裁判字號：最高法院90年台上字第156號民事判決
裁判日期：民國90年01月19日
裁判案由：返還價金等
最高法院民事判決九十年度台上字第一五六號
上訴人甲○○上訴人向陽建設股份有限公司法定代理人 王貞雄 訴訟代理人 宗淑媛 律師右當事人間請求返還價金等事件，兩造對於中華民國八十八年九月十日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度上更㈠字第一一一號），各自提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除確定部分及假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人甲○○主張：伊於民國八十四年二月十二日向對造上訴人向陽建設股份有限公司（下稱向陽公司）購買坐落台北市○○段○○段二、二之一、三、五號等地上興建之「東光富貴角大廈」（下稱東光大樓）一樓編號Ｂ店面（完工後門牌為台北市○○區○○街○○號，下稱系爭房屋）及其基地，約定系爭房屋總面積為一九點八二坪，價金新台幣（下同）二千四百萬元，伊已付清價金。惟系爭房屋登記之室內面積僅七點一一坪，共同使用部分高達一二點七五坪。伊係因向陽公司銷售人員告知房屋室內面積至少一一坪，公共設施約為八坪，以此為計算單價之基礎，始締約購買。茲公共設施比例高達百分之六四點一九，致主建物面積嚴重短少，而有減少價值，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，向陽公司應負瑕疵擔保責任。依慣例，主建物面積與公設比例應為六比四，系爭房屋主建物面積應有一一點八九二坪，較實際登記短少四點七八二坪，以每坪單價一百二十一萬零九百元計，應減少價金五百七十九萬元等情，爰依不當得利之法律關係，求為命向陽公司返還上開金額並加計法定遲延利息之判決（原審命向陽公司給付甲○○一百四十七萬九千一百一十元八角及其利息，駁回甲○○其餘請求，甲○○就敗訴部分提起第三審上訴，嗣於本院減縮上訴聲明，請求向陽公司再給付四百萬六千一百五十六元二角及其利息，其餘部分已告確定）。
上訴人向陽公司則以：兩造簽訂之買賣契約書，已載明系爭房屋總面積一九點八二坪，係包含主建物、陽台、公共樓梯、電梯間等公共設施。故伊將一樓門廳、電梯間及陽台等公共設施，登記為一樓店面所有人共有；此外，一樓店面所有人不另分擔二樓以上樓梯間等公共設施，並無不合契約或不公平之處。且兩造簽約時，已將系爭房屋之平面圖作為契約附件，而為契約之一部分。該平面圖繪有一樓門廳、電梯間、陽台、及系爭房屋之位置與長寬度，對造上訴人甲○○可據以計算主建物與公共設施之比例及面積。況簽約前，東光大樓結構體及分戶牆均已完成，甲○○自必先行詳細查看估算，知悉公共設施之面積與比例，始與伊簽約，伊並未隱瞞。系爭房屋位於商業區，面臨寬度七公尺以上道路，依法應設置騎樓，而騎樓之性質係供一樓區分所有人共同使用，且使用之範圍應包括騎樓之全部，非僅限於各該店面所臨接之部分，自應依比例登記為一樓區分所有人共有等語，資為抗辯。
原審將第一審所為甲○○敗訴之判決部分廢棄，改判命向陽公司給付甲○○一百四十七萬九千一百一十元八角及其利息，駁回甲○○其餘上訴，無非以：甲○○於八十四年二月十二日以總價金二千四百萬元向向陽公司購買系爭房屋及其基地，向陽公司已完工交付並辦理所有權登記於甲○○，甲○○亦於八十五年十二月九日付清全部價金；兩造買賣契約書已載明：「本買賣房地……壹樓編號Ｂ房屋一戶總面積一九點八二坪。內含主建物、陽台、花台及持分公共使用之屋頂突出物、公共樓梯、電梯間、受電室、配電室、蓄水池等公共設施（不含汽車停車位）連同應有持分比例之土地」等字樣，即兩造約定房屋之總面積一九點八二坪，係包含主建物與共同使用部分。依卷附建築改良物登記簿之登載，系爭房屋面積登載情形為：⑴建號五二五八號（主建物部分）二三點五二平方公尺所有權全部（約合七點一一坪）；⑵建號五二九四號（共同使用部分）一五九平方公尺，應有部分一萬分之二二五六（約合一○點八五坪）；⑶建號五三○二號（共同使用部分）四八四點二三平方公尺，應有部分一萬分之一三○（約合一點九○坪）；故系爭房屋登記之面積，包括主建物與共同使用部分，共計一九點八六坪，應堪認定。經核閱卷附系爭買賣契約附件五「平面圖」，已明確標示系爭房屋主建物位置為編號Ｂ之店面，且有比例尺之長、寬表示，自可計算其面積，並經兩造加蓋印章於其上。兩造係以此建築師繪製之建築平面圖表彰買賣之主建物（即甲○○購買之專用部分），雖就其主建物之位置及面積予以特定，但就公共設施部分並未於契約及平面圖載明其項目及比例，而公寓大廈區分所有人之專有部分與共用部分，比例究應為若干始屬適當，法令並未具體明定，然依土地登記規則第七十五條第一款規定：「同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有。但部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外」；又內政部八十五年一月十日內地字第八五七三一四一號函訂頒之「簡化建物第一次測量作業要點」第四條第四款亦規定：「區分所有建物之共同使用部分，則依各區分所有人實際使用情形，分別合併填列、繪製」，故區分所有建物共同使用之分配，應視各區分所有人「實際使用情形」予以合理分配。至所謂「實際使用情形」仍應以區分所有建物之存在、外觀、功能，及使用收益上所必要者為限，尚不得任由建商擴大共同使用部分面積，湊足契約所訂公共設施之面積，此涉及是否符合債務本旨及誠信原則。故區分所有建物之共同使用部分，是否為各該區分所有人實際使用上所必要，應視具體情形論之，不得以概括的所謂公設比例為空泛之主張。查系爭房屋之共同使用部分，其中建號五三○二號部分，為屋頂突出物、地下一、二層之機械房、水箱等，即俗稱「大公」部分，為全體區分所有人共有；甲○○於八十五年十二月九日交屋時，出具交屋同意書，載明：「本人承購房屋含有共同使用之五三○二建號面積四八四點二三平方公尺持分一萬分之一三○計一點九○四坪，係僅包括屋頂突出物、地下一樓受電室及地下二樓蓄水池應有持分部分，該範圍由本建物所有業主共同持有並管理使用」等字樣，換言之，甲○○於交屋時，就該建號五三○二號部分，就其應有部分及折算坪數，並無保留，或為異議，自業已同意此項分配。且屋頂突出物、機械房、水箱等設施，亦屬全體區分所有人共同使用之必要設施，甲○○既同意其分配比例，嗣再爭執，主張此部分之公設比例過高，並無可取。另建號五二九四號部分，為一樓門廳、陽台、及騎樓等，俗稱「小公」部分，包括一樓門廳面積三九點九二平方公尺，陽台面積一六點五四平方公尺，騎樓面積一○二點五四平方公尺（汽車昇降機出口部分臨接之騎樓，另測繪編列於建號五三○二號內），總面積為一五九平方公尺，係登記為地上一樓之四戶店面即建號五二四三、五二五八、五二四四、五二四五號之區分所有人共有。查「東光富貴角大廈」位於台北市○○○路與錦州街交岔口，為地上十層、地下二層之大樓。其一樓門廳面臨林森北路，內有樓梯間、電梯間、管理室、廁所等設施，乃該大樓賴以進出及上下各樓層之通道；又其一樓騎樓，除一樓店面四戶所接臨者外，另有汽車昇降機出口及一樓門廳出口接臨之部分，而汽車昇降機出口接臨之騎樓九點九八平方公尺，已測繪編列於五三○二建號大公部分；此外，一樓門廳接臨之騎樓寬四點五六公尺，長三點四九公尺，面積一五點九一平方公尺，係該大樓對外之通道，性質上仍屬大樓全體區分所有人共同使用部分，不能僅歸一樓店面共有。另一樓陽台部分，係位於一樓門廳後方，在結構上，與系爭房屋及其他一樓店面以ＲＣ牆分隔，連接於一樓店各戶，業經勘驗明確，參酌系爭房屋各樓層除主建物及附屬建物部分外，在二樓以上各樓層之公共使用部分均係登記為各該樓層之「小公」，由各該樓層之住戶按其主建物及附屬建物面積比例分擔，則上開陽台一六點五四平方公尺既係在一樓店面之後側，自屬該樓層之小公，應由一樓區分所有人比例分擔，是向陽公司就此部分分配予甲○○及一樓之他區分所有人，自屬有據。雖該陽台因ＲＣ牆分隔，致甲○○無法使用，亦僅屬甲○○得否請求排除侵害而已。依兩造所簽訂之買賣契約，約定系爭房屋之總面積為一九點八二坪，雖登記之總面積並無不足，惟前述一樓門廳三九點九二平方公尺及一樓門廳接臨之騎樓一五點九一平方公尺，合計五五點八三平方公尺，本屬全體區分所有人共同使用部分，向陽公司竟分配登記予地上一樓四戶店面共有，不當的擴大甲○○共同使用部分，甲○○實際受領之房屋坪數短少，自得請求減少價金。向陽公司雖辯稱，兩造簽訂之買賣契約附有平面圖，甲○○可以計算主建物與公共設施之比例及面積，且簽約前，系爭房屋之大樓結構體及分戶牆均已完成，甲○○亦必先查看估算，知悉公設比例，始予締約，應受契約之拘束云云。惟公寓大廈房屋之專有部分與共用部分，其面積、範圍、項目、或比例，係屬重要之交易事項，恆影響一般消費者之交易決定，出賣人之建商自有據實並明確告知之義務，始符誠信原則，並維交易之秩序及安全。兩造簽約時，固以「平面圖」作為契約之附件，但經核閱該平面圖並無系爭房屋之公共設施面積、範圍、項目、或比例之標示或記載，且該平面圖係建築師繪製之整座大樓之一樓建築平面圖，乃施工建築使用之設計圖，係供專業上使用，並非一般消費者之通常認識所得瞭解，不能期待一般消費者於細密複雜之構圖中，尋求主建物之長寬度，並計算其面積後，再據以推算合理之共同使用部分之面積及其比例為若干。證人即銷售系爭房屋之 李世杰 亦證稱：「我沒有說明室內面積有多少，公共設施占多少比例，一切以施工藍圖為準，故將施工藍圖附於契約後面，門廳及門廳後陽台也沒有特別說明」等語。足見向陽公司未盡前述告知義務，殊不得以契約附有平面圖，資為有利之抗辯。查系爭大樓一樓門廳、及一樓門廳接臨之騎樓，合計五五‧八三平方公尺，原應由全體區分所有權人共同使用，以系爭房屋面積與大樓總樓地板面積比例計算，甲○○應分擔一萬分之一八八，為兩造所不爭執，今登記甲○○應有部分為一萬分之二二五六，其應分擔之部分超過一萬分之二○六八，折算面積為一一點五五平方公尺即三點四九坪。再依系爭買賣契約第一條約定，系爭房屋之總面積為一九點八二坪，扣除甲○○不應分擔之公共設施三點四九坪，則向陽公司實際所交付之系爭房屋總面積即短少三點四九坪，此非屬該契約第一條第㈢項所約定百分之一之誤差，且本件土地面積亦無不足，故甲○○主張依買賣契約第一條第㈢項約定，以房屋及土地之平均單價為計算之基礎云云，即非可取，自應以房屋單價即每坪四十二萬三千八百十四元為計算基準，則甲○○所得請求減少之價金為一百四十七萬九千一百一十元八角（423,814×3.49=1,479,110.8）。甲○○請求向陽公司給付該金額及自其付清全部價金之八十五年十二月九日起按法定利率計算之利息部分，即屬有據，應予准許，超過部分，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
查兩造訂定系爭房屋買賣契約，除表明「壹樓編號Ｂ房屋一戶總面積一九點八二坪。內含主建物、陽台、花台及持分公共使用之屋頂突出物、公共樓梯、電梯間、受電室、配電室、蓄水池等公共設施」外，並以「平面圖」為契約之附件，原審並謂該「平面圖」已明確標示系爭房屋主建物位置為編號Ｂ之店面，且有比例尺之長、寬表示，自可計算其面積，兩造係以此建築師繪製之建築平面圖表彰買賣之主建物（即甲○○購買之專用部分）等語，果係如此，兩造就系爭房屋之主建物面積若干，似已約明。而大樓房屋、店面之價值、效用，係以其專用部分面積多寡、位置為斷，與其就大樓共同使用部分分擔面積之多寡關係較少，乃一般社會生活之經驗法則。倘向陽公司登記於甲○○系爭房屋之主建物位置、面積與兩造買賣契約所定者無異，是否可謂向陽公司非依債之本旨為給付﹖或向陽公司之給付有違誠信原則﹖即不無研求之餘地。次查原審既謂區分所有建物共同使用部分之分配，應視各區分所有人「實際使用情形」而定，應以區分所有建物之存在、外觀、功能，及使用收益上所必要者為限云云，並據以認定一樓門廳、及一樓門廳接臨之騎樓部分，應屬大樓全體區分所有人共同使用，惟原審併認定建號五三○二號者，為屋頂突出物、地下一、二層之機械房、水箱等必要設施，為全體區分所有人共同使用上之必要設施，甲○○應受分配為共有人；若此，甲○○如欲進出該屋頂突出物等公共設施，豈能謂不實際使用二樓以上之樓梯間等設施？而本件登記情形，甲○○並不分擔二樓以上之樓梯間等設施，是向陽公司指「除主建物及附屬建物部分外，各樓層之公共使用部分登記為該樓層之『小公』，由該樓層之住戶按其主建物及附屬建物面積比例分擔，另其餘共同使用部分則登記為『大公』，由各戶按其主建物、附屬建物及『小公』之面積比例分擔之，為一般建物關於公共設施登記方式」云云，是否不可採，自有審究之必要，乃原審對此未予說明，仍以向陽公司將建號五二九四號之一樓門廳、及一樓門廳接臨之騎樓合計五五點八三平方公尺部分，登記為一樓之四戶店面之區分所有人共有，此係不當的擴大甲○○之共同使用部分，甲○○實際受領之房屋面積短少，得請求減少價金計一百四十七萬九千一百一十元八角為由，而為不利於向陽公司之論斷，自有可議。又查原審先謂契約附件之「平面圖」已明確標示系爭房屋主建物位置，且有比例尺之長、寬，自可計算其面積，兩造並加蓋印章於其上，雙方係以此建築師繪製之建築平面圖表彰買賣之主建物即甲○○購買之專用部分云云，繼稱該平面圖係建築師繪製之整座大樓之一樓建築平面圖，乃施工建築使用之設計圖，係供專業上使用，並非一般消費者之通常認識所得瞭解等語；對於該平面圖是否為一般購屋者所得瞭解，原判決前後理由顯有矛盾。而甲○○可否依據該平面圖確定系爭房屋專用部分之面積，此與判斷向陽公司是否依債之本旨給付攸關，自應予以釐清。末查有關一樓陽台部分，原審既認該陽台係位於一樓門廳後方，在結構上，與系爭房屋及其他一樓店面以ＲＣ牆分隔，似亦認一樓店面之區分所有人無從使用該部分，而甲○○於原審亦稱「陽台係位於一樓門廳後方，為一樓門廳之附屬建物，供其採光通風，非附屬於一樓店面」等語（見原審卷第二七頁反面），則原審認該陽台應由一樓店面區分所有人按比例分擔，與其所稱「區分所有建物共同使用之分配，應依區分所有人實際使用情形而定」之原則，似有不符。實情如何，應詳予調查後審認。兩造上訴論旨，各自指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十年一月十九日
最高法院民事第七庭
審判長法官吳正一
法官謝正勝法官劉福來法官高孟焄法官李慧兒右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十年二月十三日