾層之裝設使用，業經提出上訴人提供之上開建議圖在卷可稽（上字卷五六頁）。上訴人雖辯稱該設計平面建議圖僅係供被上訴人作室內裝潢設計之參考云云，惟據證人陳桔旺證稱：「在看樣品屋時他們有做出來（指夾層）看起來很漂亮，而該設計圖是在簽約之前就拿到這一張了，而是我們有買的意思他們才拿給我們的，而且只有十一樓有做夾層，十、九、八、七樓等均沒有做夾層……去的當天就簽約了，有拿了一堆廣告，去參觀時他們主動拿廣告來給我們，銷售小姐有依海報上來說明地下室之設施，銷售小姐問我們喜歡買幾樓，我們說頂樓，他說可以做夾層，拿出那個圖（即室內設計平面建議圖），我們看了很喜歡，所以決定買頂樓」等語（一審卷七六頁反面），上訴人對於被上訴人所陳其樣品屋有做出夾層部分，亦不爭執（一審卷七七頁）。參以上訴人於上開設計平面建議圖中已明確標示「夾層部分增加約四‧七六坪」，一般消費者見此平面建議圖，通常會認為其可正常使用空間，將可增加上開坪數。惟系爭房屋所屬建築物設計容積為三四九八‧六一平方公尺（基地法定容積為三四九八‧六六平方公尺），並無多餘容積得增設系爭房屋之夾層空間，故若擅自增設，依建築法第九條、第二十五條規定，係屬違建，業經原審更審前向台北市政府工務局函詢明確，有該局八十五年十月二十二日（）北市工建字第一○九八一一號函可稽（上字卷五八、五九頁）。又系爭房屋挑高僅三米六，為兩造不爭之事實，上訴人雖抗辯此高度依法可施作隔層，而在實際上之運用，隔層之施作，下層需為二米，隔層復有相當厚度，故挑高三米六之房屋其上層絕不超過一米六，僅能供儲物或小孩休憩嬉戲之用，是隔層上層必然不如一般居家室內之高度，應係購買者於購買之初即已明瞭之事云云。然而系爭契約並未明載房屋挑高若干，上訴人於銷售系爭房屋時對被上訴人提供之室內設計平面建議圖，暗示其得為夾層之設置，上訴人明知系爭房屋因容積之故不得增設夾層，竟製作夾層之設計廣告招徠顧客，對被上訴人隱匿不得設置夾層，以及其高度不足不能為二層通常使用之事實，堪認其有以詐術，誘使被上訴人與其訂立系爭買賣契約，上訴人抗辯被上訴人於訂約之初已知上情，難以採信。又上訴人出售予被上訴人之系爭停車位係系爭房屋所屬地下停車場第十七號停車位，而上訴人於申請系爭大樓之建造執照時，於地下停車場僅規劃第一至第十四號停車位，依其提出於主管機關之設計圖，並無系爭第十七號停車位，此為上訴人所自認，並經原審更審前向台北市政府工務局調閱其設計圖屬實。系爭停車位係上訴人於取得使用執照後所增加規劃，台北市政府工務局函復法院，系爭停車位並非「法定停車空間」，有該局八十五年十月二十二日（）北市工建字第一○九八一一號函在卷可稽（上字卷五八、五九頁）。同函雖謂倘未違反建築技術規則建築設計施工編第六十條、第六十一條之規定而增設停車位出售係屬私權行為云云，惟依兩造買賣契約所附停車位附圖所註記之文字「本圖僅供參考，正確圖說應以政府機關核准之圖說為準」，買賣雙方所合意之停車位買賣，應有以經政府機關核准者為其要件之意，已如前述，上訴人顯有向被上訴人隱匿系爭十七號車位係其增設車位之事實。被上訴人主張上訴人出售系爭房屋時，有隱瞞系爭房屋之地下二層游泳池、溫水按摩池之設施並未經合法申請建築執照，系爭房屋之頂樓無法構造夾層，以及系爭第十七號停車位非屬政府機關核准之圖說中之停車位之事實，可以採取。上開三種事項，就一般之交易價值之評價均具相當重要性，其合法或功能性之欠缺，均足以改變消費者購買系爭房屋之意思，上訴人自有將實情告知被上訴人之義務，上訴人故意隱匿事實，致被上訴人陷於錯誤而與上訴人訂立不利於本身之系爭買賣契約，堪認被上訴人與上訴人訂立系爭契約係受上訴人詐欺而為，被上訴人依民法第九十二條規定，以起訴狀繕本送達為撤銷系爭買賣契約之意思表示，即無不當。被上訴人先位聲明請求上訴人今第公司、乙○○分別返還其已給付之價金一百四十八萬元、一百八十四萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即今第公司部分自八十五年二月十五日起，乙○○部分自八十五年二月十七日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息，應予准許。被上訴人先位聲明既有理由，備位聲明即無加以審究之必要。因此將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其先位聲明，經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年一月十九日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官劉福聲法官黃秀得法官顏南全右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十年二月九日